Сертификат оценки аренды

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Это Lawgical, первый в ОАЭ и до сих пор единственный регулярный юридический подкаст. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот (Tim Elliott). Lawgical выходит от дубайской юридической фирмы Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka), и, как всегда, у нас в студии управляющий партнёр, Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Приятно вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада быть здесь с вами, Тим, как всегда.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Итак, сегодня, Людмила, это первый из четырёх подкастов о стоимости аренды недвижимости здесь, в Дубае, немного о рынке. Но, более конкретно, речь пойдёт о сертификате оценки аренды в Дубае, и мы поговорим об этом чуть позже. Я хочу начать с того, что недвижимость — горячая тема; это мягко сказано, не правда ли? За последние пару лет мы снова наблюдаем стремительный рост цен на недвижимость. Думаю, пора повторить, что арендодатель может и чего он не может делать.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Вы абсолютно правы. На момент записи подкаста — май 2023 года —, как вы сказали, за последний год наблюдался огромный рост цен на недвижимость в ОАЭ в целом и, безусловно, в Дубае. Это касается как цен продажи, так и арендных ставок.

Поскольку рынок настолько горяч, можно рассуждать о причинах этого, но это, возможно, выходит за рамки сегодняшнего выпуска. Реальность такова, что во многих районах Дубая цены на недвижимость выросли, по крайней мере, вдвое, а в некоторых случаях и втрое. Многие владельцы, купившие недвижимость в менее удачные периоды, сейчас видят возможность продать по цене вдвое или втрое выше цены покупки — это происходит по всему рынку.

С одной стороны, владельцы хотят продавать, потому что считают, что могут получить гораздо более выгодные цены — сейчас, в 2023 году, кажется подходящее время. С другой стороны, многие владельцы хотят увеличить арендную плату или, по крайней мере, получить значительно большую аренду. Они могут не желать продавать, но стремятся извлечь больше выгоды из своих объектов.

Как я уже сказала, арендные цены в ряде случаев удвоились или утроились за последний год. Из-за этого на рынке возникла значительная турбулентность: владельцы хотят выселить арендаторов либо чтобы продать объект, либо, в большинстве случаев, чтобы повысить аренду. Часто они направляют уведомления о выселении с мотивировкой продажи, тогда как на самом деле преследуют цель повышения аренды.

Это особенно характерно для ОАЭ и, в частности, для Дубая, где традиционно проживает больше всего экспатов. Это означает, что покупка, аренда и перепродажа объектов происходит в больших объёмах.

Как мы обсуждали в предыдущих выпусках, в каждом эмирате ОАЭ действуют свои правила аренды. Когда говорим о рынке аренды в Дубае, мы имеем в виду законы, применимые именно в Дубае. В Дубае действует специальный закон, регулирующий арендные отношения, а также отдельные органы, которые контролируют и разрешают споры на рынке.

Ключевые органы в Дубае включают Dubai Land Department (DLD) и входящее в его структуру Real Estate Regulatory Agency (RERA), которая регулирует рынок. Также существует Rent Dispute Centre (RDC), который рассматривает споры по аренде. Эти органы обеспечивают соблюдение дубайских правил аренды, включая закон 2007 года с последующими поправками 2008 и 2013 годов. RDC применяет и исполняет эти нормы.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Итак, у нас есть Dubai Land Department — главный орган, затем Real Estate Regulatory Agency (RERA). Я хочу рассмотреть ситуацию с точки зрения арендаторов, потому что эти четыре подкаста посвящены сертификатам оценки аренды. Также существует так называемый калькулятор аренды, за которым следит RERA. Они регулируют аренду в Дубае, не так ли?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Дубайский закон об аренде устанавливает конкретные правила и критерии для случаев, когда арендодатели могут повышать арендную плату, выселять арендаторов и при каких условиях это допускается.

Сосредоточимся на повышениях арендной платы. Если арендодатель хочет повысить аренду, он должен соблюдать ряд условий:

1. Повышение аренды возможно только по завершении срока договорa аренды. Нельзя повышать аренду в течение действующего срока.
2. Арендодатели обязаны заблаговременно уведомить арендатора, если они намерены повысить арендную плату на следующий срок.
3. Арендатор должен согласиться, поскольку договор аренды — это контракт. Ни одна сторона не может в одностороннем порядке изменить его условия.
4. Повышения аренды должны соответствовать калькулятору аренды RERA.

Калькулятор RERA — это инструмент на сайте RERA, который определяет параметры того, разрешено ли повышение аренды и в каком размере. Чтобы воспользоваться им, арендатор или арендодатель вводит данные о местоположении объекта, характеристиках (например, количество спален, квартира или вилла) и текущую арендную плату. Калькулятор затем определяет, допустимо ли увеличение и какой процент возможен.

Этот калькулятор широко используется. Большинство арендодателей и арендаторов знают о нём. Часто арендаторы обращаются к калькулятору RERA, делают скриншот результатов и отправляют арендодателю, чтобы показать, что повышение аренды не разрешено.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Как и во всём, тут есть переменные. Но это общий обзор, не так ли? Исторически калькулятор обновлялся ежегодно. С тех пор как началась пандемия COVID, кажется, что обновления стали реже, а аренда резко выросла. Какова сейчас ситуация с калькулятором?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Вы правы. В последние год-два власти заявляли, что постоянно пересматривают и обновляют калькулятор RERA, чтобы привести его в соответствие с текущими рыночными тенденциями.

