مقدمة في قانون العقارات
لودميلا يامالوفا
مرحبًا بك مرة أخرى في مستمعينا الحاليين ومرحبًا بكم في مستمعينا الجدد. هذه هي لودميلا في Lawgical مع LYLAW. نحن ننتقل من موضوع التوظيف إلى موضوع العقارات في الإمارات العربية المتحدة.
في الأجزاء العديدة القادمة، سنناقش جوانب مختلفة من قوانين العقارات والممارسات العقارية في الإمارات العربية المتحدة، وسنتطرق إلى مواضيع مثل الاستثمار في العقارات، وتأجير العقارات، والتأمين على الممتلكات، والتعامل مع الميراث، والرهون العقارية.
في الجزء التالي، سنتحدث عن الإطار التشريعي لدولة الإمارات العربية المتحدة، وعلى وجه الخصوص، القوانين المختلفة التي تنطبق على المعاملات العقارية. بشكل عام، فيما يتعلق بالقوانين، هناك نوعان من القوانين المتعلقة بالمعاملات العقارية. أحد أنواع القانون هو مجموعة القوانين الفيدرالية التي تنطبق في جميع الإمارات. النوع الآخر من القانون هو القوانين القائمة على الإمارة، وهذه قوانين محددة تنطبق على كل إمارة فيما يتعلق بقطاعاتها العقارية.
فيما يتعلق بالقوانين الاتحادية، فإن بعض الأمثلة ذات الصلة لما تطبقه القوانين الاتحادية على المعاملات العقارية في جميع أنحاء دولة الإمارات العربية المتحدة هي كما يلي:
- أحد القوانين الخاصة هو قانون العقود الإماراتي الذي ينطبق، على سبيل المثال، على اتفاقيات البيع والشراء، واتفاقيات الإيجار، واتفاقيات الرهن العقاري.
- القانون المحدد الآخر الذي ينطبق في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة يتعلق بالرهون العقارية على وجه التحديد. تناقش هذه القوانين قضايا مثل تحديد معايير أهلية الرهن العقاري، والدفعات المقدمة، والحدود القصوى، ونسبة القرض إلى القيمة، وأهلية المنازل الثانوية، وما إلى ذلك. أحد الجوانب الأخرى لقانون الرهن العقاري ذات الصلة بشكل خاص بالاستثمارات العقارية يتعلق بحبس الرهن.
- القانون الفيدرالي الآخر الذي ينطبق على المعاملات العقارية ذات الصلة هو القانون المتعلق بقانون العقوبات أو القانون الجنائي، وعلى وجه الخصوص، قد تؤدي بعض جوانب المعاملات العقارية إلى مطالبات جنائية مثل، على سبيل المثال، في الماضي على الأقل، الشيكات المرتجعة، والتي لم يتم دفعها حاليًا، على سبيل المثال، قد تؤدي أحكام المحاكم العقارية أو أي نوع آخر من التخلف عن سداد الرهن العقاري أو أي تقصير تعاقدي آخر إلى مطالبات جنائية.
- أحد القوانين الفيدرالية الأخرى التي تنطبق على المعاملات العقارية هو القانون المتعلق بالميراث، وهذا هو، على وجه الخصوص، الميراث فيما يتعلق بالأصول العقارية. بعبارات ذات صلة، هناك قانون اتحادي يجعل جميع الأصول العقارية خاضعة للشريعة.
هذه بعض الأمثلة على القوانين الفيدرالية فيما يتعلق بالمعاملات العقارية.
والآن أصبحت القوانين الأكثر تحديدًا المتعلقة بالعقارات، في الواقع، قائمة على الإمارة. على وجه الخصوص، هناك فئتان من القوانين الإماراتية الأكثر أهمية للمستثمرين والأجانب الذين يعيشون في الإمارات العربية المتحدة (1) تتعلق الأولى بقوانين الملكية و (2) الأخرى تتعلق بقوانين الإيجار.
فيما يتعلق بقوانين الملكية، فإن الإطار القانوني العام في دولة الإمارات العربية المتحدة هو أن العقارات لا يمكن أن تكون مملوكة إلا لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة. هذه هي القاعدة العامة. ما لم تنص إمارة معينة على خلاف ذلك، فهذا هو الاستثناء. منذ عام 2006، تبنت الإمارات العربية المتحدة والإمارات المختلفة في الإمارات العربية المتحدة هذا الاستثناء وأدخلت العديد من القوانين التي تسمح للمستثمرين الأجانب بامتلاك العقارات في الإمارات العربية المتحدة.
