Введение в право недвижимости

Людмила Ямалова

Добро пожаловать нашим постоянным слушателям и добро пожаловать нашим новым слушателям. Это Людмила в программе Lawgical на платформе LYLAW. Мы переходим от темы трудового права к теме недвижимости в ОАЭ.

В следующих нескольких выпусках мы обсудим различные аспекты законодательства о недвижимости и практики работы с недвижимостью в ОАЭ. Мы затронем такие темы, как инвестирование в недвижимость, аренда недвижимости, страхование недвижимости, вопросы наследования и ипотеки.

В следующем выпуске мы поговорим о законодательной базе ОАЭ и, в частности, о различных законах, которые применяются к сделкам с недвижимостью. В общих чертах, что касается законодательства, существует два типа законов, относящихся к сделкам с недвижимостью. Один тип закона — это федеральный свод законов, который применяется во всех эмиратах. Другой тип закона — это законы на уровне эмиратов, и это специальные законы, которые применяются к каждому эмирату в части его сектора недвижимости.

Что касается федеральных законов, вот некоторые соответствующие примеры федеральных законов, применимых к сделкам с недвижимостью в ОАЭ:

1. Один конкретный закон — это закон ОАЭ о договорах, который применяется, например, к договорам купли-продажи, договорам аренды и ипотечным договорам.
2. Другой специальный закон, который применяется во всех ОАЭ, касается непосредственно ипотеки. Эти законы рассматривают такие вопросы, как установление параметров права на ипотеку, первоначальные взносы, лимиты, соотношение кредита к стоимости, право на вторичное жилье и так далее. Один из других аспектов ипотечного законодательства, который особенно актуален для инвестиций в недвижимость, касается взыскания заложенного имущества.
3. Другой федеральный закон, применимый к соответствующим сделкам с недвижимостью, — это закон, касающийся уголовного кодекса, и в частности, определённые аспекты сделок с недвижимостью могут привести к уголовным искам, например, по крайней мере в прошлом, по отклонённым чекам, а в настоящее время — по неоплаченным, скажем, судебным решениям по недвижимости или любым другим видам неисполнения ипотечных обязательств или любым другим договорным нарушениям, которые могут привести к уголовным искам.
4. Ещё один федеральный закон, применимый к сделкам с недвижимостью, — это закон, касающийся наследования, и в частности, наследования в отношении активов недвижимости. В соответствующих терминах существует федеральный закон, который подчиняет все активы недвижимости шариату.

Это некоторые примеры федеральных законов в части сделок с недвижимостью.

Теперь более конкретные законы, касающиеся недвижимости, фактически основаны на эмиратах. В частности, существует две категории законов на уровне эмиратов, которые представляют наибольший интерес для инвесторов и иностранцев, проживающих в ОАЭ. (1) Одна связана с законами о собственности и (2) другая связана с законами об аренде.

Что касается законов о собственности, общая правовая база в ОАЭ заключается в том, что недвижимостью могут владеть только граждане ОАЭ. Это общее правило. Если только конкретные эмираты не предусматривают иное, так что это исключение. С 2006 года ОАЭ и различные эмираты в ОАЭ приняли это исключение и ввели различные законы, позволяющие иностранным инвесторам владеть недвижимостью в ОАЭ.

Одним из наиболее ярких примеров является эмират Дубай. В Дубае с 2006 года были введены законы о собственности в свободном владении, что означает, что иностранные инвесторы имеют законное право владеть недвижимостью без каких-либо ограничений. Это называется законами о свободном владении. Способ регулирования этой конкретной области недвижимости в Дубае осуществляется через различные указы, то есть соответствующая ветвь правительства Дубая издаёт специальный указ, определяющий конкретную географическую зону как зону свободного владения. За эти годы было издано больше таких указов, увеличивающих количество географических зон, где инвесторы могут владеть землёй в ОАЭ, и это включает как землю, так и недвижимость, виллы или строения.

В других эмиратах более типичным сценарием в плане владения недвижимостью является то, что называется арендой земли в отличие от свободного владения. Аренда земли в большинстве эмиратов ограничена или установлена на 99 лет. Например, большинство географических зон, где инвесторы могут покупать недвижимость в Абу-Даби, основаны на инвестициях в аренду земли, и это право аренды земли на 99 лет. Точно так же в других эмиратах, например в Шардже, недавно была введена географическая зона аренды земли, где инвесторы могут покупать, но только, опять же, на основе аренды земли. На данный момент Дубай и Рас-эль-Хайма также ввели свободное владение, но более типичная схема в других эмиратах — это аренда земли.

Некоторые другие конкретные правила и положения, применимые к недвижимости в зависимости от эмирата, касаются, например, сборов за передачу собственности. В Дубае уже несколько лет сборы за передачу собственности установлены в размере 4% от стоимости недвижимости. В других эмиратах эти сборы за передачу собственности колебались, но более или менее некоторые другие эмираты ввели аналогичный сбор за передачу собственности в размере 4%, но не все эмираты сделали это пока.

