نزاعات الإيجار وسط COVID-19 في الإمارات العربية المتحدة

تيم إليوت

أهلاً ومرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني العادي من شركة المحاماة HPL Yamalova & Plewka التي تتخذ من دبي مقراً لها، ولا يزال البودكاست القانوني الأول والوحيد في منطقة الخليج. أنا تيم إليوت، بعيدًا اجتماعيًا عن الشريك الإداري، لودميلا يامالوفا، هنا في مكاتب JLT في دبي - أبراج بحيرات الجميرا. من الجيد رؤيتك، لودميلا.

لودميلا يامالوفا

من الرائع رؤيتك أيضا، تيم.

تيم إليوت

اليوم في Lawgical، نتحدث عن نزاعات الإيجار، ونزاعات الإيجار الحديثة جدًا أيضًا. لودميلا، إذا كنت مستعدًا، فلنبدأ بـ Lawgical.

لودميلا يامالوفا

دعونا نفعل.

تيم إليوت

الآن، أصدرت RDC، لجنة المنازعات الإيجارية، عددًا من الأحكام مؤخرًا لصالح المستأجر بسبب القوة القاهرة وآثار COVID-19، من الواضح، على الجو العام للتوظيف والاستقرار المالي على اقتصاد دبي حقًا. أود النظر في أربعة أحكام حديثة، إذا استطعنا، كل منها صدر بالتأكيد خلال الأيام العشرة الماضية أو الأسبوعين أو نحو ذلك.

لنبدأ بنزاع في أحد المشاريع الرائعة جدًا على شاطئ البحر في دبي والذي يوفر المطاعم والمساحات المفتوحة وما إلى ذلك، مكانًا يتمتع بسحر حقيقي. تكمن المشكلة في الكثير من هذه التطورات في أنه بمجرد انتشار COVID-19، كما تتوقع، لم يتجه الناس إلى هناك كثيرًا. لنبدأ بهذا النزاع المحدد للغاية. ما القصة؟

لودميلا يامالوفا

نعم، هذه قصة نموذجية جدًا، خاصة هذه الأيام، وربما قصة سنرى المزيد منها. على وجه الخصوص، يتضمن متجرًا للبيع بالتجزئة، كما قلت، في تطوير على شاطئ البحر. متجر البيع بالتجزئة يبيع الملابس. من الواضح أنه مع جائحة COVID-19 الأخيرة وخاصة الإغلاق، تأثر المتجر بشكل مباشر بالإغلاق وبتداعيات، إذا صح التعبير، للوباء فقط منذ ذلك الحين. بعبارة أخرى، في الوقت الذي كان فيه الإغلاق ساريًا، كان المتجر مغلقًا تمامًا وبالتالي لم يستفد من عقد الإيجار، ومنذ ذلك الحين تحولت صناعة البيع بالتجزئة بشكل كبير وكان المتجر يعاني من صعوبات مالية شديدة وانكماش هائل في أعماله ولا يرى حقًا الضوء في نهاية النفق في هذه المرحلة. ونتيجة لذلك، قرر صاحب العمل أو أصحاب المحل أو أرادوا إنهاء عقد الإيجار لهذا المتجر بالذات لأنهم تعرضوا لخسائر فادحة ولم يروا العمل قادمًا في المستقبل المنظور حتى يتمكنوا من الاستمرار في محاولة التجديد، إما العمل أو ربما حتى التفاوض مع المالك. يبدو أنه كانت هناك بعض المفاوضات التي كانت جارية، أو على الأقل مناقشات مع المالك، وفي النهاية لم يكن المالك على استعداد للتغيير على أقل تقدير أو تقديم أي دعم ذي مغزى آخر للمستأجر والمتجر، ونتيجة لذلك كان على المتجر في النهاية رفع دعوى إلى RDC وهي لجنة المنازعات الإيجارية، طالبة في النهاية إنهاء عقد الإيجار.

سبب أهمية ذلك هو أنه بالنسبة لشركات البيع بالتجزئة أو للشركات على وجه الخصوص، يتم توقيع عقود الإيجار في معظم الأوقات لعدد من السنوات. لنفترض أن هذا كان يمكن أن يكون عقد إيجار لمدة ثلاث سنوات أو خمس سنوات، وما حدث تاريخيًا هو أنه إذا أراد المستأجر إنهاء عقد الإيجار مبكرًا، دعنا نقول في عقد إيجار مدته خمس سنوات تريد إنهائه في العام الثاني، كان الملاك دائمًا مترددين في ما يسمى بإعفاء المستأجر من التزام عقد الإيجار لمدة خمس سنوات، وفي كثير من الحالات في الماضي كان الملاك يرفعون بالفعل دعوى ضد المستأجر، مما يجبرهم في النهاية على دفع الإيجار لما تبقى من فترة الإيجار، دعنا نقول في ذلك يمكن أن تكون خمس سنوات. كما يمكنك أن تتخيل، بالنسبة لشركة، على وجه الخصوص، تعاني بشدة الآن في ضوء COVID-19، فإن حدوث هذه النتيجة سيكون مستحيلًا عمليًا. إنه أمر مستحيل لأنهم في هذه الأيام لا يستطيعون حتى دفع الإيجار الشهري، ناهيك عن الإيجار لبقية فترة الإيجار.

