شهادة تقييم الإيجار

تيم إليوت
هذا هو جراحي، البودكاست القانوني الأول والوحيد في دولة الإمارات العربية المتحدة. أهلا بك. اسمي تيم إليوت. جراحي تأتي إليكم من شركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها، وكما هو الحال دائمًا، ها هي الشريك الإداري، لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك.

لودميلا يامالوفا
من الرائع أن أكون هنا معك، تيم، كالعادة.

تيم إليوت
الآن اليوم، لودميلا، هذا هو الأول من بين أربعة ملفات بودكاست تبحث في تكلفة استئجار العقارات هنا في دبي، قليلاً عن السوق. ولكن بشكل أكثر تحديدًا، يتعلق الأمر بشهادة تقييم الإيجار هنا في دبي، وسنصل إلى ذلك في لحظة. لكنني أردت أن أبدأ، على ما أعتقد، بالقول إن الملكية موضوع ساخن، هل الاستخفاف بالألفية، حقًا، أليس كذلك؟ دعونا نواجه الأمر. على مدى العامين الماضيين، شهدنا ارتفاعًا كبيرًا في أسعار العقارات مرة أخرى. أعتقد أن الوقت قد حان حقًا لتكرار ما يمكن للمالك وما لا يستطيع المالك فعله.

لودميلا يامالوفا
نعم. أنت محق تمامًا. بينما نسجل هذا البودكاست، نحن في مايو 2023، وكما قلت، في العام الماضي على وجه الخصوص، كانت هناك زيادة هائلة في أسعار العقارات في الإمارات العربية المتحدة بشكل عام وبالتأكيد في دبي. ينطبق هذا على بيع العقارات - أسعار البيع - وكذلك العقارات المؤجرة.

نظرًا لأن السوق حار جدًا، يمكننا التكهن بأسباب ارتفاع درجة الحرارة، ولكن ربما يكون هذا خارج موضوع البودكاست اليوم. الحقيقة هي أنه في أجزاء كثيرة من دبي، ارتفعت العقارات بمقدار الضعف على الأقل، إن لم يكن ثلاثة أضعاف. يرى الكثير من المالكين الذين اشتروا عقارات في أوقات أقل ربحًا الآن فرصة لبيع ممتلكاتهم بضعف أو ثلاثة أضعاف سعر الشراء، وهو ما يحدث في جميع أنحاء السوق.

هذا على يد واحدة. يرغب المالكون في بيع العقارات لأنهم يعتقدون أنهم يستطيعون الحصول على أسعار أفضل بكثير ويعتقدون أن الوقت قد حان الآن - أو طوال هذا العام، 2023. من ناحية أخرى، هناك العديد من المالكين الذين يرغبون في زيادة الإيجار أو على الأقل الحصول على إيجارات أعلى بكثير. قد لا يرغبون في البيع ولكنهم حريصون على الحصول على المزيد من ممتلكاتهم.

كما قلت، تضاعفت أسعار العقارات للإيجارات أو حتى ثلاث مرات خلال العام الماضي في كثير من الحالات. لهذا السبب، هناك الآن قدر كبير من الاضطراب في السوق، حيث يرغب الملاك في طرد المستأجرين إما لبيع العقار أو، في معظم الحالات، لزيادة الإيجار. في كثير من الأحيان، يصدرون إشعارات الإخلاء بدعوى أنهم يريدون بيع العقار، ولكن في الواقع، يريدون فقط رفع الإيجار.

هذا خاص بدولة الإمارات العربية المتحدة، ودبي على وجه الخصوص، التي شهدت تاريخياً أكبر عدد من المغتربين. هذا يعني أن هناك المزيد من العقارات التي يتم شراؤها وتأجيرها وتقليبها.

كما تحدثنا في ملفات البودكاست السابقة، فإن كل إمارة في الإمارات العربية المتحدة لديها قوانين تأجير خاصة بها. عند مناقشة سوق الإيجار في دبي، فإننا نشير إلى قوانين الإيجار الخاصة بدبي. لدى دبي قانون محدد يحكم الإيجارات والعلاقات بين المالك والمستأجر، بالإضافة إلى سلطات محددة تنظم السوق وتحكم فيه.

