Покупка недвижимости на стадии строительства в Дубае: чек-лист от юриста

С возвращением на Lawgical с Людмилой, где мы распутываем юридические узлы, чтобы вам не пришлось этого делать. Я Людмила Ямалова, американский юрист, практикующий в Дубае. В каждом эпизоде мы разбираем сложные правовые вопросы, превращая их в понятные и практические рекомендации, которые вы сможете применить на деле.

Сегодня мы обсудим то, о чем рано или поздно задумывается почти каждый в ОАЭ: покупку недвижимости. А точнее, мы сосредоточимся на том, что необходимо проверить, прежде чем платить хотя бы один дирхам.

В нашей практике мы регулярно сталкиваемся с покупателями, которые выплатили застройщикам сотни тысяч дирхамов, а позже обнаружили, что проект не был должным образом зарегистрирован, деньги были переведены не на тот счет или документы не соответствовали тому, что они, по их мнению, приобретали. К тому моменту возврат этих средств часто становится дорогостоящим, долгим и сомнительным процессом. Этот эпизод задуман как практическое руководство для покупателя. Мы обсудим ключевые проверки, которые должен провести каждый инвестор, законы, защищающие покупателей, и варианты действий, если что-то уже пошло не так.

Прежде чем мы начнем, важно отметить, что сегодняшняя дискуссия касается исключительно Дубая. ОАЭ состоят из семи эмиратов, в каждом из которых действуют свои законы о недвижимости. Хотя многие принципы, которые мы обсудим, применимы и в других частях ОАЭ, конкретные требования к регистрации и нормативно-правовая база различаются от эмирата к эмирату. Тем не менее, существует федеральная правовая база, лежащая в основе сделок с недвижимостью по всей стране: Закон о гражданских сделках. Этот закон регулирует договоры в целом, включая такие вопросы, как согласие сторон, введение в заблуждение, средства правовой защиты по договору и его расторжение. Я даже посвятила целый подкаст Закону о гражданских сделках, поскольку он играет важнейшую роль в понимании контрактов и правовых отношений.

Действующий Закон о гражданских сделках — это Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года. Хотя он был принят в 2025 году, в силу он вступил в июне 2026 года. Еще предстоит увидеть, как суды будут подходить к спорам по договорам, подписанным до вступления нового закона в силу. Однако многие основные правовые принципы остались прежними, как и в предыдущем Гражданском кодексе, поэтому на практике исход многих споров по недвижимости вряд ли существенно изменится.

Понимание правовой базы

Представьте Закон о гражданских сделках как юридический фундамент. Он устанавливает общие принципы, применимые к договорам на всей территории ОАЭ. Поверх него накладываются более специфические законы, регулирующие отдельные сферы, такие как трудовые отношения, банкротство, защита прав потребителей и недвижимость.

В Дубае существует обширный свод законодательных актов, специально регулирующих сделки с недвижимостью. Эти законы касаются таких вопросов, как деятельность застройщиков, регистрация проектов, продажа строящегося жилья (off-plan), эскроу-счета, право собственности (freehold), арендные права и многие другие аспекты рынка недвижимости. Всякий раз, когда закон Дубая о недвижимости затрагивает конкретный вопрос, он, как правило, имеет приоритет над более общими положениями Закона о гражданских сделках. Однако Закон о гражданских сделках продолжает регулировать базовые договорные отношения, включая то, как интерпретируются договоры, когда они могут быть расторгнуты, какие средства правовой защиты доступны и как разрешаются споры.

Сегодняшняя дискуссия сосредоточена в основном на строящейся недвижимости, поскольку именно здесь покупатели сталкиваются с наибольшими юридическими рисками. По определению, строящийся объект еще не завершен. В некоторых случаях строительство едва началось. В других — здание может быть уже на стадии активного строительства или почти готово. Независимо от этапа, покупатели приобретают то, что не могут полностью осмотреть. Они в значительной степени полагаются на договоры, планы, маркетинговые материалы и заверения о том, как будет выглядеть готовый объект. Это естественным образом создает больший риск, чем покупка готовой недвижимости, где вы можете физически осмотреть объект, заказать экспертизу, проверить свидетельство о праве собственности и оценить состояние здания перед совершением сделки.

