Форс-мажор в ОАЭ: можно ли законно расторгнуть контракт?

Добро пожаловать в Юриспруденция с Людмилой, где мы распутаем юридические узлы, чтобы вам не пришлось этого делать. Меня зовут Людмила Ямалова, я юрист, имеющая американскую квалификацию и проживающая в Дубае. В каждом выпуске мы разбираем сложные законы в виде четких практических идей, которые вы действительно можете использовать.

Тема сегодняшней дискуссии форс-мажор, концепция, которая становится особенно актуальной в период экономической и региональной неопределенности. Понятно, что недавние события на Ближнем Востоке оказывают давление как на бизнес, так и на частных лиц.

Хотя надежда на стабильность всегда есть, реальность такова, что многие сталкиваются с операционными сбоями, финансовыми трудностями и трудностями при выполнении контрактных обязательств. В ответ на это правительства ввели меры экономической помощи, направленные на поддержку бизнеса. Эти инициативы оказали существенную помощь в некоторых секторах. Однако для многих других помощь может оказаться недостаточной для преодоления текущих проблем.

В результате все большее число юридических и физических лиц сейчас задаются вопросом: могу ли я приостановить или прекратить выполнение своих договорных обязательств? Какие правовые возможности у меня есть для снижения рисков и ответственности? Есть ли способ расторгнуть соглашения и сделки с минимальными штрафами?

Вот где концепция форс-мажор часто вступает в разговор. Прежде чем ссылаться на форс-мажор, важно понять, что такое форс-мажор в целом, как он применяется в соответствии с законодательством ОАЭ и, что особенно важно, когда оно приносит облегчение, а когда нет.

Что такое форс-мажор в соответствии с законодательством ОАЭ?

В ОАЭ форс-мажор — это юридическое понятие, которое существует во многих юрисдикциях. В ОАЭ оно основано на двух основных источниках.

1. Статутное право

Имеется в виду сам писаный закон, где описано понятие форс-мажорных обстоятельств.

2. Судебное толкование

Речь идет о том, как суды ОАЭ интерпретируют закон в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Таким образом, чтобы правильно понять форс-мажорные обстоятельства, необходимо изучить как правовую базу, так и то, как суды применяли ее на практике.

Правовая база: Закон ОАЭ о гражданских сделках

Понятие форс-мажорных обстоятельств содержится в Закон ОАЭ о гражданских сделках.

Интересно, что до недавнего времени этот закон был одним из немногих законов ОАЭ, в который не были внесены существенные поправки, несмотря на масштабные законодательные изменения, внесенные с 2020 года. Первоначальный закон Федеральный закон № 5 1985 года.

С тех пор на смену ему был введен новый закон: Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года. Однако этот новый закон вступит в силу только Июнь 2026 года.

Поскольку этот эпизод был записан в апреле 2026 года, старый закон до сих пор остается действующим. Тем не менее, как предыдущие, так и новые законы содержат одно и то же положение о форс-мажорных обстоятельствах Статья 273 (1), и язык фактически не изменился.

Это говорит нам о двух важных вещах. Во-первых, форс-мажор не является новым понятием в ОАЭ. Во-вторых, законодательное собрание ОАЭ явно сочло существующее определение достаточным, поскольку оно сохраняло свою формулировку почти 40 лет.

Юридическое определение форс-мажорных обстоятельств

Пункт 1 статьи 273 гласит следующее:

«В договорах, обязательных для обеих сторон, при наступлении форс-мажорных обстоятельств, делающих исполнение обязательства невозможным, соответствующее обязательство прекращается, а договор автоматически аннулируется».

Это юридическое определение форс-мажорных обстоятельств в ОАЭ.

Он короткий, но содержит несколько важных элементов. В частности, в нем основное внимание уделяется одному ключевому стандарту: невозможность исполнения.

Сам закон не содержит списка таких примеров, как война, стихийные бедствия или забастовки. В нем также не подробно описываются условия, необходимые для того, чтобы событие можно было квалифицировать как форс-мажорное. Вместо этого суды во многом разработали практическое значение.

Три условия, применяемые судами ОАЭ

Со временем суды ОАЭ последовательно применяли три совокупных условия при оценке форс-мажорных обстоятельств.

1. Непредвиденность

Событие не должно было быть разумно предсказуемым на момент заключения контракта.

Например, в прошлых спорах в сфере недвижимости застройщики утверждали, что неудачи субподрядчиков равносильны форс-мажорным обстоятельствам. Однако суды отклонили этот аргумент, поскольку дефолт субподрядчиков в этой отрасли является предсказуемым коммерческим риском.

2. Абсолютная невозможность исполнения

Мероприятие должно быть результативным абсолютно невозможно, а не просто сложно, отложено или дороже.

