Покупатели недвижимости отказываются от договоров купли-продажи в ОАЭ

С возвращением на Lawgical с Людмилой — шоу, где мы распутываем юридические узлы, чтобы вам не пришлось этого делать. Я Людмила Ямалова, юрист с американской квалификацией, работающая в Дубае. В каждом выпуске мы разбираем сложные правовые вопросы и превращаем их в практические советы, которые вы сможете применить.

Этот выпуск посвящен теме, с которой мы постоянно сталкиваемся в последние месяцы: покупатели недвижимости в ОАЭ отказываются от сделок купли-продажи.

Причины, по которым покупатели выходят из сделок, самые разные. Кто-то обеспокоен геополитической ситуацией в регионе. Другие испытывают финансовое давление из-за общей экономической нестабильности, или же их бизнес переживает трудности или сокращения. Некоторые хотят пересмотреть условия из-за охлаждения рынка, а кто-то и вовсе потерял к нему доверие. Многие покупатели подумывают о том, чтобы покинуть регион, а те, кто остается, больше не чувствуют той финансовой уверенности, которая была у них на момент подписания договоров.

Какие варианты есть у покупателей согласно законодательству ОАЭ? Какие законы применимы? И какие средства правовой защиты есть у продавцов? Давайте разберем все три вопроса.

Текущая экономическая и региональная ситуация

Мы записываем этот выпуск в мае 2026 года.

Региональный конфликт с участием Ирана в последние месяцы напрямую затронул ОАЭ: перехваты снарядов, направленных в сторону страны, видимые повреждения знаковых объектов и предупреждения для путешественников от иностранных правительств, которые не прекращаются. Все это негативно сказалось на туризме, доверии потребителей, настроениях инвесторов и активности на рынке недвижимости. В частности, значительно сократился поток туристов из Европы, хотя исторически она была одним из крупнейших сегментов для Дубая.

Второй экономический фактор наряду с геополитикой — это влияние ИИ на офисные профессии. Экономика ОАЭ сильно зависит от таких отраслей, и сейчас компании сокращают штат, проводят реструктуризацию или отправляют сотрудников в отпуска в таких сферах, как обслуживание клиентов, административная поддержка, банковский бэк-офис, маркетинг, создание контента и юридическое сопровождение.

В результате источники дохода, которые казались надежными еще полгода назад, сегодня могут вызывать опасения. Поскольку многие покупатели недвижимости в ОАЭ получают доход из-за рубежа, ужесточение условий в других экономиках также снижает их покупательную способность и уверенность инвесторов здесь.

Некоторые покупатели, с которыми мы сталкиваемся, действительно испытывают финансовые трудности. Другие действуют оппортунистически, пытаясь добиться более выгодной цены. Третьи просто хотят выйти из сделки. Какова бы ни была причина, практический результат один: покупатели затягивают процесс или отказываются от сделок, а продавцы хотят знать, что они могут с этим сделать.

Как устроено законодательство ОАЭ в сфере недвижимости

Первое, что нужно понять: законодательство о недвижимости в ОАЭ зависит от конкретного эмирата. В каждом эмирате действуют свои правила. У Дубая свои законы, у Рас-эль-Хаймы — свои, у Абу-Даби — свои. В этом выпуске мы сосредоточимся на Дубае, так как здесь наиболее развитый рынок недвижимости, и большинство текущих споров связано именно с дубайскими объектами.

Помимо правил на уровне эмиратов, существуют федеральные законы ОАЭ, а также законы DIFC и ADGM. Применимость тех или иных норм во многом зависит от того, где находится объект недвижимости и как структурирована сделка.

Федеральные законы, которые обычно применяются

В подобных спорах постоянно фигурируют два федеральных закона.

Гражданский кодекс ОАЭ регулирует договорные обязательства, нарушение условий договора, средства правовой защиты и компенсации. Закон о гражданском процессе ОАЭ регулирует судебные процедуры, ведение споров и исполнение судебных решений. Оба закона действуют на всей территории ОАЭ, за исключением DIFC и ADGM, где работают свои отдельные системы.

Собственные законы Дубая о недвижимости

Дубай разработал обширную базу законов о недвижимости на уровне эмирата, и выбор применимого закона зависит от сути спора. Среди наиболее часто упоминаемых — Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества, Закон Дубая № 13 от 2008 года о регистрации предварительных сделок с недвижимостью, Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах, а также подзаконные акты, регулирующие регистрацию и деятельность агентов по недвижимости.

DIFC и ADGM работают по другим правилам

DIFC и ADGM функционируют в рамках отдельных правовых систем, основанных преимущественно на принципах общего права. Это различие важно, поскольку суды материковой части ОАЭ и суды DIFC и ADGM подходят к договорам по-разному.