في دبي، تشمل السلطات الرئيسية دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وتحته، وكالة التنظيم العقاري (RERA)، الذي ينظم السوق. ثم هناك مركز منازعات الإيجار (RDC)، الذي يفصل في قضايا الإيجار. تطبق هذه السلطات قوانين الإيجار في دبي، والتي تشمل قانون 2007، الذي تم تعديله لاحقًا في عامي 2008 و 2013. تطبق RDC وتنفذ هذه القوانين في دولة الإمارات العربية المتحدة.

تيم إليوت
حسنا. لدينا دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهي الوكالة الرئيسية. ثم لدينا وكالة التنظيم العقاري (RERA). أريد الدخول في منظور الأشخاص الذين يستأجرون لأن ملفات البودكاست الأربعة هذه تتعلق حقًا بشهادات تقييم الإيجار. لدينا أيضًا ما يُعرف باسم حاسبة الإيجار، والتي تشرف عليها RERA. إنهم ينظمون مشهد الإيجار في دبي، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
نعم. يضع قانون الإيجار في دبي إرشادات ولوائح محددة للوقت الذي يمكن فيه لأصحاب العقارات زيادة الإيجار وطرد المستأجرين وتحت أي ظروف.

دعونا نركز على زيادة الإيجار. إذا أراد المالك زيادة الإيجار، فهناك شروط محددة يجب اتباعها:

1. يمكن أن تحدث زيادة الإيجار فقط في نهاية مدة عقد الإيجار. لا يمكنهم رفع الإيجار خلال الفصل الدراسي.
2. يجب على الملاك إعطاء المستأجرين إشعارًا مناسبًا إذا كانوا ينوون زيادة الإيجار للفترة التالية.
3. يجب أن يوافق المستأجر لأن عقد الإيجار هو عقد. لا يمكن لأي طرف تغيير شروطه من جانب واحد.
4. يجب أن تتوافق زيادات الإيجار مع حاسبة تأجير RERA.

حاسبة RERA هي أداة على موقع RERA على الويب تحدد معايير ما إذا كان يمكن زيادة الإيجار ومقدارها. لاستخدامها، يقوم المستأجرون أو الملاك بإدخال تفاصيل مثل موقع العقار والمواصفات (على سبيل المثال، عدد غرف النوم أو الشقة أو الفيلا) والإيجار الحالي. ثم تحدد الآلة الحاسبة ما إذا كان يُسمح بزيادة الإيجار وما هي النسبة المئوية التي يمكن أن تكون.

تستخدم هذه الآلة الحاسبة على نطاق واسع. معظم الملاك والمستأجرين على علم بذلك. في كثير من الأحيان، يلجأ المستأجرون إلى حاسبة RERA، ويلتقطون لقطة شاشة للنتائج، ويرسلونها إلى مالك العقار لإثبات أن زيادة الإيجار غير مسموح بها.

تيم إليوت
كما هو الحال مع كل شيء، هناك متغيرات هنا. ولكن هذا هو منظر الهليكوبتر، أليس كذلك؟ تاريخيًا، تم تحديث حاسبة الإيجار سنويًا. منذ COVID، لا يبدو أنه تم تحديثه بشكل متكرر، وزادت الإيجارات بشكل كبير. أين نحن الآن مع حاسبة الإيجار؟

لودميلا يامالوفا
أنت على حق. على مدار العام أو العامين الماضيين، قالت السلطات إنها تقوم باستمرار بإعادة تقييم وتحديث حاسبة RERA لتتماشى مع اتجاهات السوق الحالية.

على الرغم من أننا لا نملك رؤية لكيفية ووقت حدوث التحديثات، إلا أن الافتراض هو أن الآلة الحاسبة الحالية تعكس عوامل السوق المعدلة. ومع ذلك، قد يجادل الملاك بأنه لم يتم تحديثه بسرعة أو بدرجة كافية.

