24 июля 2017 года

Юридический час на Драйв Лайв.

Тема посвящена оплате аренды лицу, которое оказывается не является законным арендодателем. Ранее на этой неделе информационный центр ARN освещал дело в Абу-Даби, где группа лиц сдавала виллы в субаренду и собирала арендную плату, не передавая её владельцам. Это оставило арендаторов без денег и в сложных ситуациях. Прежде всего, каковы правила субаренды и как арендаторы могут защитить себя от таких мошеннических схем?

Людмила Ямалова
Для начала важно уточнить, что каждый эмират имеет свои собственные законы и правила аренды, поэтому правила в Абу-Даби отличаются от правил в Дубае. Мошенническая схема, о которой сообщалось в Абу-Даби, не нова. Несколько лет назад Дубай столкнулся с аналогичной волной мошенничества. Однако с тех пор власти решили эту проблему, а общественность стала лучше осведомлена о том, что делать и чего избегать. Такие мошеннические схемы стали редкостью в Дубае, но неудивительно, что они могут всё ещё происходить в других местах, например в Абу-Даби, где рынок аренды может быть менее активным, чем в Дубае.

Что касается правил субаренды, сама субаренда не является незаконной, если только договор аренды специально её не запрещает. Это договорной вопрос между арендодателем и арендатором. Однако ключевая проблема в подобных случаях заключается не в законности субаренды, а скорее в должной осмотрительности — или, точнее, в её отсутствии.

При заключении договора аренды необходимо проверить два важных аспекта:

1. Сторону, с которой вы заключаете договор (например, арендодателя).
2. Недвижимость, которую вы арендуете.

Чтобы защитить себя, всегда запрашивайте копию правоустанавливающего документа на недвижимость. Этот простой шаг гарантирует, что вы имеете дело с законным владельцем. В Дубае это стало стандартной практикой из-за прошлых мошеннических схем. Вы также можете запросить заверенную копию правоустанавливающего документа из Земельного департамента, убедившись, что он актуален и всё ещё действителен.

Если лицо, сдающее недвижимость, не является владельцем, попросите нотариально заверенную доверенность. Убедитесь, что доверенность явно уполномочивает его принимать деньги и управлять недвижимостью. Даже в этом случае безопаснее выписывать арендные платежи непосредственно владельцу, как указано в правоустанавливающем документе.

Случай Клэр

Давайте пригласим Клэр, которая связалась с нами вчера с вопросом, связанным с этой темой.

Клэр
Здравствуйте, спасибо, что приняли мой вопрос. Пару недель назад я арендовала недвижимость и внесла залоговый депозит и первый арендный чек. Однако, когда я пошла регистрировать Иджари (Ejari), я обнаружила, что недвижимость заблокирована из-за судебного разбирательства и была продана новому владельцу. Брокер утверждает, что он не несёт ответственности, поскольку деньги ушли арендодателю. Что я могу сделать, чтобы вернуть свои деньги?

Людмила Ямалова
Клэр, мне жаль слышать о вашей ситуации. Во-первых, позвольте мне уточнить: поскольку чеки были выписаны на арендодателя и обналичены им, ваше дело непосредственно против арендодателя. Эта ситуация потенциально связана с мошенничеством, поскольку арендодатель, вероятно, знал о судебном разбирательстве, но всё равно сдал недвижимость в аренду.

Вот что вы можете сделать:

1. Подать заявление в полицию. Это будет уголовное дело против арендодателя за мошенничество. Хотя этот путь не вернёт вам деньги, он может оказать давление на арендодателя, чтобы разрешить вопрос.
2. Подать дело в Комитет по арендным спорам. Это будет ваше гражданское дело о возврате средств. Доказательства — обналиченные чеки и мошеннический договор — работают в вашу пользу. Комитет по арендным спорам эффективен и возмещает судебные издержки, если вердикт в вашу пользу.

Клэр
Это полезно, спасибо. Ещё один вопрос — не должен ли был брокер проверить право собственности перед размещением недвижимости?

