Выселение в ОАЭ
Тим Эллиотт
Добро пожаловать в Lawgical, ОАЭ» Это первый и до сих пор единственный юридический подкаст. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical предлагает вам юридическую фирму HPL Yamalova & Plewka, расположенную в Дубае. Как всегда, здесь Людмила Ямалова, управляющий партнер. Рада вас видеть.
Людмила Ямалова
Я тоже рад тебя видеть, Тим.
Тим Эллиотт
На этот раз, Людмила, речь идет о выселениях. Думаю, это действительно будет подкаст, посвященный тому, что нам нужно знать, когда каждый из нас арендует недвижимость здесь, в Дубае. Дело в том, что давайте начнем с этого: вы не можете выселить арендатора за месяц, не так ли? Выселения должны быть выдвинуты, я думаю, выселения здесь, в Дубае, очень строго регламентированы.
Людмила Ямалова
Действительно, важно подчеркнуть, что в ОАЭ в каждом эмирате действуют свои законы об аренде жилья. Сегодня мы говорим о законах Дубая, регулирующих индустрию аренды. В других эмиратах есть свои законы, но фактически закон об аренде жилья в Дубае действует с 2008 года. В частности, это закон № 33 от 2008 года, регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами. В частности, в статье 25 говорится о выселениях. Хотя мы говорим об этом сегодня, в 2021 году, этот вопрос обсуждается не впервые, и, к удивлению многих, закон, на который мы опираемся, остается тем же законом с 2008 года. Некоторые думают: «О, они об этом не знают, это должен быть новый закон, это должна быть новая практика», но на самом деле тот же закон действует с 2008 года и мало что изменилось, что во многом, по крайней мере для арендаторов, не может не радовать.
Еще одно замечание, которое я хочу отметить, заключается в том, что в целом, очевидно, не во всех случаях законы обычно принимаются или выдвигаются для защиты, если хотите, более слабой стороны. Поэтому в данном конкретном случае с законами об аренде был принят закон 33 от 2008 года для защиты арендаторов. Он был введен еще в 2008 году (я тогда здесь был), потому что на рынке недвижимости существовал такой дисбаланс, когда арендаторам приходилось постоянно переезжать с места на место. Как только они подпишут договор аренды, им придется сразу же уехать, потому что арендодатель уведомит их о выселении, а почти во всех договорах аренды содержалось положение о том, что срок аренды не может быть продлен по истечении первого срока. Из-за этого людей постоянно перемещали, и им приходилось забирать свои дома и искать новое. Становится очень сложно, особенно в таких местах, как Дубай, где многие из нас новички. По крайней мере, в 2008 году мы были новичками и приехали сюда всей семьей. Нелегко переместить свою базу, куда ваши дети ходят в школу, близлежащую школу, детские сады, вы уже создали целую инфраструктуру, а затем вам снова придется переезжать. Именно в ответ на это и был принят этот закон. Думаю, что цель остается прежней — защита арендаторов.
Возможно, причина, по которой мы снова говорим об этом сегодня, заключается в том, что, к счастью и счастью для Дубая, наша экономика, по крайней мере, в некоторой степени, восстанавливается, и это, безусловно, отразилось на рынке недвижимости. Цены начали расти и довольно значительно повысились не только на покупку и продажу недвижимости, но и на аренду. Поскольку недвижимость стала более ценной, арендодатели хотят выселить своих арендаторов, чтобы получить более высокую арендную плату или продать недвижимость, чтобы воспользоваться преимуществами рыночного цикла переработки. Поэтому мы слышим все больше жалоб, запросов, вопросов. Мой арендодатель только что отправил мне уведомление за один месяц. Что мне делать? Как вы справедливо отметили, в соответствии с этим законом в Дубае, а именно законом 33 от 2008 года, в частности статьей 25, выселения строго регламентированы. Общая концепция законодательства об аренде в Дубае заключается в том, что договор аренды продлевается и автоматически продлевается из года в год на одних и тех же условиях независимо от формулировки договора аренды. Как я уже упоминал ранее, в большинстве договоров аренды есть оговорка о невозможности продления. Почти во всех договорах аренды, с которыми я сталкивался за последние годы, есть очень конкретное положение о том, что договор аренды истекает через год и арендатор не имеет права продлевать его. Это конкретное понимание однозначно. Тем не менее, данное конкретное положение договора аренды прямо противоречит четкой формулировке закона, согласно которой каждый договор аренды автоматически продлевается на ежегодной основе, за исключением случаев, когда договор аренды в конечном итоге может быть расторгнут.