هذا مهم بشكل خاص للشركات في الإمارات العربية المتحدة لأنه في معظم الحالات، يتم دعم اتفاقيات الإيجار هذه، بالإضافة إلى التوقيع على الاتفاقية، عن طريق شيكات الإيجار أو الشيكات للفترة المستقبلية. وبعبارة أخرى، غالبًا ما يشار إليها باسم الشيكات المؤجلة أو PDCs. بالنسبة للأعمال التجارية، في معظم الحالات، ما تفعله، وربما لا يزال هذا النظام أو هذه الممارسة ساريًا وموجودًا حتى اليوم، أي إذا وقعت على عقد إيجار لمدة خمس سنوات، فإنك تصدر أيضًا شيكات مؤجلة للفترة المتبقية من فترة الإيجار، أي في المستقبل، لمدة خمس سنوات قادمة. هذا أمر خطير لأنه إذا لم تكن قادرًا على دفع الإيجار اليوم، تخيل صرف كل هذه الشيكات في السنوات الخمس المقبلة. في الإمارات العربية المتحدة حتى يومنا هذا، لا يزال الشيك المرتجع جريمة جنائية. أنت الآن تعاني ليس فقط على الصعيد المدني أو التجاري، ولكن أيضًا لهذه المعاملات آثار جنائية، لذا فهذه قضايا خطيرة لا يمكن التعامل معها باستخفاف.

في هذه الحالة بالذات، أراد المستأجر أو الشركة إنهاء العقد مبكرًا. رفض المالك، لذلك تقدم المستأجر بطلب إلى RDC، طالبًا من RDC أو المحكمة إنهاء العقد مبكرًا والتنازل أيضًا عن غرامات الشيكات المرتجعة التي نتجت عن الفترة السابقة أثناء الإغلاق عندما لم يكن المتجر يعمل ولم يكن يستفيد من عقد الإيجار. بعد ذلك أيضًا، طلب المستأجر من المالك عدم صرف الشيكات لأنهم لم يكونوا يكسبون المال، ووفقًا للاتفاقية، وهذا أمر معتاد جدًا في عقود الإيجار الحديثة، فكلما ارتد الشيك، هناك أيضًا غرامة يتم إرفاقها بكل شيك مرتد. في هذه الحالة، لم يرغب المالك فقط في خفض الإيجار، ولم يرغب في إنهاء عقد الإيجار أو السماح للمستأجر بإنهائه، ولكنه أراد أيضًا تحصيل جميع العقوبات على الشيكات المرتجعة وكذلك الإيجار للأشهر السابقة.

في النهاية، ما حددته RDC، وبالمناسبة هذا مثير للاهتمام للغاية لأن RDC أصدرت أو عينت خبيرًا، وفي حين أن تعيين الخبراء في محاكم دبي ومحاكم الإمارات العربية المتحدة هو ممارسة نموذجية للغاية، لم يكن هذا هو الحال حقًا في RDC، في لجنة المنازعات الإيجارية في الماضي، ولكن الآن يتم تعيين الخبراء بانتظام ويتم تعيينهم بدقة لتحديد (1) خسارة الأعمال كجزء من COVID-19 و (2) سبب هذه الخسارة.

بعبارة أخرى، في هذه الحالة بالذات، تم تعيين الخبير لمعرفة (1) مقدار معاناة الشركة و (2) ما إذا كانت المعاناة أو الضرر الذي لحق بالعمل نتيجة للوباء أو خطأ آخر من قبل الشركة نفسها.

جانب آخر مثير للاهتمام لتعيين هذا الخبير هو أنه تم تعيين الخبير في هذه الحالة بالذات في 30 يونيو^ال وصدر الحكم في 11 أغسطس^ال، لذا فإن هذا أمر مشجع للغاية وإيجابي للغاية بالنسبة للكثير من الأطراف التي ربما تفكر في مسار مماثل.

