الوسطاء في الإمارات العربية المتحدة.

تيم إليوت

مرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة الذي نعرفه. اسمي تيم إليوت. تأتي شركة Lawgical إليك من شركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. كما هو الحال دائمًا، ها هي الشريكة الإدارية، لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك.

لودميلا يامالوفا
من الجيد رؤيتك أيضا، تيم. شكرا لوجودك هنا.

تيم إليوت
تتعلق هذه الحلقة، لودميلا، بتلك الشخصيات المشهورة دائمًا والتي نسميها وسطاء العقارات. الآن، في البودكاست الأخير، كنا نتحدث عن نقل الملكية. لقد دخلنا في بعض الفروق الدقيقة في شيكات الإيداع قبل أن تأتي لنقل الملكية وأهمية الوسطاء العقاريين. في بعض النواحي، يبدو الأمر كما لو كانوا أوصياء - ربما تكون هذه هي أفضل طريقة للتعبير عن ذلك.

من السهل طلاء جميع الوسطاء العقاريين بنفس الفرشاة. هناك العديد من الأشياء الجيدة مثل السيئة. لست هنا لمهاجمة أي شخص، ولكن هناك بعض الأشياء التي تحتاج إلى معرفتها قبل الدخول في علاقة مع وسيط عقاري. الأول، على ما أعتقد، هو أن مشاركة وسيط عقاري في صفقة عقارية في الإمارات العربية المتحدة ليست مطلوبة بموجب القانون، على عكس ما قد يقترحه الكثيرون.

لودميلا يامالوفا
في الواقع، وهذه بداية رائعة. لقد كنت في هذا البلد لمدة 14 عامًا، وما زلت حتى يومنا هذا، هذا بيان شائع جدًا، إن لم يكن تأكيدًا، من قبل الكثيرين - سواء كانوا وسطاء أو غيرهم. نعم، أنت مطالب، يجب عليك استخدام وسيط، لا يمكنك شراء أو بيع عقار بدونه. ليس هذا هو الحال. لم يكن هذا هو الحال أبدًا. لا يوجد قانون يتطلب منك أن يكون لديك وسيط.

إذا كان لديك وسيط، فهناك لوائح وممارسات تطورت نتيجة لمشاركتهم. ولكن من الناحية القانونية، لا يُطلب منك استخدام واحدة. من الناحية العملية، لا تحتاج حقًا إلى واحدة أيضًا. من الناحية النظرية، إنها عملية بسيطة. لا تحتاج إلى محام؛ لست بحاجة إلى وسيط. يمكن للمشتري والبائع الجلوس معًا، وصياغة اتفاقية، أو مجرد تدوين شيء ما على منديل، والحصول على شهادات عدم الممانعة اللازمة، والنزول لإكمال المعاملة.

من الناحية النظرية، نعم. لنفترض أنك وأنا نعيش في نفس الطابق. أنا أملك ممتلكاتي، وأنت تستأجر العقار المجاور. الآن تكتشف أنني أبيع ممتلكاتي، وتريد شرائها. نحن نعرف بعضنا البعض بالفعل، ونعرف السعر، وأنت سعيد به. في هذه المرحلة، يمكن أن يكون الأمر بسيطًا جدًا لأن لدينا بالفعل علاقة - ليس فقط مع بعضنا البعض، ولكن أيضًا مع العقار وشركة الإدارة.

في مثل هذه الحالات، يكون من الأسهل بكثير متابعة عملية النقل. في الواقع، قمنا بإدارة العديد من هذه المعاملات للعملاء دون إشراك وسيط. في هذه الحالات، قد يكون الوسيط تدخلاً - نفس الشيء مع المحامي.

تيم إليوت
هذه حالة بسيطة، ولكنها أقل شيوعًا، خاصة في سوق العقارات المزدهر في دبي اليوم. لم يكن الدافع وراء هذا الازدهار هو شراء العقارات منذ فترة طويلة ولكن الوافدين الجدد. الوافدون الجدد، بحكم التعريف، ليس لديهم علاقات أو اتصالات أو معرفة بالسوق. هذا هو المكان الذي تحتاج فيه إلى وسيط.

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. إذا كنت جديدًا في السوق ولا تعرف حتى من أين تبدأ، يمكن أن يكون الوسيط مفيدًا للغاية. نظرًا للقضايا الجيوسياسية التي تثير الاهتمام في دبي، يرغب الكثير من الناس في الاستثمار هنا - سواء لإيداع الأموال أو نقل عائلاتهم.

قدمت دبي أيضًا أنواعًا مختلفة من تأشيرات الإقامة، مما يجعلها أكثر جاذبية للعيش أو الاستثمار أو حتى التقاعد هنا. العديد من الوافدين الجدد ليسوا على دراية بالسوق والمناطق، لذلك يعتمدون على الوسطاء لإرشادهم.

سوف يستشيرك الوسيط بشأن أنواع المجالات التي يمكن للمواطنين الأجانب شراؤها، وشرح المشاريع والمجتمعات، وترتيب المشاهدات، والتعامل مع الاتصالات. على الرغم من أن الوسيط الجيد ليس مطلوبًا قانونًا، إلا أنه يمكن أن يكون مفيدًا جدًا.

تيم إليوت
لا يتعين عليك استخدام واحدة، ولكن غالبًا ما يكون من المعقول القيام بذلك - مثل تعيين محام. هناك الكثير من الوسطاء الجيدين، ولكن دعونا نتحدث عن العمولات والرسوم. إذا لم أكن مخطئًا، فلا يوجد قانون ينظم العمولات التي يمكن للوسطاء أو ينبغي عليهم تحصيلها.