Тим Эллиотт
Выселения возможны, но, как мы уже отметили, строго регламентированы. Есть (поправьте меня, если я ошибаюсь), но есть пять причин или ситуаций, когда выселение может быть разрешено на разумных основаниях. Верно ли это?
Людмила Ямалова
Да. Короче говоря, выселение может быть произведено примерно по пяти основаниям (вкратце).
(1) Например, если договор аренды нарушен, например, я не плачу арендную плату. Это будет нарушением договора, а затем законным основанием для моего выселения.
(2) Кроме того, если я нарушаю закон, например, снимал однокомнатную квартиру и теперь начал вести там какой-то коммерческий бизнес. Допустим, я открыла парикмахерскую. Это было бы грубым нарушением закона, потому что данное имущество предназначено только для жилого помещения или объекта недвижимости, а не для коммерческого использования, так что это также было бы законным основанием для выселения. Это номер 2.
(3) Третье основание заключается в том, что вы, Тим, например, хотите выселить меня, потому что хотите сами переехать в дом. Это будет третье основание.
(4) В-четвертых, вы, Тим, снова хотите продать недвижимость. Вы хотите выселить меня, потому что хотите продать недвижимость.
(5) Вы, мой арендодатель, Тим, хотите снести его или значительно реконструировать.
Это пять различных причин или законных оснований, по которым арендодатель может выселить арендатора в Дубае. Но даже на эти пять оснований накладываются определенные ограничения. Если вы говорите, например, о нарушении договора аренды или нарушении закона, предположим, что я не плачу вам за аренду. Даже в этом случае вы не сможете выселить меня завтра или через месяц.
Чтобы меня выселить, нужен целый процесс. Прежде всего, вы должны уведомить меня о несоблюдении требований, допустим, вы не заплатили за аренду. Вот ваше уведомление. Это уведомление должно быть надлежащим образом заверено и составлено надлежащим образом. Не только Тим пишет мне электронное письмо, в котором говорится, что вы не платили мне за аренду. Это ваше уведомление. Вы должны вручить мне надлежащее уведомление, которое, в целях безопасности, вы бы предпочли вручить его нотариусу, что и существует, и суды по аренде недвижимости принимают это в качестве доказательства того, что вы уведомили меня об этом.
- Тебе нужно уведомить меня.
- В этом уведомлении должна быть конкретно указана причина, по которой вы мне это уведомили. В вашем конкретном случае, скажете вы, вы не заплатили мне за аренду.
- И в-третьих, и это важно, вы должны дать мне 30 дней на выполнение моих обязательств. Другими словами, у меня еще есть 30 дней, чтобы решить, хочу ли я платить за аренду или найти деньги для оплаты аренды.
Если на 29-й день я заплачу вам за аренду, это уведомление исчезнет, и вы не сможете меня выселить. Это тоже очень важно. Теперь вы можете выселить меня не только потому, что я не платил за аренду один или два раза. Если каждый раз, когда я что-то не делаю, вы даёте мне 30 дней, а если я всё сделаю, значит, я всё выполнил, и это уведомление будет удалено, и я снова буду выполнять свои обязательства.
Тим Эллиотт
И так продолжается до бесконечности.
