عمليات الإخلاء غير المشروعة في دبي
تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني العادي الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت. أنا مع لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري لشركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. لودميلا، من الرائع دائمًا رؤيتك.
لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا معك، تيم.
تيم إليوت
هذه الحلقة من جراحي هي نسخة أخف - ربما نسخة أقصر - وتتعلق كلها بالإخلاء غير المشروع. هذا الموضوع مثير للاهتمام بالنسبة لي لأنني تعرضت شخصيًا لعملية إخلاء وفقًا للقانون. لقد تلقيت للتو إشعارًا قبل عام بالمكان الذي أعيش فيه، وتلقيت إشعار الإخلاء من المحكمة قبل بضعة أشهر. لقد جددت للتو إيجاري. يقول مالك العقار إنه يريد بيع المنزل، لذلك فهو ضمن حقوقه. هذا ليس إخلاء غير مشروع. ولكن في دبي، إذا قام المالك بطرد المستأجر عن طريق الخطأ، فإن القانون، أليس كذلك، هو الذي يمكن للمستأجر المطالبة بالتعويض؟
لودميلا يامالوفا
صحيح. على سبيل التلخيص، قوانين الإيجار في الإمارات العربية المتحدة خاصة بالإمارة. إذا كنا نتحدث عن العقارات في دبي، فإنها تخضع لقوانين الإيجار في دبي. الإمارات الأخرى لديها قوانين تأجير خاصة بها. اليوم، نركز على قوانين الإيجار في دبي ومحاكم الإيجار في دبي.
كما أشرت بحق، تخضع عمليات الإخلاء في دبي لشروط صارمة وعبء إثبات كبير. يجب أن يكون لدى الملاك أسباب وجيهة للإخلاء، والتي تناولناها في ملفات البودكاست السابقة. بالنسبة للإخلاء غير المشروع، ينصب التركيز على الحالات التي يقوم فيها الملاك بطرد المستأجرين بحجة الانتقال إلى العقار بأنفسهم أو بيعه.
في دبي، يتم تجديد عقود الإيجار تلقائيًا بنفس الشروط ما لم يكن هناك سبب وجيه للإخلاء. أحد هذه الأسباب هو ما إذا كان المالك يريد الانتقال إلى العقار للاستخدام الشخصي أو لأغراض تجارية. لطرد المستأجر، يجب على المالك تقديم إشعار مدته عام واحد من خلال كاتب العدل في دبي أو نظام كاتب العدل الإماراتي، كما جربت.
تيم إليوت
نعم، تلقيت الإشعار بشكل قانوني. يريد مالك العقار بيع المنزل، لذلك يبدو كل شيء في مكانة راقية.
لودميلا يامالوفا
هذه العملية صحيحة. ومع ذلك، فإن الإخلاء صالح فقط إذا كانت أسباب المالك صادقة. على سبيل المثال، إذا زعموا أنهم يريدون بيع العقار، فيجب عليهم بيعه حقًا. إذا زعموا أنهم يريدون الانتقال، فيجب عليهم بالفعل الاستيلاء على الممتلكات واستخدامها بأنفسهم.
إذا قام المالك بطرد المستأجر بموجب هذه الذرائع ولكن بدلاً من ذلك أعاد تأجير العقار، فهذا إخلاء غير مشروع. في مثل هذه الحالات، يمكن للمستأجر طلب تعويض عادل، والذي سنناقشه قريبًا.
تيم إليوت
يأتي هذا الموضوع في الوقت المناسب لأن سوق العقارات في دبي مزدهر، والأسعار ترتفع، وقد يميل الملاك إلى إساءة استخدام قوانين الإخلاء.
لودميلا يامالوفا
بالضبط. في حين أن بعض الملاك يتبعون البروتوكول الصحيح ولديهم أسباب حقيقية، إلا أن هناك اتجاهًا متزايدًا يتمثل في قيام الملاك بطرد المستأجرين بذرائع كاذبة لإعادة تأجير العقارات بأسعار أعلى. قد يفترضون أن المستأجرين لن يتابعوا الإجراءات القانونية.
لقد رأينا حالات ادعى فيها الملاك في البداية أنهم يريدون هدم العقار أو تجديده، ثم ينتقلون إلى القول إنهم يريدون زيادة الإيجار بشكل كبير. ويعكس هذا الارتفاع السريع في قيم العقارات، مع تضاعف قيمة بعض العقارات.