لودميلا يامالوفا
صحيح. لا يوجد قانون ينظم عمولات الوسيط. هناك لوائح للوسطاء على مستوى عالٍ. على سبيل المثال، يجب أن يكون الوسيط مرخصًا في دبي من قبل وكالة التنظيم العقاري (RERA).

للحصول على ترخيص، يجب على الوسطاء اجتياز الاختبار وإصدار بطاقة RERA. يجب أن يكونوا أيضًا جزءًا من وكالة عقارية ولا يمكنهم العمل بشكل مستقل. تنظم RERA الوسطاء على هذا المستوى، لكن هذه اللوائح لا تتناول العمولات أو الالتزامات الأخلاقية أو ما يجب على الوسطاء فعله لكسب العمولة.

تيم إليوت
لذلك، لا توجد لائحة تحدد مستويات العمولة أو تفرض الدفع. وبالتالي، لا يتعين عليك من الناحية الفنية دفع عمولة.

لودميلا يامالوفا
في الواقع. ليس عليك دفع عمولة. ومع ذلك، إذا كنت قد استأجرت شخصًا للمساعدة في إدارة معاملة وقام بالعمل، فمن العدل أن تدفع له مقابل الخدمة المقدمة. ومع ذلك، فقد تطورت الممارسة حيث يتقاضى الوسطاء 2٪ من سعر الشراء. في بعض الحالات، تكون النسبة أعلى - 3٪ أو حتى 4٪.

هذا لا يفرضه القانون؛ إنه تعاقدي بحت. ومن المثير للاهتمام أن المشتري عادة ما يدفع عمولة الوسيط، حتى لو كان الوسيط يمثل البائع.

تيم إليوت
يبدو أن المشترين يتحملون معظم التكاليف - يدفعون مقابل امتياز الشراء، إذا صح التعبير.

لودميلا يامالوفا
في الواقع. تقع جميع الأعباء على عاتق المشتري، خاصة في سوق البائع. بالإضافة إلى سعر الشراء، غالبًا ما يدفع المشترون رسوم تحويل بنسبة 4٪ إلى دائرة الأراضي و 2٪ إضافية للوسيط. على سبيل المثال، إذا كان سعر الشراء مليون درهم إماراتي، يدفع المشتري 60,000 درهم إماراتي علاوة على ذلك - 40,000 درهم لرسوم التحويل و 20,000 درهم لعمولة الوسيط.

تيم إليوت
تجدر الإشارة مرة أخرى إلى أنه لا يوجد قانون ينظم هذه العمولات أو التزامات الوسطاء عند تحصيل الرسوم منها.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. في حين أنني أؤيد تمامًا الوسطاء الذين يدفعون مقابل الخدمات التي يقدمونها، فإن المفتاح هو أنه يجب تقديم الخدمة بالفعل. الشكوى الشائعة هي أن الوسطاء يتقاضون عمولات عالية ولكنهم لا يفعلون شيئًا يتجاوز جمع الأطراف معًا.

بالنسبة للمعاملات الأكثر تعقيدًا - مثل عندما يتم رهن عقار، أو يتعامل كل من المشتري والبائع مع الرهون العقارية - هناك الكثير من العمل الذي ينطوي عليه الأمر. يمكن للوسيط الجيد إدارة العلاقات مع مزودي المرافق والبنوك وشركات التمويل لتسهيل النقل.

تيم إليوت
يعود الأمر في النهاية إلى مستوى الخدمة المقدمة. يعد فهم النظام المحلي والفروق الدقيقة أمرًا بالغ الأهمية، خاصة بالنسبة للمشترين الدوليين الذين ليسوا على دراية بكيفية عمل الأشياء هنا.

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. ومع ذلك، فإن أحد أعظم ما يزعجني هو الافتقار إلى الشفافية في الصناعة. غالبًا ما يرفض الوسطاء مشاركة تفاصيل الاتصال بين المشترين والبائعين خوفًا من استبعادهم من الصفقة. إن عدم الثقة هذا يقوض العملية ويخلق تعقيدات غير ضرورية.

على سبيل المثال، يضع الوسطاء أحيانًا تفاصيل الاتصال الخاصة بهم في النماذج القانونية بدلاً من تلك الخاصة بالمشتري أو البائع. هذا خطأ على العديد من المستويات ولا ينبغي أن يحدث. سيكون السوق أكثر صحة وأكثر تنافسية إذا عالجنا هذه المشكلة.

تيم إليوت
يبدو أن الصناعة يمكن أن تستفيد من المزيد من الثقة والاحتراف.

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. هناك حاجة كبيرة للوسطاء المؤهلين والمجتهدين والمحترفين في دبي. في حين أن هناك بعضًا منها، تحتاج الصناعة إلى مزيد من التطوير لتعزيز الثقة بين جميع الأطراف.

تيم إليوت
هذه حلقة أخرى من Lawgical. هذه المرة، قمنا بتغطية كل ما تحتاج إلى معرفته عن الوسطاء العقاريين في الإمارات العربية المتحدة - بما في ذلك نصائح المعاملات والعمولات. كالعادة، خبيرتنا القانونية في الشؤون القانونية، لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في HPL Yamalova & Plewka. شكراً جزيلاً لك.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.

تيم إليوت
يمكنك العثور علينا في LyLaw على فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن. هناك أيضًا مكتبة متنامية من ملفات البودكاست حول مختلف القضايا القانونية في الإمارات العربية المتحدة - وكلها مجانية للاستماع إليها. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤالك القانوني في حلقة مقبلة أو ترغب في التحدث إلى أحد المتخصصين القانونيين الإماراتيين المؤهلين، تفضل بزيارة lylawyers.com.

‍