نسب زيادة الإيجار في الإمارات

تيم إليوت
هذا هو Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. أهلا بك. اسمي تيم إليوت. تأتي شركة Lawgical إليكم من شركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها، وكما هو الحال دائمًا، فأنا أعمل مع الشريك الإداري، لودميلا يامالوفا. جميل أن أراك مرة أخرى.

لودميلا يامالوفا
من الرائع أن أكون هنا معك، تيم، كالعادة.

تيم إليوت
هذه هي الحلقة الثالثة من أربعة ملفات بودكاست. نحن نبحث في تكلفة استئجار مكان للعيش هنا في دبي. على وجه التحديد، نحن نركز على شهادات تقييم الإيجار، وما يقوله القانون عن تكاليف الإيجار، والنسب المئوية المسموح بها لزيادة الإيجار. دعونا نتعمق في الأمر، لودميلا.

على افتراض أن المالك قد حصل على شهادة تقييم الإيجار المطلوبة، فإن الإيجار سيرتفع. ما أنواع النسب المسموح بها؟ ما الذي لا بأس به وما هو غير مقبول؟

لودميلا يامالوفا
نعم. كما أشرت بحق، ينطبق هذا تحديدًا على دبي، حيث تختلف قوانين الإيجار في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة. تم تقديم قوانين الإيجار في دبي لأول مرة في عام 2007، وتم تعديلها في عام 2008، وتخضع حاليًا للمرسوم 43 لعام 2013، بعنوان «تحديد زيادات الإيجار في العقارات في إمارة دبي». تحدد المادة 1 من هذا المرسوم النسب المئوية لزيادات الإيجار المسموح بها.

من المهم ملاحظة أنه لمجرد أن المالك يعتقد أن ممتلكاته تستحق أكثر، يتم تنظيم زيادات الإيجار. تعتمد النسب المئوية المسموح بها على الفرق بين الإيجار الحالي والقيمة السوقية، على النحو الذي تحدده دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA).

يوفر RERA آلة حاسبة للإيجار، يمكن الوصول إليها عبر الإنترنت، حيث يمكن لأصحاب العقارات والمستأجرين إدخال تفاصيل العقار للتحقق مما إذا كان يُسمح بزيادة الإيجار. إذا شعر الملاك أن الآلة الحاسبة تقلل من قيمة ممتلكاتهم، فيمكنهم الحصول على شهادة تقييم الإيجار من DLD. توفر هذه الشهادة تقييمًا رسميًا للقيمة السوقية للعقار. ومع ذلك، حتى مع هذه الشهادة، يجب على الملاك التفاوض بشأن زيادة الإيجار مع المستأجرين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يتم تصعيد الأمر إلى مركز المنازعات الإيجارية (RDC).

لنأخذ مثالاً على ذلك: أنا مستأجرك، أدفع 100,000 درهم إماراتي سنويًا. لقد حصلت على شهادة تقييم الإيجار التي توضح أن العقار تبلغ قيمته الآن 120,000 درهم، لذلك تقترح زيادة قدرها 20,000 درهم. أنا لا أوافق، لذلك ينتهي بنا المطاف في RDC.

في RDC، ينطبق القانون. يحدد المرسوم 43 لعام 2013 نسبة الزيادات المسموح بها، اعتمادًا على الفرق بين إيجار العقد والقيمة السوقية. في هذا السيناريو، يكون الفرق 20٪، لكن الحدود القصوى للقانون تزداد بناءً على نطاقات محددة.

