القوة القاهرة في الإمارات العربية المتحدة: هل يمكنك الخروج من العقد بشكل قانوني؟

مرحبًا بك مرة أخرى في الجراحة مع لودميلا، حيث نقوم بفك العقد القانونية حتى لا تضطر إلى ذلك. أنا لودميلا يامالوفا، محامية مؤهلة من الولايات المتحدة ومقرها دبي. في كل حلقة، نقوم بتقسيم القانون المعقد إلى رؤى واضحة وعملية يمكنك استخدامها فعليًا.

موضوع مناقشة اليوم هو قوة قاهرةوهو مفهوم يصبح ذا أهمية خاصة في أوقات عدم اليقين الاقتصادي والإقليمي. من المفهوم أن التطورات الأخيرة في الشرق الأوسط تضع ضغوطًا على كل من الشركات والأفراد.

في حين أن هناك دائمًا أمل في الاستقرار، إلا أن الواقع هو أن الكثيرين يواجهون اضطرابات تشغيلية وضغوط مالية وصعوبة في الوفاء بالالتزامات التعاقدية. ورداً على ذلك، أدخلت الحكومات تدابير الإغاثة الاقتصادية التي تهدف إلى دعم الشركات. وقد قدمت هذه المبادرات مساعدة مفيدة في قطاعات معينة. ومع ذلك، بالنسبة للعديد من الآخرين، قد لا تكون الإغاثة كافية لمواجهة التحديات المستمرة.

ونتيجة لذلك، يتساءل عدد متزايد من الشركات والأفراد الآن: هل يمكنني تعليق التزاماتي التعاقدية أو إنهاؤها؟ ما الخيارات القانونية المتاحة لي للحد من التعرض والمسؤولية؟ هل هناك طريقة للخروج من الاتفاقيات والمعاملات بأقل العقوبات؟

هذا هو المكان الذي يوجد فيه مفهوم قوة قاهرة غالبًا ما يدخل المحادثة. قبل محاولة الاحتجاج بها، من المهم فهم معنى القوة القاهرة بشكل عام، وكيف يتم تطبيقها بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة، والأهم من ذلك، متى تقدم أو لا تقدم الإغاثة.

ما هي القوة القاهرة بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة؟

في دولة الإمارات العربية المتحدة، تعتبر القوة القاهرة مفهومًا قانونيًا موجودًا في العديد من الولايات القضائية. في الإمارات العربية المتحدة، يتم اشتقاقه من مصدرين أساسيين.

1. القانون الوضعي

يشير هذا إلى القانون المكتوب نفسه، حيث يتم وصف مفهوم القوة القاهرة.

2. التفسير القضائي

يشير هذا إلى كيفية تفسير محاكم الإمارات العربية المتحدة للقانون عندما يتم رفع حجج القوة القاهرة أمامها.

لذلك، لفهم القوة القاهرة بشكل صحيح، من الضروري النظر إلى كل من الإطار القانوني والطريقة التي طبقتها بها المحاكم في الممارسة العملية.

الإطار القانوني: قانون المعاملات المدنية الإماراتي

يظهر مفهوم القوة القاهرة في قانون المعاملات المدنية الإماراتي.

ومن المثير للاهتمام أنه حتى وقت قريب، كان هذا القانون أحد القوانين الإماراتية القليلة التي لم يتم تعديلها بشكل كبير على الرغم من التغييرات التشريعية الواسعة التي تم إدخالها من عام 2020 فصاعدًا. القانون الأصلي هو القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985.

ومنذ ذلك الحين تم إدخال قانون جديد ليحل محله: المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025. ومع ذلك، فإن هذا القانون الجديد لا يدخل حيز التنفيذ حتى يونيو 2026.

نظرًا لتسجيل هذه الحلقة في أبريل 2026، لا يزال القانون القديم هو القانون المعمول به في الوقت الحالي. ومع ذلك، تحتوي القوانين السابقة والجديدة على نفس شرط القوة القاهرة في المادة 273 (1)، واللغة لم تتغير فعليًا.

هذا يخبرنا بشيئين مهمين. أولاً، القوة القاهرة ليست مفهومًا جديدًا في الإمارات العربية المتحدة. ثانياً، اعتبرت الهيئة التشريعية الإماراتية بوضوح أن التعريف الحالي كافٍ، حيث حافظت على الصياغة على مدى ما يقرب من 40 عامًا.

التعريف القانوني للقوة القاهرة

تنص المادة 273 (1) على ما يلي:

«في العقود الملزمة لكلا الطرفين، إذا استجدت قوة قاهرة تجعل أداء الالتزام مستحيلاً، يتوقف الالتزام المقابل، ويُلغى العقد تلقائياً».

