Арендные споры в условиях COVID-19 в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Здравствуйте и добро пожаловать в Lawgical — регулярный юридический подкаст дубайской юридической фирмы HPL Yamalova & Plewka (HPL Yamalova & Plewka), а также первый и до сих пор единственный юридический подкаст в Персидском заливе. Я — Тим Эллиотт (Tim Elliott), который сейчас соблюдает социальную дистанцию от управляющего партнёра, Людмилы Ямаловой (Ludmila Yamalova), здесь, в офисе в JLT — Jumeirah Lakes Towers в Дубае. Рад вас видеть, Людмила.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Рада вас тоже видеть, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Сегодня в Lawgical мы обсуждаем арендные споры, причём очень недавние решения. Людмила, если вы готовы, начинаем.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Давайте.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Комитет по аренде (RDC) недавно выносил ряд решений в пользу арендаторов с учётом форс‑мажора и последствий COVID‑19, что, разумеется, связано с общим положением занятости и финансовой устойчивости экономики Дубая. Я бы хотел рассмотреть четыре недавних решения — все они вынесены в последние десять — четырнадцать дней.

Начнём со спора в одном из приятных прибрежных проектов Дубая, где есть рестораны, открытые зоны и т.д., место с расслабленной атмосферой. Проблема в ряде таких проектов — с началом COVID‑19 туда просто перестали приходить люди. Расскажите, в чём была суть этого конкретного спора?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Да, это очень типичная ситуация, особенно в настоящее время, и, вероятно, мы увидим больше подобных дел. Речь идёт о розничном магазине в прибрежном комплексе. Магазин продавал одежду. В связи с пандемией COVID‑19 и, в частности, локдауном, магазин был полностью закрыт и, следовательно, не получал выгоды от аренды. После снятия ограничений розничный сектор существенно изменился, и магазин столкнулся с серьёзными финансовыми трудностями и резким спадом продаж — владельцы не видели возможности восстановить бизнес в обозримом будущем.

Владелец магазина решил расторгнуть договор аренды досрочно в связи с понесёнными огромными убытками. Велиcь переговоры с арендодателем, однако арендодатель не был готов изменить условия аренды или оказать существенную помощь арендаторам. В результате магазин обратился в RDC (Rent Dispute Committee) с просьбой о досрочном расторжении договора.

Это важно, поскольку для розничного бизнеса договоры аренды обычно подписываются на несколько лет — скажем, на три или пять лет. Исторически, если арендатор хотел расторгнуть договор досрочно, арендодатели редко соглашались и часто подавали иск к арендатору, требуя оплатить оставшуюся сумму аренды до окончания срока. Для бизнеса, пострадавшего из‑за COVID‑19, требование платить за оставшиеся годы было бы практически невыполнимым — сейчас многие не в состоянии платить даже ежемесячную арендную плату.

Особенно это критично в ОАЭ, где договоры аренды часто сопровождаются постдатированными чеками (postdated checks, PDC). При подписании пятилетнего договора арендатор обычно выдаёт чеки на будущие периоды — на оставшиеся пять лет. Если сегодня вы не можете оплатить аренду, представьте, что все эти чеки будут инкассированы в следующие годы. В ОАЭ до сих пор непогашённый чек может повлечь уголовную ответственность, поэтому такие ситуации несут как гражданско‑правовые, так и уголовно‑правовые последствия.

В данном деле арендатор просил RDC расторгнуть договор и отменить штрафы, наложенные за возвращённые чеками платежи в период локдауна, когда магазин не работал и не получал дохода. Арендодатель, помимо отказа снизить аренду или позволить расторгнуть договор, требовал все контрактные штрафы за возвращённые чеки и оплату за предыдущие месяцы.

Интересно, что RDC назначил эксперта — практика назначения экспертов в дубайских и общенациональных судах привычна, но ранее в RDC это было не так распространено. Эксперт был привлечён, чтобы установить (1) размер убытков бизнеса в связи с COVID‑19 и (2) причину этих убытков — были ли они следствием пандемии или результатом действий самого бизнеса.

Эксперт был назначен 30 июня, а решение вынесено 11 августа — это обнадёживает стороны, рассматривающие аналогичные пути.