Это одно из самых важных отличий анализа форс-мажорных обстоятельств. Финансовые трудности, неудобства или коммерческие невыгодные условия сами по себе не соответствуют установленному законом порогу.

3. Прямая причинная связь

Должна быть прямая связь между событием и невозможностью исполнения обязательства.

Иными словами, в целом сложных обстоятельств недостаточно. Должно быть, именно из-за конкретного события производительность стала невозможной.

Эти три условия совокупный, а это значит, что все они должны быть удовлетворены.

Почему форс-мажор применяется строго

Суды ОАЭ применяют форс-мажорные обстоятельства узко и осторожно. Это связано с серьезными юридическими последствиями. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств контракт автоматически аннулируется.

Поскольку это может иметь серьезные последствия для другой стороны, суды устанавливают высокий порог. Форс-мажор не является достаточным оправданием для уклонения от договорных обязательств. Это ограниченная доктрина, предназначенная для исключительных случаев.

Кроме того, оно в значительной степени зависит от конкретных фактов. Возникновение форс-мажорных обстоятельств зависит от конкретного контракта, конкретного события и того, как именно это повлияет на производительность.

Нужна ли вам оговорка о форс-мажорных обстоятельствах в контракте?

Нет. Контракт не обязательно должен содержать положение о форс-мажорных обстоятельствах, чтобы форс-мажор был применим в соответствии с законодательством ОАЭ.

Это связано с тем, что форс-мажор — это доктрина, установленная законом, а не просто договором. Она существует независимо через Статья 273 (1) Закона ОАЭ о гражданских сделках.

Однако положение о форс-мажорных обстоятельствах в контракте все же может быть полезным.

Почему договорная оговорка помогает

Правильно составленное положение может:

• уменьшить двусмысленность,
• определить конкретные события, которые, по мнению сторон, должны квалифицироваться,
• уточнить средства правовой защиты и последствия и
• снизить вероятность возникновения споров.

Тем не менее, даже подробное договорное положение не гарантирует, что все перечисленное будет иметь юридическую силу. Суды по-прежнему будут применять базовый правовой критерий непредвиденности, невозможности и причинно-следственной связи.

Таким образом, если какое-либо положение включает событие, которое суды считают предсказуемым, суды все равно могут отклонить его как форс-мажорное.

Требуется ли правительственная декларация?

Нет. Для возникновения форс-мажорных обстоятельств в ОАЭ не требуется правительственная декларация.

Это распространенное недоразумение. Некоторые считают, что пока правительство официально не объявит ситуацию форс-мажорной, стороны не могут полагаться на нее. Это неверно.

Форс-мажор оценивается на в каждом конкретном случае. Часто это связано с конкретной транзакцией и отраслью. Событие может серьезно повлиять на один сектор, а на другой — вообще не пострадать или даже извлечь из этого пользу.

Таким образом, вопрос заключается не в том, объявило ли правительство форс-мажор, а в том, соблюден ли юридический критерий в конкретном случае.

Что произойдет в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно законодательству ОАЭ, последствия серьезны.

При наступлении форс-мажорных обстоятельств соответствующее обязательство прекращается, и договор является автоматически отменено в силу закона.

Это примечательно тем, что в соответствии с законодательством ОАЭ в более широком смысле контракты часто требуют участия суда для расторжения. Но в случае форс-мажорных обстоятельств сам закон гласит, что аннулирование происходит автоматически.

Конечно, если стороны расходятся во мнениях о том, существует ли форс-мажор на самом деле, вопрос все равно может быть рассмотрен в суде. Но если стороны согласятся, что установленный законом порог соблюден, контракт может быть расторгнут без дальнейших действий.

Могут ли форс-мажорные обстоятельства задержать исполнение договора вместо расторжения договора?

В некоторых юрисдикциях форс-мажорные обстоятельства могут временно приостановить действие обязательств, прежде чем в конечном итоге привести к их расторжению.

В законодательстве ОАЭ этот двухэтапный подход прямо не предусмотрен. В его формулировке прямо говорится об отмене.

Однако на практике у судов все еще есть возможность более гибко толковать закон в тех случаях, когда сторона не стремится полностью отказаться от него, а просто утверждает, что временные обстоятельства делают исполнение закона невозможным в течение определенного периода времени.

Скорее всего, это будет зависеть от конкретных фактов и коммерческого контекста.

Форс-мажор и текущие потрясения в бизнесе в ОАЭ

В свете недавних событий в сфере региональной безопасности и геополитических событий многие предприятия в ОАЭ сталкиваются с операционными сбоями и финансовым давлением.

В результате многие спрашивают:

• Можем ли мы отложить исполнение существующих контрактов?
• Можем ли мы вообще расторгнуть контракты?
• Какие у нас есть законные варианты?

