17 يوليو 2017
المضيف
الساعة القانونية على Drive Live.
كل شيء عن النزاعات بين شركاء الأعمال والمديرين. هل يمكنك أن تعطينا وجهة نظر صغيرة حول هذا أولاً?
لودميلا يامالوفا
في الواقع. كان مستوحى من عدد من الأسئلة من عرض الأسبوع الماضي والعديد من الحالات التي نتعامل معها حاليًا. نظرًا لانتشار مثل هذه المشكلات في الصناعة، يبدو هذا الموضوع مهمًا للغاية.
لنفكر في سيناريو: لديك شركة تضم ثلاثة مساهمين، وغادر أحد المساهمين البلاد. ماذا يمكن للمساهمين المتبقين القيام به؟ افترض أن المساهم المغادر ليس لديه نية للعودة وربما يكون قد اختلس الأموال. من الناحية المنطقية، قد تعتقد أنه من السهل الذهاب إلى السلطات، وتقديم أدلة على ارتكاب مخالفات، وتعديل مستندات الشركة لإزالة المساهم أو إعادة توزيع أسهمه. ومع ذلك، فإن الواقع أكثر تعقيدًا بكثير.
يعتقد الكثيرون أن تقديم أدلة مثل رسائل البريد الإلكتروني أو الرسائل أو رسائل WhatsApp التي تثبت الاختلاس أو سوء الإدارة كافٍ للسلطات للتصرف. ومع ذلك، فإن السلطات التنظيمية مثل دائرة التنمية الاقتصادية أو المناطق الحرة ليست هيئات قضائية. لا يمكنهم تعديل مستندات الشركة أو اتخاذ قرارات بشأن نزاعات المساهمين. تقع هذه القضايا ضمن الاختصاص القضائي، مما يعني أنه يجب حلها من خلال المحاكم.
المضيف
إذن الأمر ليس بهذه البساطة مثل تقديم الأدلة للسلطات؟
لودميلا يامالوفا
بالضبط. حتى مع وجود أدلة واضحة على ارتكاب مخالفات، تتوخى المحاكم الحذر بشأن إجبار المساهم على الخروج، خاصة إذا كان هذا المساهم قد استثمر بشكل كبير في الشركة. النتيجة الأكثر شيوعًا في هذه الحالات هي أن تجبر المحكمة الشركة على التصفية.
غالبًا ما يكون هذا الأمر صادمًا للشركاء، الذين يتوقعون أن تكون العملية أكثر وضوحًا. التصفية هي خطوة جذرية، لكن المحاكم مترددة في التدخل في حقوق الملكية دون أدلة شاملة والإجراءات القانونية الواجبة.
المضيف
هذا يبدو وكأنه عملية طويلة وصعبة.
لودميلا يامالوفا
إنه بالتأكيد كذلك. يصبح الأمر أكثر تعقيدًا إذا كان المساهم المغادر هو أيضًا مدير الشركة أو الموقع الرئيسي. على سبيل المثال، نتعامل حاليًا مع حالة يرفض فيها المدير التعاون، ولا يمكن للشركة الإغلاق أو العمل بفعالية دون توقيعه.
في مثل هذه الحالات، تكون الشركات عالقة. بدون توقيع المدير، لا يمكنهم حتى إنهاء عقد المدير أو تعيين عقد جديد. هذا يمكن أن يترك الشركاء المتبقين في موقف محبط ومعقد من الناحية القانونية.
المضيف
يبدو أن شركاء الأعمال بحاجة حقًا إلى التفكير مليًا في من يتعاملون معه.
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. يركز الكثير من الناس على الإثارة لبدء عمل تجاري ولكنهم يهملون التفكير فيما يحدث إذا سارت الأمور بشكل خاطئ. من الأهمية بمكان فحص الشركاء المحتملين والتأكد من تحديد جميع الاتفاقيات والأدوار والمسؤوليات بوضوح مقدمًا.
إحدى المشكلات المتكررة التي نراها تتعلق باستثمار المساهمين - أولئك الذين يساهمون بالأموال ولكنهم لا يشاركون في العمليات اليومية. هؤلاء المساهمون معرضون للخطر بشكل خاص لأنهم يفقدون السيطرة على الأعمال وقد لا يدركون وجود خطأ ما إلا بعد فوات الأوان.
الفكرة الأساسية هنا هي التخطيط لأسوأ السيناريوهات عند إنشاء مشروع تجاري. يمكن أن توفر لك هذه البصيرة مشكلة كبيرة في وقت لاحق.
المضيف
هذه نصيحة رائعة. لنأخذ سؤال المستمع الآن.
المضيف
لدينا سؤال هنا من سارة. وتقول: «لدي عقد مع وكيل عقاري لمدة عام واحد لعرض عقار واستئجاره. هل يمكنني التحول إلى وكيل آخر، أم يجب أن أبقى مع الوكيل الأول؟»
لودميلا يامالوفا
هذا سؤال جيد. تعتمد الإجابة على الشروط المحددة للعقد الذي وقعته. أولاً، تحقق مما إذا كان هناك توفير التفرد في الاتفاقية. سيلزمك هذا البند بالعمل حصريًا مع هذا الوكيل طوال مدة العقد.