قد تركز التعديلات بشكل أقل على رفع الأسعار وأكثر على إضافة الفروق الدقيقة. على سبيل المثال، يتم تضييق المناطق الجغرافية وتنقيحها. تأخذ الآلة الحاسبة الآن في الاعتبار خصائص الملكية الأكثر تحديدًا، مما يضمن أن التقييمات تعكس قيمة العقار الفعلية بشكل أكثر دقة.

تيم إليوت
الأمر هو أن دبي تتحرك بسرعة، أليس كذلك؟ يبدو لي دائمًا أنك تذهب بعيدًا لبضعة أشهر - ربما لقضاء عطلة صيفية - وتعود وتقود السيارة على الطريق، وهناك مبنى هناك لم يكن موجودًا قبل شهرين. أنا لا أبالغ كثيرًا. إنها تتحرك بسرعة كبيرة.

ارتفعت الأسعار بشكل كبير خلال العامين الماضيين. يمكنك أن تفهم لماذا لدى الملاك ما يقولونه. دعونا نأخذ موقف المالك. إذا كنت تشعر أن قيمة الممتلكات الخاصة بك قد زادت - بشكل كبير، مرة أخرى - وهذا يعني أنه يجب عليك فرض إيجار أعلى ليعكس ذلك، فما الذي عليك القيام به؟ ستحتاج إلى إثبات ذلك، أليس كذلك؟ يجب عليك الذهاب إلى دائرة الأراضي والحصول على شهادة تقييم الإيجار. هل هذا هو الإجراء؟

لودميلا يامالوفا
نعم، بالضبط. يوفر قانون الإيجار في دبي الذي ناقشناه آلية لأصحاب العقارات لطلب شهادة تقييم إذا كانوا يعتقدون أن حاسبة RERA لا تمثل قيمة عقاراتهم بشكل كافٍ.

تسمح هذه العملية لأصحاب العقارات بمطالبة السلطات بتقييم ممتلكاتهم المحددة وربما تخصيص تقييم مختلف لها عن المتوسط العام في المنطقة.

في ضوء الاتجاهات الحديثة والزيادة في قيم العقارات، يسعى المزيد من الملاك إلى هذا الخيار. تتضمن العملية تقديم طلب إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) من خلال تطبيق دبي ريست أو موقع الويب. يجب على الملاك تقديم:

1. تفاصيل العقار والصور.
2. دفع رسوم التقييم، حاليًا 2,000 درهم إماراتي.

بمجرد التقديم، تقوم السلطات بتقييم العقار. يتم ذلك عادةً بناءً على المستندات والبيانات المقدمة. عمليات التفتيش المادية للممتلكات من قبل ممثلين من DLD نادرة ولكن يمكن أن تحدث في بعض الحالات.

تيم إليوت
لذا، دعنا نقول أنني مالك عقار. لقد أجريت ترقيات كبيرة لممتلكاتي - قمت بتجديد المطبخ وإعادة طلائه واستبدال البلاط والأجهزة القديمة. أصبحت وحدتي الآن أكثر قيمة بكثير من غيرها في نفس المبنى. هل يمكن أن يبرر هذا طلب شهادة التقييم؟

لودميلا يامالوفا
نعم، بالضبط. التجديدات هي سبب شائع لطلب إعادة التقييم. يبلغ عمر العديد من العقارات في دبي الآن أكثر من 15 عامًا وتتطلب تحديثات. يمكن لأصحاب العقارات الذين يستثمرون في الترقيات - مثل إعادة الطلاء أو استبدال الأجهزة أو حتى إجراء تغييرات هيكلية - أن يجادلوا بأن ممتلكاتهم تتميز عن غيرها في نفس المبنى أو الحي.

مثال آخر هو الآراء. قد تحتوي وحدتان في نفس المنطقة على قيم مختلفة تمامًا لمجرد أن إحداهما تطل على البحر بينما تواجه الأخرى مبنى آخر. يمكن للملاك استخدام عرض القيمة الفريد هذا لتبرير التقييم.