Хотя у нас нет прозрачности в отношении того, как и когда именно происходят обновления, предполагается, что текущий калькулятор отражает скорректированные рыночные факторы. Тем не менее арендодатели могут утверждать, что он обновляется недостаточно быстро или существенно.

Изменения могут касаться не столько повышения общих цен, сколько добавления нюансов. Например, географические зоны сужаются и уточняются. Калькулятор теперь учитывает более конкретные характеристики объектов, чтобы оценки точнее отражали реальную стоимость недвижимости.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Дубай движется быстро, не так ли? Кажется, уезжаешь на пару месяцев — возвращаешься и на месте уже новый дом. Я не сильно преувеличиваю. Всё действительно движется очень быстро.

Цены значительно выросли за последние пару лет. Понятно, почему у арендодателей есть основания для претензий. Допустим, вы — арендодатель. Вы считаете, что стоимость вашей недвижимости выросла — значительно — и поэтому вы хотите установить более высокую арендную плату. Что нужно сделать? Нужно доказать это, верно? Нужно обратиться в земельный департамент и получить сертификат оценки аренды. Это процедура?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, именно. Дубайский закон об аренде предусматривает механизм, по которому арендодатель может запросить сертификат оценки, если он считает, что калькулятор RERA не отражает адекватно стоимость его объекта.

Эта процедура позволяет владельцам попросить органы оценить конкретный объект и при необходимости присвоить ему отличную от общей средней по району оценку.

В свете недавних тенденций и роста цен больше владельцев обращаются с такими запросами. Процесс включает подачу заявления в Dubai Land Department (DLD) через их приложение Dubai REST app или через веб-сайт. Арендодателям необходимо предоставить:

1. Данные об объекте и фотографии.
2. Оплату комиссии за оценку — в настоящее время AED 2,000.

После подачи органы производят оценку имущества. Обычно это делается на основе представленных документов и данных. Физические осмотры инспекторами DLD редки, но в некоторых случаях возможны.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Допустим, я арендодатель. Я сделал крупные обновления в квартире — отремонтировал кухню, перекрасил, заменил плитку и бытовую технику. Моя квартира теперь намного дороже, чем другие в том же здании. Является ли это оправданием для запроса сертификата оценки?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, безусловно. Ремонт часто служит основанием для переоценки. Многие объекты в Дубае старше 15 лет и требуют обновления. Владельцы, вложившиеся в модернизацию — будь то покраска, замена техники или даже капитальные изменения — могут аргументировать, что их объект выделяется на фоне других в том же здании или районе.

Ещё один пример — вид из окна. Два блока в одном районе могут значительно отличаться по стоимости из‑за того, что один выходит видом на море, а другой — на соседнее здание. Владельцы могут использовать такое уникальное преимущество для обоснования переоценки.

Кроме того, владельцы, недавно купившие недвижимость по ценам значительно выше исторических, могут считать себя вправе запросить более высокую аренду.

После подачи документов органы сравнивают информацию с данными по подобным объектам в районе. Они могут выдать сертификат оценки, отражающий пересмотренную стоимость объекта.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Хорошо. Предположим, арендодатель получил сертификат оценки аренды. Что происходит дальше? Этот документ официальный и признаваемый, верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, это официальный документ, выдаваемый уполномоченными органами. Он служит альтернативной точкой отсчёта по сравнению с калькулятором RERA.

В соответствии с Законом Дубая № 33 от 2008 года, в частности статьёй 9.2, арендодатели могут использовать сертификат оценки для обоснования повышения аренды на основании переоценённой рыночной стоимости. Сертификат фактически имеет приоритет над калькулятором RERA.

Именно поэтому владельцы стремятся получить его — он даёт возможность обосновать повышение аренды при следующей надлежащей возможности.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Принцип переоценки собственности регулируется и утверждён дубайским законом. Мой последний вопрос: сколько это стоит? Если у вас несколько объектов, нужен ли сертификат для каждого из них?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, для каждого объекта нужен отдельный сертификат. Сертификат оценки привязан к конкретной недвижимости, а не к владельцу. Если у вас десять объектов — даже на одном этаже — вам придётся подать заявление и оплатить сертификат для каждого из них, если вы собираетесь использовать его официально.

Действующая плата за сертификат оценки составляет AED 2,000 за объект. Однако если вы ведёте переговоры с арендаторами неформально, вы можете привести один сертификат как пример для схожих блоков. Если, например, все десять единиц почти идентичны, вы можете представить один сертификат арендаторам в качестве ориентира.

Но если арендатор оспаривает повышение аренды и дело доходит до Rent Dispute Centre (RDC), вам потребуется конкретный сертификат именно на эту недвижимость.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
В следующих выпусках этой серии мы разберём, на сколько можно повышать аренду и какие точные положения применяются, если у вас есть сертификат оценки аренды. На сегодня это первый из четырёх подкастов о сертификате оценки аренды в Дубае.

В следующей части мы рассмотрим, как повышать аренду на основании сертификата. Это будет вторая часть. Как всегда, спасибо, что смотрите, слушаете или делаете и то, и другое. Спасибо нашему юридическому эксперту, управляющему партнёру Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka) — Людмиле. Приятно было вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Приятно было и мне, Тим. Спасибо, что пригласили.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Вы можете найти нас в социальных сетях LYLAW (ЛАЙЛОУ) — Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn и YouTube. Все наши подкасты доступны на lylawyers.com. Если вы хотите, чтобы ваш юридический вопрос был рассмотрен в эпизоде Lawgical или хотите проконсультироваться с квалифицированным юридическим специалистом ОАЭ, просто нажмите «Contact» на lylawyers.com.