17 июля 2017 года

Ведущий
«Юридический час» в программе Drive Live.

Сегодня мы говорим о спорах между бизнес-партнёрами и руководителями компаний. Не могли бы вы для начала дать нам общее представление об этой теме?

Людмила Ямалова
Конечно. Эта тема навеяна рядом вопросов с прошлой недели и несколькими делами, которыми мы сейчас занимаемся. Учитывая распространённость подобных проблем в отрасли, тема представляется весьма актуальной.

Давайте рассмотрим сценарий: у вас есть компания с тремя акционерами, и один акционер покинул страну. Что могут сделать оставшиеся акционеры? Предположим, уехавший акционер не намерен возвращаться и, возможно, даже присвоил денежные средства. Логично было бы предположить, что достаточно обратиться в контролирующие органы, предоставить доказательства нарушений и внести изменения в корпоративные документы — удалить акционера или перераспределить его доли. Однако реальность гораздо сложнее.

Многие считают, что достаточно предоставить доказательства — электронные письма, переписку в WhatsApp, подтверждающие хищение или злоупотребление полномочиями, — и органы власти примут меры. Однако регулирующие органы, такие как DED (Департамент экономического развития) или администрации свободных зон, не являются судебными инстанциями. Они не могут вносить изменения в корпоративные документы или принимать решения по спорам между акционерами. Такие дела относятся к юрисдикции судов, а значит, должны решаться через судебную систему.

Ведущий
То есть это не так просто, как просто принести доказательства в контролирующие органы?

Людмила Ямалова
Совершенно верно. Даже при наличии явных доказательств нарушений суды проявляют осторожность в вопросе принудительного исключения акционера, особенно если этот акционер сделал значительные инвестиции в компанию. Наиболее распространённым исходом в таких делах является принудительная ликвидация компании по решению суда.

Это часто шокирует партнёров, которые ожидают более простого процесса. Ликвидация — это радикальная мера, но суды не склонны вмешиваться в права собственности без исчерпывающих доказательств и соблюдения надлежащей процедуры.

Ведущий
Звучит как долгий и сложный процесс.

Людмила Ямалова
Безусловно. Ситуация становится ещё сложнее, если уехавший акционер одновременно является управляющим компании или обладает ключевыми полномочиями на подпись. Например, мы сейчас ведём дело, в котором управляющий отказывается сотрудничать, и компания не может ни закрыться, ни эффективно функционировать без его подписи.

В таких ситуациях бизнес оказывается в тупике. Без подписи управляющего невозможно даже расторгнуть его контракт или назначить нового. Это ставит оставшихся партнёров в крайне затруднительное и юридически сложное положение.

Ведущий
Похоже, бизнес-партнёрам действительно нужно очень тщательно думать, с кем они начинают бизнес.

Людмила Ямалова
Абсолютно верно. Многие люди сосредотачиваются на азарте создания бизнеса, но упускают из виду вопрос о том, что произойдёт, если что-то пойдёт не так. Критически важно тщательно изучить потенциальных партнёров и убедиться, что все соглашения, роли и обязанности чётко определены заранее.

Одна из повторяющихся проблем, с которыми мы сталкиваемся, касается инвестирующих акционеров — тех, кто вносит средства, но не участвует в повседневном управлении. Такие акционеры особенно уязвимы, поскольку теряют контроль над бизнесом и могут не осознавать наличие проблем до тех пор, пока не станет слишком поздно.

Главный вывод здесь — планировать наихудшие сценарии при создании бизнеса. Такая предусмотрительность может сэкономить вам массу неприятностей в будущем.

Ведущий
Отличный совет. Давайте перейдём к вопросу от слушателя.

Ведущий
У нас здесь вопрос от Сары (Sarah). Она спрашивает: «У меня есть контракт с агентом по недвижимости сроком на один год для показа и сдачи в аренду недвижимости. Могу ли я перейти к другому агенту или я обязана остаться с первым?»

Людмила Ямалова
Хороший вопрос. Ответ зависит от конкретных условий подписанного вами контракта. Во-первых, проверьте, есть ли в договоре положение об эксклюзивности. Эта оговорка обязывала бы вас работать исключительно с данным агентом на протяжении срока действия контракта.

