Арендные депозиты в О.А.Э.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Добро пожаловать! Это Людмила, вы слушаете Lawgical от LYLAW (ЛАЙЛО). Напомню, в предыдущем выпуске мы обсудили роль страхового покрытия в секторе недвижимости в О.А.Э. В этом выпуске мы поговорим об арендных депозитах, также известных как гарантийные депозиты в О.А.Э.

В целом законы об аренде специфичны для каждого эмирата. Некоторые эмираты имеют положения, касающиеся гарантийных депозитов в контексте арендных сделок. Но в большинстве случаев эти положения очень общие и, что более важно, ни одно из этих положений не делает обязательным для арендаторов внесение гарантийных депозитов. Таким образом, внесение гарантийного депозита в основном является договорным. Следовательно, споры, связанные с гарантийным депозитом, также подпадают под действие договорного права О.А.Э.

На практике, однако, стало обычным делом вносить депозит в размере 5% для объектов недвижимости без мебели. Для меблированных объектов депозит выше и может достигать 10%. В целом, и неожиданно для многих, гарантийный депозит обналичивается в момент выдачи. Во многих случаях арендаторы ожидают, что гарантийный депозит будет обналичен только в конце аренды и только в том случае, если арендодателю необходимо компенсировать ущерб, для которого этот гарантийный депозит применяется. Однако на практике арендодатели ожидают обналичить депозит немедленно.

Другой нюанс арендных депозитов в О.А.Э. связан с запрашиваемым сроком их внесения. В большинстве случаев брокеры и арендодатели требуют, чтобы арендаторы внесли гарантийный депозит до фактического подписания самого договора аренды. В некотором смысле они рассматривают гарантийный депозит как обеспечительный депозит для закрепления конкретного объекта недвижимости. Это опасная практика, поскольку к этому гарантийному депозиту не прилагается никаких условий, поскольку сам договор аренды еще не подписан. Следовательно, арендатор, который подписывает чек на гарантийный депозит или платит наличными, не имеет конкретных изложенных условий, прилагаемых к депозиту, и поэтому будет практически невозможно потребовать его обратно в случае, если сделка не состоится. В тех случаях, когда требуется депозит, обычная практика развилась таким образом, что сам депозит или чек выдается на имя арендодателя, но хранится у брокера до тех пор, пока стороны не подпишут договор аренды. В этот момент брокер передаст гарантийный депозит арендодателю.

Большинство споров в связи с гарантийным депозитом возникает на основе недопонимания относительно сферы применения этого депозита. Поэтому в интересах обеих сторон четко изложить условия для гарантийного депозита, и они должны включить их в договор аренды с самого начала. Некоторые эмираты, такие как Дубай и Шарджа, например, имеют стандартные договоры аренды. Эти соглашения не включают конкретных положений, касающихся гарантийного депозита, но есть место для добавления дополнительных условий или стороны также могут добавить дополнение к этому стандартному контракту, где они должны четко указать условия для этого гарантийного депозита.

В целом, однако, цель гарантийного депозита — компенсировать арендодателю ущерб, связанный с использованием арендатором его или ее имущества. В некоторых случаях арендодатели могут захотеть добавить другие причины для депозита, такие как, например, неуплаченная арендная плата или любые другие расходы, которые арендодатель может понести в результате занятия арендатором имущества. Но в случае, если арендодатель желает использовать депозит для других целей, крайне важно, чтобы арендодатель указал эти причины в контракте. Лучший способ убедиться, что обе стороны находятся на одной волне относительно цели и условий гарантийного депозита — это сделать так называемый акт приема-передачи.

Поскольку в большинстве случаев гарантийный депозит служит цели компенсации арендодателю любого ущерба, связанного с имуществом, важно, чтобы обе стороны документировали с самого начала состояние имущества и, таким образом, устанавливали эталон, на основании которого арендодатель может затребовать компенсацию. Лучший способ сделать это — задокументировать, возможно, на фотографиях, состояние имущества, где стороны ясно знают, что могут возникнуть проблемы. Такие примеры могут включать сломанную ванну. Если есть сломанная ванна или есть какой-либо очевидный ущерб имуществу, в интересах арендатора четко задокументировать этот ущерб с самого начала, и лучший способ сделать это — через фотографии. Эти фотографии должны быть приложены к договору аренды и подписаны арендодателем. В соглашении должно быть четко указано, что это были ранее существовавшие повреждения, и поэтому гарантийный депозит этого конкретного арендатора не будет использоваться для покрытия ремонта этих ранее существовавших повреждений.