Суды материковой части ОАЭ обладают широкими дискреционными полномочиями. Они придают большое значение принципам справедливости и соразмерности и часто снижают размер штрафных санкций, если считают их чрезмерными. Суды DIFC и ADGM придерживаются иного подхода: они делают упор на исполнение условий, согласованных сторонами, поэтому положения о неустойке (liquidated damages) в их юрисдикции признаются действительными с большей вероятностью.

При этом юрисдикция DIFC и ADGM ограничена имуществом, находящимся на их территории, или договорами, которые прямо регулируются законодательством DIFC или ADGM. Все остальные случаи подпадают под действие правовой системы материковой части ОАЭ.

Договор — это лишь отправная точка

Мы постоянно слышим от клиентов: «Но ведь в договоре написано вот так» или «Соглашение прямо это разрешает». Однако по законодательству ОАЭ договор — это лишь отправная точка. В конечном счете именно закон и судебная практика определяют, как именно этот договор будет исполняться.

Это важно, поскольку многие договоры купли-продажи недвижимости в ОАЭ содержат двусмысленные формулировки, противоречия, неопределенные термины и односторонние условия. Согласно правовым принципам ОАЭ, неясности обычно трактуются не в пользу стороны, составившей договор; чрезмерно односторонние договоры могут быть оспорены; договоры присоединения могут быть признаны недействительными, а положения, противоречащие публичному порядку, — не имеющими юридической силы.

Суды ОАЭ обладают широкими полномочиями по толкованию

Хотя формально правовая система ОАЭ относится к романо-германской правовой семье, на практике суды обладают довольно широкими полномочиями по толкованию норм. Суды формируют влиятельную судебную практику и часто опираются на прецедентные решения.

Неустойка — самый наглядный пример. Если в договоре указано, что покупатель обязан выплатить огромный штраф за отказ от сделки, суды ОАЭ часто снижают эту сумму. Суд неизменно задается простым вопросом: какой реальный ущерб понес продавец? Именно этот вопрос, а не цифра, прописанная в договоре, как правило, определяет исход дела.

Суды ОАЭ не принуждают покупателя к завершению сделки

Это стоит прояснить особо. Даже если в договоре указано, что покупатель обязан завершить покупку, суды ОАЭ, как правило, не будут принуждать его к приобретению недвижимости. Вместо этого суд переводит вопрос в плоскость компенсации: какой реальный ущерб понес продавец и какая компенсация будет соразмерна этому ущербу?

Документация, используемая покупателями и продавцами

Сделки с недвижимостью в ОАЭ обычно оформляются с помощью меморандумов о взаимопонимании (MOU), договоров купли-продажи (SPA), стандартных форм (Form F), соглашений о бронировании и дополнительных соглашений. Распространенное заблуждение звучит так: «Это всего лишь MOU, поэтому он не имеет обязательной силы». Это неверно. Такие документы вполне могут быть юридически обязывающими договорами, и даже неформально составленные бумаги могут стать исполнимыми, если они отражают договорную волю сторон.

Проблема с чеком на депозит

Одной из главных практических проблем в сделках с недвижимостью в ОАЭ является чек на депозит. Покупатели обычно вносят 10% депозита, как правило, чеком, который часто остается на хранении у агента по недвижимости. Важный нюанс, который многие упускают: это не является юридическим требованием. Это сложившаяся рыночная практика, а не норма закона.

Личный чек и банковский чек — это не одно и то же

При использовании личного чека средства не списываются со счета покупателя мгновенно. Банковский чек (manager's cheque) — это фактически наличные деньги: покупатель должен заранее снять средства со счета и конвертировать их в гарантированный банком чек. Эта разница создает гораздо более высокий уровень рисков для покупателей, оплачивающих сделку банковским чеком.

Что агент может и чего не может делать с чеком

Согласно законодательству ОАЭ, агент по недвижимости часто выступает в роли доверительного управляющего депозитного чека, что означает, что он, как правило, не может просто передать чек продавцу. В случае возникновения спора чек обычно не может быть передан кому-либо без согласия обеих сторон или соответствующего постановления суда.

Это часто сбивает с толку продавцов, которые полагают: «Я автоматически получаю депозит, если покупатель отказывается от сделки». Это не обязательно так.

Мирное урегулирование почти всегда должно быть первым вариантом

В большинстве случаев мировое соглашение лучше судебного разбирательства. Суды — это дорого, долго и непредсказуемо, а многие споры в конечном итоге все равно заканчиваются мировым соглашением, зачастую уже после того, как стороны понесли огромные судебные расходы. Как только стороны осознают пределы принудительного исполнения, риски судебного процесса и реалии практики судов ОАЭ, переговоры о мировом соглашении, как правило, становятся гораздо более продуктивными.

