Нарушение договоров, чеки, удержание паспортов сотрудников, объекты в стадии строительства и другое

Host
There’s just so much more to hear. Download our podcasts at DubaiEye1038.com.

Host
Drive Live Talks Legal. Наш сегодняшний гость, как обычно, — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) из Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka). Людмила, как всегда приятно вас видеть. Как вы?

Ludmila Yamalova
Рада быть здесь, спасибо. Потихоньку переносим жару.

Host
Мне кажется, мы уже преодолели самый острый этап — станет лучше.

Ludmila Yamalova
Мне кажется, я всё ещё на этом участке.

Host
Ну, это уже совсем другая причина, Людмила, и вы вольны обсудить это в эфире — или нет — в зависимости от вашего желания.

Ludmila Yamalova
Предпочитаю не обсуждать.

Host
Тем не менее, по-прежнему достаточно жарко. Но, Людмила, у нас всегда много тем для обсуждения. Начнём с пары вопросов, поступивших на прошлой неделе. Первый — анонимный.

Вопрос: «Я въехал(а) в новую квартиру, и при подписании договора нам сказали, что будет составлен список недочётов, который будет устранён. В контракте указано, что арендодатель должен передать нам жильё в надлежащем состоянии. Однако это не было выполнено.

Мы ждали три недели, чтобы починили кондиционер или чиллер, а встроенная бытовая техника — стиральная машина, холодильник и морозильник — не работает. Арендодатель отказывается выполнять условия договора и игнорирует арендаторов и агента по сдаче.

Агент говорит, что у неё сейчас очень тяжёлая личная ситуация и из‑за этого она якобы не прочла договор полностью при подписании и не собирается соблюдать все пункты. К счастью, агент сделал полный инвентарь заранее, так что зафиксированы уже существовавшие повреждения.

Но возник застой. Она не хочет ничего чинить и не исполняет договор. Первый чек она обналичила, а у агента у нас второй чек. На каких мы правах, если захотим досрочно расторгнуть договор?»

Ludmila Yamalova
Как вы понимаете, это многоаспектный вопрос. Всё зависит от договора между сторонами — арендодателем и арендатором — и от условий этого соглашения.

В данном обсуждении наиболее релевантным является пункт о списке недочётов. Судя по всему, между сторонами было чёткое понимание относительно проблем, которые нужно устранить до полного исполнения договора. Хорошо, что такой список был, но жаль, что он не был выполнен до въезда арендатора.

Это распространённая проблема на рынке недвижимости ОАЭ. В общем — лучше не въезжать в жильё, пока список недочётов не выполнен. Если вы вынуждены въехать раньше, то необходимо предусмотреть чёткие сроки выполнения работ и установить последствия за их невыполнение в договоре.

В вашей ситуации, раз арендаторы уже вселились, а арендодатель не выполняет условия из‑за личных причин, есть два основных варианта:

Во‑первых, можно рассмотреть досрочное расторжение договора на основании нарушения. Если список недочётов является существенным условием договора и из‑за неисправностей жить невозможно — например, кондиционер не работает в такую погоду — вы можете расторгнуть соглашение и потребовать возврата уплаченной аренды.

Однако вернуть деньги от арендодателя может быть непросто, особенно если он уже обналичил платёж за шесть месяцев.

Второй вариант — тщательно документировать всё. Подробно опишите согласованный список недочётов и невыполнение арендодателем. Предоставьте арендодателю разумный срок на устранение проблем. Если он не выполнит работы, вы можете организовать ремонт сами. Обязательно предоставьте арендодателю обоснованные сметы и возможность выбирать подрядчиков, чтобы избежать споров в дальнейшем.

Затем вы можете зачесть расходы на ремонт против будущей аренды или гарантийного депозита. Если арендодатель адекватен, он должен согласиться на такой подход.

Если арендодатель продолжит отказываться сотрудничать, придётся обострять вопрос в Центре по разрешению споров по аренде (Rent Dispute Settlement Centre, RDC) и подавать иск о возмещении ущерба.

Host
Также упоминают, что агент держит второй чек. Можно ли починить всё и вычесть стоимость из этого чека, или это будет считаться нарушением договора?

Ludmila Yamalova
Не обязательно. Всё зависит от действий арендодателя до следующей даты оплаты. По договорному праву ОАЭ, если одна сторона первой нарушает договор, другая сторона может приостановить исполнение своих обязательств до устранения нарушения.

Вы можете предложить удержать стоимость ремонта из следующего платежа и переоформить чек с корректировкой. Однако агенты по аренде зачастую предпочитают оставаться нейтральными и позволяют сторонам решать спор самостоятельно.

Host
Спасибо, Людмила. Очень полезные советы. Переходим к следующему вопросу.

Host
У нас на линии анонимный звонок по поводу аренды виллы. Добрый день.

Caller
Здравствуйте, добрый день. Спасибо, что взяли звонок.

Host
Пожалуйста. Хотите задать вопрос Людмиле?

Caller
Конечно. Я живу в ОАЭ более шести лет, и с таким столкнулся впервые. Недавно въехал в новую виллу через агентство. Подписал договор с оплатой в два чека.

Первый чек был обналичен без проблем. Однако спустя шесть месяцев я заметил, что второй чек не был внесён. Прошло ещё пару недель, затем седьмой и восьмой месяцы — я обеспокоился и обратился в агентство.