Именно из-за этих дополнительных рисков в Дубае была разработана столь детальная правовая база для строящихся объектов. Эти законы призваны не отдавать предпочтение застройщикам или покупателям. Скорее, они существуют для защиты целостности рынка путем обеспечения безопасности инвесторов, которые, как правило, являются более уязвимой стороной в сделке.

Важным исключением является недвижимость, расположенная в пределах Дубайского международного финансового центра (DIFC). В DIFC действуют собственная правовая система, суды и нормативно-правовая база в сфере недвижимости. Соответственно, сегодняшнее обсуждение касается объектов, регулируемых общими законами Дубая о недвижимости, а не тех, что находятся на территории DIFC. Учитывая эту правовую базу, давайте перейдем к первой — и, пожалуй, самой важной — проверке, которую должен выполнить каждый покупатель перед инвестированием в строящуюся недвижимость.

Проверка 1: Проверка застройщика и проекта

Первое, что должен проверить каждый покупатель, — это то, были ли застройщик и проект должным образом зарегистрированы.

Все, что мы будем обсуждать далее, регулируется Земельным департаментом Дубая (DLD) и, в частности, Агентством по регулированию недвижимости (RERA). Соответствующее законодательство находится в открытом доступе на сайте Земельного департамента Дубая, что позволяет покупателям относительно легко проверить важную информацию перед принятием решения о покупке.

Прежде чем застройщик получит законное право продавать строящуюся недвижимость, должны быть выполнены определенные требования. Важно отметить, что под «продажей» я подразумеваю не только подписание договора купли-продажи. Согласно законодательству Дубая, значение имеет распоряжение правом на недвижимое имущество, что включает в себя любую сделку, которая передает или начинает процесс передачи прав на объект недвижимости. Даже такая простая процедура, как заполнение формы бронирования конкретного объекта, может быть приравнена к распоряжению правом на недвижимость.

Первое требование заключается в том, что застройщик уже должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая. Простого создания компании недостаточно. Компания должна иметь специальную лицензию застройщика, прежде чем она сможет на законных основаниях рекламировать или продавать строящиеся объекты. Сам проект также должен быть зарегистрирован до того, как какие-либо объекты будут выставлены на продажу. Регистрация проекта — это гораздо больше, чем просто указание земельного участка. Земельный департамент Дубая проверяет технические характеристики проекта, график строительства, ключевые этапы, договорную базу и другие нормативные требования, прежде чем выдать разрешение.

Почему существует это требование

Я хорошо помню время, когда многие из этих законов были приняты, поскольку я был свидетелем эволюции рынка недвижимости Дубая с самого начала.

До введения этих мер защиты нередко случалось, что застройщики начинали рекламировать проекты и собирать деньги с покупателей еще до получения всех необходимых разрешений. Некоторые действительно планировали завершить строительство. Другие же надеялись сначала привлечь средства инвесторов, а формальности уладить позже. К сожалению, многие покупатели оставались с договорами на руках, но без готовых объектов. Именно из-за этого исторического опыта современная правовая база стала гораздо строже.

Правовой статус

Эти требования в основном изложены в Законе Дубая № 13 от 2008 года, который учредил Временный реестр недвижимости.

Согласно статье 4, застройщик не имеет права распоряжаться объектами на стадии строительства (off-plan) до получения необходимых разрешений. К таким разрешениям относится как регистрация самого застройщика, так и регистрация проекта. Статья 10 идет еще дальше, предусматривая, что договоры, заключенные до получения этих разрешений, могут быть признаны ничтожными. Это важное юридическое понятие. Оно означает не просто наличие дефекта в договоре, а то, что договор может рассматриваться как никогда не существовавший юридически, поскольку он был фундаментально порочным с самого начала. На практике это обычно означает, что стороны должны быть возвращены в то положение, в котором они находились до заключения сделки.

Например, если вы инвестировали 1 миллион дирхамов в проект на стадии строительства и позже обнаружили, что застройщик не получил необходимые разрешения, вы можете иметь право на возврат всей уплаченной суммы. В зависимости от обстоятельств, у вас также могут быть основания требовать компенсацию убытков, возникших в результате недействительной сделки.

