تراجع مشتري العقارات عن اتفاقيات الشراء في الإمارات العربية المتحدة

مرحبًا بك مرة أخرى في الجراحة مع لودميلا، حيث نقوم بفك العقد القانونية حتى لا تضطر إلى ذلك. أنا لودميلا يامالوفا، محامية مؤهلة من الولايات المتحدة ومقرها دبي. في كل حلقة، نقوم بتقسيم القانون المعقد إلى رؤى واضحة وعملية يمكنك استخدامها فعليًا.

في حلقة اليوم، نناقش موضوعًا أصبح شائعًا بشكل متزايد في الأشهر الأخيرة: تراجع مشتري العقارات في الإمارات العربية المتحدة عن اتفاقيات الشراء.

ينسحب المشترون من الصفقات لعدة أسباب، بما في ذلك:

• مخاوف بشأن الوضع الجيوسياسي الإقليمي؛
• الضغط المالي الناجم عن عدم اليقين الاقتصادي؛
• الشركات التي تعاني أو تتقلص؛
• المشترون الراغبون في إعادة التفاوض بسبب ضعف السوق؛
• فقدان الثقة في السوق تمامًا.

يفكر بعض المشترين في مغادرة المنطقة بالكامل. لم يعد لدى الآخرين ببساطة نفس اليقين المالي الذي كان لديهم عندما وقعوا اتفاقياتهم.

إذن ما هي الخيارات المتاحة للمشترين بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة؟
ما القوانين المطبقة؟
وما هي العلاجات المتاحة للبائعين؟

دعونا نفكك كل ذلك اليوم.

السياق الاقتصادي والجيوسياسي الحالي

نحن نسجل هذه الحلقة في مايو 2026.

لقد أثر الصراع الإقليمي الذي شاركت فيه إيران بشكل مباشر على الإمارات في الأشهر الأخيرة. كانت هناك عمليات اعتراض ومقذوفات موجهة نحو البلاد، وأضرار مرئية في مواقع أيقونية، وإرشادات سفر مستمرة من الحكومات الأجنبية.

وقد أثر ذلك على:

• السياحة؛
• ثقة المستهلك؛
• شعور المستثمر؛
• نشاط عقاري.

وقد تباطأت السياحة الأوروبية، على وجه الخصوص، بشكل ملحوظ، على الرغم من كونها تاريخياً واحدة من أكبر القطاعات السياحية في دبي.

في الوقت نفسه، هناك عامل اقتصادي رئيسي آخر: تعطيل وظائف ذوي الياقات البيضاء بسبب الذكاء الاصطناعي.

يعتمد اقتصاد الإمارات العربية المتحدة بشكل كبير على الصناعات ذات الياقات البيضاء. عبر قطاعات مثل:

• خدمة العملاء؛
• الدعم الإداري؛
• عمليات المكتب الخلفي المصرفي؛
• التسويق؛
• إنتاج المحتوى؛
• خدمات شبه قانونية؛

... تعمل الشركات على تقليل عدد الموظفين أو إعادة الهيكلة أو وضع الموظفين في إجازة.

ونتيجة لذلك، فإن تدفقات الدخل التي بدت آمنة قبل ستة أشهر قد لا تشعر بالأمان اليوم.

ولأن العديد من مشتري العقارات في الإمارات العربية المتحدة يكسبون دخلهم في الخارج، فإن الظروف الاقتصادية الصعبة على مستوى العالم تؤثر أيضًا على القوة الشرائية وثقة المستثمرين.

يعاني بعض المشترين حقًا من الناحية المالية.
البعض الآخر انتهازي ويريد أسعارًا أفضل.
البعض الآخر يريد ببساطة الخروج.

ولكن بغض النظر عن السبب، فإن التأثير العملي هو نفسه: يقوم المشترون بتأخير المعاملات أو التراجع عنها، ويريد البائعون معرفة ما يمكنهم فعله.

