Незаконные выселения в Дубае

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и единственный регулярный юридический подкаст ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиотт (Tim Elliott). Я вместе с Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova), управляющим партнёром дубайской юридической фирмы Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka). Людмила, всегда рад вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада быть здесь с вами, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Этот выпуск Lawgical более лёгкий — возможно, укороченный — и посвящён незаконным выселениям. Эта тема интересна мне лично, потому что я сам проходил через выселение в соответствии с законом. Мне дали уведомление за год, где я живу, и несколько месяцев назад я получил судебное уведомление о выселении. Я только что продлил аренду. Мой арендодатель говорит, что хочет продать дом, так что он действует в рамках своих прав. Это не является незаконным выселением. Но в Дубае, если арендодатель незаконно выселяет арендатора, верно ли, что арендатор может требовать компенсацию?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Верно. Для краткого обзора — законы об аренде в ОАЭ зависят от эмирата. Если речь о недвижимости в Дубае, то они регулируются дубайскими законами об аренде. В других эмиратах действуют свои правила. Сегодня мы сосредоточимся на дубайских законах об аренде и дубайских судах по спорам об аренде.

Как вы правильно отметили, выселения в Дубае подчиняются строгим условиям и высокой степени доказательства. Арендодатели должны иметь веские основания для выселения, о чём мы говорили в предыдущих выпусках. В случаях незаконного выселения вопрос касается ситуаций, когда арендодатели выселяют арендаторов под предлогом переезда в собственность или её продажи.

В Дубае договоры аренды автоматически продлеваются на тех же условиях, если нет действительной причины для выселения. Одной из таких причин является желание арендодателя переехать в недвижимость для личного или коммерческого использования. Чтобы выселить арендатора, арендодатель должен предоставить годовое уведомление через дубайского нотариуса или систему нотариусов ОАЭ, как вы и получили.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Да, я получил уведомление законно. Мой арендодатель хочет продать дом, так что всё выглядит в порядке.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Процедура верна. Однако выселение действительно только если причины арендодателя правдивы. Например, если он заявляет, что хочет продать недвижимость, он должен действительно её продать. Если он заявляет, что хочет въехать, он должен фактически занять и использовать недвижимость лично.

Если арендодатель выселяет арендатора под такими предлогами, но затем снова сдаёт недвижимость, это является незаконным выселением. В таких случаях арендатор может требовать справедливую компенсацию — о ней мы поговорим далее.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это актуальная тема, потому что рынок недвижимости в Дубае процветает, цены растут, и арендодатели могут быть склонны злоупотреблять законами о выселении.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Хотя некоторые арендодатели следуют правильной процедуре и имеют подлинные основания, наблюдается растущая тенденция, когда арендодатели выселяют арендаторов под ложными предлогами, чтобы затем сдавать жильё по более высокой цене. Они могут полагать, что арендаторы не будут инициировать судебные разбирательства.

Мы видели случаи, когда арендодатели сначала заявляют, что хотят снести или отремонтировать объект, а затем меняют позицию и заявляют о необходимости значительно повысить арендную плату. Это отражает быстрый рост стоимости недвижимости, когда некоторые объекты удваивают свою стоимость.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Возьмём мой случай в качестве примера. Мой арендодатель говорит, что хочет продать дом, поэтому я съеду. Но если позже я узнаю, что объект снова был сдан в аренду, стоит ли обращаться в Комитет по спорам об аренде (Rent Disputes Committee — RDC)?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Зависит от обстоятельств. Если вы съехали и нашли сопоставимую недвижимость по схожей цене, влияние может быть минимальным. Однако если переезд существенно повлиял на ваши финансы или образ жизни — например, увеличение аренды, уменьшение площади или логистические сложности — имеет смысл требовать компенсацию.

Ранее арендаторы могли колебаться из‑за предполагаемой сложности обращения в суд, найма юриста и участия в слушаниях. Но сегодня процесс в RDC полностью онлайн. Вы можете подать и вести дело, не выходя из дома и без обязательного найма юриста.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это действительно упрощает доступ к правосудию. Какие доказательства мне нужны, чтобы показать, что арендодатель снова сдал объект?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Есть несколько способов собрать доказательства:

1. Попросить нового арендатора предоставить копию договора аренды.
2. Попросить RDC получить договор аренды из Ejari (Ejari — Эджари). Поскольку Ejari связан с Департаментом земель Дубая (Dubai Land Department — DLD) и Управлением по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency — RERA), RDC может запросить эту информацию.

Если у вас есть серьёзные основания полагать, что было совершено незаконное выселение, но прямых доказательств нет, вы всё равно можете подать иск и попросить суд получить записи аренды из Ejari.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Как рассчитывается компенсация в делах о незаконном выселении?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Компенсация называется «справедливая компенсация» и основывается на измеримых убытках. Например:

• Если ваша новая аренда выше, вы можете требовать разницу в оплате до двух лет (для жилых помещений) или до трёх лет (для коммерческих помещений).
• Если вы уменьшили площадь проживания из‑за доступности, можно требовать разницу в стоимости между прежним и текущим жильём.
• Дополнительные расходы — например, расходы на переезд, проживание в отеле или затраты на обслуживание нового жилья — также могут быть предметом требования.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Похоже, правовая база хорошо развита и существует множество прецедентов.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Совершенно верно. Закон Дубая No. 26 от 2007 года, позднее изменённый Законом No. 33 от 2008 года, регулирует отношения между арендодателями и арендаторами и обеспечивает надёжную защиту арендаторов. Статья 25 в частности касается незаконных выселений.

Процесс прост, суды работают эффективно, и закон преимущественно защищает арендатора. Многие арендаторы успешно добиваются удовлетворения требований без привлечения адвоката, поскольку система рассчитана на доступность.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это был Lawgical о незаконных выселениях в Дубае. Как всегда, спасибо за просмотр, прослушивание или и то, и другое. Спасибо нашему эксперту — Людмиле Ямаловой (Ludmila Yamalova), управляющему партнёру юридической фирмы Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka).

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Найдите нас в социальных сетях — LYLAW (LYLAW — ЛАЙЛО) на Facebook, TikTok, Instagram, LinkedIn. Наши подкасты доступны бесплатно на lylawyers.com и на ваших любимых платформах подкастов. Если вы хотите, чтобы ваш юридический вопрос был рассмотрен в будущем выпуске Lawgical или хотите консультацию квалифицированного юриста ОАЭ, нажмите «Contact» на lylawyers.com.