Также стоит помнить, что форма бронирования — это не «просто бумажка». Согласно Закону о гражданских сделках, документ рассматривается как договор исходя из его юридической сути, а не названия. Если он содержит существенные условия договора, он может создавать юридически обязательные права и обязанности.

Практический вывод

Прежде чем вносить какие-либо деньги, убедитесь, что и застройщик, и проект официально зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая (DLD). К счастью, эта информация находится в открытом доступе в онлайн-реестрах DLD. Не полагайтесь только на рекламные материалы или устные заверения — найдите время, чтобы самостоятельно проверить статус проекта. Это одна из самых простых проверок, которую вы можете выполнить, и один из самых эффективных способов избежать дорогостоящей ошибки.

Проверка 2: Убедитесь, что ваши деньги поступают на правильный счет

Как только вы подтвердили, что застройщик и проект должным образом зарегистрированы, возникает следующий, не менее важный вопрос:

Куда именно уходят ваши деньги?

Для каждого проекта на стадии строительства в Дубае закон требует наличия специального эскроу-счета. Это требование закреплено в Законе Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для объектов недвижимости, в частности в статьях 6 и 9. Интересно, что я помню время, когда этот закон был принят. Тогда он вызвал оживленные дискуссии в отрасли, но был введен по очень веским причинам. До вступления в силу закона об эскроу застройщик мог вести несколько проектов, используя один корпоративный банковский счет. Деньги, полученные от инвесторов по разным объектам, могли поступать на один счет, что давало застройщику полный контроль над использованием этих средств. Сегодня это запрещено.

Для каждого проекта на стадии строительства должен быть отдельный эскроу-счет, открытый специально для этого объекта. Что еще важнее, этот счет находится не просто под контролем застройщика. Он функционирует под надзором Земельного департамента Дубая и RERA, а средства выделяются по мере продвижения строительства в соответствии с утвержденным планом проекта. Цель проста: гарантировать, что деньги инвесторов действительно используются для строительства того объекта, в который они вложились.

Я помню, как лично убедился в необходимости такой защиты. Застройщики часто собирали деньги на несколько проектов и использовали эти средства взаимозаменяемо. Если один объект сталкивался с финансовыми трудностями, деньги с совершенно других проектов могли быть перенаправлены на его поддержание, что ставило под удар других инвесторов. Закон об эскроу-счетах был принят именно для предотвращения подобных ситуаций. Сегодня каждый дирхам, выплаченный за недвижимость на стадии строительства, должен поступать на эскроу-счет этого проекта. Он ни в коем случае не должен перечисляться на обычный корпоративный счет застройщика или на счет, принадлежащий другому проекту.

Распространенный тревожный сигнал

Представьте, что застройщик просит вас перевести платеж напрямую на общий банковский счет компании, а не на эскроу-счет проекта. Это должно немедленно вызвать подозрения. Прием средств в обход указанного эскроу-счета является нарушением закона и может повлечь для застройщика серьезные последствия, включая финансовые штрафы, исключение из реестра одобренных застройщиков, а в некоторых случаях — даже уголовную ответственность. Как покупатель, вы всегда должны проверять, соответствуют ли платежные реквизиты официальному эскроу-счету проекта.

К счастью, эта информация также доступна в записях Земельного департамента Дубая. Помимо подтверждения регистрации проекта, записи DLD обычно содержат данные об эскроу-счете проекта, что позволяет вам самостоятельно проверить платежные реквизиты. Также важно понимать, что это требование действует с самого начала сделки. Иногда покупателям говорят, что сбор за бронирование или резервирование можно просто оплатить на счет застройщика, а позже перевести на эскроу-счет. Закон так не работает.

Будь то сбор за резервирование, сбор за бронирование, депозит или взнос — любой платеж в счет покупки недвижимости на стадии строительства должен вноситься непосредственно на эскроу-счет проекта.

Практический совет

Перед переводом любых средств:

• Убедитесь, что это официальный эскроу-счет данного проекта.
• Проверьте, совпадают ли реквизиты счета с данными Земельного департамента Дубая.
• Никогда не принимайте платежные инструкции как верные только потому, что они поступили от застройщика или агента по недвижимости.

Несколько минут, потраченных на проверку того, куда уходят ваши средства, могут уберечь вас от серьезных юридических и финансовых проблем в будущем.