قام المالك في هذه الحالة بالذات برفع دعوى مضادة لرفضه إنهاء العقد وطلب الدفع فعليًا للأشهر السابقة وأيضًا فرض العقوبات التعاقدية على الشيكات المرتجعة ودفع جميع الرسوم الأخرى التي تم إرفاقها بعقد الإيجار هذا، مثل رسوم الخدمة ورسوم التبريد وأي رسوم أخرى كان يتعين على الشركة دفعها بموجب العقد في الظروف العادية.

تيم إليوت

إذا كان بإمكاني فقط وضع هذا في سياقه، السياق المالي، فهذا ليس مبلغًا ضئيلًا. هذا شيء مثل 750،000 درهم. هذا مبلغ كبير من المال.

لودميلا يامالوفا

نعم، إنها أقرب إلى 200,000 دولار، بالتأكيد، وبالنسبة للأعمال التجارية فهي ضخمة، وبالنسبة للأعمال التجارية التي لا تجني المال بالفعل، أن تدفع من أموال لا تملكها، فهذا حقًا مستحيل ويدفع الأعمال والأشخاص المتورطين في الإفلاس والإعسار. نعم، هذه مسألة خطيرة للغاية وتؤثر على الكثير من الشركات اليوم.

في النهاية، ما قررته RDC هو كما يلي، وهذا مهم حقًا، وهو:

• يشكل COVID-19 ما نسميه غالبًا من الناحية القانونية قوة قاهرة. غالبًا ما يشار إلى القوة القاهرة على أنها أعمال الله، لذلك قررت المحاكم أن الوباء العالمي مثل COVID-19 يشكل في الواقع حدثًا من أحداث القوة القاهرة، أو فعلًا من أعمال الله غير متوقع وخارج عن سيطرة المستأجر في هذه الحالة بالذات. COVID-19 هو حدث قوة قاهرة.
• يرتبط هذا الحدث الخاص بالقوة القاهرة أو COVID-19 بشكل مباشر أو مرتبط بعدم قدرة الشركة الآن على دفع الإيجار، وذلك لأن الشركة قد تأثرت سلبًا بشكل مباشر حقًا على عملياتها التجارية اليومية وبالتالي على قدرتها على الدفع أو عدم دفع الإيجار.

هذا أمر مهم لأنه غالبًا ما رأيناه في الماضي مع ظروف مختلفة، ولكن على وجه الخصوص عندما يقول شخص ما أن هذا حدث من أحداث القوة القاهرة، نعم، وقد أقرت المحاكم بالفعل، حتى RDC، بنعم، COVID-19 هو قوة قاهرة، ولكن من أجل الاستفادة أو الاستفادة من مزايا هذه القوة القاهرة، يجب أن تتأثر الشركة بشكل مباشر بحدث القوة القاهرة هذا، أي الوباء. لا يمكن أن يكون عملك، على سبيل المثال، يعاني بسبب إهمالك الخاص أو عدم قدرتك على إدارة نشاط تجاري، بل يرتبط بشكل مباشر ويتأثر بـ COVID-19. هذا هو السبب في أنهم عينوا الخبير في هذه الحالة لإظهار (أ) أن الشركة عانت بشكل كبير و (ب) أن نتائج خسارتها في الإيرادات والمبيعات كانت مرتبطة بشكل مباشر بـ COVID-19. من السهل تحديد ذلك لأنه عندما يكون متجرك مغلقًا ولا تكون قادرًا على العمل، فمن السهل جدًا رسم الرابط المباشر بينهما.

ونتيجة لذلك، سمحت المحكمة للمستأجر بإنهاء عقد الإيجار مبكرًا. كما تنازلت المحكمة عن العقوبات التي كانت مستحقة تعاقديًا مقابل كل شيك مرتجع للأشهر السابقة، كما تنازلت المحكمة عن الرسوم الأخرى التي كان على المستأجر دفعها بخلاف ذلك، مثل رسوم التبريد ورسوم الإعلان التي كان سيدفعها تعاقديًا إلى المالك. ومع ذلك، ظل الالتزام بدفع الإيجار بينما كانت الشركة لا تزال تستفيد من العقار، على الرغم من أن المحكمة تنازلت، وهذا مهم، عن إيجار الفترة أثناء الإغلاق، وذلك لأن الشركة لم تكن قادرة في النهاية على الاستفادة من المباني خلال فترة الإغلاق، لذلك تنازلت المحكمة عن التزامات الإيجار لتلك الفترة الزمنية، ولكن طالما كانت الشركة لا تزال تعمل أو تشغل المبنى بعد الإغلاق، إذن كان عليهم دفع مبلغ الإيجار لتلك الفترة الزمنية.