Людмила Ямалова
Действительно, да. Кстати, у нас много клиентов, арендаторы которых знают об этом законе, и почти ежемесячно происходит какая-то задержка платежей. Зачастую задержка платежа составляет более одного месяца. В конце концов, они всегда возвращаются и платят, и эта практика продолжается. Точно так же с нарушением закона. Допустим, вы узнали, что я занимаюсь маникюрным салоном на своей территории, и вручили мне уведомление, поэтому я закрываю салон. Опять же, если вы обнаружили, что я однажды нарушил закон, вы не имеете права выселить меня, если я перестану нарушать закон, если я перестану его нарушать. Это уведомление за 30 дней. Форма уведомления на тот случай, если я что-то сделал не так, а теперь вы уведомили меня об этом, и теперь у меня, очевидно, есть выбор: подчиниться и исправить свои действия или продолжать нарушать их. Если я продолжу нарушать правила, то есть не буду платить вам арендную плату, вы можете подать заявление о выселении. Но и на этом история не заканчивается. Давайте продолжим наш пример того, как я безответственный арендатор.
Тим Эллиотт
С маникюрным салоном.
Людмила Ямалова
Да, с маникюрным салоном и без оплаты аренды. Скажем так, это двойной удар. Я делаю и то, и другое. Я не плачу вам за аренду и занимаюсь нелегальным бизнесом. Вы уведомили меня через нотариуса. Вы объяснили мне причину, по которой вы уведомили меня об этом, и дали мне 30 дней на то, чтобы я выполнил свои требования, в частности, выплатил арендную плату и прекратил заниматься незаконной деятельностью. Нет. Сейчас у нас 45-й день, а я до сих пор не заплатил вам за аренду жилья и продолжаю заниматься тем, чем занимаюсь. Тем не менее, даже в этом случае вы, как арендодатель, не имеете права приехать и физически выгнать меня из квартиры. Например, нельзя просто прийти и поменять ключи или постучать в дверь и сказать: «Уходи». Чтобы правильно и законно выселить меня, вам необходимо затем подать иск в Центр аренды, которым является RDC, Комитет по спорам об аренде или Центр в Дубае, который является судом по аренде. Вам нужно возбудить там дело, а затем, в конечном итоге, добиться решения суда (RDC), разрешающего вам выселить меня.
Теперь, чтобы возбудить дело, вы, как арендодатель, должны предъявить юридическое уведомление, о котором мы говорили ранее, которое вы подали мне в первую очередь. Вы даже не можете (и именно поэтому этот шаг важен), потому что вы, как арендодатель, не можете возбудить против меня дело, пока не докажете RDC, что вы уже уведомили меня об этом. Вот тогда уведомление пригодится уже во второй раз. Затем с этим уведомлением вы подаете запрос на выселение меня, и тогда у меня появляется возможность в RDC защитить себя, спорить, бросить вам вызов или ничего не делать и игнорировать. Только после того, как вы вынесете окончательное решение, но, допустим, я его проигнорировал, потому что не хотел этим заниматься, да и денег, и времени на это у меня не было. Я была слишком занята управлением маникюрным салоном.
Тим Эллиотт
Маникюрный салон, это требует много работы.
Людмила Ямалова
Да. Итак, дело идет дальше. Теперь вы вынесли против меня решение о выселении.
Тим Эллиотт
Правильно.
Людмила Ямалова
Но поскольку решение касается выселения, такие дела могут быть обжалованы.
Тим Эллиотт
Ладно.
Людмила Ямалова
Таким образом, вы по-прежнему не можете добиться выселения до тех пор, пока судебное решение не будет принято в окончательном виде. Чтобы решение было окончательным, оно должно быть в основном окончательным, но в данном конкретном случае, поскольку речь идет о выселении, я могу его обжаловать. Поэтому оно не окончательное. Вот уже второй раз я все еще занимаюсь очень успешным, хотя и нелегальным бизнесом на вашей жилой недвижимости, делаю гвозди. Теперь я решил, что не хочу переезжать, поэтому я отнесусь к этому серьёзно. Я могу защитить себя. Например, знаете, что я могу сделать? На самом деле я мог бы просто оплатить аренду, всю арендную плату, которую я вам до сих пор не заплатил, всю непогашенную арендную плату, я мог бы просто заплатить ее вам.
Тим Эллиотт
И тогда дело будет закрыто?
Людмила Ямалова
По крайней мере, ваш аргумент о том, что я нарушил обязательства по оплате аренды, в конечном итоге станет спорным, потому что я только что заплатил вам.
Тим Эллиотт
Правильно.
