Право покупателя на осмотр недвижимости в Дубае

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и единственный регулярный юридический подкаст ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиотт (Tim Elliott), и я вместе с управляющим партнёром дубайской юридической фирмы Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka). Её зовут Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), приятно вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада быть здесь с вами, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Сегодня Lawgical может быть версии Lite. Не уверен, насколько глубоко мы уйдём в детали. На этот раз речь о правах на осмотр недвижимости. Если вы покупаете недвижимость в ОАЭ, Людмила, у вас есть законное право осмотреть то, что вы покупаете, до покупки, не так ли?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, совершенно верно. Причина, по которой мы хотели обсудить это сегодня, в том, что недавно нам удалось получить решение суда, подтверждающее именно этот принцип. Мы посчитали полезным поделиться этим, особенно сейчас, когда рынок недвижимости в Дубае разогревается — или, точнее, кипит.

Мы наблюдаем сильное давление со стороны застройщиков. Они просят покупателей оплатить следующую выплату, и это часто касается инвесторов, купивших объекты на этапе строительства. Такие объекты ещё строятся, и обычно всё происходит так: инвестор вносит первоначальный взнос и регулярные платежи. В конце концов наступает срок последнего платежа, и застройщик уведомляет инвестора, что объект готов к передаче.

И вот где начинаются проблемы. Застройщики часто говорят: «Сначала оплатите последний взнос, а затем мы позволим вам осмотреть объект». Либо они могут разрешить только один осмотр или заявить: «Какие бы дефекты вы ни нашли, вы всё равно должны оплатить последний взнос». Это вызывает большое раздражение у инвесторов, потому что у них может не быть возможности убедиться, что объект соответствует согласованным стандартам или что дефекты устранены.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Получается, что у инвестора практически нет рычагов влияния после оплаты окончательной суммы.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Разделим на два этапа:

1. Доступ для осмотра — имеют ли инвесторы право осмотреть объект до внесения последнего платежа? Могут ли они привлекать независимых инспекторов или ограничиваются осмотром лично?
2. Устранение дефектов — если выявлены дефекты, когда застройщик обязан их исправить, и когда инвестор обязан внести последний платёж?

Во многих случаях застройщики говорят: «Сначала платите, потом осматривайте», либо вводят ограничения, например: «Вы можете привести только одного инспектора», или «У вас один осмотр, и больше никаких». Это ставит инвесторов в затруднительное положение.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Понимаю, почему застройщикам может быть невыгодно давать много времени на осмотры — это занимает время, и они стараются закончить строительство, одновременно удовлетворяя запросы инвесторов. Но разве у них нет обязательства предоставить то, что обещано?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, обязанность есть. И хочу уточнить: большинство инвесторов не осматривают объекты ради того, чтобы решить, где вешать картины или делать косметику. Они ищут реальные дефекты — разбитую плитку, кривые стены, неисправные кондиционеры, проблемы с дренажем или несовпадающую отделку плитки. Это объективные недостатки, а не эстетические предпочтения.

Застройщики обязаны передать объект в том состоянии, которое они обещали. Если инвестор выявляет дефекты, у него есть право требовать их устранения до внесения последнего платежа.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какие правовые принципы поддерживают права инвестора в таких случаях?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Несколько принципов это подтверждают:

1. Договорное право — согласно праву ОАЭ, соглашения должны исполняться добросовестно. Если застройщик обещает объект определённого качества, он обязан его таким и передать.
2. Циркуляр RERA — Регулятор недвижимости Дубая (RERA) выпустил Circular No. 4 of 2021, который прямо предоставляет владельцам право на надлежащее пользование их имущества. Это включает обеспечение жилого состояния и отсутствие дефектов.
3. Судебная практика — недавние судебные решения в Дубае подтвердили эти принципы. Например, суды постановили, что застройщики не могут применять положения, ограничивающие осмотр или принуждающие инвесторов платить до устранения дефектов.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Можете привести пример из ваших недавних дел?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Конечно. Мы представляли клиента, который приобрёл несколько юнитов у одного застройщика. Застройщик изначально отказывался разрешить осмотры, а когда согласился, ввёл ограничения — например, ограничил число человек, допускаемых к осмотру, и запретил привлекать независимых инспекторов.

После осмотра клиент обнаружил многочисленные дефекты, но застройщик либо не устранил их, либо исправил лишь малую часть. Клиент отказался платить последний взнос, и застройщик пригрозил расторжением договора, утверждая, что клиент просрочил платеж.

Дело дошло до суда, и суд встал на сторону клиента. Суд подтвердил, что застройщик обязан предоставить доступ для осмотра, разрешать независимых инспекторов и устранять все обнаруженные дефекты до того, как инвестор обязан внести последний платёж. Суд расторг контракт из-за нарушения застройщиком и обязал застройщика полностью вернуть инвестиции клиента.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это важное решение. Это кажется здравым смыслом, но явно требовалось вмешательство суда.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Хотя всё выглядит просто, такие споры встречаются часто. Застройщики часто опираются на контрактные положения, составленные ими же, но суды последовательно постановляют, что такие положения не могут отменять базовые права инвестора.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какой совет вы дадите инвесторам, столкнувшимся с этими трудностями?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Знайте свои права. У вас есть законное право осмотреть свою недвижимость, привлекать профессиональных инспекторов и требовать устранения дефектов до внесения последнего платежа. Если вам оказывают сопротивление, не стесняйтесь отстаивать свои права в правовом порядке.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это был Lawgical. Осмотры недвижимости — ваше право на проверку и устранение недостатков профессионально. Спасибо, Людмила.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Нас можно найти в социальных сетях — TikTok, Instagram, Facebook, LinkedIn — или на lylawyers.com. Все наши подкасты доступны для свободного прослушивания. Если вы хотите, чтобы на выпуске ответили на ваш юридический вопрос или вам нужен совет квалифицированного юриста ОАЭ, нажмите «Contact» на lylawyers.com.