واحدة من أكثر الأمثلة غزارة هي إمارة دبي. في دبي، تم إدخال قوانين التملك الحر منذ عام 2006 مما يعني أن المستثمرين الأجانب لديهم الحق القانوني في امتلاك العقارات بشكل كامل دون أي قيود. هذا يسمى قوانين التملك الحر. إن الطريقة التي تدار بها هذه المنطقة الخاصة من العقارات في دبي هي من خلال المراسيم المختلفة، أي أن الفرع المعني من حكومة دبي سيصدر مرسومًا محددًا يعين منطقة جغرافية محددة كمنطقة للتملك الحر. على مر السنين كان هناك المزيد من هذه المراسيم التي تزيد من عدد المناطق الجغرافية حيث يمكن للمستثمرين امتلاك الأراضي في الإمارات العربية المتحدة والتي تشمل الأراضي والعقارات أو الفيلات أو الهياكل.
في الإمارات الأخرى، يتم تنفيذ السيناريو الأكثر شيوعًا من حيث ملكية العقارات من خلال ما يسمى بالتملك المؤجر مقابل التملك الحر. التأجير في معظم الإمارات محدود أو من المقرر أن يكون لمدة 99 عامًا. على سبيل المثال، تعتمد معظم المناطق الجغرافية حيث يمكن للمستثمرين شراء العقارات في أبو ظبي على الاستثمار المؤجر وهو حق إيجار لمدة 99 عامًا. وبالمثل، في الإمارات الأخرى، على سبيل المثال في الشارقة، أدخلوا مؤخرًا منطقة جغرافية للتملك المؤجر حيث يمكن للمستثمرين الشراء ولكن مرة أخرى فقط على أساس التأجير. في هذه المرحلة، قامت دبي ورأس الخيمة أيضًا بإدخال التملك الحر، ولكن المخطط الأكثر شيوعًا في الإمارات الأخرى هو نظام التملك الإيجاري.
بعض القواعد واللوائح المحددة الأخرى المطبقة على العقارات حسب الإمارة تتعلق، على سبيل المثال، برسوم نقل الملكية. في دبي منذ بضع سنوات، تم تحديد رسوم نقل الملكية بنسبة 4٪ من قيمة العقار. في الإمارات الأخرى، تقلبت رسوم نقل الملكية هذه ولكن بعض الإمارات الأخرى فرضت رسومًا مماثلة لنقل الملكية بنسبة 4٪ ولكن لم تفعل جميع الإمارات ذلك حتى الآن.
بعض القواعد المحددة الأخرى المتعلقة بالإمارات تتعلق، على سبيل المثال، بأشكال المدفوعات المسموح بها لنقل الملكية، وشكل ومحتوى التوكيلات التي تم على أساسها الكثير من المعاملات العقارية والرسوم الإدارية المختلفة المدفوعة للهيئات ذات الصلة.
بعض الأمثلة الأخرى للقوانين الإماراتية تتعلق بتأجير العقارات. على سبيل المثال، يوجد في دبي قانون إيجار محدد موجود في الكتب منذ عام 2007. في أبو ظبي، تم تقديم مثل هذا القانون مؤخرًا في عام 2018. لا تملك الإمارات الأخرى حتى الآن قوانين تأجير متخصصة، كما هو الحال مع دبي وأبو ظبي.
في أبو ظبي ودبي، تحدد قوانين الإيجار حقوقًا والتزامات محددة للأطراف التي تدخل في اتفاقية الإيجار، وبعبارة أخرى، حقوق والتزامات المستأجرين وحقوق والتزامات الملاك، وعلى وجه الخصوص، بعض الشروط والقضايا ذات الصلة الموضحة في القوانين المتعلقة، على سبيل المثال، بمدة عقد الإيجار والقدرة على تجديد عقد الإيجار أو عدم تجديده، وقدرة المالك على زيادة الإيجار أو عدم تجديده، وكذلك الشروط والأحكام وعملية المطالبة باسترداد الإيداع. أيضًا، في دبي، على سبيل المثال، هناك قوانين معينة تختلف عن الإمارات الأخرى، أو جوانب معينة من علاقة الإيجار. على سبيل المثال، (1) يوجد الآن عقد إيجار إلزامي تتطلبه قوانين الإيجار في دبي. (2) هناك أيضًا نظام وشرط لتسجيل عقود الإيجار هذه بنظام يسمى Ejari، و (3) هناك أيضًا أحكام في القانون بشأن زيادة سقف الإيجار والإيجار.
