Передача недвижимости в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и единственный, насколько нам известно, юридический подкаст в ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиотт (Tim Elliott). Lawgical выходит от дубайской юридической фирмы HPL Yamalova & Plewka — юридической фирмы HPL Yamalova & Plewka (HPL Yamalova & Plewka). Как всегда, с нами управляющий партнёр Людмила Ямалова.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Тим, рада видеть вас тоже, лично и во плоти.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Сегодня мы говорим о передаче прав на недвижимость. Это непростая задача; многие из нас делают это нечасто. Для большинства из нас недвижимость — самая большая инвестиция в жизни. Здесь, в Дубае, передача недвижимости включает несколько этапов. Я хотел бы пройтись по ним, и, полагаю, всё начинается с согласования условий.

Представим, что я покупатель. Я только что договорился о условиях с продавцом недвижимости, которую хочу купить. Нам нужно что‑то формализовать. Что должно быть включено в соглашение? С этого нам и начать?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Безусловно, поиск недвижимости и установление, у кого вы покупаете, — правильный старт. Следующий шаг — согласование условий. Но прежде чем я перейду к условиям и положениям, которые следует включить в соглашение, позвольте мне обрисовать ситуацию на рынке недвижимости в ОАЭ, особенно в Дубае.

Вопреки распространённому мнению, в Дубае всегда была возможность покупки freehold — не leasehold, а именно freehold. Многие по‑прежнему думают, что покупка недвижимости в Дубае означает какой‑то вид долгосрочной аренды, например 99‑летнюю аренду. Хотя такая практика присутствует в ОАЭ, исторически она была более характерна для Абу‑Даби.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Абу‑Даби изначально предлагал объекты преимущественно на условиях leasehold на 99 лет. Возможно, отсюда и возникла путаница. В отличие от этого, Дубай выделил определённые зоны, где иностранцы могли приобретать недвижимость в freehold, по мере того как эмират открывался для иностранных инвестиций.

Что касается Дубая, мне трудно припомнить районы, обозначенные как leasehold. Абу‑Даби позднее также ввёл зоны freehold, но в Дубае, когда мы говорим о покупке недвижимости, мы говорим о freehold.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Что именно означает freehold?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Freehold означает полное право собственности на имущество с безусловными правами приобретать, владеть и передавать его. Хотя это верно в принципе, в Дубае есть свои нюансы. Например, если я являюсь продавцом и владею недвижимостью в freehold, мне всё равно могут потребоваться утверждения для передачи её вам. Это нечасто встречается в других юрисдикциях с freehold.

В зависимости от расположения недвижимости может потребоваться несколько уровней согласований. Эти утверждения определяют процедуру передачи, влияют на сроки, необходимые документы и связанные расходы.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
То есть даже при freehold необходимы утверждения перед передачей права собственности?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Вернёмся к вашему исходному вопросу: с чего начать? Соглашение — одна из первых и наиболее существенных частей процедуры. Однако форма соглашения зависит от того, кто стороны и каковы их обстоятельства.

Например, в Дубае часто покупатель и продавец представлены другими лицами, особенно если они физически не находятся в Дубае. Поверенные по доверенности (POA) необходимы, чтобы представители могли действовать от их имени. Эти доверенности должны быть надлежащим образом нотариально заверены и легально аттестованы.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Похоже, здесь много уровней сложности, особенно если вовлечено несколько собственников или представителей.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Совершенно верно. Ещё один уровень — наличие брокеров. Есть ли у вас, как у покупателя, собственный брокер? У меня, как у продавца — свой? Или один брокер представляет обе стороны? Удивительно, но часто один брокер представляет обе стороны, что несёт очевидный конфликт интересов.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Я понимаю, где могут возникнуть конфликты. Нужен ли мне юрист для проверки соглашения?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Закон не требует обязательного участия юриста или брокера при передаче недвижимости в Дубае. Большинство сделок проходит с участием брокеров, а юристы встречаются реже. Тем не менее передача недвижимости включает юридические документы и обязательства, поэтому разумно, чтобы юрист проверил соглашение.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Могут ли покупатель и продавец подготовить соглашение самостоятельно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, могут. Покупатели и продавцы могут составить собственную меморандум о взаимопонимании (MOU) для формализации условий. Либо, если задействованы брокеры, обычно используется стандартная форма, например Form F, предоставляемая Dubai Land Department (DLD).

Одним из ключевых пунктов в MOU является комиссия за передачу — 4% от стоимости недвижимости — выплачиваемая DLD. Хотя по закону предполагается, что покупатель и продавец делят её поровну по 2% каждый, на практике часто покупатель оплачивает всю сумму в 4%.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А что насчёт других этапов, таких как упомянутые вами NOC?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
NOC (No Objection Certificate) требуется от различных организаций — поставщиков коммунальных услуг, управляющей компании и, при необходимости, от оператора систем районного охлаждения. Эти подтверждения удостоверяют, что все задолженности погашены.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Сколько времени занимает получение таких утверждений?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Сроки зависят от поставщика услуг и управляющей компании, но обычно это занимает одну‑две недели. Эти этапы следует учитывать в общем графике.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А что насчёт расходов? На что покупателю следует рассчитывать?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Зависит от участия юриста или брокера. Брокеры берут примерно 2% от стоимости недвижимости, а дополнительные расходы включают 4% сбор DLD за передачу, NOC и прочие административные издержки.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Много о чём нужно подумать! Людмила, спасибо, что разъяснили процесс.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Всегда пожалуйста, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Вы можете найти нас в социальных сетях LYLaw (ЛАЙЛОУ) — Facebook, Instagram, TikTok и LinkedIn. У нас есть библиотека сотен бесплатных подкастов по юридическим вопросам в ОАЭ. Если вы хотите, чтобы ваш юридический вопрос был рассмотрен в будущем эпизоде Lawgical, или желаете проконсультироваться с юристом по праву ОАЭ, посетите lylawyers.com.