Некоторые другие конкретные правила, связанные с эмиратами, касаются, например, форм платежей, которые разрешены для передачи собственности, формы и содержания доверенностей, на основании которых было совершено множество сделок с недвижимостью, и различных административных сборов, уплачиваемых соответствующим органам.

Некоторые другие примеры законов на уровне эмиратов касаются аренды недвижимости. Например, в Дубае существует специальный закон об аренде, который действует с 2007 года. В Абу-Даби такой закон был введён совсем недавно, в 2018 году. Другие эмираты пока не имеют специализированных законов об аренде, как в случае с Дубаем и Абу-Даби.

В Абу-Даби и в Дубае законы об аренде определяют конкретные права и обязанности сторон, заключающих договор аренды, другими словами, права и обязанности арендаторов и права и обязанности арендодателей, и в частности, некоторые из соответствующих условий и вопросов, изложенных в законах, касаются, например, срока аренды и возможности продления или непродления аренды, и возможности арендодателя повышать арендную плату или нет, а также условий и процесса возврата залога. Кроме того, в Дубае, например, есть определённые законы, которые отличаются от других эмиратов, или определённые аспекты арендных отношений. Например, (1) теперь существует обязательный договор аренды, который требуется законами Дубая об аренде. (2) Также существует система и требование регистрировать эти договоры аренды в системе, которая называется Ejari (Иджари), и (3) в законе также есть положения о повышении арендной платы и лимитах арендной платы.

Другой пример различий в законах о недвижимости между эмиратами — это те, которые касаются регулирующих органов и властей, участвующих в разрешении споров и регулировании отношений в сфере недвижимости и рынка недвижимости. Например, в Дубае есть земельный департамент, называемый Земельным департаментом Дубая, правительственный орган, который был создан много лет назад для регулирования договоров с недвижимостью и инвестиций в объекты недвижимости для объектов Дубая. Ответвлением от Земельного департамента Дубая также является RERA (РЕРА), которая представляет собой орган по регулированию недвижимости, регулирующий отношения между брокерами, например, и рынком.

В других эмиратах нет аналогичного органа Земельному департаменту Дубая, но вместо этого эти отношения регулируются муниципалитетами. Также в Дубае и недавно в Абу-Даби существует новый судебный орган, который регулирует в частности арендные отношения и споры, связанные с арендой.

Один из других примеров различий между эмиратами — это специальные законы на уровне эмиратов, касающиеся, например, регулирования брокеров. В Дубае существует специальный закон, находящийся в юрисдикции Земельного департамента Дубая и RERA, и это закон, касающийся отношений и прав и обязанностей брокеров по недвижимости и их участия на рынке недвижимости.

Ещё один интересный пример, который пока существует только в Дубае, — это право на резидентство на основе владения недвижимостью. Другими словами, в Дубае, если человек владеет недвижимостью и если недвижимость стоит более 1 миллиона дирхамов, например, то это даёт ему право подать заявку на получение визы на резидентство в ОАЭ, которая является стандартной визой на резидентство со всеми соответствующими правами и обязанностями, которые сопровождают резидентство и которое обычно выдаётся на основании трудоустройства. Другие эмираты пока не имеют аналогичной системы.

Наконец, ещё одна интересная область права, которая опять же очень специфична для эмиратов, — это область, связанная с наследованием. Федеральный закон предписывает, что любые активы недвижимости подлежат действию закона шариата после смерти владельца недвижимости. Согласно закону шариата, следовательно, любые завещания или любые документы, которые специально предусматривали иное распоряжение активами недвижимости или чьим-либо имуществом, будут недействительными, поскольку шариат будет иметь преимущественную силу. Теперь в Дубае около двух лет назад была введена новая система, которая позволяет экспатриантам-немусульманам фактически составлять завещания и регистрировать эти завещания, и предоставляет гарантии того, что эти завещания будут соблюдены и исполнены, что даёт им право также включать в эти завещания не только другие коммерческие и некоммерческие активы, но также конкретно позволяет им включать активы недвижимости в свои завещания. Это очень значимый закон для страны, потому что существует много экспатриантов, которые владеют большим количеством недвижимости в ОАЭ и в Дубае в частности, и до введения этого конкретного закона не было уверенности или гарантии, что эти активы недвижимости будут распределены в соответствии с их пожеланиями после их смерти из-за этого федерального закона, который предписывает, что любое такое распоряжение должно подлежать режиму шариата. Абу-Даби недавно также ввёл аналогичный закон и аналогичные положения, позволяющие экспатриантам делать то же самое. Вероятно, следует ожидать, что другие эмираты последуют их примеру в ближайшее время.

В заключение, таковы различия между эмиратами и между специфическими законами эмиратов и федеральными законами, которые касаются рынка недвижимости.