هذا هو التعريف القانوني للقوة القاهرة في الإمارات العربية المتحدة.

إنه قصير ولكنه يحتوي على عدة عناصر مهمة. على وجه الخصوص، يركز على معيار رئيسي واحد: استحالة الأداء.

لا يقدم القانون نفسه قائمة بأمثلة مثل الحرب أو الكوارث الطبيعية أو الإضرابات. كما أنها لا تخوض في التفاصيل حول الشروط المطلوبة للحدث للتأهل كقوة قاهرة. بدلاً من ذلك، تم تطوير الكثير من المعنى العملي من قبل المحاكم.

الشروط الثلاثة التي تطبقها محاكم الإمارات

مع مرور الوقت، طبقت محاكم الإمارات العربية المتحدة باستمرار ثلاثة شروط تراكمية عند تقييم القوة القاهرة.

1. لا يمكن التنبؤ به

يجب ألا يكون الحدث متوقعًا بشكل معقول في وقت إبرام العقد.

على سبيل المثال، في النزاعات العقارية السابقة، جادل المطورون بأن إخفاقات المقاولين من الباطن بلغت حد القوة القاهرة. ومع ذلك، رفضت المحاكم هذه الحجة لأن تقصير المقاول من الباطن يمثل مخاطر تجارية متوقعة في تلك الصناعة.

2. الاستحالة المطلقة للأداء

يجب أن يؤدي الحدث إلى الأداء مستحيل تمامًا، ليس فقط صعبًا أو متأخرًا أو أكثر تكلفة.

هذه واحدة من أهم الفروق في تحليل القوة القاهرة. المصاعب المالية أو الإزعاج أو الحرمان التجاري وحدها لا تفي بالحد القانوني.

3. السببية المباشرة

يجب أن يكون هناك رابط مباشر بين الحدث وعدم القدرة على أداء الالتزام.

وبعبارة أخرى، لا يكفي وجود ظروف صعبة بشكل عام. يجب أن يكون الحدث المحدد الذي يتم الاعتماد عليه هو سبب استحالة الأداء.

هذه الشروط الثلاثة هي التراكمي، مما يعني أنه يجب إرضائهم جميعًا.

لماذا يتم تطبيق القوة القاهرة بدقة

تطبق محاكم الإمارات القوة القاهرة بشكل ضيق وحذر. هذا لأن النتيجة القانونية خطيرة. في حالة إثبات القوة القاهرة، يتم إلغاء العقد تلقائيًا.

نظرًا لأن هذا يمكن أن يكون له عواقب كبيرة على الطرف الآخر، فإن المحاكم تضع حدًا عاليًا. القوة القاهرة ليست عذراً واسعاً للهروب من الالتزامات التعاقدية. إنها عقيدة محدودة مخصصة للحالات الاستثنائية.

كما أنها خاصة جدًا بالحقائق. تعتمد إمكانية تطبيق القوة القاهرة على العقد المحدد والحدث المحدد والتأثير الدقيق على الأداء.

هل تحتاج إلى شرط القوة القاهرة في العقد؟

لا. لا يلزم أن يحتوي العقد على شرط القوة القاهرة حتى تكون القوة القاهرة متاحة بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة.

وذلك لأن القوة القاهرة هي عقيدة وضعها القانون، وليس فقط عن طريق العقد. إنه موجود بشكل مستقل من خلال المادة 273 (1) من قانون المعاملات المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة.

ومع ذلك، يمكن أن يظل شرط القوة القاهرة في العقد مفيدًا.

لماذا يساعد البند التعاقدي

يمكن للبند المصاغ جيدًا أن:

• تقليل الغموض،
• تحديد أحداث محددة يتفق الطرفان على أنها يجب أن تكون مؤهلة،
• توضيح العلاجات والعواقب، و
• تقليل احتمالية النزاعات.

ومع ذلك، حتى البند التعاقدي المفصل لا يضمن أن كل شيء مدرج سيكون قابلاً للتنفيذ قانونًا. ستظل المحاكم تطبق الاختبار القانوني الأساسي لعدم إمكانية التنبؤ والاستحالة والسببية.

لذلك، إذا تضمن البند حدثًا تعتبره المحاكم متوقعًا، فقد تستمر المحاكم في رفضه باعتباره قوة قاهرة.

هل الإعلان الحكومي مطلوب؟

لا. لا يلزم الحصول على تصريح حكومي من أجل التذرع بالقوة القاهرة في الإمارات العربية المتحدة.

