نقل الملكية في الإمارات العربية المتحدة

تيم إليوت
مرحبًا بك في جراحي، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة الذي نعرفه. اسمي تيم إليوت. جراحي يأتي إليك من شركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. كما هو الحال دائمًا، ها هي الشريكة الإدارية، لودميلا يامالوفا. جميل أن أراك.

لودميلا يامالوفا
تيم، من الرائع رؤيتك أيضًا، شخصيًا ولحمًا ودم حقيقيين.

تيم إليوت
اليوم، نحن نتحدث عن نقل الملكية. إنه أمر شاق للقيام به؛ إنه ليس شيئًا يفعله الكثير منا كثيرًا. بالنسبة لمعظمنا، تعتبر العقارات أكبر استثمار نقوم به في حياتنا. هنا في دبي، يستغرق نقل الملكية بضع خطوات. أريد أن أخوض في هذه الأمور، وأفترض أن كل شيء يبدأ بالاتفاق على الشروط.

دعونا نتخيل أنني مشتري. لقد وافقت للتو على شروط مع بائع العقار الذي أرغب في شرائه. نحن بحاجة إلى شيء لإضفاء الطابع الرسمي على الاتفاقية. ماذا يجب أن يشمل ذلك؟ هل هذا هو المكان الذي يجب أن نبدأ فيه؟

لودميلا يامالوفا
من المؤكد أن العثور على العقار وتحديد الطرف الذي ستشتري منه هو نقطة البداية الصحيحة. الاتفاق على الشروط هو الخطوة التالية. ولكن قبل أن أتعمق في الشروط والأحكام التي يجب تضمينها في الاتفاقية، اسمحوا لي أن أمهد الطريق فيما يتعلق بسوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة، وخاصة في دبي.

على عكس ما لا يزال الكثيرون يؤمنون به اليوم، كان لدى دبي دائمًا خيار شراء عقارات التملك الحر - وليس التملك المستأجر، ولكن التملك الحر. لا يزال الكثيرون يعتقدون أن شراء العقارات في دبي يعني شكلاً من أشكال التأجير، مثل عقد إيجار لمدة 99 عامًا. على الرغم من وجود هذا المفهوم في الإمارات العربية المتحدة، إلا أنه كان تاريخيًا أكثر شيوعًا في أبو ظبي.

لودميلا يامالوفا
عرضت أبو ظبي في البداية العقارات بشكل أساسي على أساس التأجير لمدة 99 عامًا. ربما كان هذا هو المكان الذي نشأ منه الارتباك. في المقابل، خصصت دبي مناطق محددة للأجانب لشراء عقارات التملك الحر مع انفتاح الإمارة على الاستثمار الأجنبي.

فيما يتعلق بدبي، أجد صعوبة في تذكر أي مناطق تم تحديدها كمناطق مستأجرة. منذ ذلك الحين، أدخلت أبو ظبي مناطق التملك الحر أيضًا، ولكن في دبي، عندما نتحدث عن شراء العقارات، فإننا نتحدث عن التملك الحر.

تيم إليوت
ماذا يعني التملك الحر بالضبط؟

لودميلا يامالوفا
التملك الحر يعني امتلاك العقار بشكل كامل مع حقوق مطلقة وغير مقيدة لشرائه وامتلاكه ونقله. في حين أن هذا صحيح من حيث المبدأ، إلا أن دبي لديها بعض الفروق الدقيقة. على سبيل المثال، إذا كنت البائع وأمتلك الملكية الحرة الخاصة بي، ما زلت بحاجة إلى موافقات لنقلها إليك. هذا ليس شائعًا في الولايات القضائية الأخرى حيث توجد ملكية حرة.

اعتمادًا على موقع العقار، يمكن أن تكون هناك عدة طبقات من الموافقات. تحدد هذه الموافقات عملية نقل الملكية، وتؤثر على التوقيت، والمستندات المطلوبة، والتكاليف المرتبطة بها.

تيم إليوت
لذلك حتى مع ملكية التملك الحر، فإن الموافقات مطلوبة قبل نقل الملكية؟

لودميلا يامالوفا
بالضبط. دعنا نعود إلى سؤالك الأصلي: من أين نبدأ؟ الاتفاقية هي واحدة من الأجزاء الأولى والأكثر موضوعية من التمرين. ومع ذلك، يعتمد شكل الاتفاقية على هوية الأطراف وظروفهم.

