Покупатели недвижимости отказываются от договоров купли-продажи в ОАЭ

Добро пожаловать в Юриспруденция с Людмилой, где мы распутаем юридические узлы, чтобы вам не пришлось этого делать. Меня зовут Людмила Ямалова, я юрист, имеющая американскую квалификацию и проживающая в Дубае. В каждом выпуске мы разбираем сложные законы в виде четких практических идей, которые вы действительно можете использовать.

В сегодняшнем выпуске мы обсуждаем тему, которая становится все более распространенной в последние месяцы: покупатели недвижимости в ОАЭ отказываются от договоров купли-продажи.

Покупатели отказываются от сделок по нескольким причинам, в том числе:

• Озабоченность геополитической ситуацией в регионе;
• финансовое давление, вызванное экономической неопределенностью;
• предприятия, испытывающие трудности или сокращающиеся;
• покупатели, желающие пересмотреть условия переговоров в связи со смягчением ситуации на рынке;
• Полная потеря доверия к рынку.

Некоторые покупатели рассматривают возможность полного выезда из региона. У других просто больше нет такой финансовой уверенности, как при подписании соглашений.

Итак, какие варианты есть у покупателей в соответствии с законодательством ОАЭ?
Какие законы применяются?
И какие средства правовой защиты доступны продавцам?

Давайте сегодня все это разберем.

Текущий экономический и геополитический контекст

Мы записываем этот эпизод в мае 2026 года.

Региональный конфликт с участием Ирана непосредственно затронул ОАЭ в последние месяцы. В страну поступали перехваты снарядов и попадание снарядов, заметный ущерб был нанесен в знаменитых местах, а правительства иностранных государств продолжали получать рекомендации по поездкам.

Это повлияло на:

• Туризм;
• доверие потребителей;
• настроения инвесторов;
• Риэлторская деятельность.

В частности, европейский туризм значительно замедлился, несмотря на то, что исторически это один из крупнейших туристических сегментов Дубая.

В то же время есть еще один важный экономический фактор: Внедрение искусственного интеллекта в рабочие места «белых воротничков».

Экономика ОАЭ в значительной степени зависит от отраслей «белых воротничков». В таких секторах, как:

• Обслуживание клиентов;
• административная поддержка;
• банковские бэк-офисные операции;
• Маркетинг;
• Производство контента;
• услуги помощника юриста;

... компании сокращают численность персонала, проводят реструктуризацию или отправляют сотрудников в отпуск.

В результате потоки доходов, которые шесть месяцев назад казались безопасными, сегодня могут перестать чувствовать себя безопасными.

А поскольку многие покупатели недвижимости из ОАЭ получают доход за рубежом, ужесточение экономических условий во всем мире также влияет на покупательную способность и доверие инвесторов.

Некоторые покупатели действительно испытывают финансовые трудности.
Другие настроены оппортунистически и хотят более выгодных цен.
Другие просто хотят уйти.

Но независимо от причины, практический эффект один и тот же: покупатели откладывают сделки или отказываются от них, а продавцы хотят знать, что они могут сделать.

Правовая база ОАЭ для сделок с недвижимостью

Одна из самых важных вещей, которую нужно понять, заключается в следующем: законы о недвижимости в ОАЭ специфичны для Эмиратов.

В каждом эмирате действуют собственные законы о недвижимости.

В сегодняшнем обсуждении мы в первую очередь сосредоточимся на Дубае, поскольку рынок недвижимости в Дубае наиболее развит, и большинство текущих споров связано со сделками с недвижимостью в Дубае.

Однако в каждом эмирате есть своя система.

Например:

• В Дубае действуют собственные законы о недвижимости;
• В Рас-эль-Хайме действуют свои законы;
• В Абу-Даби действуют свои законы.

Кроме того, есть также:

• Федеральные законы ОАЭ;
• законы DIFC;
• Законы ADGM.

Федеральные законы, которые обычно применяются

Некоторые из основных соответствующих федеральных законов включают:

1. Гражданский кодекс ОАЭ

Это регулирует:

• договорные обязательства;
• Нарушение договора;
• Средства правовой защиты;
• Компенсация.

2. Гражданский процессуальный закон ОАЭ

Это регулирует:

• Судебные процедуры;
• Судебная практика;
• Исполнение судебных решений.

Эти федеральные законы применяются на всей территории ОАЭ, за исключением юрисдикций DIFC и ADGM.

Законы о недвижимости, специфичные для Дубая

В Дубае также действует множество законов эмиратского уровня, регулирующих сделки с недвижимостью, в том числе:

• Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости;
• Закон Дубая № 13 от 2008 года о временной регистрации недвижимости;
• Закон Дубая № 8 от 2007 года о счетах условного депонирования;
• Устав, регулирующий регистрацию и деятельность брокеров по недвижимости.

Каждый из этих законов может стать актуальным в зависимости от спора.

DIFC и ADGM разные

DIFC и ADGM работают в разных правовых системах, основанных в основном на принципах общего права.