Проверка 3: Ваш график платежей должен соответствовать ходу строительства

Следующий вопрос, на который покупателям следует обратить пристальное внимание, — это структура плана оплаты. Это еще одна область, в которой правовая база Дубая значительно эволюционировала за последние годы.

Я помню времена, когда застройщики предлагали специальные условия, побуждая покупателей оплачивать большую часть или даже всю стоимость недвижимости авансом в обмен на существенные скидки. Некоторые покупатели вносили 90% или даже 100% стоимости за объекты, которые на тот момент существовали только на бумаге. К сожалению, когда проекты замораживались или вовсе закрывались, эти покупатели уже расставались со всеми своими деньгами. Чтобы снизить этот риск, законодательство ввело еще одну важную гарантию: платежи за строящуюся недвижимость, как правило, должны соответствовать этапам строительства, а не произвольным датам в календаре.

Это требование было введено Постановлением Исполнительного совета № 6 от 2010 года, которое реализует положения Закона Дубая № 13 от 2008 года, в частности статьи 20. Принцип прост: инвесторов следует просить вносить очередные платежи только по мере достижения объектом определенных стадий готовности. Это создает важный баланс: покупатели не финансируют проект задолго до начала реальных строительных работ, а застройщики продолжают получать средства по мере достижения измеримого прогресса.

Почему это важно

Представьте, что вы подписываете план платежей, который требует внести 10% сегодня, еще 10% через три месяца, еще 10% через следующие три месяца и так далее — независимо от того, продвинулось ли строительство на самом деле. Если после внесения нескольких платежей проект едва вышел из стадии фундамента, вы фактически профинансировали строительство, не получив защиты, предусмотренной законом. Именно таких ситуаций призваны избежать данные правила.

Конечно, могут быть практические причины, по которым и застройщики, и покупатели предпочитают ускоренные графики платежей. Застройщики выигрывают от большей ликвидности на начальном этапе, а некоторые инвесторы могут захотеть перевести крупные суммы по своим собственным финансовым или налоговым соображениям. Однако, независимо от этих коммерческих факторов, правовая база существует для защиты покупателей. Решение отойти от этой базы может увеличить ваши риски в случае возникновения проблем.

Права покупателя

Если застройщик отказывается привязывать платежи к реальным этапам строительства, статья 20 предоставляет покупателям законные основания для оспаривания такой договоренности. В зависимости от обстоятельств, это может дать покупателю право требовать расторжения договора, поскольку застройщик не выполнил требования законодательства, регулирующего продажу строящейся недвижимости.

Практический вывод

Прежде чем подписывать форму бронирования или договор купли-продажи, внимательно изучите график платежей. Задайте себе один простой вопрос:

Привязаны ли мои платежи к реальному ходу строительства или я просто плачу по датам в календаре?

Если план платежей не отражает реальные этапы строительства, стоит прояснить этот момент, прежде чем продолжать инвестирование.

Шаг 4: Убедитесь, что документы соответствуют реальности

При покупке строящейся недвижимости документы — это всё. В отличие от готового объекта, который можно осмотреть перед покупкой, инвестиция в строящийся объект по большей части строится на документах. Эти документы начинаются с рекламных объявлений и брошюр, продолжаются формой бронирования, квитанциями об оплате и в конечном итоге завершаются договором купли-продажи (SPA). В совокупности эти документы формируют договорные отношения между покупателем и застройщиком.

Многие покупатели полагают, что после получения договора купли-продажи все, что было до него, теряет значение. Это не обязательно так. Согласно Гражданскому кодексу, суды часто рассматривают всю совокупность переписки и документов, чтобы понять, о чем стороны договорились на самом деле. В зависимости от обстоятельств, это может включать маркетинговые материалы, письменные заверения, переписку и более ранние договорные документы.

Вот почему покупателям необходимо внимательно следить за тем, что им обещают на протяжении всего процесса продаж.

Не полагайтесь только на маркетинг

Одна из самых распространенных проблем, с которыми мы сталкиваемся, — это несоответствие между тем, что обещают покупателям, и тем, что в итоге прописано в договоре.

