Процент повышения аренды в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это Lawgical, первый и по-прежнему единственный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиотт. Lawgical выходит от дубайской юридической фирмы Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka), и, как всегда, со мной управляющий партнёр, Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Приятно снова вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада быть здесь с вами, Тим, как всегда.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это третий эпизод из четырёх. Мы рассматриваем стоимость аренды жилья здесь, в Дубае. В частности, фокусируемся на оценочных сертификатах аренды, том, что говорит закон о размерах аренды, и допустимых процентах повышения аренды. Погрузимся в тему, Людмила.

Предположим, арендодатель получил необходимый оценочный сертификат аренды — будет ли повышаться аренда и какие проценты допустимы? Что допустимо, а что нет?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Как вы правильно отметили, это применяется конкретно к Дубаю, поскольку законы об аренде отличаются по ОАЭ. Законы Дубая о аренде были впервые введены в 2007 году, исправлены в 2008 году и в настоящее время регулируются Декретом № 43 от 2013 года «Определение повышения арендной платы на недвижимость в эмирате Дубай». Статья 1 этого декрета определяет проценты допустимого повышения арендной платы.

Важно отметить, что даже если арендодатель считает, что его имущество стоит дороже, повышение аренды регулируется. Допустимые проценты зависят от разницы между текущей арендой и рыночной стоимостью, определённой Департаментом земель Дубая (DLD) и Регулирующим органом недвижимости (RERA).

RERA предоставляет калькулятор аренды, доступный в интернете, где арендодатели и арендаторы могут ввести данные о недвижимости, чтобы проверить, допустимо ли повышение аренды. Если арендодатели считают, что калькулятор занижает стоимость их собственности, они могут получить оценочный сертификат аренды от DLD. Этот сертификат даёт официальную оценку рыночной стоимости недвижимости. Однако даже с сертификатом арендодатели должны вести переговоры с арендаторами по поводу повышения аренды. Если соглашение не достигнуто, вопрос передаётся в Центр по спорам по аренде (RDC).

Рассмотрим пример: я ваш арендатор и плачу 100 000 дирхамов в год. Вы получили оценочный сертификат, показывающий, что недвижимость теперь стоит 120 000 дирхамов, и предлагаете повышение на 20 000 дирхамов. Я не согласен, и мы обращаемся в RDC.

В RDC применяется закон. Декрет № 43 от 2013 года определяет допустимые процентные повышения в зависимости от разницы между договорной арендной платой и рыночной стоимостью. В этом примере разница составляет 20%, но закон ограничивает повышения в зависимости от конкретных диапазонов.

• Если рыночная стоимость выше договорной на 0%–10%, повышение аренды не допускается. Например, если ваш оценочный сертификат показывает стоимость 110 000 дирхамов, вы не можете повысить арендную плату, даже если рыночная стоимость на 10 000 дирхамов выше.
• Если повышение составляет 11%–20%, максимальное допустимое повышение — 5%. Используя оценку в 120 000 дирхамов, увеличение ограничено 5 000 дирхамов, а не 20 000 дирхамов, которые вы предложили.
• Если повышение составляет 21%–30%, максимальное допустимое повышение — 10%. Например, при оценке в 125 000 дирхамов вы можете запросить только дополнительно 10 000 дирхамов.
• Если повышение составляет 31%–40%, максимальное допустимое повышение — 15%. При оценке в 135 000 дирхамов максимум — 15 000 дирхамов.
• Если рыночная стоимость превышает договорную более чем на 40%, максимальное допустимое повышение — 20%. Например, даже если ваша недвижимость оценена в 200 000 дирхамов, а я плачу 100 000 дирхамов, закон ограничивает повышение 20 000 дирхамов.

Эта нормативная база обеспечивает стабильность рынка и защищает арендаторов от внезапных чрезмерных повышений, одновременно позволяя арендодателям корректировать арендную плату в разумных пределах.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это попытка найти баланс. С одной стороны, недвижимость — инвестиция для арендодателей, но для арендаторов это их дом. Эта система, по-видимому, создана для защиты арендаторов и одновременно для обеспечения справедливой доходности для арендодателей.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Закон предоставляет арендодателям механизмы для корректировки аренды, включая получение оценочных сертификатов и переговоры с арендаторами. Если они по-прежнему чувствуют ограничение, они могут продать недвижимость и воспользоваться высоким рынком недвижимости. Эти правила, введённые для стабилизации рынка аренды, также направлены на защиту широкой общественности.

Без этих правил арендодатели могли бы выдвигать произвольные требования, что привело бы к частым переездам арендаторов и социальному дисбалансу. Например, в 2008 году, до введения таких законов, арендаторы часто получали уведомления о выселении сразу после въезда. Это создавалo нестабильность, особенно для семей, нарушая их жизнь и общественный порядок.

Хотя эти правила могут раздражать некоторых собственников, они способствуют поддержанию сбалансированного и устойчивого рынка недвижимости в Дубае.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это третий из четырёх подкастов, посвящённых оценочным сертификатам аренды и тому, что арендодатели могут сделать, чтобы повысить аренду в рамках законодательства.

Как всегда, спасибо за просмотр, прослушивание или и то, и другое. И спасибо нашему юридическому эксперту, управляющему партнёру Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka), Людмиле Ямаловой (Ludmila Yamalova). Мы очень ценим вашу экспертизу.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
В следующем эпизоде мы рассмотрим реальный спор по оценочному сертификату аренды. Вы можете найти нас в социальных сетях на LYLAW (ЛАЙЛО) в Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn и YouTube. Все наши подкасты доступны на lylawyers.com или в любом сервисе подкастов.

Если у вас есть юридический вопрос или вы хотите проконсультироваться с квалифицированным юристом по вопросам ОАЭ, нажмите кнопку Contact на lylawyers.com.