Агент связался с арендодателем, и тот сообщил, что потерял чек. В контракте ничего не сказано о потерянных чеках, только предусмотрены санкции в мой адрес за возврат чека. Что я могу сделать юридически в этой ситуации?

Ludmila Yamalova
Вопрос хороший и важный. Юридически вы ничего не нарушили: вы подписали договор и передали чеки, то есть исполнили свою часть.

Арендодатель обязан формально уведомить вас о проблеме — указать причину запроса на замену чека — и попросить выдать новый. Не полагайтесь только на устные заявления агента.

Чтобы защитить себя, действуйте так:

1. Получите документальное подтверждение.Попросите арендодателя или агентство письменно подтвердить, что чек утерян. Не реагируйте на устные обещания.
2. Заявление о потере чека в полицию.Арендодатель должен подать заявление в полицию о потере чека. Полиция выдаст официальное подтверждение утраты.
3. Переоформление чека с гарантиями.После получения копии полицейского протокола вы можете выдать заменяющий чек. Сохраняйте все документы, чтобы защититься, если оригинал чеки найдутся позднее.

Если оригинальный чек обнаружится, арендодатель обязан уничтожить его или сообщить полиции о его обнаружении. Если оригинал всё же будет обналичен, полицейский отчёт послужит доказательством вашей добросовестности и освободит вас от ответственности.

Caller
Стоит ли также уведомить мой банк?

Ludmila Yamalova
Да, стоит предоставить банку копию полицейского протокола. Это не помешает обработке оригинала, если он будет представлен, но обеспечит документальное подтверждение вашей позиции.

Кроме того, сохраняйте все оригиналы документов для возможного использования в будущем, особенно если планируете уезжать из ОАЭ.

Caller
Спасибо большое. Это прояснило ситуацию. Я попрошу арендодателя подать заявление в полицию.

Ludmila Yamalova
Пожалуйста. Вы действуете правильно. Удачи!

Host
Отличный вопрос и решение. Переходим к следующему.

Host
Да, следующий вопрос пришёл по SMS:

«У меня постдатированный чек, который вернулся из‑за нехватки средств — эмитент закрыл счёт. Я зарегистрировал дело в полиции, которое передали в CID. После месяцев переписки с CID прогресса нет. Что делать дальше?»

Ludmila Yamalova
Вопрос по возвращённым чекам стал сложнее после введения нового закона в ОАЭ. С прошлого года чеки ниже 200 000 AED больше не влекут тюремное наказание. Но это не означает отсутствия способов защиты.

Если счёт закрыт, это по‑прежнему финансовое обязательство. Действуйте так:

1. Параллельно уголовный и гражданский порядок.Хотя новый закон смягчил уголовную ответственность за чеки ниже 200 000 AED, вы всё равно можете подать уголовное заявление. Полученное уголовное решение затем станет важным доказательством в гражданском деле о взыскании долга.
2. Подать гражданский иск о взыскании.Используйте уголовное решение как prima facie доказательство — это значительно облегчит гражданский иск.
3. Закрытие счёта не снимает ответственности.Даже при закрытии счёта лицо остаётся лично ответственным за сумму по чеку. Если у него есть активы в ОАЭ, они могут быть использованы для исполнения решения суда.
4. План на случай отъезда эмитента.Если эмитент покинул страну, получение судебного решения всё равно полезно — многие возвращаются или имеют активы.

Host
И что, если эмитент уехал навсегда?

Ludmila Yamalova
Даже в этом случае получение решения имеет смысл. Если человек вернётся или будут обнаружены активы в ОАЭ, у вас будет законная база для принудительного исполнения.

Host
Спасибо, Людмила. Очень полезно. Ещё один финальный вопрос.

Host
У нас текст от слушателя по поводу оплаты покраски. Он говорит:

«Я съехал(а) из квартиры в Шардже и мне выставили счёт AED 900 за покраску двухкомнатной квартиры. Цвет простой — светло‑белый. В контракте нет пункта о покраске, и я считаю AED 900 слишком дорогим. На каких я правах юридически?»

Ludmila Yamalova
Это частая проблема. Главное здесь следующее: арендодатель может взыскать оплату за покраску только при наличии соответствующего условия в договоре.

Если в контракте нет обязанности оплачивать покраску, вы не обязаны платить.

Если покраска упоминается, но не указана сумма, то стоимость должна быть разумной. Попросите арендодателя предоставить квитанции или подтверждение оплаты покраски. Если он не может предоставить подтверждения, вы не обязаны платить.

Часто арендодатели вычитают эти расходы из депозита, что создаёт спорную ситуацию. Если вы считаете сумму чрезмерной, ваш путь — подать жалобу в Центр по разрешению споров по аренде (RDC) в Шардже. При этом оцените соотношение затрат и выгоды перед началом судебного процесса.

Если арендодатель настаивает на оплате, и это не предусмотрено договором, пусть он предпринимает формальные действия по взысканию.

Host
Спасибо, Людмила, что ответили на все вопросы сегодня. Время вышло. Как всегда, ваши советы бесценны.

Ludmila Yamalova
Спасибо. Всегда приятно.

Host
Людмила вернётся на следующей неделе, чтобы рассмотреть ваши юридические вопросы. Тем временем посетите lylawyers.com для ресурсов и юридической поддержки.