الإطار القانوني الإماراتي للمعاملات العقارية

هذا هو أحد أهم الأشياء التي يجب فهمها: قوانين العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة خاصة بالإمارة.

لكل إمارة قوانين عقارية خاصة بها.

بالنسبة لمناقشة اليوم، نركز بشكل أساسي على دبي لأنها تمتلك سوق العقارات الأكثر تطوراً وتدور غالبية النزاعات الحالية حول المعاملات العقارية في دبي.

ومع ذلك، فإن كل إمارة لديها إطارها الخاص.

على سبيل المثال:

• دبي لديها قوانين العقارات الخاصة بها؛
• رأس الخيمة لديها قوانينها الخاصة؛
• لدى أبو ظبي قوانينها الخاصة.

علاوة على ذلك، هناك أيضًا:

• القوانين الاتحادية لدولة الإمارات العربية المتحدة؛
• قوانين مركز دبي المالي العالمي؛
• قوانين ADGM.

القوانين الفيدرالية التي تنطبق بشكل شائع

تشمل بعض القوانين الفيدرالية الرئيسية المعنية ما يلي:

1. القانون المدني الإماراتي

هذا يحكم:

• الالتزامات التعاقدية؛
• خرق العقد؛
• العلاجات؛
• التعويض.

2. قانون الإجراءات المدنية الإماراتي

هذا يحكم:

• إجراءات المحكمة؛
• التقاضي؛
• تنفيذ الأحكام.

تنطبق هذه القوانين الفيدرالية في جميع أنحاء دولة الإمارات العربية المتحدة باستثناء الولايات القضائية لمركز دبي المالي العالمي و ADGM.

قوانين العقارات الخاصة بدبي

يوجد في دبي أيضًا العديد من القوانين على مستوى الإمارة التي تحكم المعاملات العقارية، بما في ذلك:

• قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن تسجيل العقارات؛
• قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 بشأن التسجيل المؤقت للعقارات؛
• قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان؛
• اللوائح التي تحكم تسجيل الوسيط العقاري وسلوكه.

يمكن أن يصبح كل من هذه القوانين مناسبًا اعتمادًا على النزاع.

مركز دبي المالي العالمي و ADGM مختلفان

يعمل مركز دبي المالي العالمي و ADGM بموجب أنظمة قانونية منفصلة تعتمد إلى حد كبير على مبادئ القانون العام.

هذا التمييز مهم لأن: تتعامل محاكم البر الرئيسي لدولة الإمارات العربية المتحدة ومحاكم DIFC/ADGM مع العقود بشكل مختلف.

في محاكم البر الرئيسي لدولة الإمارات العربية المتحدة:

• وتمارس المحاكم سلطة تقديرية واسعة؛
• وتركز المحاكم بشدة على الإنصاف والتناسب؛
• غالبًا ما تقلل المحاكم العقوبات.

في مركز دبي المالي العالمي و ADGM:

• وتركز المحاكم بشكل أكبر على إنفاذ النوايا التعاقدية للأطراف؛
• من المرجح أن يتم تأييد بنود التعويضات المصفاة.

ومع ذلك، يقتصر اختصاص مركز دبي المالي العالمي وشركة ADGM على:

• الممتلكات الواقعة ضمن تلك الولايات القضائية؛ أو
• تخضع الاتفاقيات على وجه التحديد لقوانين مركز دبي المالي العالمي أو ADGM.

العقد هو نقطة البداية فقط

يأتي إلينا العديد من العملاء يقولون:

«لكن العقد يقول هذا.»

أو:

«الاتفاقية تسمح بذلك بوضوح».

ومع ذلك، بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة: العقد هو نقطة البداية فقط.

يحدد القانون والفقه القضائي في نهاية المطاف كيفية تنفيذ هذا العقد فعليًا.