هذا سوء فهم شائع. يفترض البعض أنه ما لم تعلن الحكومة رسميًا أن الوضع يمثل قوة قاهرة، فلا يمكن للأطراف الاعتماد عليه. هذا غير صحيح.

يتم تقييم القوة القاهرة على أساس كل حالة على حدة. غالبًا ما تكون خاصة بالمعاملات ومخصصة للصناعة. قد يتأثر قطاع ما بشكل خطير بحدث ما، بينما قد لا يتأثر قطاع آخر على الإطلاق - أو قد يستفيد منه.

لذا فإن السؤال ليس ما إذا كانت الحكومة قد أعلنت القوة القاهرة، ولكن ما إذا كان الاختبار القانوني مستوفياً في الحالة المحددة.

ماذا يحدث في حالة تطبيق القوة القاهرة؟

بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة، تكون النتيجة شديدة.

في حالة إثبات القوة القاهرة، يتوقف الالتزام المقابل ويكون العقد يتم إلغاؤها تلقائيًا بموجب القانون.

وهذا أمر جدير بالملاحظة لأنه بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة على نطاق أوسع، غالبًا ما تتطلب العقود مشاركة المحكمة لإنهائها. ولكن في حالة القوة القاهرة، ينص القانون نفسه على أن الإلغاء تلقائي.

بالطبع، إذا اختلف الطرفان حول ما إذا كانت القوة القاهرة موجودة بالفعل، فقد تنتهي القضية أمام المحكمة. ولكن عندما يتفق الطرفان على استيفاء الحد القانوني، يمكن أن ينتهي العقد دون اتخاذ مزيد من الإجراءات.

هل يمكن للقوة القاهرة تأخير الأداء بدلاً من إنهاء العقد؟

في بعض الولايات القضائية، قد تؤدي القوة القاهرة إلى تعليق الالتزامات مؤقتًا قبل أن تؤدي في النهاية إلى الإنهاء.

لا ينص قانون دولة الإمارات العربية المتحدة صراحة على هذا النهج المكون من مرحلتين. تشير صياغته مباشرة إلى الإلغاء.

ومع ذلك، قد لا يزال هناك مجال عمليًا للمحاكم لتفسير القانون بشكل أكثر مرونة عندما لا يسعى الطرف إلى الانسحاب تمامًا، ولكنه يجادل ببساطة بأن الظروف المؤقتة تجعل الأداء مستحيلًا لفترة من الزمن.

من المحتمل أن يعتمد هذا على الحقائق الخاصة والسياق التجاري.

القوة القاهرة وتعطيل الأعمال الحالي في الإمارات

في ضوء التطورات الأمنية والجيوسياسية الإقليمية الأخيرة، تواجه العديد من الشركات في الإمارات العربية المتحدة اضطرابات تشغيلية وضغطًا مالية.

ونتيجة لذلك، يسأل الكثيرون:

• هل يمكننا تأخير الأداء على العقود الحالية؟
• هل يمكننا إنهاء العقود تمامًا؟
• ما هي الخيارات القانونية المتاحة لدينا؟

تشمل بعض القطاعات الأكثر تضررًا على الفور ما يلي:

• الطيران،
• الضيافة،
• السياحة،
• الصناعات المعتمدة على التجارة، و
• الأعمال التجارية المبنية على الإيجارات قصيرة الأجل والنشاط القائم على الأحداث.

نظرًا لأن اقتصاد الإمارات يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالسياحة والسفر والضيافة والحركة الدولية، فإن الاضطرابات في هذه القطاعات يمكن أن تؤثر بسرعة على مجموعة واسعة من الترتيبات التجارية.

المعاملات العقارية: هل يمكن للمشترين الاعتماد على القوة القاهرة؟

أحد المجالات التي تثار فيها العديد من الأسئلة هو العقارات.

يشمل ذلك المشترين الذين لديهم:

• الودائع المدفوعة،
• الشيكات الصادرة،
• مذكرات التفاهم الموقعة أو SPA أو النموذج Fs،
• وملتزمون بإكمال المعاملات العقارية.

الآن، بسبب الظروف المتغيرة، يرغب البعض في الابتعاد.

عندما يكون من غير المحتمل تطبيق القوة القاهرة

إذا كان المشتري يعتقد ببساطة أن سوق العقارات قد ينخفض، أو أن نفس العقار قد يكون متاحًا قريبًا بسعر أقل، فهذه ليست قوة قاهرة. قد يكون هذا مصدر قلق تجاري، لكنه لا يجعل الصفقة مستحيلة.

