حق المشتري في فحص الممتلكات في دبي
تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني العادي الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت، وأنا هنا مع الشريك الإداري لشركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. اسمها لودميلا يامالوفا، ومن الجيد رؤيتك.
لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا معك، تيم.
تيم إليوت
يمكن أن تكون الجراحة اليوم هي Lagogical Lite. لست متأكدًا من مقدار التفاصيل التي سنتطرق إليها هنا. هذه المرة، يتعلق الأمر بحقوق فحص الممتلكات. الآن، إذا اشتريت عقارًا في الإمارات، لودميلا، لديك الحق القانوني في فحص ما تشتريه قبل شرائه، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
نعم، بالتأكيد. سبب رغبتنا في التحدث عن هذا اليوم هو أننا حصلنا مؤخرًا على حكم يعيد تأكيد هذا المبدأ بالذات. اعتقدنا أنه سيكون من المفيد مشاركة هذا، خاصة الآن بعد أن ارتفعت درجة حرارة سوق العقارات في دبي - أو الغليان، لنكون أكثر دقة.
نحن نشهد الكثير من الضغط من المطورين. إنهم يطلبون من المشترين دفع القسط التالي، وهذا ينطبق غالبًا على المستثمرين الذين اشتروا عقارات خارج الخطة. لا تزال هذه العقارات قيد الإنشاء، وإليك الطريقة المعتادة: يدفع المستثمر دفعة أولى وأقساط منتظمة. في نهاية المطاف، تصبح الدفعة الأخيرة مستحقة، ويقوم المطور بإخطار المستثمر بأن العقار جاهز للتسليم.
هنا تبدأ التحديات. غالبًا ما يقول المطورون: «ادفع القسط الأخير أولاً، ثم سنسمح لك بفحص العقار». بدلاً من ذلك، قد يسمحون فقط بإجراء فحص واحد أو يقولون، «بغض النظر عن العيوب التي تجدها، لا تزال بحاجة إلى دفع القسط النهائي». هذا يخلق الكثير من الإحباط للمستثمرين لأنهم ربما لم تتح لهم الفرصة للتأكد من أن العقار يفي بالمعايير المتفق عليها أو التأكد من إصلاح العيوب.
تيم إليوت
لذلك يبدو أن هناك نقصًا في الرافعة المالية للمستثمر بمجرد دفع المبلغ النهائي.
لودميلا يامالوفا
بالضبط. دعونا نكسرها. عادة ما تكون هناك مرحلتان:
- الوصول إلى الفحص - هل يُسمح للمستثمرين بفحص العقار قبل سداد الدفعة النهائية؟ هل يمكنهم إحضار مفتشين مستقلين، أم أنهم يقتصرون على مشاهدة العقار بأنفسهم؟
- حل العيوب - في حالة اكتشاف العيوب، متى يكون المطور ملزمًا بإصلاحها، ومتى يكون المستثمر ملزمًا بدفع الدفعة النهائية؟
في كثير من الحالات، يقول المطورون «ادفع أولاً، ثم افحص»، أو يفرضون قيودًا مثل «يمكنك إحضار مفتش واحد فقط»، أو «تحصل على فحص واحد، وهذا كل شيء». هذا يترك المستثمرين في موقف صعب.
تيم إليوت
أستطيع أن أرى لماذا قد يرغب المطورون في الحد من عمليات التفتيش. قد يستغرق الأمر وقتًا طويلاً، وهم يحاولون إنهاء البناء مع استيعاب المستثمرين. ولكن بالتأكيد، لديهم التزام بالوفاء بما وعدوا به؟
لودميلا يامالوفا
نعم، يفعلون ذلك. واسمحوا لي أن أوضح: معظم المستثمرين لا يفحصون العقارات لتحديد مكان تعليق اللوحات أو إجراء تغييرات تجميلية. إنهم يبحثون عن العيوب الفعلية - البلاط المكسور أو الجدران الملتوية أو أنظمة تكييف الهواء المعطوبة أو الصرف المعيب أو البلاط غير المتطابق. هذه قضايا موضوعية وليست تفضيلات جمالية.
