Буллинг в сфере недвижимости

Тим Эллиотт
Здравствуйте и добро пожаловать в новый выпуск Lawgical — юридического подкаста дубайской юридической фирмы HPL Yamalova & Plewka, по-прежнему первого и единственного регулярного юридического подкаста в регионе Персидского залива. Я — Тим Эллиотт, вещаю из башни Риф Тауэр (Reef Tower) в районе Джумейра Лейкс Тауэрс (Jumeirah Lakes Towers), JLT, Дубай, из офиса фирмы, вместе с управляющим партнёром Людмилой Ямаловой. С соблюдением социальной дистанции, разумеется. Рад снова вас видеть, Людмила.

Людмила Ямалова
Рада снова вас видеть, Тим. Спасибо, что вернулись к нам.

Тим Эллиотт
Сегодня мы рассматриваем тему буллинга — а точнее, буллинга со стороны брокеров в сфере недвижимости. Этот выпуск Lawgical посвящён привычному сценарию для Дубая: брокеры показывают жильё и взимают 5% комиссии от годовой арендной платы. Хотя зачастую это стандартная практика, в трудные времена, например, когда арендная плата ниже обычной, некоторые брокеры прибегают к сомнительным тактикам, чтобы обеспечить себе комиссионные. Это часто агрессивные продажи, и некоторые брокеры становятся чрезвычайно настойчивыми. Я знаю, что вы недавно помогали клиенту, которого буквально травили брокеры по недвижимости. Можете рассказать эту историю?

Людмила Ямалова
Да, это реальная и очень свежая история, хотя и не первая и, вероятно, не последняя. Что делает этот случай особенно примечательным — клиент не арендовал недвижимость, а покупал её, виллу, что значительно повышает ставки. Сумма комиссионных в таких сделках намного выше, чем при аренде, и часто исчисляется сотнями тысяч дирхамов.

Тим Эллиотт
Значит, клиент нанял брокера для помощи в этой сделке?

Людмила Ямалова
Верно. Клиент привлёк брокера, чтобы тот помог выявить подходящие объекты недвижимости. В конечном итоге они нашли виллу, которая их заинтересовала, и попросили брокера помочь в переговорах с владельцем по ключевым вопросам — состоянию конструкции, ценообразованию и срокам. К сожалению, этот брокер оказался бесполезным и не отвечал на запросы, что, к сожалению, является частой жалобой, которую мы слышим от клиентов.

Тим Эллиотт
Как клиент справился с этим отсутствием отклика?

Людмила Ямалова
Разочаровавшись в отсутствии помощи, клиент начал изучать варианты с другими брокерами. После осмотра нескольких других объектов они решили вернуться к вилле, которая им первоначально понравилась, и продолжили покупку напрямую через представителя владельца недвижимости. Однако первый брокер, который полностью отсутствовал во время этих переговоров, внезапно появился вновь, агрессивно требуя комиссию за сделку.

Тим Эллиотт
Был ли какой-либо официальный договор?

Людмила Ямалова
Нет, и это ключевой момент. Между клиентом и брокером не было соглашения, определяющего какие-либо обязательства по уплате комиссии. Более того, брокер не оказал никаких значимых услуг — никаких последующих действий, никакой коммуникации и никакой добавленной стоимости к сделке. Несмотря на это, брокер утверждал, что имеет право на 2% комиссии, что составляло сотни тысяч дирхамов, учитывая высокую стоимость недвижимости.

Тим Эллиотт
Как брокер пытался обосновать своё требование?

Людмила Ямалова
Брокер применял крайне агрессивные и неэтичные тактики. Он засыпал клиента телефонными звонками, электронными письмами и сообщениями в WhatsApp, угрожая судебными исками. В какой-то момент клиент даже получил звонок от человека, утверждавшего, что он представляет RERA, и побуждавшего клиента заплатить брокеру. Этот человек заявил, что брокер подал жалобу и не остановится ни перед чем, чтобы получить свою комиссию.

Тим Эллиотт
Это не похоже на то, что RERA обычно делает.

Людмила Ямалова
Совершенно верно. Это было крайне подозрительно. Роль RERA заключается в регулировании брокеров и их поведения, а не в том, чтобы оказывать давление на инвесторов с целью выплаты комиссионных. Мы подозреваем, что это был друг или партнёр брокера, пытавшийся запугать клиента. В любом случае, RERA не имеет полномочий блокировать сделки или налагать санкции на покупателей без судебного постановления.

Тим Эллиотт
Какой совет вы дали клиенту в этой ситуации?

Людмила Ямалова
Мы посоветовали клиенту, что юридически у брокера нет оснований. Без подписанного соглашения или чётких доказательств оказанных услуг требование брокера было безосновательным. Мы также разъяснили, что RERA не может блокировать сделку или вмешиваться без правовых оснований. Мы рекомендовали либо проигнорировать требования брокера, либо подать жалобу в RERA на домогательство. Если поведение обостряется, мы предложили подать заявление в полицию для дополнительной защиты.

Тим Эллиотт
Какие уроки другие покупатели могут извлечь из этого случая?

Людмила Ямалова
Во-первых, тщательно выбирайте своего брокера. Ищите того, кто имеет хорошую репутацию и лицензирован RERA. Во-вторых, если вы подписываете брокерское соглашение, внимательно его изучите, чтобы убедиться, что условия отражают ваши ожидания. Избегайте эксклюзивных соглашений, если не доверяете брокеру полностью, и определите объём его обязанностей, включая сроки и коммуникацию. Наконец, убедитесь, что брокер имеет разрешение продавца на представление объекта недвижимости. Эти меры предосторожности могут уберечь вас от подобных проблем.

Тим Эллиотт
На этом завершается данный выпуск Lawgical. Если вы столкнулись с агрессивными брокерами или другими юридическими проблемами, не забывайте консультироваться с квалифицированными юристами. Людмила Ямалова, управляющий партнёр HPL Yamalova & Plewka, благодарю вас за то, что поделились своими соображениями.

Людмила Ямалова
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт
Чтобы ваши юридические вопросы были рассмотрены в будущем выпуске Lawgical или чтобы договориться о консультации, напишите нам в WhatsApp по номеру +971 52 525 1611 или посетите сайт lylawyers.com.