بالإضافة إلى ذلك، قد يشعر الملاك الذين اشتروا مؤخرًا عقارات بأسعار أعلى بكثير من القيم التاريخية بأن لديهم ما يبرر طلب تقييم إيجار أعلى.

بمجرد تقديمها، تقوم السلطات بتقييم المعلومات والبيانات المتعلقة بالممتلكات المماثلة في المنطقة. يمكنهم إصدار شهادة تقييم تعكس القيمة المعدلة للعقار.

تيم إليوت
حسنا. لذا، على افتراض أنك مالك عقار وحصلت على شهادة تقييم الإيجار، ماذا سيحدث بعد ذلك؟ هذه الوثيقة رسمية ومعترف بها، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
نعم، إنها وثيقة رسمية صادرة عن السلطات. وهي بمثابة نقطة مرجعية بديلة لحاسبة RERA.

بموجب قانون دبي رقم 33 لعام 2008، وخاصة المادة 9.2، يمكن لأصحاب العقارات استخدام شهادة التقييم لدعم زيادات الإيجار بناءً على القيمة السوقية المعاد تقييمها للعقار. تتمتع الشهادة فعليًا بالأسبقية على حاسبة RERA.

هذا هو السبب في أن الملاك يبذلون جهود الحصول عليها - فهي توفر لهم الوسائل لتبرير إيجار أعلى في الفرصة المناسبة التالية.

تيم إليوت
يتم تنظيم مبدأ إعادة تقييم الممتلكات والموافقة عليه بموجب قانون دبي. سؤالي الأخير: ما هي التكلفة؟ وإذا كنت تمتلك عقارات متعددة، فهل تحتاج إلى شهادة لكل منها؟

لودميلا يامالوفا
نعم، تحتاج إلى شهادة منفصلة لكل عقار. ترتبط شهادة التقييم بعقار معين وليس المالك. لذلك، إذا كنت تمتلك عشرة عقارات - حتى في نفس الطابق - يجب عليك التقدم للحصول على شهادة ودفع ثمنها لكل منها إذا كنت تخطط لاستخدامها رسميًا.

تبلغ الرسوم الحالية لشهادة التقييم 2,000 درهم إماراتي لكل عقار. ومع ذلك، إذا كنت تتفاوض مع المستأجرين بشكل غير رسمي، يمكنك استخدام شهادة واحدة كمثال للوحدات المماثلة. على سبيل المثال، إذا كانت جميع الوحدات العشر متطابقة تقريبًا، يمكنك تقديم شهادة واحدة للمستأجرين كمعيار.

ولكن إذا كان المستأجر الخاص بك يعترض على زيادة الإيجار ويذهب الأمر إلى مركز منازعات الإيجار (RDC)، ستحتاج إلى شهادة محددة لهذه الخاصية بالضبط.

تيم إليوت
في وقت لاحق من هذه السلسلة، سنقوم بتفصيل مقدار الإيجار الذي يمكن زيادته والشروط الدقيقة التي تنطبق إذا كان لديك، بصفتك مالكًا، شهادة تقييم الإيجار. في الوقت الحالي، هذه هي الأولى من بين أربعة ملفات بودكاست تبحث في شهادة تقييم الإيجار هنا في دبي.

في المرة القادمة، سنستكشف زيادة الإيجارات بناءً على الشهادة. هذا سيكون الجزء الثاني. كما هو الحال دائمًا، شكرًا على المشاهدة أو الاستماع أو كليهما. بفضل خبيرنا القانوني، الشريك الإداري هنا في Yamalova & Plewka، هذه هي لودميلا. جميل أن أراك.

لودميلا يامالوفا
جميل أن أراك أيضا، تيم. شكرا لوجودك هنا.

تيم إليوت
يمكنك أن تجدنا في LYLAW على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن ويوتيوب. جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا متاحة على lylawyers.com. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤال قانوني في حلقة من جراحي أو ترغب في التشاور مع أخصائي قانوني مؤهل في الإمارات العربية المتحدة، ما عليك سوى النقر فوق الاتصال على lylawyers.com.