• إذا كانت الزيادة في القيمة السوقية تزيد بنسبة 0٪ -10٪ عن قيمة العقد، لا يسمح بزيادة الإيجار. على سبيل المثال، إذا أظهرت شهادة التقييم الخاصة بك أن العقار بقيمة 110,000 درهم إماراتي، فلا يمكنك زيادة الإيجار، على الرغم من أن القيمة السوقية أعلى بـ 10,000 درهم.
• إذا كانت الزيادة 11%-20%، الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 5٪. وباستخدام التقييم البالغ 120,000 درهم إماراتي، يتم تحديد حد أقصى للزيادة عند 5,000 درهم، وليس مبلغ 20,000 درهم الذي اقترحته.
• إذا كانت الزيادة 21٪ -30٪، الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 10٪. على سبيل المثال، إذا أظهرت شهادة التقييم 125,000 درهم إماراتي، يمكنك فقط طلب 10,000 درهم إضافية.
• إذا كانت الزيادة 31٪ -40٪، الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 15٪. للحصول على تقييم قدره 135,000 درهم إماراتي، سيكون الحد الأقصى للزيادة هو 15,000 درهم إماراتي.
• إذا تجاوزت القيمة السوقية 40% من قيمة العقد، الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 20٪. على سبيل المثال، حتى إذا كانت قيمة العقار الخاص بك تبلغ 200,000 درهم إماراتي بينما أدفع 100,000 درهم إماراتي، فإن القانون يحدد الزيادة إلى 20,000 درهم إماراتي.

يضمن هذا الإطار التنظيمي استقرار السوق ويحمي المستأجرين من الزيادات المفاجئة والمفرطة، مع السماح لأصحاب العقارات بتعديل الإيجارات ضمن حدود معقولة.

تيم إليوت
إنها محاولة واضحة لتحقيق التوازن. من ناحية، تعتبر العقارات استثمارًا لأصحاب العقارات، ولكن بالنسبة للمستأجرين، فهي منزلهم. يبدو أن هذا النظام مصمم لحماية المستأجرين مع ضمان استمرار الملاك في تحقيق عائد عادل على الاستثمار.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. يوفر القانون سبلاً لأصحاب العقارات لتعديل الإيجارات، بما في ذلك الحصول على شهادات التقييم والتفاوض مع المستأجرين. إذا كانوا لا يزالون يشعرون بأنهم محدودون، فيمكنهم بيع ممتلكاتهم للاستفادة من سوق العقارات المرتفع. تم تصميم هذه اللوائح، التي تم إدخالها لتحقيق الاستقرار في سوق الإيجار، أيضًا لحماية المجتمع الأوسع.

وبدون هذه القواعد، يمكن لأصحاب العقارات تقديم مطالب تعسفية، مما يؤدي إلى عمليات نقل متكررة للمستأجرين وعدم التوازن المجتمعي. على سبيل المثال، في عام 2008، قبل تطبيق هذه القوانين، غالبًا ما كان المستأجرون يتلقون إشعارات الإخلاء فور الانتقال. لقد تسبب في عدم الاستقرار، خاصة للعائلات، مما أدى إلى تعطيل حياتهم والمجتمع.

في حين أن هذه القواعد قد تحبط بعض مالكي العقارات، إلا أنها تساعد في الحفاظ على سوق عقاري متوازن ومستدام في دبي.

تيم إليوت
هذه هي الثالثة من بين أربعة ملفات بودكاست تستكشف شهادات تقييم الإيجار وما يمكن أن يفعله الملاك لزيادة الإيجار ضمن الحدود القانونية.

كما هو الحال دائمًا، شكرًا على المشاهدة أو الاستماع أو كليهما. وشكرًا لخبيرتنا القانونية، الشريك الإداري في Yamalova & Plewka، لودميلا يامالوفا. خبرتك موضع تقدير كبير.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.

تيم إليوت
في الحلقة التالية، سنلقي نظرة على حالة نزاع فعلية على شهادة تقييم الإيجار. يمكنك أن تجدنا على وسائل التواصل الاجتماعي في LYLAW على فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن ويوتيوب. جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا متاحة على lylawyers.com أو في أي مكان تحصل فيه على ملفات البودكاست الخاصة بك.

إذا كان لديك سؤال قانوني أو ترغب في استشارة أخصائي قانوني مؤهل في الإمارات العربية المتحدة، انقر فوق زر الاتصال على lylawyers.com.