Людмила Ямалова
Вы все еще можете возразить, слушайте, она была очень ненадежной, она просто безответственная арендатор, и я не хочу, чтобы она была в моей собственности, и вот доказательства. Прошло уже много месяцев. Она так и не заплатила мне за аренду жилья, но только сейчас, в связи с этим разбирательством, и в конечном итоге судья должен будет решить, действительно ли я плохой арендатор, плохой человек или же у меня просто настали трудные времена, и теперь я повернула за угол и проснулась, а теперь я заплатила вам, поэтому выселять меня нечестно. По апелляции я могу оплатить вашу аренду и закрыть свой салон. Возможно, к тому времени я уже накопил достаточно денег, чтобы открыть свой собственный салон, поэтому мне больше не нужно заниматься незаконным бизнесом из жилой недвижимости, и теперь ваши аргументы о том, что я нарушаю закон, исчезли, потому что у меня больше нет нелегального бизнеса. Мое нарушение договора, не выплачивая вам арендную плату, также спорно, потому что я только что заплатил вам за аренду. Таким образом, ваш главный аргумент в пользу того, что она уже делала это раньше, может остаться в силе, и RDC все же может вынести решение в вашу пользу и подтвердить выселение на том основании, что я, очевидно, был безответственным арендатором.
Тим Эллиотт
Ладно. Но если вы платите арендную плату, чтобы выйти из сложной ситуации, трудно утверждать, что вы ненадежны, потому что в конечном итоге вы заплатили арендную плату, а люди в самом деле, большинство арендодателей, наверное, просто хотят вернуть свои деньги, не так ли?
Людмила Ямалова
Да и нет. Здесь вам вернули деньги, но вам также пришлось потратить время и деньги на борьбу со мной, и, кстати, вы можете спросить, есть ли у вас решение в вашу пользу, и суды регулярно присуждают судебные издержки, поданные вами против меня, поэтому мне придется возместить вам эти судебные издержки. Это не судебные издержки, если вы решили нанять адвоката, и, кстати, что немаловажно, вам не нужно нанимать адвоката, который будет представлять ваши интересы в RDC. Возможно, вам придется обязательно заплатить адвокату, но вам придется нанять платных переводчиков, если вы не говорите по-арабски и не делаете все это по-арабски, но что бы вы ни делали, вы должны аргументировать на арабском языке, и любые документы, которые вы представляете в поддержку вашего дела, вы также должны легально перевести на арабский язык. Таким образом, вы все равно будете нести некоторые расходы и, очевидно, ваше время и головную боль, связанные со мной, и это (1) одна из причин, по которой вы все еще можете захотеть избавиться от меня. Во-вторых, цены выросли, и теперь вы, возможно, зарабатываете на 50% больше, чем зарабатываете на мне, поэтому, возможно, вы все же захотите заняться этим и использовать мой предыдущий опыт безответственного арендатора, чтобы в конечном итоге достичь своей цели избавиться от меня и начать получать более высокую арендную плату. Возможно, вы все еще хотите продолжить дело, но, возможно, вы все равно выиграете. Но самое главное — если в апелляционном порядке вы всё равно победите, даже если я и всё в порядке, и просто потому, что теперь суд считает меня такой, какая я есть, и что я играла с вами, и поэтому суд может сказать: «Нет, Тим, вы достаточно доказали, что она не является для вас желательным арендатором», а затем вынести решение о выселении меня. Итак, на данный момент решение окончательно.
Теперь вы действительно можете наказать меня. Однако, опять же, дело не в том, что теперь, приняв это решение, вы приходите ко мне на порог и меняете замки или выгоняете меня. Так не работает. Для того, чтобы меня выселить, сделать это правильно и законно, теперь вам нужно возбудить исполнительное дело. Вы также можете подать иск через RDC, но это отдельный случай. Это административное дело. Но это отдельный случай. Это исполнительное дело, и теперь нужно получить исполнительное решение, в котором сказано: «Да, Людмиле надо уехать», и она должна выплатить то, это и эту сумму в качестве части этой суммы. Теперь, когда будет рассмотрено это исполнительное дело, вы получите исполнительный лист. После этого вам придется обратиться в полицию. В смысле, во-первых, мне нужно будет вручить этот приказ. В наши дни обслуживание намного проще. В любом случае мне может помочь наклейка на дверь. Меня также могут обслужить по телефону, электронной почте или через WhatsApp.