يلتزم المطورون بتسليم العقار في الحالة التي وعدوا بها. إذا حدد المستثمر العيوب، فلديه الحق في معالجة هذه العيوب قبل سداد الدفعة النهائية.
تيم إليوت
ما هي المبادئ القانونية التي تدعم حقوق المستثمر في هذه الحالات؟
لودميلا يامالوفا
هناك عدة مبادئ تدعم هذه الحقوق:
- قانون العقود - بموجب قانون العقود الإماراتي، يجب تنفيذ الاتفاقيات بحسن نية. إذا وعد أحد المطورين بملكية ذات مستوى معين، فسيكون ملزمًا بتسليمها في هذه الحالة.
- تعميم RERA - أصدرت مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في دبي التعميم رقم 4 لعام 2021، والذي يمنح مالكي الوحدات صراحة الحق في الاستفادة من ممتلكاتهم. وهذا يشمل التأكد من أن العقار صالح للسكن وخالٍ من العيوب.
- سوابق المحكمة - أعادت القضايا القضائية الأخيرة في دبي التأكيد على هذه المبادئ. على سبيل المثال، قضت المحاكم بأن المطورين لا يمكنهم تطبيق البنود التي تحد من عمليات التفتيش أو تجبر المستثمرين على الدفع قبل معالجة العيوب.
تيم إليوت
هل يمكنك مشاركة مثال من حالاتك الأخيرة؟
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. لقد قمنا بتمثيل عميل قام بشراء عدة وحدات من مطور. رفض المطور في البداية السماح بعمليات التفتيش، وعندما وافقوا أخيرًا، فرضوا قيودًا مثل الحد من عدد الأشخاص المسموح لهم بالتفتيش وحظر المفتشين المستقلين.
بعد الفحص، حدد العميل العديد من العيوب، لكن المطور إما لم يصلحها أو عالج جزءًا صغيرًا فقط. رفض العميل سداد الدفعة النهائية، وهدد المطور بإنهاء العقد، مدعيًا أن العميل كان متخلفًا عن السداد.
تم رفع القضية إلى المحكمة، وحكمت المحكمة لصالح العميل. أكدت المحكمة أن المطور ملزم بتوفير الوصول لعمليات التفتيش، والسماح للمفتشين المستقلين، وإصلاح جميع العيوب المحددة قبل أن يُطلب من المستثمر سداد الدفعة النهائية. أنهت المحكمة العقد بسبب خرق المطور وأمرت المطور برد استثمار العميل بالكامل.
تيم إليوت
هذا حكم مهم. يبدو الأمر وكأنه منطق سليم، ولكن من الواضح أنها قضية تحتاج إلى تدخل قضائي.
لودميلا يامالوفا
بالضبط. في حين أن الأمر قد يبدو واضحًا، إلا أن هذه النزاعات شائعة. غالبًا ما يعتمد المطورون على البنود التعاقدية التي يقومون بصياغتها بأنفسهم، لكن المحاكم قضت باستمرار بأن هذه البنود لا يمكن أن تتجاوز الحقوق الأساسية للمستثمر.
تيم إليوت
ما هي نصيحتك للمستثمرين الذين يواجهون هذه التحديات؟
لودميلا يامالوفا
تعرف على حقوقك. لديك الحق القانوني في فحص الممتلكات الخاصة بك، وجلب مفتشين محترفين، ومعالجة العيوب قبل سداد الدفعة النهائية. إذا واجهت مقاومة، فلا تتردد في تأكيد حقوقك من خلال القنوات القانونية.
تيم إليوت
هذا قانوني. عمليات تفتيش الممتلكات - حقك في التفتيش والتعثر بشكل احترافي. شكرا لك، لودميلا.
لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.
تيم إليوت
يمكنك العثور علينا على وسائل التواصل الاجتماعي - تيك توك وإنستغرام وفيسبوك ولينكد إن - أو على lylawyers.com. جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا مجانية للبث. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤال قانوني في إحدى الحلقات أو كنت بحاجة إلى مشورة من أحد المتخصصين القانونيين الإماراتيين المؤهلين، فانقر فوق الاتصال على lylawyers.com.