تيم إليوت
دعونا نستخدم حالتي كمثال. يقول مالك العقار إنه يريد بيع المنزل، لذلك سأنتقل. ولكن إذا اكتشفت لاحقًا أن العقار قد أعيد تأجيره، فهل يستحق الأمر متابعة القضية من خلال لجنة منازعات الإيجار (RDC)؟
لودميلا يامالوفا
يعتمد ذلك على الظروف. إذا انتقلت ووجدت عقارًا مشابهًا بتكلفة مماثلة، فقد يكون التأثير طفيفًا. ومع ذلك، إذا كانت هذه الخطوة تؤثر بشكل كبير على أموالك أو نمط حياتك - مثل زيادة الإيجار أو تقليص الحجم أو التحديات اللوجستية - فقد يكون من المفيد متابعة التعويض.
في الماضي، ربما كان المستأجرون يترددون بسبب المتاعب المتصورة المتمثلة في الذهاب إلى المحكمة وتوظيف المحامين والتعامل مع جلسات الاستماع. ولكن اليوم، أصبحت عملية RDC عبر الإنترنت بالكامل. يمكنك تقديم قضيتك وإدارتها دون مغادرة منزلك أو الاستعانة بمحام.
تيم إليوت
هذا بالتأكيد يجعل العملية أكثر سهولة. ما الدليل الذي أحتاجه لإثبات أن مالك العقار قد أعاد تأجير العقار؟
لودميلا يامالوفا
هناك عدة طرق لجمع الأدلة:
- اطلب من المستأجر الجديد نسخة من اتفاقية الإيجار.
- اطلب من RDC الحصول على اتفاقية الإيجار من Ejari. نظرًا لأن إيجاري مرتبطة بدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، يمكن لـ RDC طلب هذه المعلومات.
إذا كنت تشك بشدة في الإخلاء التعسفي ولكنك تفتقر إلى دليل مباشر، فلا يزال بإمكانك رفع دعوى ومطالبة المحكمة بالحصول على سجلات الإيجار من إيجاري.
تيم إليوت
كيف يتم احتساب التعويض في حالات الإخلاء غير المشروع؟
لودميلا يامالوفا
يُطلق على التعويض اسم «التعويض العادل» ويستند إلى الأضرار القابلة للقياس. على سبيل المثال:
- إذا كان الإيجار الجديد أعلى، يمكنك المطالبة بالفرق لمدة تصل إلى عامين (للعقارات السكنية) أو ثلاث سنوات (للعقارات التجارية).
- إذا تم تقليص الحجم بسبب القدرة على تحمل التكاليف، يمكنك المطالبة بالفرق في القيمة بين أماكن الإقامة السابقة والحالية.
- يمكن أيضًا المطالبة بتكاليف إضافية، مثل نفقات الانتقال أو الإقامة في الفنادق أو تكاليف الصيانة للعقار الجديد.
تيم إليوت
يبدو أن الإطار القانوني راسخ، مع الكثير من السوابق التي يمكن الاعتماد عليها.
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. ينظم قانون دبي رقم 26 لعام 2007، الذي تم تعديله لاحقًا بموجب القانون رقم 33 لعام 2008، العلاقات بين المالك والمستأجر ويوفر حماية قوية للمستأجرين. وتتناول المادة 25، على وجه الخصوص، عمليات الإخلاء غير المشروعة.
العملية واضحة، والمحاكم فعالة، والقانون يقف بقوة إلى جانب المستأجر. نجح العديد من المستأجرين في متابعة المطالبات دون تعيين محامين، حيث تم تصميم النظام ليكون متاحًا.
تيم إليوت
هذا قانوني بشأن عمليات الإخلاء غير المشروعة في دبي. كما هو الحال دائمًا، شكرًا لك على المشاهدة أو الاستماع أو كليهما. شكرًا لخبيرتنا القانونية، لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري هنا في Yamalova & Plewka.
لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.
تيم إليوت
تابعنا على LYLAW على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك، تيك توك، إنستغرام، لينكد إن. ملفات البودكاست الخاصة بنا مجانية على lylawyers.com وعلى منصة البودكاست المفضلة لديك. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤالك القانوني في حلقة مقبلة من Lawgical أو ترغب في استشارة أخصائي قانوني إماراتي مؤهل، انقر فوق الاتصال على lylawyers.com.