Кроме того, стороны должны конкретно рассмотреть условия для удержания из депозита. Один пример, конечно, заключается в том, что если арендодатель желает, чтобы имущество было заново перекрашено, арендодатель может захотеть удержать стоимость перекраски из депозита. Однако арендатор может оспорить стоимость этой работы по перекраске как чрезмерную. Поэтому стороны должны решить этот конкретный вопрос в соглашении. Они могут сделать это, например, установив предел на стоимость работы по перекраске или предоставив арендатору возможность перекрасить имущество самостоятельно. Если есть какие-либо другие расходы или сборы, которые арендодатель может пожелать удержать из депозита, в интересах арендодателя конкретно указать, какими могут быть эти другие условия. Например, если арендатор потерял карту доступа или набор ключей, и арендодатель хочет иметь возможность удержать стоимость запроса замены этих предметов, то в интересах арендодателя включить эти положения в качестве условий к гарантийному депозиту.

Точно так же очень важно выделить основания и условия для возврата депозита. Общее понимание среди арендаторов заключается в том, что после того, как они покинут имущество, и имущество будет в приемлемом состоянии, они имеют право на полный депозит. Арендодатели часто ожидают удержать депозит, и часто они ожидают этого, потому что они обналичили депозит давно, и, насколько они обеспокоены, депозита больше нет. Поэтому в интересах обеих сторон четко изложить сроки возврата и условия, при которых этот возврат должен быть осуществлен.

Как правило, нет закона, требующего от арендодателей возврата средств в какое-либо конкретное время. Многие споры возникают именно на этом основании. Арендаторы освободили имущество и передали все предметы и ключи от имущества арендодателю, но они еще не получили депозит. Во многих случаях это не является признаком того, что арендодатели не хотят отдавать их депозит, но арендаторы могут так считать, потому что они думают, что есть закон, требующий от арендодателей возврата депозита в определенное время, но это не так. Но было бы выгодно для обеих сторон рассмотреть этот конкретный вопрос в контракте, чтобы избежать каких-либо недоразумений.

Что касается любого конфликта между арендатором и арендодателем на основе депозита, а таких много, лучший способ решить это — очевидно, сначала попытаться договориться мирно. Но в случае, если это не удается, а есть много случаев, связанных со спорами из-за гарантийного депозита, единственное средство для арендаторов — подать дело в соответствующий форум для разрешения такого спора. В некоторых эмиратах, таких как Дубай и недавно в Абу-Даби, были созданы специальные комитеты или центры по разрешению споров, поэтому арендатор подал бы дело на возврат гарантийного депозита в эти форумы, а в других эмиратах это был бы просто суд.

Вообще говоря, в эмиратах, таких как Дубай и Абу-Даби, специализированные центры и комитеты по разрешению арендных споров созданы таким образом, чтобы они могли решать эти самые вопросы по довольно экономичной цене для арендаторов и достаточно быстро. Поэтому обычно дела, связанные с гарантийными депозитами, могут быть разрешены достаточно быстро и без участия адвокатов.

Это завершает наш выпуск об арендных или гарантийных депозитах для объектов недвижимости в О.А.Э. Спасибо за то, что слушали. Настройтесь на следующую неделю, чтобы узнать о визах на проживание, связанных с правом собственности на недвижимость в О.А.Э.

Ханан (Hanan)

Здравствуйте. Это Ханан Араб (Hanan Arab). Спасибо, что слушали нашего управляющего партнера Людмилу Ямалову из HPL Yamalova & Plewka, DMCC. Если у вас есть какие-либо дополнительные вопросы или вы хотите получить конкретные разъяснения, свяжитесь с нами по адресу info@Lylawyers.com. Вы также можете найти другие способы связаться с нами на нашем веб-сайте www.Lylawyers.com. Это все на данный момент. Увидимся на следующей неделе.