هذا مهم أيضًا لأن ما رأيناه من عدد من العملاء الذين اتصلوا بنا، يريدون التفاوض. إنهم يتفاوضون ربما على الخروج من عقد الإيجار تمامًا، ولكن من المهم حقًا أن نفهم أنه طالما بقيت في المبنى الذي لا يزال وضعًا ملونًا ويمكن الدفاع عنه للمالك ليتوقع دفع الإيجار، وربما يكون مخفضًا، ولكن مع الاستمرار في دفع الإيجار أثناء شغلك للمبنى. هذا لأسباب واضحة، لأنه إذا كنت لا تزال في المبنى، حتى لو كنت لا تدير مشروعًا تجاريًا فعليًا، يمكنك أن ترى أن المالك لا يستفيد من المبنى، لذلك لا يمكنه حتى إعادة الإيجار بأي سعر جديد قد يكون. من المهم للشركات أن تفهم ذلك. لذلك، إذا كنت ترغب في الإنهاء، فستطبق المحاكم القوة القاهرة طالما كان هذا هو السبب الحقيقي لتحدياتك المالية، ولكنك لا تزال بحاجة إلى أن تكون مسؤولاً عن الوقت الذي تبقى فيه في المبنى.

تيم إليوت

هذه هي الحالة الأولى من الحالات التي ننظر فيها اليوم، وهي الأولى من بين أربعة نزاعات إيجارية في إصدار اليوم من Lawgical. أما القصة الثانية، وهي لودميلا، فهي قصة مستأجر في إحدى الأبراج اللامعة في دبي.

لودميلا يامالوفا

نعم. الحالة الثانية تتعلق بالفعل بعقد إيجار سكني. السابق كان متعلقًا بالإعلان التجاري. هذا سكني. في هذه الحالة، تم توقيع اتفاقية الإيجار لعقار سكني من قبل مستأجر حاول أيضًا الخروج من الاتفاقية أو إنهاء عقد الإيجار مبكرًا لأنه لم يكن قادرًا على الدفع مقابل ما تبقى من فترة الإيجار. مرة أخرى، تم إصدار الشيكات هنا، وتم إصدار الشيكات المؤجلة لبقية الفترة، ثم عندما أخبر المستأجر المالك أنه يريد (أ) الخروج أو إنهاء عقد الإيجار مبكرًا و (ب) استعادة الشيكات للفترة المتبقية من الفترة، من الواضح أنهم لم يوافقوا وبالتالي اضطر المستأجر إلى رفع دعوى لدى RDC. السبب في عدم قدرة المستأجر في هذه الحالة بالذات على الدفع هو أنه فقد وظيفته. كانت الوظيفة مصدر دخله الذي كان يدفع منه الإيجار في النهاية. لم يفقد الوظيفة فحسب، بل لم يتمكن أيضًا من العثور على وظيفة جديدة.

في هذه الحالة، أصدرت RDC مرة أخرى قرارًا لصالح المستأجر، مما يسمح للمستأجر (1) بإنهاء عقد الإيجار مبكرًا و (2) أمر المالك بإعادة الشيكات المؤجلة لما تبقى من عقد الإيجار بعد المحكمة في نهاية المطاف من تاريخ الإنهاء. نظرت المحكمة، مرة أخرى، إلى COVID-19 على أنه حدث القوة القاهرة التي بسببها فقد المستأجر هنا وظيفته، كما قدم المستأجر دليلًا على أنه لم يتمكن من العثور على وظيفة جديدة. لذلك، عقدت المحكمة هذا الحدث كحدث مستحيل. بعبارة أخرى، كان من المستحيل على المستأجر أداء ما تبقى من التزاماته بموجب العقد لأنه لم يكن لديه وظيفة، وبالتالي لم يكن لديه مصدر دخل، ولم يكن لديه أي احتمال واقعي آخر للحصول على وظيفة جديدة ليتمكن من الحفاظ على التزاماته بموجب عقد الإيجار هذا وبالتالي دفع ما تبقى من عقد الإيجار. ونتيجة لذلك، أصدرت RDC قرارًا، وأمرت المالك بإعادة الشيكات وإنهاء العقد.