Затем, допустим, я все еще веду себя очень неугодным арендатором и все еще не собираюсь переезжать. Нельзя просто прийти и сказать: «Уходи». Чтобы физически избавиться от меня, если только я не уеду сам, вам нужно будет, согласно этому исполнительному приказу, обратиться в полицию и посетить здание вместе с полицией, а затем вместе с полицией они должны будут войти в здание и провести инвентаризацию. Это делается по законным причинам, по которым существует этот процесс. Допустим, я на это время уехал из города, а вы пришли, открыли дверь, а Людмилы нет. Теперь я получил постановление суда. Теперь я могу избавиться от всех её вещей и вернуть имущество.
После этого я смогу вернуться и возбудить против вас дело. У меня в собственности были деньги. У меня были украшения. У меня было дорогое оборудование, а вы все это украли. Я могу предъявить вам этот иск. Чтобы избежать подобных претензий, существует требование о присутствии сотрудников полиции на месте и проведении инвентаризации. Затем, чтобы избежать подобных споров или претензий, вы придете туда вместе с полицией. Это, кстати, в ваших же интересах. То есть, если хотите, более мягкий или скромный пример. Могут быть и другие примеры. Допустим, я был преступником, и в доме есть инкриминирующие материалы или улики. Вы бы не захотели оставить на ней отпечатки лап без законных свидетелей. Законным свидетелем в данном конкретном случае будет полицейский. Эта процедура существует для того, чтобы защитить вас как арендодателя. Затем, как только вы приедете с полицейским, они смогут открыть дверь в их присутствии, и все это будет задокументировано в отчете, и они проведут опись того, что на месте, всех свидетелей и тому подобное.
После этого, скажем, я теперь знаю, что Тим вошёл в здание, поэтому я больше не вернусь в Дубай. Затем вы, опять же, в исполнительном суде, получите постановление, и, как только вы проведете инвентаризацию всех найденных вещей, вы через исполнительный суд попросите суд выставить на аукцион все предметы, которые вы могли найти в этом имуществе, а вырученные от аукционной продажи средства вы сможете использовать в качестве суммы судебного решения. Только тогда вы в конечном итоге сможете это сделать — мы здесь, сколько месяцев спустя? Теперь вам вернули свою собственность. Наконец-то вы избавились от всех вещей в доме. Кстати, некоторые вещи вы сможете продать на аукционе, что тоже само по себе является процессом. В таком случае выручки от аукциона все равно может оказаться недостаточно для удовлетворения суммы судебного решения. Если я не заплатил арендную плату или все еще должен вам сумму по судебному решению, вы все равно можете продолжить исполнительное производство, а затем продолжить преследовать меня в поисках других активов. По сути, это и есть процедура выселения в том случае, если я что-то не так сделаю.
Тим Эллиотт
Ладно, через три, четыре, пять месяцев. На самом деле это длительность процесса, не правда ли, на самом деле, он будет таким долгим. Предположим, что Ludmila's Luscious Nails работает в другом месте, и она, как говорится, уже не в восторге. А если арендодатель ошибается, а вы знаете, что ваш арендодатель ошибается, что вы делаете, будучи хорошим арендатором, если арендодатель неправ?
Людмила Ямалова
Вот и все. Это другая сторона уравнения. Арендодатель ошибается. Вы, как арендодатель, что можете сделать со мной, чтобы я ошибся? Очевидно, что я плачу вам арендную плату, которая, как вы знаете, намного ниже рыночной, поэтому вы можете получить 50%, если не больше, от того, что я плачу сейчас, и, очевидно, вы не захотите продолжать сдавать ее мне в аренду. На этот раз я хороший арендатор. Но вы хотите зарабатывать деньги, потому что, в конце концов, именно поэтому вы купили эту недвижимость, чтобы иметь возможность зарабатывать деньги.