К числу наиболее пострадавших секторов относятся следующие:

• авиация,
• гостеприимство,
• туризм,
• отрасли, зависящие от торговли, и
• компании, построенные на краткосрочной аренде и деятельности, ориентированной на события.

Поскольку экономика ОАЭ тесно связана с туризмом, путешествиями, гостиничным бизнесом и международными перевозками, сбои в этих секторах могут быстро повлиять на широкий спектр коммерческих соглашений.

Сделки с недвижимостью: могут ли покупатели полагаться на форс-мажорные обстоятельства?

Одна из областей, где возникает много вопросов, — это недвижимость.

Сюда входят покупатели, у которых есть:

• выплаченные депозиты,
• выданные чеки,
• подписанные меморандумы о взаимопонимании, SPA или формы F,
• и обязались завершить сделки с недвижимостью.

Теперь, в связи с изменившимися обстоятельствами, некоторые хотят уйти.

Когда форс-мажор маловероятен

Если покупатель просто считает, что ситуация на рынке недвижимости может смягчиться или что та же недвижимость вскоре может быть доступна по более низкой цене, это не форс-мажор. Возможно, это коммерческие проблемы, но это не делает сделку невозможной.

Когда может возникнуть более серьезный аргумент

Более убедительным примером может служить ситуация, когда сделка зависит от финансирования и покупателя:

• теряет работу,
• теряет финансовую ликвидность или
• не может получить необходимое одобрение на ипотеку.

В этом случае, в зависимости от формулировки контракта и сопутствующих обстоятельств, могут быть основания утверждать, что сделка больше не может быть продолжена.

Даже в этом случае проблема по-прежнему носит сугубо фактический характер.

Коммерческие решения вне форс-мажорных обстоятельств

Даже в тех случаях, когда форс-мажорные обстоятельства не действуют, стороны все равно могут договориться о практическом урегулировании.

Например, во многих сделках с недвижимостью покупатели опасаются потерять весь депозит в размере 10%. Но показатель в 10% не предусмотрен законом как единственный возможный результат. Этот показатель часто используется в качестве рыночной практики. Во многих случаях продавцы готовы договориться о другой сумме вместо того, чтобы договариваться об урегулировании спора в судебном порядке.

Договоры аренды: давление на жилую и коммерческую недвижимость

Еще одно ключевое направление — договоры аренды.

Сюда входят:

• жильцы, потерявшие работу или доход,
• коммерческие арендаторы, чей бизнес замедлился или остановился, и
• операторы краткосрочной аренды, доход которых зависит от туризма.

В этих ситуациях потенциально можно привести аргументы в пользу форс-мажорных обстоятельств, но, опять же, все зависит исключительно от конкретных фактов.

Практический подход

Во многих из этих случаев лучшим решением могут стать коммерческие переговоры, а не судебное разбирательство.

Если арендатор потерял работу или источник дохода, возбуждение судебного иска может стоить арендодателю дополнительного времени, денег и усилий, не гарантируя существенного возмещения.

Как было во время COVID, стороны часто могут достичь действенных договоренностей, таких как:

• временное снижение арендной платы,
• отсроченные платежи,
• пересмотренные платежные структуры или
• временные поправки с возможностью возврата к первоначальным условиям позже.

Все это может быть документально подтверждено контрактом и может стать более практичным решением, чем спор в связи с форс-мажорными обстоятельствами.

Заключение

Форс-мажор часто рассматривается как законный путь к спасению во времена неопределенности. Но в соответствии с законодательством ОАЭ это узкая и строго применяемая доктрина.

Недостаточно того, что рынок изменился, условия ведения бизнеса ухудшились или что производительность стала обременительной с коммерческой точки зрения. Правовой порог остается ясным:

• событие должно быть непредсказуемым,
• воздействие должно сделать производительность невозможной,
• и между ними должна быть прямая причинно-следственная связь.

Форс-мажорные обстоятельства возникнут только тогда, когда все эти элементы будут выполнены. И когда это произойдет, последствия будут серьезными: контракт подходит к концу.

К недвижимости, договорам аренды и коммерческим контрактам применяются одни и те же принципы. Каждый случай зависит от контракта, события и фактических последствий.

Во многих ситуациях форс-мажор не действует. Но это не значит, что у сторон нет выбора. На практике наиболее эффективным способом часто является ранняя юридическая оценка, четкое общение с другой стороной и практические переговоры там, где это возможно.

На этом все в этом выпуске Lawgical. Если вы нашли это полезным, вы можете найти больше на нашем сайте: lylawyers.com. Мы также на Подкасты Apple а также Spotify. А чтобы получить все впечатления, вы можете посмотреть видеоподкаст на YouTube.

До следующего раза: будьте в курсе событий, будьте в безопасности и соблюдайте закон.