Вполне понятно, что многих инвесторов вдохновляет перспектива покупки недвижимости в Дубае. Они посещают впечатляющие офисы продаж, видят красивые визуализации и слушают восторженные презентации застройщиков и агентов. На волне этого энтузиазма покупатели часто доверяют устным заверениям больше, чем официальным документам, которые они подписывают. Например, покупателю могут сказать, что:

• проект будет завершен в 2030 году;
• из окон квартиры будет открываться прямой вид на море;
• жильцы получат доступ к определенным объектам инфраструктуры;
• недвижимость можно будет свободно сдавать в краткосрочную аренду; или
• объект будет иметь определенные характеристики или отделку.

Однако, когда дело доходит до договора купли-продажи, эти обещания либо вовсе отсутствуют, либо отличаются от того, что было заявлено изначально. Мы сталкивались с ситуациями, когда покупатели приобретали объекты, будучи уверенными в возможности сдавать их как краткосрочное жилье для отдыха, а позже обнаруживали, что договор обязывает их участвовать в гостиничной программе или накладывает ограничения на самостоятельную сдачу в аренду.

Точно так же мы наблюдали расхождения в обещанных сроках завершения строительства, характеристиках объектов и даже в видах из окон.

Если это важно, зафиксируйте это документально

Если какая-то деталь настолько важна, что влияет на ваше решение о покупке, она должна быть отражена в договорной документации. Застройщики иногда утверждают, что не могут изменить стандартный договор купли-продажи, так как он уже утвержден или зарегистрирован. Возможно, это действительно так.

Однако это не мешает сторонам подписать отдельное дополнительное соглашение, подтверждающее важные для покупателя условия. Если ваше решение о покупке зависит от конкретного вида, планировки, даты завершения строительства или других существенных характеристик, убедитесь, что эти обязательства задокументированы. Устные заверения будет крайне сложно доказать в будущем.

Введение в заблуждение может иметь правовые последствия

Гражданский кодекс защищает стороны, заключающие договоры на основании существенного введения в заблуждение. Если вас побудили к покупке недвижимости, предоставив информацию, которая впоследствии оказалась ложной, это может быть квалифицировано как юридический обман.

Представьте, например, что в брошюре застройщика указан 2030 год завершения строительства, но в официальных данных Земельного департамента Дубая значится 2031 год. Кто-то может сказать, что один год — это незначительная разница. Однако с точки зрения инвестора это может быть критично. Дополнительный год ожидания означает еще один год без арендного дохода или роста стоимости актива. Если эта разница повлияла на решение покупателя, она может считаться существенным введением в заблуждение.

Согласно статье 172 Гражданского кодекса, введение в заблуждение или обман могут дать пострадавшей стороне право требовать расторжения договора, в зависимости от обстоятельств.

Практический вывод

Перед подписанием любых документов:

• Сравните маркетинговые материалы с договорной документацией.
• Сверьте ключевую информацию с данными Земельного департамента Дубая.
• Убедитесь, что все важные обещания зафиксированы в письменном виде.
• Никогда не полагайтесь исключительно на устные заверения.

Если какой-то фактор повлиял на ваше решение об инвестировании, убедитесь, что он стал частью юридического соглашения, а не просто остался в презентации продаж.

Шаг 5: Внимательно читайте договор, особенно пункты о расторжении

К моменту получения договора купли-продажи многие покупатели ошибочно полагают, что сделка практически завершена. На самом деле это один из важнейших этапов процесса.

Большинство договоров купли-продажи, используемых застройщиками, являются тем, что юристы называют договорами присоединения. Проще говоря, это типовые договоры, полностью составленные одной стороной, где у другой стороны практически нет возможности для переговоров. Именно поэтому покупателям часто говорят:

«Это наш стандартный договор».

Или:

«Мы не можем изменить условия договора».

Во многих случаях это может быть правдой. Стандартный договор мог быть уже утвержден в рамках регистрации проекта. Однако это не означает, что каждое его положение обязательно имеет юридическую силу в том виде, в котором оно написано.

Односторонние условия

До сих пор нередко встречаются договоры, которые предоставляют застройщику широкие права, предлагая покупателю взамен очень мало. Например, некоторые контракты позволяют застройщику расторгнуть соглашение при определенных обстоятельствах, не предоставляя покупателю аналогичных прав. С юридической точки зрения это вызывает вопросы.