Тим Эллиотт
Конечно.
Людмила Ямалова
Вы законно хотите зарабатывать больше денег, поэтому вы хотите выселить меня по истечении срока моего договора аренды. Но, как уже упоминалось, закон позволяет мне как арендатору продолжать настаивать на автоматическом продлении этого договора аренды. Но вы хотите увеличить арендную плату. Вы можете попытаться повысить арендную плату, но вы должны уведомить меня об этом за 90 дней до истечения срока аренды, и именно это повышение арендной платы должно соответствовать индексу аренды, что должно быть разрешено Индексом аренды в Дубае, что в данном случае, скажем так, не будет. В большинстве случаев это все еще запрещено, и теперь я вынужден согласиться на это. Очевидно, мы прошли весь этот процесс, но я на это не согласился. Теперь вы говорите: «Хорошо, хорошо, я хочу переехать в дом сам или продать его». Любая из этих причин обычно является законным основанием для выселения арендатора, однако даже в этих случаях требования все еще существуют.
Существует ряд требований. Одно из требований заключается в том, чтобы вы надлежащим образом уведомили арендатора. Опять же, на всякий случай, уведомление должно быть оформлено нотариусом на арабском и английском языках, а в уведомлении должна быть указана причина выселения. В этом случае предположим, что Тим хочет продать недвижимость. Мне нужно получить это уведомление, но оно вступит в силу только через 12 месяцев после его получения. Другими словами, даже если вы решите продать недвижимость и у вас даже появится потенциальный покупатель или фактический покупатель, мне придется покинуть эту недвижимость только через год после получения вашего уведомления. То же самое относится и к тем случаям, когда вы хотите вернуть недвижимость себе, поскольку теперь вы проживаете на вилле. Ваши дети выросли и покинули дом, и вам больше не нужна вилла. Вам нужен небольшой дом с видом, который есть у меня сейчас и который также является вашей собственностью, поэтому вы хотите законно заселиться в эту недвижимость. Действуют те же требования. Вы должны уведомить меня через нотариуса. В этом уведомлении должна быть четко указана причина, по которой вы хотите меня выселить, и у меня еще есть год после получения этого уведомления, чтобы уехать.
Отвечая на ваш предыдущий вопрос, я знаю, что на самом деле вы не хотите продавать недвижимость или не планируете переезжать в нее. Вы делаете это просто потому, что хотите повысить арендную плату. В таком случае я могу бросить вам вызов. Например, я не думаю, что вы хотите продать недвижимость, потому что по истечении 12-месячного уведомления я не уеду, потому что знаю, что вы мне лжете. Тогда вам придётся что-то сделать. Уведомление само по себе не вступает в силу только потому, что вы уведомили меня об этом за 12 месяцев. Вам нужно что-то с этим сделать, чтобы сделать его эффективным, что может быть? В этом случае вам придется подать иск в RDC и потребовать моего выселения. В этом случае я оспорю ваше ходатайство о выселении на том основании, что вы лгали мне, что вы действительно пытались выселить меня по причинам, не предусмотренным законом. Другими словами, вы на самом деле не хотите продавать недвижимость. Вы просто хотели избавиться от меня, чтобы арендовать недвижимость по более высокой цене. Итак, как мне это доказать?
Тим Эллиотт
Это мой естественный следующий вопрос, потому что очень сложно сказать, что вы лжете. Что ж, это не так. Что ж, вы лжете. Что ж, это не так.
Людмила Ямалова
В самом деле. Вот мой ответ. Что ж, посмотрите, эта недвижимость даже нигде не рекламировалась. Итак, как вы можете это опровергнуть? Как вы, арендодатель, можете это опровергнуть? Если бы вы действительно пытались его продать, то у вас было бы что-то, что могло бы опровергнуть этот тезис.
Тим Эллиотт
Но можно просто сказать: слушайте, это частная продажа. Это был член семьи. Я имею в виду, что вы могли легко обернуться и просто сказать: «О, ну, всё закончилось в последний момент, на прошлой неделе».
Людмила Ямалова
Ладно. Но где доказательства?
Тим Эллиотт
Ладно.