تيم إليوت

قبل أن ننتقل إلى الحالة الثالثة، هل يمكنك إعطاء فكرة أو بعض الأمثلة على نوع الدليل على أنك لم تتمكن من العثور على وظيفة جديدة. ما الذي سيكون مناسبًا في المحكمة؟

لودميلا يامالوفا

ربما يعتمد ذلك. إنه أمر شخصي للغاية ويعتمد على الظروف. لنفترض أنك كنت تعمل في صناعة الطيران، وكنت طيارًا أو مضيفًا، عندما تقوم شركات الطيران بفصل الموظفين بشكل جماعي، وهذا كل ما فعلته من قبل، لذلك يمكنك أن ترى كيف أن طبيعة عملك ربما تكون حاسمة بما يكفي لكي تقرر المحكمة، نعم، هذا لن يكون من السهل عليك استبدال وظيفتك. وبالمثل، إذا كنت تعمل في صناعة الضيافة أو في صناعة الفنادق، نفس الشيء، فإن طبيعة عملك تتحدث عن عدم قدرتك على العثور على وظيفة أخرى في المستقبل المنظور. لنفترض أنك تعمل في صناعة الخدمات، مثل المنتجعات الصحية أو الصناعات المتعلقة بالعناية الشخصية، وكان هناك الكثير من المنتجعات الصحية والصالونات التي أغلقت أبوابها لهذا السبب بالذات لأنه من الواضح أنه من الواضح أن التباعد الاجتماعي وعدم القدرة على تقديم الخدمات الشخصية، فقد عانى الكثير من تلك الأعمال ولم يتمكن الناس من العثور على وظائف. ولكن مرة أخرى، وعلى أساس الوصف الوظيفي فقط، يمكن للمحاكم أن تستنتج أنه ليس لديك أي آفاق واقعية للعثور على وظيفة جديدة. هذا من ناحية.

من ناحية أخرى، ربما يمكنك أيضًا إثبات أنك أرسلت سيرتك الذاتية إلى جهات توظيف مختلفة ووظائف مختلفة وربما يمكنك إظهار، مرحبًا، لقد أرسلت سيرتي الذاتية كل يوم على مدار الأشهر الثلاثة أو الأربعة الماضية ولم أتلق ردًا واحدًا، ناهيك عن العرض. قد تكون هناك أيضًا رسائل، على سبيل المثال، من مسؤولي التوظيف تخبرك: عذرًا، هذا وقت صعب للغاية. هذا ليس الوقت المناسب. لا أحد يقوم بالتوظيف في مجال عملك. لذلك، هناك أنواع مختلفة من الأدلة.

تيم إليوت

دعونا نلقي نظرة على نزاع الإيجار التجاري، لودميلا. هذه في الواقع شركة محاماة.

لودميلا يامالوفا

نعم. هذه حالة مثيرة للاهتمام للغاية حيث حاولت شركة محاماة بالفعل التفاوض من أجل تخفيض الإيجار مع مالك العقار، مرة أخرى بسبب تأثير COVID-19 على الأعمال بشكل سلبي ويعانون من انتكاسات مالية خطيرة في قدرتهم على توليد الدخل. لقد أرادوا تخفيض إيجارهم وطلبوا أيضًا من المالك التنازل عن الإيجار للفترة أثناء الإغلاق عندما لم يتمكنوا من الاستفادة من العقار وأيضًا أي نوع من العقوبات التي كانت ستنتج عن الشيكات المرتجعة للأشهر السابقة عندما لم تكن الشركة قادرة على الدفع. كانت هناك مفاوضات بين مكتب المحاماة والمالك لم تسفر عن أي مناقشات ذات مغزى، ونتيجة لذلك رفعت شركة المحاماة قضية إلى RDC، وطلبت في النهاية مساعدة RDC في تخفيض الإيجار مع المالك. رأى RDC، مرة أخرى، أن COVID-19 كان عاملاً، ونتيجة لذلك، بسبب هذا العامل، تأثر الوضع المالي سلبًا. كما قاموا بتعيين خبير. تم تعيين الخبير في يوليو، وبعد أسبوعين فقط أصدرت المحكمة الحكم، لذلك مرة أخرى، كان الخبير يتصرف بسرعة كبيرة. ونتيجة لتقرير الخبير، أصدرت المحكمة حكمًا لصالح المستأجر، وأمرت بتخفيض الإيجار، وكان ذلك تخفيضًا بنسبة 25٪، وسمحت أيضًا بالتنازل عن الإيجار خلال فترة الإغلاق عندما لم تكن الشركة قادرة على استخدام المكتب.

لذا مرة أخرى، هناك حالة أخرى إيجابية للغاية للمستأجرين في هذه الحالة بالذات، ولكن في النهاية إذا سألتني، أعتقد من منظور الأعمال، أنها أيضًا نتيجة إيجابية للمالك لأنه، على الأقل بموجب هذا الحكم، لا يزال لديه عقد إيجار نشط ولا يزال بإمكانه تحصيل مدفوعات الإيجار، وإن كان ذلك بسعر مخفض.