Согласно Закону о гражданских сделках, суды признают, что договоры присоединения ставят одну из сторон в значительно более слабое положение при ведении переговоров. В результате закон предоставляет судам большую свободу действий при толковании таких соглашений. Если условие договора является несправедливым или непропорционально благоприятствует одной стороне, суд может истолковать его иначе, изменить его действие или в некоторых случаях вовсе не принимать во внимание. Закон прямо признает, что если договор не был предметом переговоров, двусмысленности и несправедливые положения должны, как правило, толковаться в пользу более слабой стороны — в данном случае покупателя. Этот принцип отражен в статьях 120 и 223 Закона о гражданских сделках.

Это не означает, что любое одностороннее условие автоматически недействительно. Это означает лишь то, что формулировка договора не обязательно является окончательной, если спор впоследствии дойдет до суда.

Практические выводы

Перед подписанием договора купли-продажи:

• Внимательно изучите положения о расторжении и аннулировании договора.
• Обратите внимание на пункты, которые выглядят выгодными только для одной из сторон.
• Задавайте вопросы, если что-то кажется необоснованным.
• Помните, что на стандартные договоры по-прежнему распространяются нормы защиты, предусмотренные Гражданским кодексом.

Разобраться в этих положениях до подписания гораздо проще, чем пытаться оспорить их после возникновения спора.

Шаг 6: Убедитесь, что ваша покупка должным образом зарегистрирована

После того как застройщик и проект проверены, средства внесены на соответствующий эскроу-счет, а график платежей соответствует закону, остается еще один важный шаг, о котором покупатели часто забывают: регистрация самой сделки.

Для объектов на стадии строительства покупка должна быть зарегистрирована в Реестре предварительной регистрации недвижимости, более известном как Oqood. В отличие от свидетельства о праве собственности, которое выдается после завершения строительства и передачи объекта, Oqood фиксирует права собственности на строящуюся недвижимость еще в процессе возведения. Это обеспечивает юридическое признание прав покупателя задолго до окончания проекта. Важно отметить, что регистрация должна быть произведена сразу после перехода прав на недвижимость. На практике это означает момент подписания формы бронирования или резервирования, когда покупатель берет на себя обязательство приобрести конкретный объект.

Многие покупатели ошибочно полагают, что регистрация происходит только после подписания договора купли-продажи. Это не всегда так. Первичное распоряжение правом на недвижимость должно быть зафиксировано через Oqood. Также предусмотрен регистрационный сбор, который в настоящее время составляет 4% от цены покупкии выплачивается Земельному департаменту Дубая. Хотя эти расходы несет покупатель, ответственность за сбор средств и завершение процесса регистрации лежит на застройщике.

Почему важна регистрация Oqood

Цель системы Oqood — защитить покупателей от ряда потенциальных рисков. Без официального реестра застройщику было бы гораздо проще продать один и тот же объект несколько раз, изменить согласованные характеристики или создать неопределенность в отношении права собственности на этапе строительства. Своевременная регистрация сделки позволяет официально зафиксировать права покупателя в Земельном департаменте Дубая.

За прошедшие годы система Oqood значительно эволюционировала. Я помню времена, когда регистрационный сбор составлял всего 2%, а позже покупатели первоначально платили лишь 1000 дирхамов, остаток же вносился по завершении проекта. Сегодня система стала гораздо более комплексной и требует регистрации на гораздо более ранних этапах сделки.

Регистрация не означает, что вы обязаны принимать любые будущие изменения

Важно подчеркнуть один момент. То, что ваши права зарегистрированы через Oqood, еще не означает, что вы обязаны подписывать любой договор купли-продажи, который впоследствии предложит застройщик.

Мы сталкивались с ситуациями, когда покупатели подписывали форму бронирования на основании одних заверений, а спустя несколько месяцев получали договор купли-продажи (SPA) с существенно отличающимися условиями. Эти различия могут касаться:

• даты завершения строительства;
• цены покупки;
• характеристик объекта;
• разрешенного использования недвижимости; или
• других важных положений договора.