Что влечет за собой обращение в суд в ОАЭ

Если договориться не удалось, стороны могут обратиться в суд. Этот путь сопряжен с судебными пошлинами, расходами на перевод, оплатой услуг экспертов и адвокатов, возможностью подачи апелляций и задержками, которые могут растянуться надолго. Только судебные пошлины могут достигать 5% от суммы иска (до 40 000 дирхамов ОАЭ), при этом каждый документ, представляемый в суды материковой части ОАЭ, должен быть официально переведен на арабский язык.

Судебные эксперты увеличивают сроки и расходы

Во многих спорах по недвижимости суд назначает эксперта для изучения договоров, платежей, переписки, финансовых отчетов и банковских выписок. Эта экспертиза требует дополнительного времени и увеличивает стоимость ведения дела.

Расходы на юристов работают не так, как принято считать

Еще одно распространенное заблуждение: «Проигравшая сторона оплатит все мои судебные издержки». Как правило, суды ОАЭ работают иначе. Хотя суды могут присудить номинальную компенсацию судебных расходов, стороны обычно сами оплачивают услуги своих адвокатов, независимо от исхода дела.

Только суд может расторгнуть договор

Этот принцип часто удивляет клиентов: если стороны не пришли к взаимному согласию, расторгнуть договор может только суд. Даже если в контракте прописано право одной из сторон на одностороннее расторжение, суды ОАЭ могут не признать это условие действительным.

Компенсация зависит от реального, доказанного ущерба

При определении размера компенсации суды ОАЭ делают упор на фактический, доказанный ущерб. Гипотетические убытки, как правило, не принимаются во внимание. Продавец должен доказать реальные финансовые потери, подтвердить их документально и обосновать связь с ущербом, возникшим в результате нарушения обязательств покупателем. Добиться этого зачастую гораздо сложнее, чем ожидают продавцы.

Объект недвижимости может оказаться «заморожен»

Во время судебного разбирательства объект недвижимости может стать предметом спора. В некоторых случаях его нельзя передать другому лицу, продавец не может его перепродать, а статус объекта остается неопределенным на протяжении всего процесса. Это создает серьезное давление на продавцов, вынуждая их решать вопросы как можно быстрее.

Судебные тяжбы могут длиться годами

Судебный процесс в ОАЭ может проходить три инстанции: суд первой инстанции, апелляционный суд и кассационный суд. Прохождение всех трех этапов значительно увеличивает сроки и расходы, и дело не обязательно заканчивается после вынесения первого решения.

Как это выглядит на практике

Мировое соглашение по доброй воле. Один покупатель потерял работу после обострения регионального конфликта и захотел выйти из сделки. Изначально продавец хотел удержать всю сумму депозита. Осознав юридические риски, непредсказуемость суда и практические сложности, стороны пришли к соглашению: покупатель выплатил небольшую компенсацию, и стороны разошлись без взаимных претензий.

Штрафная санкция, которая зашла слишком далеко. В другом случае договор предусматривал штраф для покупателя в размере 50% от цены сделки, что составляло около 20 миллионов дирхамов ОАЭ. Мы предупредили покупателя, что такое условие вряд ли будет признано судом, что суды ОАЭ, скорее всего, существенно его снизят, а сама формулировка является чрезмерной и необоснованной.

Одобрение ипотеки как встроенное условие выхода из сделки. В третьем случае в договоре было четко прописано, что сделка зависит от одобрения ипотеки. Впоследствии покупатель столкнулся с нестабильностью в работе, и, поскольку банк не выдал окончательного одобрения кредита, покупатель смог выйти из сделки без штрафных санкций. Это пример того, как грамотно составленный договор сработал именно так, как задумывалось.

Пересмотр условий вместо расторжения сделки. Некоторые покупатели по-прежнему хотят приобрести недвижимость, но уже не по первоначальной цене. В таких ситуациях стороны могут договориться о пересмотре условий, и продавцы порой решают, что с коммерческой точки зрения выгоднее продать объект дешевле, чем ввязываться в судебные тяжбы. И здесь коммерческое решение обычно лучше, чем юридический спор.

Итог

Сделки с недвижимостью в ОАЭ находятся на стыке федерального законодательства, законов отдельных эмиратов, правил работы брокеров, судебной практики, толкования договоров, а также, где это применимо, правовых систем DIFC и ADGM. Это сложная область права.

Но главный вывод остается прежним: исход дела зависит не только от текста договора. Суды играют важную роль в толковании соглашений, оценке справедливости, определении размера ущерба и выборе способов защиты прав. В большинстве случаев разумное коммерческое урегулирование — самый верный путь.

На этом мы завершаем данный выпуск Lawgical. Если информация была для вас полезной, больше материалов можно найти на нашем сайте: lylawyers.com. Мы также есть на Apple Podcasts и Spotify. А чтобы получить максимум впечатлений, смотрите видеоверсию подкаста на YouTube.

До новых встреч: будьте в курсе, берегите себя и подходите к делам с точки зрения закона.