عندما قد توجد حجة أكثر جدية

قد يكون المثال الأقوى هو المكان الذي تعتمد فيه المعاملة على التمويل والمشتري:

• يفقد وظيفته،
• يفقد السيولة المالية، أو
• غير قادر على الحصول على موافقة الرهن العقاري المطلوبة.

في هذه الحالة، اعتمادًا على صياغة العقد والحقائق المحيطة، قد تكون هناك أسباب للقول بأن المعاملة لم تعد قادرة على المضي قدمًا.

وحتى مع ذلك، تظل القضية خاصة للغاية بالحقائق.

حلول تجارية خارج نطاق القوة القاهرة

وحتى في حالة عدم تطبيق القوة القاهرة، لا يزال بإمكان الأطراف التفاوض على حل عملي.

على سبيل المثال، في العديد من المعاملات العقارية، يشعر المشترون بالقلق من فقدان الإيداع الكامل بنسبة 10٪. لكن رقم 10٪ لا ينص عليه القانون باعتباره النتيجة الوحيدة الممكنة. غالبًا ما يتم استخدامه كممارسة سوقية. في كثير من الحالات، قد يكون البائعون مستعدين للاتفاق على مبلغ آخر بدلاً من فرض المشكلة من خلال التقاضي.

عقود الإيجار: الضغط السكني والتجاري

مجال رئيسي آخر هو عقود الإيجار.

وهذا يشمل:

• المستأجرون السكنيون الذين فقدوا وظائفهم أو دخلهم،
• المستأجرون التجاريون الذين تباطأت أعمالهم أو توقفت، و
• شركات التأجير قصيرة الأجل التي تعتمد إيراداتها على السياحة.

في هذه الحالات، يمكن مناقشة القوة القاهرة، ولكن مرة أخرى، يعتمد الأمر كليًا على الحقائق المحددة.

نهج عملي

في العديد من هذه الحالات، قد يكون الحل الأفضل هو التفاوض التجاري بدلاً من التقاضي.

إذا فقد المستأجر وظيفته أو تدفق إيراداته، فإن اتخاذ إجراء قانوني قد يكلف المالك مزيدًا من الوقت والمال والجهد، دون ضمان استرداد ذي مغزى.

كما رأينا خلال COVID، يمكن للأطراف في كثير من الأحيان التوصل إلى ترتيبات عملية مثل:

• تخفيضات الإيجار المؤقتة،
• المدفوعات المؤجلة،
• هياكل الدفع المنقحة، أو
• تعديلات مؤقتة مع خيار العودة إلى الشروط الأصلية لاحقًا.

يمكن توثيقها جميعًا تعاقديًا وقد تقدم حلاً عمليًا أكثر من نزاع القوة القاهرة.

الخاتمة

غالبًا ما يُنظر إلى القوة القاهرة على أنها طريق هروب قانوني في أوقات عدم اليقين. ولكن بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة، فهي عقيدة ضيقة ومطبقة بصرامة.

لا يكفي أن يكون السوق قد تغير، أو أن ظروف العمل قد ساءت، أو أن الأداء أصبح مرهقًا تجاريًا. لا يزال الحد القانوني واضحًا:

• يجب أن يكون الحدث غير متوقع،
• يجب أن يجعل التأثير الأداء مستحيلاً،
• ويجب أن تكون هناك علاقة سببية مباشرة بين الاثنين.

فقط عندما يتم استيفاء جميع هذه العناصر، سيتم تطبيق القوة القاهرة. وعندما يحدث ذلك، تكون النتيجة خطيرة: ينتهي العقد.

تنطبق نفس المبادئ على العقارات واتفاقيات الإيجار والعقود التجارية. تعتمد كل حالة على العقد والحدث والتأثير الفعلي.

في العديد من الحالات، لن يتم تطبيق القوة القاهرة. لكن هذا لا يعني أن الأحزاب بلا خيارات. من الناحية العملية، غالبًا ما يكون المسار الأكثر فاعلية هو التقييم القانوني المبكر والتواصل الواضح مع الجانب الآخر والتفاوض العملي حيثما أمكن ذلك.

هذا كل شيء عن هذه الحلقة من Lawgical. إذا وجدت هذا مفيدًا، يمكنك العثور على المزيد على موقعنا: lylawyers.com. نحن أيضًا على آبل بودكاستس و سبوتيفي. وللحصول على التجربة الكاملة، يمكنك مشاهدة بودكاست الفيديو على يوتيوب.

حتى المرة القادمة: ابق على اطلاع، وابقَ آمنًا، وحافظ على سلامة الأمور.