التنمر العقاري

تيم إليوت
أهلا ومرحبا بكم في إصدار آخر من جراحي، البودكاست القانوني من شركة HPL Yamalova & Plewka للمحاماة ومقرها دبي ولا يزال البودكاست القانوني العادي الأول والوحيد في منطقة الخليج. أنا تيم إليوت، الذي انضم إليكم من برج ريف في أبراج بحيرات جميرا بدبي، JLT، في مكاتب الشركة مع الشريك الإداري، لودميلا يامالوفا. بعيدًا اجتماعيًا، بالطبع. من الجيد رؤيتك مرة أخرى، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
من الرائع رؤيتك أيضا، تيم. شكرا لعودتك معنا.

تيم إليوت
واليوم، نتناول موضوع المتنمرين - المتنمرين من سماسرة العقارات، على وجه التحديد. هذه الحلقة من جراحي يركز على سيناريو مألوف في دبي: سماسرة العقارات يعرضون المنازل ويتقاضون عمولة بنسبة 5٪ على الإيجار السنوي. في حين أن هذه ممارسة معتادة في كثير من الأحيان، إلا أنه في الأوقات الصعبة، مثل عندما تكون الإيجارات أقل من المعتاد، يلجأ بعض الوسطاء إلى أساليب مشكوك فيها لتأمين عمولتهم. غالبًا ما تكون عملية البيع صعبة، ويصبح بعض الوسطاء مثابرين للغاية. أعلم أنك كنت تساعد مؤخرًا عميلًا تعرض للتنمر حرفيًا من قبل وسطاء العقارات. هل يمكنك مشاركة هذه القصة؟

لودميلا يامالوفا
نعم، إنها قصة حقيقية وحديثة جدًا، وإن لم تكن الأولى وربما ليست الأخيرة. ما يجعل هذه الحالة جديرة بالملاحظة بشكل خاص هو أن العميل لم يكن يستأجر عقارًا، بل كان يشتري واحدًا - فيلا - مما يزيد المخاطر بشكل كبير. مبلغ العمولة في مثل هذه المعاملات أعلى بكثير من الإيجارات، وغالبًا ما يصل إلى مئات الآلاف من الدراهم.

تيم إليوت
إذن احتفظ العميل بوسيط للمساعدة في هذه المعاملة؟

لودميلا يامالوفا
صحيح. استعان العميل بوسيط للمساعدة في تحديد العقارات المناسبة. في النهاية، وجدوا فيلا كانوا مهتمين بها وطلبوا مساعدة الوسيط في المتابعة مع مالك العقار فيما يتعلق بالتفاصيل الرئيسية مثل الحالة الهيكلية والتسعير والتوقيت. لسوء الحظ، أثبت هذا الوسيط أنه غير مفيد وغير مستجيب، وهي للأسف شكوى شائعة نسمعها من العملاء.

تيم إليوت
كيف تعامل العميل مع هذا النقص في الاستجابة؟

لودميلا يامالوفا
بالإحباط بسبب نقص المساعدة، بدأ العميل في استكشاف الخيارات مع الوسطاء الآخرين. بعد مشاهدة العديد من العقارات الأخرى، قرروا إعادة زيارة الفيلا التي أعجبتهم في البداية وشرعوا في الشراء مباشرة من خلال ممثل مالك العقار. ومع ذلك، فإن الوسيط الأول، الذي كان غائبًا تمامًا خلال هذه المناقشات، عاد فجأة إلى الظهور، مطالبًا بقوة بعمولة مقابل الصفقة.

تيم إليوت
هل كان هناك أي اتفاق رسمي؟

لودميلا يامالوفا
لا، وهذا هو المفتاح. لم يكن هناك اتفاق بين العميل والوسيط يحدد أي التزام بدفع عمولة. علاوة على ذلك، لم يقدم الوسيط أي خدمات ذات مغزى - لا توجد متابعة ولا اتصالات ولا قيمة مضافة للمعاملة. وعلى الرغم من ذلك، ادعى الوسيط أنه يحق له الحصول على عمولة بنسبة 2٪، والتي بلغت مئات الآلاف من الدراهم، نظرًا للقيمة العالية للعقار.

تيم إليوت
كيف حاول الوسيط تبرير مطالبته؟

لودميلا يامالوفا
استخدم الوسيط تكتيكات عدوانية للغاية وغير أخلاقية. لقد أغرقوا العميل بالمكالمات الهاتفية ورسائل البريد الإلكتروني ورسائل WhatsApp، وهددوا باتخاذ إجراء قانوني. في مرحلة ما، تلقى العميل حتى مكالمة من شخص يدعي أنه يمثل RERA، لتشجيعه على الدفع للوسيط. زعم هذا الشخص أن الوسيط قد قدم شكوى ولن يتوقف عند أي شيء لتأمين عمولته.

تيم إليوت
هذا لا يبدو وكأنه شيء تفعله RERA عادةً.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. كان الأمر مريبًا للغاية. يتمثل دور RERA في تنظيم الوسطاء وسلوكهم، وليس الضغط على المستثمرين لدفع العمولات. نشك في أن هذا كان صديقًا أو شريكًا للوسيط الذي يحاول تخويف العميل. بغض النظر عن ذلك، لا تملك RERA سلطة حظر المعاملات أو فرض عقوبات على المشترين دون أمر من المحكمة.

تيم إليوت
ما النصيحة التي قدمتها للعميل في هذه الحالة؟

لودميلا يامالوفا
لقد أبلغنا العميل أنه من الناحية القانونية، لا يتمتع الوسيط بأي مكانة. وبدون اتفاقية موقعة أو دليل واضح على الخدمات المقدمة، كانت مطالبة الوسيط لا أساس لها من الصحة. أوضحنا أيضًا أن RERA لا يمكنها حظر المعاملة أو التدخل دون أسباب قانونية. أوصينا إما بتجاهل مطالب الوسيط أو تقديم شكوى إلى RERA بسبب المضايقات. إذا تصاعد السلوك، اقترحنا تقديم شكوى للشرطة لمزيد من الحماية.

تيم إليوت
ما هي الدروس التي يمكن للمشترين الآخرين تعلمها من هذه الحالة؟

لودميلا يامالوفا
أولاً، اختر وسيطك بعناية. ابحث عن شخص حسن السمعة ومرخص من RERA. ثانيًا، إذا وقعت اتفاقية وساطة، فقم بمراجعتها جيدًا للتأكد من أن الشروط تعكس توقعاتك. تجنب الاتفاقيات الحصرية ما لم تثق بالوسيط تمامًا، وحدد نطاق مسؤولياته، بما في ذلك الجداول الزمنية والتواصل. أخيرًا، تحقق من أن الوسيط لديه تفويض البائع لتمثيل العقار. يمكن أن تنقذك هذه الاحتياطات من مشكلات مماثلة.

تيم إليوت
وبذلك تختتم هذه الحلقة من جراحي. إذا كنت تتعامل مع وسطاء عدوانيين أو تحديات قانونية أخرى، فتذكر التشاور مع المهنيين القانونيين المؤهلين. تشكرك لودميلا يامالوفا، الشريكة الإدارية في HPL Yamalova & Plewka، على مشاركة أفكارك.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.

تيم إليوت
لمعالجة أسئلتك القانونية في حلقة قادمة من جراحي أو لترتيب استشارة، تواصل معنا على +971 52 525 1611 أو قم بزيارة lylawyers.com.