تيم إليوت

توضح الحالة الرابعة والأخيرة كيف أمرت RDC، لجنة المنازعات الإيجارية، بإنهاء عقد إيجار لمطعم الشيشة، وهو مقهى، لأنه كان قيد التصفية. بالطبع، صدرت أوامر بإغلاق جميع مقاهي الشيشة تحت الإغلاق. ماذا حدث في هذه الحالة المحددة؟

لودميلا يامالوفا

نعم، مرة أخرى، قضية أخرى انتهت في RDC. هذه المرة تم إحضاره من قبل مطعم الشيشة، وهو مقهى، بسبب تأثير COVID-19 مرة أخرى على أعماله بشكل سلبي، ونتيجة للوباء، اضطر المطعم في النهاية إلى التصفية. لا يقتصر الأمر على إغلاق الباب وإعادة الهيكلة، وربما الانتقال إلى أماكن أرخص، ولكن في النهاية كان على المطعم تقديم طلب للتصفية لأن الإغلاق أثر بشكل مباشر على قدرته على جني الأموال واستمر في القيام بذلك بسبب التدابير الحالية المتعلقة بـ COVID-19 والتي لا تزال تؤثر على المطاعم مثل خدمات الشيشة لأنها على حد علمي لا تزال غير قادرة على العمل بسبب الإجراءات الحالية التي يتم وضعها. مطعم يعتمد بشكل كبير على خدمات الشيشة، وبالمناسبة، تدفع المطاعم أيضًا رسومًا كبيرة جدًا وخاصة في التأمين والتراخيص فقط لتتمكن من تقديم خدمات الشيشة. إنه ليس مجرد مطعم يغلق أبوابه فقط، ولكن لكي تقدم المطاعم خدمات الشيشة، هناك جميع أنواع التأمينات والأقساط والرسوم الإضافية التي يجب دفعها والتراخيص التي يجب إصدارها لهم فقط لتقديم تلك الخدمة. نفقات إدارة مطعم مثل هذا مرتفعة للغاية. الآن، فجأة، تم الآن انتزاع جوهر عملك منك بموجب اللوائح الحكومية فقط بسبب الوباء، ولم يكن لدى المطعم أي فرصة.

في هذه الحالة بالذات، أصدرت RDC مرة أخرى حكمًا لصالح المستأجر، أي المطعم، وأحد الأدلة الأساسية التي اعتمدت عليها هو حقيقة أن المطعم قد تقدم بالفعل بطلب للتصفية والإفلاس. في هذه الحالة، للأسف، أدرك المطعم أنه لم يعد بإمكانه العمل في أي مبنى، وبالتالي تقدم بطلب للتصفية لأنه لم يستطع حتى الوفاء بالتزاماته تجاه الدائنين الآخرين. نظرت RDC إلى ذلك كدليل قاطع على أن المطعم قد تأثر بشكل مباشر بـ COVID-19 باعتباره قوة قاهرة وسمح له بإنهاء العقد مبكرًا والتنازل عن العقوبات التي كان المطعم سيدفعها بموجب العقد للإنهاء المبكر والإيجار غير المدفوع للفترات الزمنية السابقة بشيكات مرتدة.

تيم إليوت

يجب أن أشير إلى أي شخص يستمع إلى هذا البودكاست، أتساءل ما هو مقهى الشيشة، مقهى الشيشة هو مقهى مرخص حيث يمكنك الذهاب والمشاركة في تجربة تدخين التبغ بنكهة النرجيلة المائية. وهي منتشرة في جميع أنحاء منطقة الخليج وتركيا وخارجها، وهي مرخصة على وجه التحديد في دبي. لقد تأثروا بشدة بآثار جائحة فيروس كورونا. كل هذه الأمثلة، لودميلا، الأربعة التي أخذناها اليوم، تثير بعض الأسئلة الأساسية. كلها متشابهة، ولكنها فريدة بطرقها الخاصة. لقد أثر فيروس كورونا علينا جميعًا بطرق عديدة، ولكن لنبدأ بالضبط بالحقوق الحالية للمستأجرين أو الأشخاص الذين يؤجرون العقارات في زمن COVID-19. على حد علمي، حقوق المستأجرين هي كما كانت من قبل، لكننا بدأنا نرى اختلافات في الأحكام. هل هذه طريقة عادلة لتلخيصها؟