Если эти изменения существенны, вы не обязаны автоматически подписывать договор только потому, что первоначальная сделка уже была зарегистрирована. Защита, предусмотренная Гражданским кодексом, продолжает действовать. В зависимости от обстоятельств, существенные расхождения между тем, что было заявлено изначально, и тем, что в итоге отражено в SPA, могут быть расценены как введение в заблуждение или стать иным законным основанием для оспаривания сделки.

Практический вывод

Рассматривайте регистрацию Oqood как важный уровень защиты, а не как завершение юридического процесса. После получения договора купли-продажи внимательно изучите его, чтобы убедиться, что он соответствует условиям, о которых вы договаривались изначально. Если есть значительные расхождения, обратитесь за юридической консультацией перед подписанием.

Распространенные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели

Обсудив основные правовые требования, давайте рассмотрим ситуации, с которыми мы регулярно сталкиваемся на практике. Каждая из них отражает несоблюдение одной или нескольких мер защиты, о которых мы говорили ранее.

1. Проект не был должным образом зарегистрирован

Покупатель вносит сбор за бронирование, а затем несколько платежей, чтобы позже обнаружить, что проект еще не был одобрен или зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая. Согласно Закон Дубая № 13 от 2008 года, что может означать недействительность основного договора, дающую покупателю право на возврат уплаченных денежных средств.

2. Платежи были внесены на неверный счет

Вместо оплаты на эскроу-счет проекта покупатель переводит средства на обычный корпоративный счет застройщика. Это является прямым нарушением Закона об эскроу-счетах и может повлечь для застройщика меры регуляторного воздействия, финансовые штрафы или даже уголовную ответственность. В зависимости от обстоятельств, это также может дать покупателю основания для расторжения сделки.

3. Платежи не привязаны к этапам строительства

Покупатель соблюдает график платежей, требующий регулярных взносов, однако на объекте практически нет прогресса в строительстве. Если структура платежей не соответствует законодательному требованию о привязке выплат к этапам строительства, у покупателя могут быть законные основания для оспаривания условий договора.

4. Несоответствие информации

В рекламном буклете указана одна дата завершения строительства, в то время как в записях Земельного департамента Дубая значится другая. Или, возможно, обещанный вид из окна, инфраструктура или разрешенное использование объекта недвижимости отличаются от того, что в конечном итоге прописано в договорной документации.

Подобные несоответствия могут быть квалифицированы как существенное введение в заблуждение, способное повлиять на действительность сделки.

5. Регистрация Oqood без согласия покупателя

Еще одна ситуация, с которой мы сталкивались: покупатель решает отказаться от покупки и сообщает об этом застройщику. Несмотря на это, застройщик продолжает регистрацию сделки через Oqood, используя средства покупателя. Это порождает совершенно иной правовой вопрос. Помимо договорных аспектов, это может включать несанкционированное использование чужих денежных средств и, в зависимости от фактов, потенциально привести к таким проблемам, как злоупотребление доверием.

Хотя каждый случай зависит от конкретных обстоятельств, подобные ситуации показывают, почему покупателям следует контролировать каждый этап сделки, а не полагаться на то, что все делается правильно. Общая черта всех этих примеров проста: большинство проблем можно было бы выявить гораздо раньше, если бы необходимые проверки проводились до того, как деньги перешли из рук в руки.

Что делать, если что-то пошло не так?

Даже при наличии защиты, предусмотренной законодательством Дубая в сфере недвижимости, споры все равно могут возникать. Важно понимать, что покупатели не лишены средств правовой защиты. В зависимости от обстоятельств, обычно существует три возможных пути: расторжение договора, мировое соглашение или судебное разбирательство.

Расторжение договора

Если проект не был должным образом зарегистрирован, структура платежей не соответствовала закону или вас побудили к сделке путем существенного введения в заблуждение, у вас могут быть законные основания требовать аннулирования договора и возврата денег. Согласно Закону о гражданских сделках, если договор признается недействительным, целью обычно является возвращение обеих сторон в положение, в котором они находились до заключения соглашения. На практике это, как правило, означает, что покупатель получает возврат уплаченных сумм.

Процесс часто начинается с официального юридического уведомления, в котором излагаются соответствующие факты, указываются нарушения закона и содержится требование о возврате средств в установленный срок. Во многих случаях грамотно составленного юридического уведомления достаточно для решения вопроса без необходимости обращения в суд.