Это различие важно, потому что: Суды материковой части ОАЭ и суды DIFC/ADGM по-разному подходят к контрактам.

В судах материковой части ОАЭ:

• Суды обладают широкими дискреционными полномочиями;
• Суды уделяют большое внимание справедливости и соразмерности;
• Суды часто сокращают наказания.

В DIFC и ADGM:

• Суды уделяют больше внимания исполнению договорных намерений сторон;
• Положения о возмещении убытков, скорее всего, будут соблюдены.

Однако юрисдикция DIFC и ADGM ограничена:

• имущество, находящееся в этих юрисдикциях; или
• Соглашения, специально регулируемые законами DIFC или ADGM.

Контракт — это только отправная точка

Многие клиенты обращаются к нам со словами:

«Но в контракте написано следующее».

Или:

«Соглашение явно допускает это».

Однако в соответствии с законодательством ОАЭ: контракт — это только отправная точка.

Закон и судебная практика в конечном итоге определяют, как этот контракт будет фактически исполняться.

Это становится особенно важным, потому что многие соглашения о недвижимости в ОАЭ содержат:

• Неоднозначные положения;
• Несоответствия;
• Неопределенные термины;
• Односторонние положения.

Согласно правовым принципам ОАЭ:

• Неясности обычно толкуются против редакционной стороны;
• Контракты, которые носят чрезмерно односторонний характер, могут быть оспорены;
• Контракты присоединения могут быть признаны недействительными;
• Положения, противоречащие общественному порядку, могут оказаться неисполнимыми.

Суды ОАЭ обладают широкими полномочиями

Хотя формально ОАЭ являются юрисдикцией гражданского права, суды ОАЭ обладают довольно широкими полномочиями по толкованию.

На практике суды создают влиятельную судебную практику и часто полагаются на предыдущие решения.

Один из основных примеров: возмещенные убытки.

Если в контракте указано, что покупатель должен заплатить крупный штраф за отказ, суды ОАЭ часто уменьшают эту сумму.

Суд обычно спрашивает: какой фактический ущерб понес продавец?

Это становится ключевым вопросом.

Суды ОАЭ не будут заставлять покупателя покупать недвижимость

Это очень важно.

Даже если в договоре указано, что покупатель должен совершить покупку: Суды ОАЭ обычно не заставляют покупателя покупать недвижимость.

Вместо этого суды сосредоточены на компенсации.

Лекарство становится:

• Какой ущерб на самом деле понес продавец?
• Какая компенсация пропорциональна?

Общие документы по недвижимости в ОАЭ

В сделках с недвижимостью в ОАЭ стороны обычно используют такие документы, как:

• меморандумы о понимании;
• СПА-центры;
• соглашения по форме F;
• соглашения о бронировании;
• Дополнения.

Распространенное заблуждение:

«Это всего лишь меморандум о взаимопонимании, поэтому он не имеет обязательной силы».

Это неверно.

Эти документы могут быть абсолютно обязательными контрактами.

Даже то, что написано в неофициальном порядке, потенциально может быть исполнено, если оно отражает договорные намерения.

Система депозитных чеков

Одна из самых больших практических проблем при сделках с недвижимостью в ОАЭ заключается в следующем: депозитный чек.

Как правило:

• Покупатели предоставляют депозит в размере 10%;
• Обычно чеком;
• Часто находится в собственности агента по недвижимости.

Важно:по закону это не требуется.

Это рыночная практика, а не статутное право.

Персональные чеки и чеки управляющего

Существует важное различие между:

Персональные чеки

Персональный чек не требует немедленного списания средств со счета покупателя.

Чеки управляющего

Чек управляющего фактически представляет собой наличные деньги.

Покупатель должен:

• Снимайте реальные деньги из банка;
• Конвертируйте его в гарантированный чек.

Это создает гораздо более высокий уровень воздействия на покупателей.

Роль агента по недвижимости

Согласно законодательству ОАЭ, агент по недвижимости часто выступает в роли доверенного лица депозитного чека.

Это означает: агенты обычно не могут просто передать чек продавцу.

В случае спора чек обычно не может быть выдан, за исключением следующих случаев:

• Обе стороны согласны; или
• Это предписывает суд.

Это чрезвычайно важно, потому что многие продавцы ошибочно предполагают:

«Я автоматически получу депозит, если покупатель откажется».

Это не обязательно так.

Урегулирование всегда должно быть первым вариантом

В большинстве случаев лучший вариант — это: урегулирование.

Судебный процесс — это:

• Дорогой;
• Трудоемкий;
• Неопределенная.

Многие споры в конечном итоге все равно разрешаются — часто это связано с огромными судебными издержками.

Как только стороны поймут:

• пределы правоприменения;
• Риски судебного разбирательства;
• Реалии судебной практики ОАЭ;

... обсуждение урегулирования обычно становится гораздо более продуктивным.

Обращение в суд в ОАЭ

В случае неудачи в урегулировании стороны могут обратиться в суд.