لودميلا يامالوفا

حسنًا، من المثير للاهتمام، من منظور قانوني، أنه لم يتغير الكثير ولا يلزم تغيير الكثير عن طريق، على سبيل المثال، قرار مدون أو نوع من التدوين في القانون. وذلك لأن المبادئ القانونية التي يتم الاعتماد عليها، يتم الاعتماد عليها بموجب القوانين القائمة والفقه الحالي. وهذا يعني، من ناحية، من المنظور القانوني أن لديك عقدًا وأن العقد يخضع لقانون العقود الإماراتي وأيضًا، على سبيل المثال، في هذه الحالة، قوانين الإيجار في دبي. تظل هذه القوانين كما هي، ولكن أيضًا في الفقه الإماراتي هناك مفهوم قانوني، ونظرية قانونية موجودة وهي القوة القاهرة، وفي النهاية في المصطلحات ذات الصلة تشير القوة القاهرة إلى فعل أو حدث يمنح أطراف العقد حقًا مشروعًا للخروج من الالتزامات التعاقدية مبكرًا دون دفع غرامات. هذا ما يدور حوله الأمر. إنها حقًا تطبق فقهًا قائمًا، وهو مبدأ قانوني موجود كان جزءًا من فقه الإمارات العربية المتحدة منذ البداية وحتى الظروف الحالية.

تظل القوانين التعاقدية قائمة، ولكن حتى بموجب قانون العقود في الإمارات العربية المتحدة، هناك إمكانية للطرف للخروج من التزاماته التعاقدية إذا لم يعد من الممكن له الاستمرار في الامتثال لهذا الالتزام. إنه مبدأ يسمى استحالة العقد. إنها نفس القوانين التي تنطبق، نفس المبادئ القانونية. كل ما في الأمر أنه يتم تطبيقها في ظل الخلفيات الواقعية الحالية، والظروف الحالية حيث تتأثر الشركات والأفراد لدرجة أنه لم يعد من الممكن لهم الامتثال لالتزامهم أو حيث تسبب فيروس كورونا أو COVID-19 في ضرر كبير للأعمال بحيث يشكل الآن سببًا وجيهًا لذلك النشاط التجاري أو لذلك الفرد للخروج من التزاماته التعاقدية لأنه إما من المستحيل أو غير العادل بالنسبة لهم الاستمرار في الإعداد التعاقدي الحالي بسبب العالمية جائحة.

تيم إليوت

دعني أطرح عليك نفس السؤال، ولكن بعدة طرق مختلفة. بينما نسجل هذا، بعد حوالي خمسة أشهر من فرض الإغلاق، ما الذي تغير في تلك الأشهر الخمسة، إن وجدت؟ ما الذي تراه ربما يتغير؟ لأن الآثار الاقتصادية موجودة هنا لبعض الوقت. أعتقد أننا جميعًا يجب أن نواجه ذلك. على سبيل المثال، هل تجد أن الإجراءات يتم تسريعها بسرعة أكبر؟

لودميلا يامالوفا

حسنًا، لقد تغير عدد من الأشياء وربما تستمر في التغيير من وجهة نظر قانونية ومن وجهة نظر عملية. من وجهة نظر قانونية، إذا كنت تتذكر، وحتى قمنا بتغطيتها، أعتقد في البودكاست السابق، كلمة التدابير المؤقتة التي وضعتها الحكومة، على سبيل المثال، عدم السماح بعمليات الإخلاء أو الإخلاء من المباني السكنية أو المباني التجارية بسبب COVID-19. كانت في الواقع بالإضافة إلى القواعد واللوائح الحالية السابقة. كانت تدابير مؤقتة، ولوائح مؤقتة تم وضعها، تمنح المستأجرين، على سبيل المثال، الراحة من خطر الطرد بسبب عدم قدرتهم على دفع الإيجار. وقد وضعت هذه التدابير موضع التنفيذ. بحكم التعريف، ستكون مؤقتة. الآن، ليس بالضرورة أنها لم تنته صلاحيتها أو لم تعد هذه الإجراءات سارية، ولكننا الآن تجاوزنا مجرد الإغلاق الصعب والسريع الذي كنا نعاني منه جميعًا، لذلك ربما ليس من الواضح ما إذا كانت هذه الإجراءات المحددة ستظل سارية لأنها كانت فترات معينة تم وضعها فيها في ذلك الوقت. لقد مرت ثلاثة أشهر، على سبيل المثال، ولكن كانت هناك بعض التمديدات التي ربما تم تطبيقها. الآن، لا تزال هذه الإجراءات سارية ولكن بعد ذلك قامت المحاكم الآن بوضوح بتوضيح القواعد واللوائح لأنها تنطبق، في هذه الحالة بالذات، على الجانب السكني أو العقاري للاقتصاد. هذا هو التغيير الوحيد الذي حدث.

التغيير الآخر الذي حدث هو، نعم، حتى رفع هذه القضايا قبل أو أثناء الإغلاق لم يكن ممكنًا لأن المحاكم كانت مغلقة ومغلقة فعليًا. هذا أحد الجوانب الإيجابية لـ COVID-19 هو أن المنظمين، بما في ذلك المحاكم، قد تبنوا الآن التكنولوجيا أكثر من ذلك ويقدمون الآن الكثير من جلسات الاستماع هذه عبر الإنترنت. يمكنك حضور جلسات الاستماع، حتى لو كنت، على سبيل المثال، مالكًا أو مستأجرًا يقع خارج الإمارات العربية المتحدة، يمكنك الآن حضور جلسات الاستماع هذه افتراضيًا، لذا فقد تغير ذلك.