Мировое соглашение

По возможности, мировое соглашение часто является наиболее практичным и экономически эффективным решением. Оно быстрее, дешевле и обеспечивает большую определенность, чем судебный процесс. Во многих ситуациях застройщики осознают правовые риски, с которыми они сталкиваются в случае несоблюдения применимого законодательства.

Например, если застройщик продал объекты до получения необходимых разрешений или принимал платежи в обход обязательного эскроу-счета, он может столкнуться не только с гражданскими исками, но и с административными штрафами или, в определенных обстоятельствах, с уголовной ответственностью. Такие риски часто служат веским стимулом для мирного урегулирования споров.

На практике мы часто видим, как застройщики предпочитают вернуть деньги покупателям или найти иное приемлемое решение, не доводя дело до конфликта. Тем не менее, так поступают не все. Некоторые придерживаются своей позиции до тех пор, пока не будет начато официальное судебное разбирательство. В конечном счете, если дело доходит до суда, задача судьи — применить закон к установленным фактам. Статус или размер компании-застройщика не меняют применяемые правовые нормы.

Судебное разбирательство

Если договориться не удалось, остается крайняя мера — обращение в суд. В зависимости от характера спора это может включать подачу жалобы в RERA, начало процесса в судах Дубаяили, в случаях нецелевого использования средств, обращение в полицию Дубая , если обстоятельства того требуют. Доступные средства правовой защиты зависят от фактов конкретного дела, но суд может:

• признать договор недействительным;
• обязать застройщика вернуть деньги покупателю;
• присудить компенсацию, если это уместно; или
• применить иные меры защиты, предусмотренные Гражданским кодексом.

Разумеется, судебные тяжбы требуют времени и денег. Успех зависит не только от фактов, но и от имеющихся доказательств и юридической аргументации. По этой причине, если есть возможность достичь разумного соглашения, это зачастую предпочтительный вариант. Суды остаются важным механизмом защиты, но их следует рассматривать как крайнюю, а не первую инстанцию.

Практический чек-лист для покупателей

В завершение предлагаем практический чек-лист, который стоит использовать перед инвестированием в строящуюся недвижимость в Дубае. Прежде чем вносить какие-либо платежи:

• Убедитесь, что и застройщик, и проект должным образом зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая.
• Убедитесь, что все платежи поступают на официальный эскроу-счет проекта, а не на общий банковский счет застройщика.
• Проследите, чтобы ваш график платежей был привязан к этапам строительства, а не к произвольным календарным датам.
• Сверьте ключевые детали, такие как дата завершения строительства и характеристики объекта, с официальными данными Земельного департамента Дубая.
• Внимательно изучите форму бронирования и договор купли-продажи , уделив особое внимание пунктам о расторжении и аннулировании сделки.
• Сохраняйте копии всех документов, включая квитанции об оплате, переписку, формы бронирования, рекламные материалы и письменные заверения. Если на ваше решение о покупке повлияло важное обещание, убедитесь, что оно зафиксировано письменно, а не полагайтесь только на устные договоренности.

Наличие документации может сыграть решающую роль в случае возникновения споров в будущем.

Заключение

Покупка недвижимости в Дубае сегодня безопаснее, чем когда-либо. За прошедшие годы правовая база значительно эволюционировала, обеспечив более надежную защиту инвесторов, особенно на рынке строящегося жилья. Однако эти меры защиты работают только в том случае, если покупатели ими пользуются. Прежде чем переводить деньги, проверьте застройщика, проверьте проект, проверьте эскроу-счет и убедитесь, что документы точно отражают то, что вы приобретаете. Если что-то вызывает сомнения, приостановите сделку и обратитесь за юридической консультацией, прежде чем двигаться дальше. Закон предоставляет покупателям серьезную защиту, но лучшая защита — это предотвращение проблемы еще до ее возникновения.

На этом мы завершаем выпуск Lawgical с ЛюдмилойЕсли эта дискуссия была для вас полезной, больше юридических материалов можно найти на нашем сайте, lylawyers.com. Вы также можете слушать наш подкаст в Apple Podcasts и Spotify или смотреть полные видеовыпуски на YouTube.

До новых встреч! Будьте в курсе событий, берегите себя и оставайтесь в правовом поле.