Людмила Ямалова
Правильно. Итак, в таком случае предположим, что вы являетесь арендодателем, если вы действительно пытались или просто пытались сделать так, чтобы все выглядело так, как вы пытались? По крайней мере, вы могли бы заключить какое-то соглашение с брокером. Послушайте, я выставил недвижимость на продажу брокеру. Вот копия соглашения. Или, послушайте, я разместил рекламу на сайте PropertyFinder.ae, или Dubizzle, или что-то еще у вас. Послушайте, я сделал запрос и получил несколько писем Людмиле с просьбой показать недвижимость. Допустим, она либо отказала, либо разрешила. Это было бы вашим доказательством. Но если у вас ничего из этого нет, то в конечном итоге судья сам решит, кому он верит. Но вы видите, что все может стать довольно сложным и что у меня действительно может быть выигрышный аргумент. По сути, это один из сценариев.
В другом случае предположим, что вы сказали, что хотите переехать в дом. Теперь опровергнуть этот аргумент сложнее, потому что у вас не так много доказательств того, что вы действительно хотели переехать в дом, не так уж и много. Например, если вы переезжаете из другого жилья, вы можете доказать, что я оставил это другое имущество, продал его или расторг договор аренды. Возможно, так оно и есть. Но что, если вы впервые за много-много лет переезжаете из Шотландии в Дубай? У вас не обязательно будет таких доказательств. В таком случае, думаю, мне будет нелегко бросить ему вызов, поэтому я ухожу, потому что даже если и подозреваю, что вы действительно планируете переехать, но у меня есть все доказательства, и я хочу, чтобы в моей жизни царила тишина, спокойствие и стабильность, поэтому я уезжаю. Я переезжаю, а через два месяца узнаю, что Тим сдал квартиру в аренду кому-то другому по гораздо более высокой цене. Тогда в таком случае закон разрешает мне взыскать с вас разницу в арендной плате в течение двух лет, в основном, за возмещение убытков. Речь идет о возмещении убытков. Ущерб — это, например, разница между арендной платой, которую я раньше платил, если бы вы меня не выгнали, и текущей арендной платой, а также любыми другими убытками, которые вы можете доказать, такими как расходы на переезд, брокерские услуги по продаже недвижимости и любые другие расходы, которые я понес бы в результате переезда из вашего дома на новое место по причинам, которые в конечном итоге я считаю незаконными.
Тим Эллиотт
Теперь я понимаю, почему выселения так строго регламентированы. Давайте быстро подведем итоги, если сможем. Если вы считаете, что арендодатель несправедливо обошлся с вами и высказал мнение, что арендодатель несправедливо обошлся с вами и на необоснованных основаниях заставил вас уехать, то все вышеперечисленное, если хотите, подпадает под действие закона Дубая № 33 от 2008 года, регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами, и вам нужно обратить внимание, в частности, на статью 25 этого закона.
Людмила Ямалова
В самом деле.
Тим Эллиотт
Правильно.
Людмила Ямалова
Это было бы верное резюме.
Тим Эллиотт
Это то, что вам нужно сделать. Это еще один эпизод «Законности», на этот раз выселения, в основном с точки зрения арендатора. Надеюсь, нам удалось немного осветить эту тему. Как всегда, наш юридический эксперт по юридическим вопросам Людмила Ямалова, управляющий партнер компании Yamalova & Plewka в JLT, Jumeirah Lakes Towers, здесь, в Дубае. Еще раз спасибо, Людмила.
Людмила Ямалова
Спасибо, Тим.
Тим Эллиотт
Вы можете найти нас на LYLAW в социальных сетях, TikTok, Instagram, Facebook, LinkedIn, где бы вы ни искали свои социальные материалы. Кроме того, теперь у нас есть удобная для поиска библиотека из сотен подкастов по различным юридическим вопросам в ОАЭ, которые также можно бесплатно слушать и скачивать. Чтобы получить ответ на юридический вопрос в следующем выпуске журнала Lylawyers.com или получить консультацию квалифицированного опытного юриста из ОАЭ, нажмите кнопку «Контакты» на сайте Lylawyers.com.
