Налог на добавленную стоимость при сделках с недвижимостью

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Добро пожаловать. Это Людмила из Lawgical от LYLAW. Напомню, в предыдущем выпуске мы обсудили процедуру проверки с точки зрения продавца при продаже недвижимости в ОАЭ.

В предстоящем выпуске мы обсудим применение законов о НДС в секторе недвижимости ОАЭ. С января 2018 года в ОАЭ был введён НДС. Некоторые аспекты рынка недвижимости также подпадают под действие НДС. Как общее правило, все владельцы коммерческих зданий, застройщики и поставщики услуг для коммерческого или жилого сектора недвижимости должны были зарегистрироваться в федеральном налоговом органе до 31 декабря 2017 года, если их налогооблагаемые поставки и полученный импорт превышали порог в 100 000 долларов США за последние 12 месяцев. Это общее правило. Более конкретно, применение НДС зависит от того, является ли недвижимость жилой или коммерческой по своему характеру.

Как общее правило, жилая недвижимость освобождена от НДС. Жилая недвижимость включает в себя такие объекты, как квартиры, виллы или даже определённые жилые помещения для рабочих. Для жилой недвижимости владелец не обязан регистрироваться. Владелец не обязан уплачивать НДС с аренды или продажи, и владелец не обязан подавать налоговые декларации.

Однако для застройщиков первая продажа жилых зданий облагается по ставке 0%. Стандартная ставка НДС в ОАЭ составляет 5%. Как общее правило, коммерческая недвижимость подлежит обложению НДС. Объекты коммерческой недвижимости включают магазины, офисы, склады, клиники, больницы, школы, университеты, отделы обслуживания и краткосрочную аренду. Ставка НДС составляет 5% при аренде или продаже коммерческой недвижимости. Однако существуют определённые исключения. В связи с продажей коммерческой недвижимости общее правило заключается в том, что они облагаются НДС по ставке 5%. Однако если объект сдаётся в аренду на момент продажи, то НДС не применяется. Для целей аренды коммерческой недвижимости НДС применяется. Ставка НДС составляет 5%.

Существуют определённые другие операции с недвижимостью, которые подлежат специальному режиму обложения НДС. Например, жилые помещения для рабочих. Жилые помещения для рабочих могут облагаться НДС в зависимости от типа объекта. Если жилое помещение для рабочих размещено в жилых зданиях, оно не облагается НДС. Если жилое помещение для рабочих размещено в обслуживаемом жилье, то оно облагается по ставке 5%. Также существует особый режим для незастроенной земли. Незастроенная земля освобождена от НДС. Существуют определённые другие услуги, связанные с недвижимостью, которые также облагаются НДС. Они касаются, например, обслуживания зданий, ассоциаций владельцев и связанных услуг, предоставления электроэнергии, воды, газа, охлаждения и других коммунальных услуг, а также вознаграждений агентов по недвижимости.

Что касается договорных положений, касающихся ответственности стороны за уплату НДС, в частности в связи с договорами аренды, то любые соглашения, подписанные до января 2018 года, обязанность уплачивать НДС возлагается на арендатора, даже если соглашение не содержит конкретного указания на это. Однако любые другие договоры, заключённые после введения НДС, для того чтобы арендатор был обязан уплачивать НДС, арендодатель обязан включить соответствующую оговорку в договор аренды.

Есть ещё один важный вопрос, который следует рассмотреть в отношении НДС для целей операций с недвижимостью, а именно: (1) форма оплаты и (2) сроки оплаты. В целом НДС подлежит уплате либо при выполнении услуг, выставлении счёта или получении платежа. Таким образом, в связи с договорами аренды арендодатели должны требовать от арендаторов производить оплату НДС вместе с чеками и соответственно количеству выдаваемых чеков. Например, если арендатор платит арендную плату одним чеком, то платёж по НДС за весь год также должен быть включён в эту оплату. Если арендатор платит арендную плату четырьмя чеками, то платёж по НДС должен быть включён в каждый чек.

На этом завершается наше обсуждение применения НДС к операциям с недвижимостью и рынку недвижимости в ОАЭ. Спасибо за внимание. Следите за нашим следующим выпуском о страховании в контексте сделок с недвижимостью.