Риелторы в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Добро пожаловать в Lawgical — первый и, насколько нам известно, единственный юридический подкаст в ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиотт (Tim Elliott). Lawgical выходит от дубайской юридической фирмы HPL Ямалова и Плевка (HPL Yamalova & Plewka). Как всегда, с нами управляющий партнёр — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Рада вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
И я рада вас видеть, Тим. Спасибо, что пришли.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
В этом эпизоде, Людмила, речь пойдёт о тех вечнопопулярных персонажах, которых мы называем риелторами. В прошлом выпуске мы говорили о передаче права собственности. Затронули нюансы чеков по депозитам перед передачей объекта и важность риелторов. В некотором смысле они выступают как хранители — возможно, это самое точное определение.

Легко всех риелторов мешать в одну кучу. Есть и хорошие, и плохие. Я не собираюсь никого критиковать, но есть вещи, которые нужно знать перед вступлением в отношения с риелтором. Во‑первую очередь — привлечение риелтора в сделку с недвижимостью в ОАЭ не является обязательным по закону, вопреки тому, что многие утверждают.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно, и это хороший старт. Я живу в этой стране 14 лет, и до сих пор очень распространено заявление — чаще даже утверждение — от многих людей и риелторов: «Вам обязательно нужен риелтор, без него нельзя купить или продать». Это неверно. Закон не требует обязательного участия риелтора.

Если у вас есть риелтор, появились определённые регламенты и практики, выработанные в связи с их участием. Но с юридической точки зрения риелтор не обязателен. В практическом плане он часто тоже не нужен. В теории процесс простой: вам не нужен ни юрист, ни риелтор. Покупатель и продавец могут сесть вместе, составить соглашение или просто записать условия на салфетке, получить необходимые справки об отсутствии возражений и идти завершать сделку.

В теории, да. Допустим, мы с вами живём на одном этаже. Я владею своей квартирой, а вы арендуете соседнюю. Вы узнаёте, что я продаю, хотите купить — мы уже знакомы, знаем цену, и вас всё устраивает. В таком случае всё может быть очень просто, потому что уже есть отношения — не только между нами, но и с управляющей компанией и с самим объектом.

В таких случаях процесс передачи идёт гораздо легче. На практике мы проводили многие подобные сделки для клиентов без участия риелтора. Иногда риелтор даже мешает — как и юрист.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это простой пример, но он менее типичен, особенно на фоне бурного рынка недвижимости в Дубае. Этот бум во многом обусловлен не постоянными жителями, а новичками, которые покупают недвижимость. Новички, по определению, не имеют налаженных связей, контактов или знаний о рынке. Вот где риелтор бывает необходим.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Совершенно верно. Если вы новичок и не знаете, с чего начать, риелтор может очень помочь. Геополитические события усилили интерес к Дубаю — многие хотят здесь инвестировать, разместить средства или перевезти семьи.

В Дубае также появились разные виды видов на жительство, что делает город привлекательным для жизни, инвестиций и даже выхода на пенсию. Многие новоприбывшие не знакомы с районами и проектами, поэтому они полагаются на риелторов.

Риелтор проконсультирует, где иностранцам разрешено покупать, объяснит проекты и сообщества, организует просмотры и будет вести коммуникацию. Хотя это не требование закона, хороший риелтор может значительно облегчить процесс.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Использовать риелтора не обязательно, но зачастую разумно — как и нанять юриста. Есть много хороших риелторов, а теперь давайте поговорим о комиссиях и сборах. Насколько я понимаю, нет закона, регламентирующего комиссии риелторов.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Верно. Нет закона, который регулировал бы размер комиссий. Существуют общие правила для риелторов. Например, риелтор в Дубае должен иметь лицензию Real Estate Regulatory Agency (RERA).

Чтобы получить лицензию, риелтор сдаёт экзамен и получает RERA‑карту. Он также должен работать в агентстве недвижимости и не может действовать полностью самостоятельно. RERA регулирует эти уровни, но не устанавливает правила по комиссиям, этике или тому, что риелтор обязан сделать, чтобы заслужить комиссию.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
То есть нет регулирования по уровню комиссий и обязательству их выплаты. Следовательно, формально вы не обязаны платить комиссию.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Вы не обязаны платить комиссию. Однако если вы наняли кого‑то для организации сделки и этот человек выполнил работу, справедливо выплатить ему вознаграждение. На практике сложилась практика, что риелторы берут 2% от цены покупки. В некоторых случаях — 3% или даже 4%.

Это не предписано законом — это исключительно договорная практика. Интересно, что обычно комиссию выплачивает покупатель, даже если риелтор представляет интересы продавца.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Получается, покупатель несёт большую часть расходов — словно платит за само право покупки.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Все основные бремена ложатся на покупателя, особенно на рынке продавца. Кроме цены покупки, часто добавляют 4% сбор за передачу в земельный департамент и ещё примерно 2% комиссионных риелтору. Например, при цене в 1 миллион AED покупатель платит сверху 60 000 AED — 40 000 AED за передачу и 20 000 AED в виде комиссии риелтора.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Снова стоит подчеркнуть, что нет закона, регулирующего эти комиссии или обязательства риелторов при их взимании.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Я поддерживаю оплату риелторов за реально оказанные услуги, но главное — чтобы услуга действительно была предоставлена. Частая жалоба — риелторы требуют высокую комиссию, но делают мало сверх того, чтобы свести стороны.

В более сложных сделках — например, когда объект в залоге или у покупателя и продавца есть ипотечные обязательства — объём работы велик. Хороший риелтор координирует контакты с поставщиками коммунальных услуг, банками и финансовыми компаниями, чтобы облегчить передачу.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
В конечном счёте всё сводится к уровню предоставляемых услуг. Понимание местной системы и нюансов особенно важно для международных покупателей, незнакомых с местными порядками.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Совершенно верно. Но меня очень раздражает отсутствие прозрачности в отрасли. Риелторы часто отказываются предоставлять контакты покупателя или продавца, опасаясь, что их «вырежут» из сделки. Это порождает недоверие и лишние сложности.

Например, риелторы иногда вписывают свои контактные данные в юридические формы вместо контактов покупателя или продавца. Это неправильно на многих уровнях и так не должно быть. Рынок стал бы гораздо здоровее и конкурентнее, если бы мы решили эту проблему.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Похоже, отрасль выиграет от большей честности и профессионализма.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Безусловно. В Дубае остро не хватает квалифицированных, трудолюбивых и профессиональных риелторов. Они есть, но отрасль нуждается в развитии, чтобы установить доверие между всеми сторонами.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
На этом очередной выпуск Lawgical завершён. На этот раз мы рассмотрели всё, что нужно знать о риелторах в ОАЭ — включая советы по сделкам и комиссиям. Наша юридическая экспертка в Lawgical — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), управляющий партнёр HPL Ямалова и Плевка (HPL Yamalova & Plewka). Большое спасибо.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Найдите нас в LYLAW (ЛАЙЛОУ) на Facebook, Instagram, TikTok и LinkedIn. Также доступна растущая библиотека подкастов по различным юридическим вопросам в ОАЭ — всё бесплатно для прослушивания. Если вы хотите получить ответ на юридический вопрос в одном из следующих выпусков или связаться с квалифицированным юридическим специалистом в ОАЭ, посетите lylawyers.com.

‍