يصبح هذا مهمًا بشكل خاص لأن العديد من الاتفاقيات العقارية في الإمارات العربية المتحدة تحتوي على:

• بنود غامضة؛
• التناقضات؛
• شروط غير محددة؛
• أحكام أحادية الجانب.

بموجب المبادئ القانونية لدولة الإمارات العربية المتحدة:

• يتم تفسير الغموض بشكل عام ضد جهة الصياغة؛
• قد يتم الطعن في العقود أحادية الجانب بشكل مفرط؛
• قد يتم إبطال عقود الالتصاق؛
• قد تكون البنود المخالفة للنظام العام غير قابلة للتنفيذ.

تتمتع محاكم الإمارات العربية المتحدة بسلطات واسعة

على الرغم من أن دولة الإمارات العربية المتحدة هي من الناحية الفنية اختصاص القانون المدني، إلا أن المحاكم الإماراتية تمارس سلطات تفسيرية واسعة إلى حد ما.

في الممارسة العملية، تنشئ المحاكم اجتهادات قضائية مؤثرة وتعتمد في كثير من الأحيان على القرارات السابقة.

أحد الأمثلة الرئيسية هو: الأضرار المصفاة.

إذا كان العقد ينص على أن المشتري يجب أن يدفع غرامة كبيرة للتراجع، فإن المحاكم الإماراتية ستخفض هذا المبلغ في كثير من الأحيان.

عادة ما تسأل المحكمة: ما الضرر الفعلي الذي تعرض له البائع؟

تصبح هذه هي القضية الرئيسية.

لن تجبر محاكم الإمارات العربية المتحدة المشتري على شراء عقار

هذا مهم للغاية.

حتى إذا كان العقد ينص على أنه يجب على المشتري إكمال عملية الشراء: لن تجبر محاكم الإمارات العربية المتحدة عمومًا المشتري على شراء عقار.

بدلاً من ذلك، تركز المحاكم على التعويض.

يصبح العلاج:

• ما هي الأضرار التي عانى منها البائع بالفعل؟
• ما التعويض النسبي؟

المستندات العقارية الشائعة في دولة الإمارات العربية المتحدة

في المعاملات العقارية بدولة الإمارات العربية المتحدة، تستخدم الأطراف عادةً مستندات مثل:

• مذكرات التفاهم؛
• المنتجعات الصحية؛
• اتفاقيات النموذج F؛
• اتفاقيات الحجز؛
• إضافات.

هناك اعتقاد خاطئ شائع هو:

«إنها مجرد مذكرة تفاهم، لذا فهي ليست ملزمة».

هذا غير صحيح.

يمكن أن تكون هذه المستندات عقودًا ملزمة تمامًا.

حتى الشيء المكتوب بشكل غير رسمي يمكن أن يصبح قابلاً للتنفيذ إذا كان يعكس النية التعاقدية.

نظام إيداع الشيكات

واحدة من أكبر القضايا العملية في المعاملات العقارية في الإمارات العربية المتحدة هي: شيك الإيداع.

عادةً:

• يقدم المشترون وديعة بنسبة 10٪؛
• عادة من خلال شيك؛
• غالبًا ما يحتفظ بها الوكيل العقاري.

الأهم من ذلك:هذا غير مطلوب قانونًا.

إنها ممارسة السوق - وليس القانون التشريعي.

الشيكات الشخصية مقابل شيكات المدير

هناك فرق مهم بين:

شيكات شخصية

لا يتطلب الشيك الشخصي أموالًا لمغادرة حساب المشتري على الفور.

شيكات المدير

شيك المدير هو نقد فعال.

يجب على المشتري:

• سحب الأموال الفعلية من البنك؛
• قم بتحويله إلى شيك مضمون.

هذا يخلق مستوى أعلى بكثير من التعرض للمشترين.

دور الوكيل العقاري

بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة، غالبًا ما يعمل الوكيل العقاري كوصي على شيك الإيداع.