ومن الأمثلة الأخرى على الاختلافات في قوانين العقارات بين الإمارات تلك المتعلقة بالهيئات التنظيمية والسلطات المشاركة في الفصل في العلاقات العقارية وتنظيمها وسوق العقارات. على سبيل المثال، توجد في دبي دائرة أراضي تسمى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهي سلطة حكومية تم تشكيلها منذ سنوات لتنظيم عقود الملكية والاستثمار في العقارات للعقارات في دبي. والفرع من دائرة الأراضي والأملاك في دبي هو أيضًا RERA وهي هيئة تنظيمية عقارية تنظم العلاقات بين الوسطاء، على سبيل المثال، والسوق.
في الإمارات الأخرى، لا يوجد كيان مماثل لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، ولكن بدلاً من ذلك تخضع هذه العلاقات للبلديات. أيضًا، توجد في دبي ومؤخرًا في أبو ظبي سلطة قضائية جديدة تنظم على وجه الخصوص علاقات الإيجار والنزاعات المتعلقة بالإيجارات.
أحد الأمثلة الأخرى للاختلافات بين الإمارات هو القوانين الإماراتية المحددة المتعلقة، على سبيل المثال، بتنظيم الوسطاء. يوجد في دبي قانون محدد يخضع لسلطة دائرة الأراضي والأملاك في دبي وشركة RERA، وهو قانون يتعلق بعلاقات وحقوق والتزامات الوسطاء العقاريين ومشاركتهم في سوق العقارات.
مثال آخر مثير للاهتمام موجود الآن فقط في دبي وهو الذي يسمح بالحق في الإقامة على أساس امتلاك العقارات. بعبارة أخرى، في دبي، إذا كان الشخص يمتلك عقارًا وإذا كانت قيمة العقار تزيد عن مليون درهم، على سبيل المثال، فإن ذلك يخوله التقدم بطلب للحصول على تأشيرة إقامة في الإمارات العربية المتحدة وهي تأشيرة إقامة قياسية مع جميع الحقوق والالتزامات المقابلة التي تأتي مع الإقامة والتي يتم إصدارها عادةً على أساس التوظيف. الإمارات الأخرى، في الوقت الحالي، ليس لديها ترتيب مماثل.
أخيرًا، هناك مجال آخر مثير للاهتمام من القانون والذي يعد أيضًا خاصًا جدًا بالإمارة وهو المجال المتعلق بالميراث. ينص القانون الاتحادي على أن أي أصول عقارية تخضع للشريعة عند وفاة مالك العقار. وفقًا لقانون الشريعة، فإن أي وصايا أو أي مستندات تنص على وجه التحديد على تصرف مختلف في الأصول العقارية أو ممتلكات الفرد ستكون غير صالحة لأن الشريعة ستحل محلها. الآن في دبي، منذ حوالي عامين، أدخل نظامًا جديدًا يسمح للمغتربين غير المسلمين بصياغة الوصايا فعليًا وتسجيل تلك الوصايا ويوفر ضمانات بأن هذه الوصايا سيتم احترامها وإنفاذها، مما يمنحهم الحق في تضمين هذه الوصايا ليس فقط الأصول التجارية وغير التجارية الأخرى، ولكن أيضًا يسمح لهم على وجه التحديد بتضمين الأصول العقارية في وصاياهم. يعد هذا قانونًا مهمًا جدًا للبلاد نظرًا لوجود الكثير من المغتربين الذين يمتلكون الكثير من العقارات في الإمارات العربية المتحدة وفي دبي على وجه الخصوص، وحتى إدخال هذا القانون بالذات، لم يكن هناك ضمان أو ضمان بأن هذه الأصول العقارية سيتم التخلص منها وفقًا لرغباتهم عند وفاتهم بسبب هذا القانون الاتحادي الذي ينص على أن أي تصرف من هذا القبيل يجب أن يخضع لمعاملة الشريعة. كما أدخلت أبو ظبي مؤخرًا قانونًا مشابهًا وأحكامًا مماثلة، مما يسمح للمغتربين بفعل الشيء نفسه. من المحتمل أن نتوقع أن تحذو الإمارات الأخرى حذوها قريبًا.
باختصار، هذه هي الاختلافات بين الإمارات وبين القوانين الخاصة بالإمارات والقوانين الفيدرالية المتعلقة بسوق العقارات.