من الناحية العملية أو من وجهة نظر تجارية، ما تغير هو أننا نرى المزيد من الملاك يصبحون أكثر واقعية وأكثر واقعية بشأن ما يمكنهم فعله في ظل هذه الظروف مقابل اتباع هذا النهج المتشدد للغاية مثل: لا، ها هو العقد. لقد وقعت العقد، خمس سنوات، سنلزمك به. الكثير من الملاك، بدلاً من الذهاب إلى المحكمة أو الانجرار إلى المحاكم، يتخذون نهجًا أكثر واقعية وأكثر واقعية، لذا الآن، نحن في هذا معًا، فماذا يمكننا أن نفعل؟ حسنا، سنعطيك استراحة في الإيجار. سنقوم إما بتخفيض الإيجار بشكل كبير، أو سنعمل على نوع آخر من الترتيبات ربما حيث تدفع نسبة مئوية من الإيجار تدريجيًا أو سنسمح لك في النهاية بإنهاء العقد مبكرًا لأننا نعلم أنك لا تستطيع الدفع. لذلك، بدلاً من الانجرار إلى المحاكم وجعل المحكمة تصدر هذه الأحكام وتدفع النفقات القانونية وما إلى ذلك، سنطلق سراحك مبكرًا وعلى أمل أن نتمكن من العثور على مستأجر جديد، وإن كان ذلك بإيجار مخفض، ولكن دون الحاجة إلى دفع النفقات القانونية.

من الناحية القانونية، نعم، كانت هناك تغييرات تتعلق على وجه التحديد بلوائح COVID-19 والأهم من ذلك، أود أن أقول، أخيرًا نشهد تحولًا حقيقيًا في عقلية الملاك وعقلية الأطراف بشكل عام في محاولة التوصل إلى حل وسط دون الحاجة إلى اللجوء إلى الوسائل الرسمية القانونية.

تيم إليوت

دعني أسألك عما إذا كنت تتوقع تغييرات مدونة بالفعل للقانون أم لا. شيء واحد واضح هنا. لم نشهد أسوأ ما في الوباء حتى الآن، وبالتأكيد من منظور اقتصادي بشري. هل تتوقع أو تتوقع أي تغييرات فعلية مقننة تحيط بالجوانب السكنية أو التجارية لاتفاقيات الإيجار؟

لودميلا يامالوفا

لأكون صادقًا معك، ليس الآن، في ضوء أحكام RDC هذه. لا أرى بالضرورة أي لوائح قادمة مبررة أو ضرورية بالنظر إلى كيفية قيام المحاكم بالفعل بالفصل في هذه القضايا. على سبيل المثال، إذا شعرت المحاكم بأنها مقيدة بالقوانين الحالية لإصدار أحكام مثل تلك التي ناقشناها للتو، والتي أصدرتها RDC، وإذا شعرت المحاكم بأنها مقيدة لأن القوانين لم تكن متاحة لها للسماح بهذا النوع من التعديلات في العلاقات التعاقدية، فسأقول، نعم، أرى الحاجة إلى تغييرات مقننة لإضافة المرونة إلى السوق. ولكن في الوقت الحالي، بالنظر إلى ماهية القوانين وما كانت عليه وكيف قامت المحاكم بتفسيرها أو تطبيقها، أود أن أقول إنه لا يوجد حقًا أي نوع من الحاجة الضرورية أو التشريعات اللازمة التي سيستفيد منها المجتمع من أجل مساعدتنا جميعًا خلال هذه الأوقات الصعبة.

تيم إليوت

هذه حلقة أخرى من Lawgical. لودميلا يامالوفا هي الشريك الإداري هنا في Yamalova & Plewka. كما هو الحال دائمًا، كانت تجربة تعلم التحدث إليك. شكرًا لك.

لودميلا يامالوفا

شكرا لك، تيم.

تيم إليوت

إذا كان لديك سؤال قانوني تحتاج إلى إجابة في حلقة مقبلة من Lawgical، أو إذا كنت ترغب في استشارة أخصائي قانوني مؤهل وذو خبرة في الإمارات العربية المتحدة، فكل ما عليك فعله هو النقر على زر الاتصال في LyLawyers.com. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك التواصل معنا عبر الواتس آب أيضًا، 00971 52 525 1611.