هذا يعني: لا يمكن للوكلاء عمومًا تسليم الشيك إلى البائع.

في حالة وجود نزاع، لا يمكن عادةً تحرير الشيك إلا إذا:

• يوافق كلا الطرفين؛ أو
• تأمر المحكمة بذلك.

هذا مهم للغاية لأن العديد من البائعين يفترضون بشكل غير صحيح:

«أحصل تلقائيًا على الإيداع إذا تراجع المشتري.»

هذا ليس صحيحًا بالضرورة.

يجب أن تكون التسوية دائمًا الخيار الأول

في معظم الحالات، يكون الخيار الأفضل هو: مستوطنة.

التقاضي هو:

• مكلفة؛
• تستغرق وقتًا طويلاً؛
• غير مؤكد.

يتم تسوية العديد من النزاعات في نهاية المطاف على أي حال - غالبًا بعد تكاليف قانونية هائلة.

بمجرد أن تفهم الأطراف:

• حدود الإنفاذ؛
• مخاطر التقاضي؛
• حقائق ممارسة المحاكم في دولة الإمارات العربية المتحدة؛

... عادة ما تصبح مناقشات التسوية أكثر إنتاجية.

الذهاب إلى المحكمة في الإمارات

إذا فشلت التسوية، قد تذهب الأطراف إلى المحكمة.

ومع ذلك، يتضمن هذا:

• رسوم المحكمة؛
• تكاليف الترجمة؛
• رسوم الخبراء؛
• رسوم المحامي؛
• الطعون؛
• تأخيرات كبيرة.

يمكن أن تصل رسوم المحكمة وحدها إلى: 5% من مبلغ المطالبة، حتى 40,000 درهم إماراتي.

ويجب ترجمة جميع الوثائق المقدمة إلى محاكم البر الرئيسي بشكل قانوني إلى اللغة العربية.

الخبراء المعينون من قبل المحكمة

في العديد من النزاعات العقارية، تعين المحكمة خبيرًا لمراجعة:

• الاتفاقيات؛
• المدفوعات؛
• المراسلات؛
• السجلات المالية؛
• البيانات المصرفية.

هذا يضيف الوقت والتكلفة.

الرسوم القانونية في محاكم الإمارات

مفهوم خاطئ شائع آخر:

«سيدفع الطرف الخاسر جميع الرسوم القانونية الخاصة بي.»

بشكل عام، هذه ليست الطريقة التي تعمل بها محاكم الإمارات العربية المتحدة.

في حين أن المحاكم قد تمنح تكاليف قانونية رمزية، تتحمل الأطراف عادة أتعاب المحاماة الخاصة بها.

يمكن للمحاكم فقط إنهاء العقود

مبدأ قانوني رئيسي آخر في دولة الإمارات العربية المتحدة: يمكن للمحاكم فقط إنهاء العقود إذا لم يتفق الطرفان بشكل متبادل.

حتى إذا كان العقد ينص على أنه يجوز لأحد الأطراف إنهاء الاتفاقية من جانب واحد، فقد لا تطبق محاكم الإمارات العربية المتحدة هذا البند.

تركز المحاكم على الأضرار الفعلية

عند تحديد التعويض، تركز محاكم الإمارات العربية المتحدة بشكل كبير على: الأضرار الفعلية المثبتة.

الأضرار التخمينية ليست كافية بشكل عام.

يجب على البائع إثبات:

• خسارة مالية حقيقية؛
• الوثائق الداعمة؛
• الضرر الفعلي الناجم عن خرق المشتري.

غالبًا ما يكون هذا أصعب بكثير مما يتوقعه البائعون.

يمكن أن تصبح الملكية نفسها «مقفلة»

أثناء التقاضي، قد تصبح الملكية مقيدة في النزاع.

في بعض الحالات:

• لا يمكن نقل العقار؛
• قد لا يتمكن البائع من إعادة البيع؛
• تصبح حالة العقار غير مؤكدة أثناء الإجراءات.