Однако это включает в себя следующее:

• судебные издержки;
• Затраты на перевод;
• гонорары экспертам;
• гонорары адвокату;
• апелляции;
• Значительные задержки.

Только судебные издержки могут достигать: 5% от суммы иска, до 40 000 дирхамов ОАЭ.

И все документы, представляемые в суды материковой части страны, должны быть юридически переведены на арабский язык.

Назначенные судом эксперты

Во многих спорах, связанных с недвижимостью, суд назначает эксперта для рассмотрения:

• Соглашения;
• Платежи;
• Переписка;
• Финансовая отчетность;
• Банковские выписки.

Это увеличивает время и затраты.

Судебные издержки в судах ОАЭ

Еще одно распространенное заблуждение:

«Проигравшая сторона оплатит все мои судебные издержки».

Как правило, суды ОАЭ работают иначе.

Хотя суды могут присуждать номинальные судебные издержки, стороны обычно сами оплачивают расходы на адвокатов.

Расторгать контракты могут только суды

Еще один важный правовой принцип ОАЭ: только суды могут расторгнуть контракты, если стороны не пришли к взаимному согласию.

Даже если в контракте указано, что одна из сторон может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, суды ОАЭ могут не применять это положение.

Суды сосредоточили внимание на фактических убытках

При определении размера компенсации суды ОАЭ уделяют большое внимание: фактические доказанные убытки.

Спекулятивных убытков, как правило, недостаточно.

Продавец должен продемонстрировать:

• Реальные финансовые потери;
• Сопроводительная документация;
• Фактический ущерб, причиненный нарушением со стороны покупателя.

Часто это намного сложнее, чем ожидают продавцы.

Само имущество может быть «заблокировано»

В ходе судебного разбирательства имущество может стать предметом спора.

В некоторых случаях:

• Имущество не может быть передано;
• Продавец, возможно, не сможет перепродать товар;
• В ходе судебного разбирательства статус имущества становится неопределенным.

Это создает дополнительное давление на продавцов.

Судебный процесс может длиться годами

Судебный процесс в ОАЭ может продолжаться следующим образом:

1. суд первой инстанции;
2. Апелляционный суд;
3. Кассационный суд.

Это может значительно увеличить сроки и затраты.

Примеры из практики

Пример 1. Урегулирование деловой репутации

После эскалации регионального конфликта покупатель потерял работу и хотел отказаться от сделки.

Изначально продавец хотел сохранить полную сумму депозитного чека.

Однако, поняв:

• Юридические риски;
• неопределенность судебного разбирательства;
• практические трудности;

... стороны достигли соглашения, в соответствии с которым покупатель выплатил меньшую сумму по доброй воле, и обе стороны ушли.

Пример 2. Крайне несправедливое штрафное положение

В другом случае договор требовал от покупателя оплаты: 50% от покупной цены в качестве штрафа.

Это составило около 20 миллионов дирхамов ОАЭ.

Мы сообщили покупателю, что:

• Такое положение, скорее всего, не будет исполнено;
• Суды ОАЭ, вероятно, значительно сократят его;
• Скорее всего, это положение было чрезмерным и необоснованным.

Пример 3. Условие одобрения ипотеки

В другой сделке в контракте было четко указано, что сделка зависит от одобрения ипотеки.

Позже покупатель столкнулся с неопределенностью в работе.

Поскольку банк не выдал окончательного разрешения на ипотеку, покупатель смог расторгнуть сделку без штрафных санкций.

Вот пример: правильное составление договора, помогающее покупателю.

Пример 4. Пересмотр цены

Некоторые покупатели все еще хотят приобрести недвижимость, но не по первоначальной цене.

В этих случаях:

• Покупатели и продавцы могут провести повторные переговоры;
• Продавцы могут решить, что с коммерческой точки зрения лучше продавать по более низкой цене, чем разбираться в судебном порядке.

Опять же: коммерческие решения часто лучше судебных разбирательств.

Заключительные мысли

Сделки с недвижимостью в ОАЭ находятся на пересечении:

• Федеральный закон;
• законы, специфичные для Эмиратов;
• Положения о брокерах;
• судебная практика;
• Интерпретация договоров;
• Фреймворки DIFC и ADGM.

Это сложный правовой ландшафт.

Но главный вывод заключается в следующем: сам по себе контракт не определяет результат.

Суды играют важную роль в:

• толкование соглашений;
• оценка справедливости;
• оценка убытков;
• Выбор средств правовой защиты.

И в большинстве случаев: разумное коммерческое урегулирование часто является самым разумным путем вперед.

На этом все в этом выпуске Lawgical. Если вы нашли это полезным, вы можете найти больше на нашем сайте: lylawyers.com. Мы также на Подкасты Apple а также Spotify. А чтобы получить все впечатления, вы можете посмотреть видеоподкаст на YouTube.

До следующего раза: будьте в курсе событий, будьте в безопасности и соблюдайте закон.