Арендодатель предъявил встречный иск с требованием отказать в расторжении, взыскать аренду за предыдущие месяцы и применить контрактные штрафы за возвращённые чеки, а также другие сборы по договору (обслуживание, плата за чиллеры и т.д.).

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Если говорить в финансовом выражении, речь идёт не о незначительной сумме — около 750 000 дирхамов. Это серьёзная сумма.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Да, ближе к 200 000 долларов США — для бизнеса это колоссально. Для предприятия, не генерирующего доход, требование платить такие суммы фактически приводит к банкротству. RDC решил следующее — и это важно:

• COVID‑19 признан событием форс‑мажора — чрезвычайным и непредсказуемым обстоятельством (act of God), находящимся вне контроля арендатора.
• Это событие напрямую связано с невозможностью бизнеса платить аренду, поскольку пандемия негативно повлияла на ежедневную деятельность и способность оплачивать аренду.

Важно отметить, что сам по себе факт признания COVID‑19 форс‑мажором не гарантирует правовой защиты — арендатор должен доказать, что его бизнес непосредственно пострадал вследствие пандемии, а не по собственной небрежности. Именно для этого и привлекали эксперта: чтобы показать (а) серьёзность убытков и (б) прямую связь уменьшения выручки с пандемией. В случаях, когда магазин был закрыт и не мог работать, прямая связь доказать довольно просто.

В итоге суд разрешил арендатору досрочно расторгнуть договор и отменил штрафы за возвращённые в период локдауна чеки, а также иные сборы (чиллер‑фии, рекламные сборы и т.п.). Обязанность платить аренду за периоды, когда бизнес действительно пользовался помещением, сохранилась — однако аренда за период локдауна была отменена, поскольку арендаторы фактически не могли пользоваться помещением в это время. Если же арендатор оставался в помещении после локдауна, обязательство по оплате аренды за этот период сохранялось.

Это важно: если вы остаётесь в помещении, даже не ведя фактически бизнес, арендодатель вправе требовать оплату аренды — возможно, со скидкой, но всё же оплату — поскольку он лишён возможности повторной сдачи помещения. Поэтому при желании прекратить отношения нужно добиваться фактического освобождения помещения либо подтверждения невозможности дальнейшего исполнения обязательств по причинам, связанным с COVID‑19.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Это первый из четырёх рассматриваемых сегодня случаев. Второй — случай арендатора в одной из блестящих башен Дубая.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Второе дело связано с жилой арендой. В отличии от предыдущего коммерческого дела, здесь речь о жилом договоре: арендатор пытался досрочно расторгнуть договор, не в состоянии платить оставшийся период. Также были выданы постдатированные чеки на оставшийся срок, и арендатор потребовал их вернуть. Причина — он потерял работу и не мог найти новую.

RDC снова встал на сторону арендатора: суд разрешил досрочное расторжение и обязал арендодателя вернуть постдатированные чеки на оставшийся срок после даты расторжения. Суд признал COVID‑19 событием форс‑мажора и фактической невозможности исполнения обязательств — арендатор потерял источник дохода и не имел реальной перспективы найти новую работу.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Какие доказательства уместны для подтверждения того, что вы не могли найти работу?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Это зависит от обстоятельств и характера профессии. Если вы, например, работали в авиации (пилот или бортпроводник) или в гостиничном бизнесе, массовые увольнения в отрасли сами по себе могут быть доказательством того, что замена работы маловероятна в обозримом будущем. Для специалистов в сервисной сфере — спа, салоны — аналогично: природа работы делает её уязвимой к мерам социального дистанцирования.