Если положения об эксклюзивности нет, вы вправе привлечь другого агента. Однако если договор содержит эксклюзивность, вам нужно изучить, какие обязательства взял на себя агент взамен. Например, предусматривает ли контракт, что агент должен показать определённое количество объектов в установленные сроки или предоставлять регулярные отчёты? Если агент не выполнил эти обязательства, у вас могут быть основания расторгнуть контракт в связи с нарушением.

Если нарушения нет, вам придётся соблюдать условие эксклюзивности, если только вы не хотите рисковать возможностью судебного иска со стороны агента. Однако стоит отметить, что если агент всё же подаст иск, он должен доказать, что понёс реальные убытки в результате нарушения. Суды в ОАЭ не присуждают возмещение гипотетических убытков, поэтому, если агент не сможет продемонстрировать финансовые потери, его дело может быть слабым.

Ведущий
Полезно знать. Давайте перейдём к другому вопросу — от Маджида (Majid), который спрашивает: «Раньше у меня был кредит и кредитные карты в банке, но сейчас я их полностью погасил и закрыл счета. Нужно ли мне получать справку об отсутствии задолженности или это необязательно?»

Людмила Ямалова
Технически справка об отсутствии задолженности вам не нужна, если только она не требуется для конкретной цели — например, для иммиграции или подачи заявления на проживание в другой стране. Однако я настоятельно рекомендую её получить.

Вот почему: в ОАЭ банки обычно требуют чеки с будущей датой в качестве обеспечения при выдаче кредита или открытии кредитной карты. Даже если вы всё погасили, эти чеки могут всё ещё находиться в банке. Мы сталкивались со случаями, когда банки теряли или не аннулировали эти чеки, что в дальнейшем создавало проблемы клиентам.

Чтобы обезопасить себя, вам следует запросить справку об отсутствии задолженности, в которой явно подтверждается, что ваш счёт закрыт, обязательства погашены, а обеспечительные чеки возвращены или аннулированы. Этот документ может оказаться бесценным в случае возникновения споров в будущем.

Ведущий
Действительно практичный совет. Давайте возьмём последний вопрос от Кристофера (Christopher), который столкнулся с проблемой с арендодателем. Он пишет: «После того как меня выселили, так как арендодатель заявил, что продаёт недвижимость, я обнаружил, что он её не продал, а вместо этого сдал кому-то другому по более высокой цене. Могу ли я предпринять какие-то действия?»

Людмила Ямалова
Да, безусловно можете. Согласно законодательству Дубая об аренде, если арендодатель выселяет арендатора, утверждая, что намерен продать недвижимость, но затем вместо этого сдаёт её в аренду, арендатор имеет право подать жалобу в Комитет по урегулированию арендных споров (Rental Dispute Settlement Committee, RDSC).

Для успеха дела вам потребуется предоставить доказательства действий арендодателя. Например, если у вас есть подтверждение того, что недвижимость была сдана в аренду вскоре после вашего выселения, это усилит вашу позицию. Если RDSC вынесет решение в вашу пользу, вы сможете требовать компенсации расходов, понесённых в результате выселения. Это может включать расходы на переезд, разницу в арендной плате между новой и старой недвижимостью и любые другие связанные расходы.

Также стоит отметить, что арендодатели обязаны уведомить за 12 месяцев, если намерены продать недвижимость или сами в неё переехать. Если ваш арендодатель не соблюдал эту процедуру, это ещё один аргумент в вашу пользу.

Ведущий
Очень полезно знать. Спасибо, что так ясно всё объяснили. Людмила, как всегда, ваши рекомендации невероятно полезны.

Людмила Ямалова
Спасибо. Мне всегда приятно присоединяться к программе и отвечать на эти вопросы.

Ведущий
На этом завершается «Юридический час» этой недели. Если ваш вопрос не был рассмотрен, не переживайте — мы перенесём его на следующую неделю. Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), управляющий партнёр HPL Yamalova & Plewka, огромное спасибо за ваше время.

Людмила Ямалова
Спасибо. С нетерпением жду следующей встречи!