إذا لم يكن هناك شرط حصري، فأنت حر في الاستعانة بوكيل آخر. ومع ذلك، إذا كانت الاتفاقية تتضمن الحصرية، فستحتاج إلى معرفة الالتزامات التي وافق الوكيل على الوفاء بها في المقابل. على سبيل المثال، هل ينص العقد على أنه يجب على الوكيل عرض عدد معين من العقارات خلال إطار زمني محدد أو تقديم تحديثات منتظمة؟ إذا فشل الوكيل في الوفاء بهذه الالتزامات، فقد يكون لديك أسباب لإنهاء العقد بسبب الخرق.
إذا لم يكن هناك خرق، فستحتاج إلى الالتزام بشرط التفرد إلا إذا كنت ترغب في المخاطرة بالوكيل باتخاذ إجراء قانوني. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه إذا قام الوكيل باتخاذ إجراء قانوني، فيجب عليه إثبات تعرضه لأضرار فعلية بسبب الخرق. لا تمنح المحاكم في الإمارات العربية المتحدة تعويضات المضاربة، لذلك ما لم يتمكن الوكيل من إثبات الخسارة المالية، فقد لا تكون قضيته قوية.
المضيف
من الجيد معرفة ذلك. دعونا ننتقل إلى سؤال آخر من ماجد، الذي يسأل: «كنت أحصل على قرض وبطاقات ائتمان من أحد البنوك، لكنني قمت الآن بسدادها وإغلاق حساباتي. هل أحتاج إلى الحصول على خطاب عدم المسؤولية، أم أنه غير ضروري؟»
لودميلا يامالوفا
من الناحية الفنية، لا تحتاج إلى خطاب عدم المسؤولية إلا إذا طلبت ذلك لغرض معين، مثل الهجرة أو التقدم للحصول على الإقامة في بلد آخر. ومع ذلك، أود أن أوصي بشدة بالحصول على واحدة.
وإليك السبب: في الإمارات العربية المتحدة، من الشائع أن تطلب البنوك شيكات مؤجلة كضمان عند أخذ قرض أو فتح بطاقة ائتمان. حتى لو دفعت كل شيء، فقد تظل هذه الشيكات في البنك. لقد رأينا حالات فقدت فيها البنوك هذه الشيكات أو فشلت في إلغائها، مما تسبب في تعقيدات للعملاء لاحقًا.
لحماية نفسك، يجب عليك طلب خطاب عدم المسؤولية هذا يؤكد صراحة إغلاق حسابك وتسوية التزاماتك وإعادة شيكات الأمان الخاصة بك أو إبطالها. يمكن أن تكون هذه الوثيقة لا تقدر بثمن إذا نشأت أي نزاعات في المستقبل.
المضيف
هذه نصيحة عملية حقًا. لنأخذ السؤال الأخير من كريستوفر، الذي يتعامل مع قضية المالك. يقول: «بعد أن تعرضت للطرد بسبب ادعاء مالك العقار أنه يبيع العقار، اكتشفت أنه لم يبيعه، وبدلاً من ذلك استأجرته لشخص آخر بسعر أعلى. هل يمكنني اتخاذ إجراء؟»
لودميلا يامالوفا
نعم، يمكنك ذلك بالتأكيد. بموجب قوانين الإيجار في دبي، إذا قام المالك بطرد المستأجر مدعيًا أنه ينوي بيع العقار ثم أعاد تأجيره بدلاً من ذلك، يحق للمستأجر تقديم شكوى إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجارية (RDSC).
لتحقيق النجاح، ستحتاج إلى تقديم دليل على تصرفات المالك. على سبيل المثال، إذا كان لديك دليل على إعادة تأجير العقار بعد وقت قصير من الإخلاء، فإن ذلك يعزز قضيتك. إذا حكمت RDSC لصالحك، فيمكنك المطالبة بالتعويض عن التكاليف التي تكبدتها بسبب الإخلاء. يمكن أن يشمل ذلك نفقات الانتقال، والفرق في الإيجار بين العقار الجديد والقديم، وأي نفقات أخرى ذات صلة.
من الجدير بالذكر أيضًا أن الملاك مطالبون بالعطاء إشعار لمدة 12 شهرًا إذا كانوا ينوون بيع العقار أو الانتقال إليه بأنفسهم. إذا لم يتبع مالك العقار هذا الإجراء، فهذه نقطة أخرى لصالحك.
المضيف
من المفيد جدًا معرفة ذلك. شكرا لك على شرح ذلك بوضوح. لودميلا، كما هو الحال دائمًا، أفكارك مفيدة للغاية.
لودميلا يامالوفا
شكرًا لك. إنه لمن دواعي سروري دائمًا الانضمام والإجابة على هذه الأسئلة.
المضيف
وبذلك تختتم الساعة القانونية لهذا الأسبوع. إذا لم تحصل على إجابة على سؤالك، فلا تقلق - سننقله إلى عرض الأسبوع المقبل. لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في HPL Yamalova & Plewka، شكرًا جزيلاً على وقتك.
لودميلا يامالوفا
شكرًا لك. أتطلع إلى المرة القادمة!