هذا يخلق ضغطًا إضافيًا على البائعين.

يمكن أن يستمر التقاضي لسنوات

يمكن أن تستمر الدعاوى القضائية في الإمارات العربية المتحدة من خلال:

1. المحكمة الابتدائية؛
2. محكمة الاستئناف؛
3. محكمة النقض.

يمكن أن يؤدي ذلك إلى تمديد الجداول الزمنية والتكاليف بشكل كبير.

أمثلة من الممارسة

مثال 1: تسوية الشهرة

فقد أحد المشترين وظيفته بعد تصاعد الصراع الإقليمي وأراد التراجع عن الصفقة.

أراد البائع في البداية الاحتفاظ بشيك الإيداع الكامل.

ومع ذلك، بعد الفهم:

• المخاطر القانونية؛
• عدم اليقين من التقاضي؛
• الصعوبات العملية؛

... توصل الطرفان إلى تسوية حيث دفع المشتري مبلغًا أقل من الشهرة وانسحب الطرفان.

مثال 2: شرط جزائي غير عادل للغاية

في حالة أخرى، يتطلب العقد من المشتري أن يدفع: 50% من سعر الشراء كعقوبة.

وبلغ ذلك ما يقرب من 20 مليون درهم.

نصحنا المشتري بما يلي:

• ومن المرجح ألا يكون هذا الشرط قابلاً للإنفاذ؛
• ومن المحتمل أن تقلل محاكم الإمارات العربية المتحدة من ذلك بشكل كبير؛
• من المحتمل أن يكون البند مفرطًا وغير معقول.

مثال 3: شرط الموافقة على الرهن العقاري

في صفقة أخرى، نص العقد بوضوح على أن الصفقة تعتمد على الموافقة على الرهن العقاري.

واجه المشتري لاحقًا حالة من عدم اليقين الوظيفي.

نظرًا لأن البنك لم يصدر الموافقة النهائية على الرهن العقاري، فقد تمكن المشتري من الخروج من الصفقة دون عقوبة.

هذا مثال على: صياغة تعاقدية مناسبة تساعد المشتري.

مثال 4: إعادة التفاوض على السعر

لا يزال بعض المشترين يريدون العقار - ولكن ليس بالسعر الأصلي.

في هذه الحالات:

• يمكن للمشترين والبائعين إعادة التفاوض؛
• قد يقرر البائعون أنه من الأفضل تجاريًا البيع بسعر أقل من التقاضي.

مرة أخرى: غالبًا ما تكون الحلول التجارية أفضل من المعارك القانونية.

أفكار نهائية

تقع المعاملات العقارية في الإمارات العربية المتحدة عند تقاطع:

• القانون الاتحادي؛
• القوانين الخاصة بالإمارة؛
• لوائح الوسيط؛
• فقه المحكمة؛
• التفسير التعاقدي؛
• أطر عمل مركز دبي المالي العالمي و ADGM.

إنه مشهد قانوني معقد.

لكن الخلاصة الرئيسية هي: العقد وحده لا يحدد النتيجة.

تلعب المحاكم دورًا مهمًا في:

• تفسير الاتفاقيات؛
• تقييم الإنصاف؛
• تقييم الأضرار؛
• تحديد العلاجات.

وفي معظم الحالات: غالبًا ما تكون التسوية التجارية المعقولة هي أذكى مسار إلى الأمام.

هذا كل شيء عن هذه الحلقة من Lawgical. إذا وجدت هذا مفيدًا، يمكنك العثور على المزيد على موقعنا: lylawyers.com. نحن أيضًا على آبل بودكاستس و سبوتيفي. وللحصول على التجربة الكاملة، يمكنك مشاهدة بودكاست الفيديو على يوتيوب.

حتى المرة القادمة: ابق على اطلاع، وابقَ آمنًا، وحافظ على سلامة الأمور.