على سبيل المثال، من الشائع في دبي أن يتم تمثيل كل من المشتري والبائع من قبل آخرين، خاصة إذا لم يكونوا فعليًا في دبي. التوكيلات الرسمية (PoAs) مطلوبة للممثلين للعمل نيابة عنهم. يجب أن تكون برامج العمل هذه موثقة بشكل صحيح ومصدقة قانونًا.

تيم إليوت
يبدو أن هناك طبقات من التعقيد هنا، خاصة إذا كان هناك العديد من المالكين أو الممثلين المعنيين.

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. طبقة أخرى هي ما إذا كان الوسطاء متورطين. هل لديك، بصفتك المشتري، وسيطك الخاص؟ هل لدي، بصفتي البائع، خاصتي؟ أم أن هناك وسيط واحد يمثل كلا الطرفين؟ والمثير للدهشة أنه من الشائع أن يمثل أحد الوسطاء كليهما، الأمر الذي ينطوي على تضارب متأصل في المصالح.

تيم إليوت
أستطيع أن أرى أين قد تنشأ النزاعات. هل أحتاج إلى محام لمراجعة الاتفاقية؟

لودميلا يامالوفا
لا يوجد أي شرط قانوني لوجود محام أو وسيط لنقل الممتلكات في دبي. تشمل معظم المعاملات الوسطاء، لكن المحامين أقل شيوعًا بكثير. ومع ذلك، فإن نقل الملكية ينطوي على وثائق وتعهدات قانونية، لذا فإن وجود محام يراجع الاتفاقية أمر حكيم.

تيم إليوت
هل يمكن للمشترين والبائعين التعامل مع الاتفاقية بأنفسهم؟

لودميلا يامالوفا
نعم، يمكنهم ذلك. يمكن للمشترين والبائعين صياغة مذكرة التفاهم الخاصة بهم (MOU) لإضفاء الطابع الرسمي على الشروط. بدلاً من ذلك، في حالة مشاركة الوسطاء، فإنهم عادةً ما يستخدمون نموذجًا قياسيًا، مثل النموذج F، الذي تقدمه دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).

أحد الشروط الرئيسية في مذكرة التفاهم هو رسوم النقل - 4٪ من قيمة العقار - المدفوعة إلى DLD. بينما يقترح القانون أن يدفع كل من المشتري والبائع 2٪، فمن الشائع أن يغطي المشتري نسبة 4٪ كاملة.

تيم إليوت
ماذا عن الخطوات الأخرى، مثل NOCs التي ذكرتها سابقًا؟

لودميلا يامالوفا
تُطلب شهادات عدم الممانعة (NOC) من كيانات مختلفة، مثل مزودي المرافق، وشركة الإدارة، ومزود تبريد المناطق، إن أمكن. تؤكد شركات النفط الوطنية هذه أن جميع المستحقات قد تمت تسويتها.

تيم إليوت
كم من الوقت يستغرق الحصول على هذه الموافقات؟

لودميلا يامالوفا
تختلف الجداول الزمنية اعتمادًا على مزود الخدمة وشركة الإدارة، ولكنها تستغرق عادةً من أسبوع إلى أسبوعين. يجب أن تؤخذ هذه الخطوات في الاعتبار في العملية.

تيم إليوت
ماذا عن التكاليف؟ ما الذي يجب على المشترين وضع ميزانية له؟

لودميلا يامالوفا
يعتمد ذلك على ما إذا كان المحامي أو الوسيط متورطًا. يتقاضى الوسطاء ما يقرب من 2٪ من قيمة العقار، وتشمل التكاليف الإضافية رسوم نقل DLD بنسبة 4٪، وشركات NOC، والنفقات الإدارية الأخرى.

تيم إليوت
هذا الكثير للنظر فيه! لودميلا، شكرًا لك على تحديد العملية.

لودميلا يامالوفا
دائما من دواعي سروري، تيم.

تيم إليوت
يمكنك أن تجدنا في LyLaw على فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن. لدينا مكتبة تضم مئات ملفات البودكاست المجانية التي تغطي القضايا القانونية في الإمارات العربية المتحدة. إذا كنت ترغب في الحصول على إجابة لسؤالك القانوني في حلقة مقبلة من جراحي، أو إذا كنت ترغب في استشارة أخصائي قانوني إماراتي، تفضل بزيارة lylawyers.com.