Также можно предоставить доказательства активного поиска работы — отправку резюме рекрутерам и работодателям, переписку с рекрутерами, сообщения об отсутствии наёмного процесса и т.п. Всё это учитывается судом.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Третье дело — коммерческий спор, причём истцом был юридический офис.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Интересный кейс: юридическая фирма пыталась договориться о снижении аренды из‑за убытков, вызванных COVID‑19, просила отменить плату за период локдауна и штрафы за возвращённые чеки. Переговоры не увенчались успехом, и фирма обратилась в RDC. Эксперт был назначен в июле, и уже примерно через две недели было вынесено решение: уменьшение аренды на 25% и отмена арендной платы за период локдауна, когда офис не использовался. Опять же — положительный результат для арендатора, но и для арендодателя это лучше, чем полностью потерять арендатора: договор остаётся в силе, арендные поступления продолжаются, пусть и по сниженной ставке.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Четвёртое дело — расторжение договора аренды кафе‑шиша, которое находилось в процессе ликвидации. Все шиша‑кафе были закрыты в период локдауна. Что случилось в этом случае?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Опять же RDC встал на сторону арендатора — кафе, предоставлявшего услуги шиша. В результате пандемии ресторан оказался в ликвидации: он не мог продолжать деятельность и исполнять обязательства перед кредиторами. Наличие процедуры ликвидации было веским доказательством прямого влияния COVID‑19 как форс‑мажора; это позволило расторгнуть договор досрочно и отменить штрафы за раннее расторжение и непогашенные чеки.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Для тех, кто не знает, что такое шиша‑кафе: это лицензированное кафе, где предлагают кальян (водяную трубку с ароматизированным табаком). Такие заведения распространены в регионе Залива, в Турции и далее — и в Дубае они лицензированы. Они особенно пострадали из‑за ограничений, связанных с пандемией.

Все эти четыре примера ставят фундаментальные вопросы — они схожи и в то же время уникальны. COVID‑19 повлиял на всех нас — какие права сейчас у арендаторов в период пандемии? Насколько верно сказать, что права арендаторов остаются прежними, но меняется практика решений судов?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Юридически многое не изменилось и, возможно, не требует дополнительных кодифицированных мер. Применяются существующие принципы договорного права ОАЭ и дубайские нормы по аренде. В юриспруденции существует институт форс‑мажора — событие, дающее право сторонам выйти из обязательств без штрафов, — и также принцип невозможности исполнения обязательств. Эти нормы и принципы всегда применялись, просто теперь они используются в условиях, когда пандемия делает исполнение договоров невозможным или крайне несправедливым.

Если бы суды были ограничены законодательством и не могли выносить такие решения, потребовались бы изменения в законах. Однако в настоящий момент суды применяют существующие нормы достаточно гибко, и массовых законодательных изменений, похоже, не требуется.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Что изменилось за примерно пять месяцев с начала локдауна? Видите ли вы какие‑то практические перемены, например ускорение процедур?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Некоторые изменения заметны. Во‑первых, временные меры властей, например запрет на выселение арендаторов в связи с COVID‑19, были введены как временные — некоторые из них действовали в течение оговорённого периода с возможными продлениями. Сейчас мы находимся за пределами самого жёсткого локдауна, поэтому применимость отдельных временных мер может быть менее очевидной.

Во‑вторых, суды и регуляторы стали активнее внедрять технологии: слушания теперь часто проводятся онлайн, и стороны могут участвовать дистанционно, даже если находятся за пределами ОАЭ. Это ускорило доступ к правосудию.

Практически важно и то, что многие арендодатели стали более прагматичными: вместо жёсткой позиции «вы подписали договор, платите» они ищут компромиссы — скидки, рассрочку или согласие на досрочное расторжение. Это выгодно обеим сторонам с точки зрения экономии на судебных издержках и сохранения отношений.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Ожидаете ли вы кодифицированных изменений в законодательстве по жилищной или коммерческой аренде в связи с пандемией?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Честно говоря, сейчас я не вижу острой необходимости в новых нормах, учитывая практику RDC. Если бы суды ощущали дефицит правовых инструментов, я бы предположила законодательные изменения. Но суды демонстрируют достаточную гибкость в применении существующих норм, что делает дополнительные изменения необязательными на данном этапе.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Это ещё один эпизод Lawgical. Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) — управляющий партнёр в Yamalova & Plewka (Yamalova & Plewka). Как всегда, было познавательно. Спасибо.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Если у вас есть юридический вопрос для будущего эпизода Lawgical или вы хотите консультацию у квалифицированного специалиста с опытом работы в ОАЭ, просто нажмите кнопку Contact на сайте LYLawyers.com.  Плюс вы можете написать нам в WhatsApp по номеру 00971 52 525 1611.