Людмила Ямалова
Вы абсолютно правы. С этической точки зрения ожидается, что брокеры будут проверять право собственности. Однако юридически ваша сделка была с арендодателем. Если только вы не подписали отдельное соглашение с брокером, привлечь его к ответственности будет сложно. Тем не менее, вы можете потребовать его участия в посредничестве в споре как вопрос профессиональной ответственности.

Ведущий
Спасибо, Клэр. Удачи в решении этого вопроса.

Ведущий
Перейдём к следующей теме. Мы получили много вопросов об арендных спорах и юридических проблемах в Дубае. Вот один от Марка:

Марк
Мой арендатор покинул страну в день истечения срока действия его договора аренды. Он упоминал о желании продлить, но хотел внести изменения в соглашение, не предоставив требуемого законом уведомления за 90 дней. Что я могу сделать сейчас?

Людмила Ямалова
Марк, в этом случае закон ясен. Любые изменения в договоре аренды должны быть согласованы обеими сторонами и сообщены по крайней мере за 90 дней до истечения срока действия договора, если обе стороны не договорились об ином. Поскольку арендатор не выполнил это требование и сейчас покинул страну, условия соглашения предыдущего года остаются в силе.

Если арендатор вернётся и пожелает обсудить изменения, вы не обязаны соглашаться с ними. Вы можете просто продлить договор на первоначальных условиях или договориться о новом соглашении, если обе стороны дадут согласие.

Ведущий
Ещё один интересный вопрос от Оскара:

Оскар
Что могут сделать арендаторы, если их арендодатель удерживает часть залогового депозита на основании спорного требования?

Людмила Ямалова
К сожалению, это распространённая проблема. Юридически арендодатели не могут удерживать залоговые депозиты произвольно или в одностороннем порядке решать, что спор оправдывает такое действие. Если арендодатель отказывается вернуть ваш депозит, у вас есть два варианта:

1. Взаимное решение. Попытайтесь урегулировать вопрос напрямую с арендодателем. Это часто быстрее и позволяет избежать дополнительных расходов.
2. Требование в Комитет по арендным спорам. Если взаимное решение не удаётся, вы можете подать дело в Комитет по арендным спорам для возврата депозита. Будьте готовы предоставить доказательства, такие как договор аренды, подтверждение оплаты и любую переписку с арендодателем относительно спора.

Имейте в виду, если арендодатель заявляет об ущербе, он должен подать встречное требование с надлежащей документацией для обоснования удержания депозита.

Ведущий
Давайте рассмотрим ещё один вопрос. Игнатиус прислал вопрос о медицинском страховании:

Игнатиус
Я оформил страховой полис для своей жены в декабре 2016 года. Она забеременела в январе, и клиника подтвердила беременность в марте. Страховая компания говорит, что требования не покрываются из-за шестимесячного периода ожидания. Можете ли вы разъяснить это правило?

Людмила Ямалова
Этот вопрос зависит от условий вашего конкретного страхового полиса. Однако недавние поправки Управления здравоохранения Дубая (DHA) требуют, чтобы все страховые полисы покрывали расходы на беременность и роды. Кроме того, ранее существовавшие заболевания больше не могут быть исключены, как это было в прошлом.

Если ваш страховщик отказывается удовлетворять требования, вы можете:

1. Подать жалобу в Управление здравоохранения Дубая. Процесс подачи жалоб прост и эффективен. Представьте свой полис, соответствующие документы и доказательства отказа. Управление здравоохранения Дубая часто быстро разрешает такие споры.
2. Обратиться к юридическому консультанту. Если процесс в Управлении здравоохранения Дубая не даст результатов, юридическое дело может быть вариантом, хотя это может занять больше времени и быть более затратным.

Ведущий
Спасибо за эти чёткие и практичные ответы, Людмила. Мы охватили множество тем сегодня, но, к сожалению, наше время истекло.

Людмила Ямалова
Мне всегда приятно. Спасибо, что пригласили меня, и я с нетерпением жду ответов на дополнительные вопросы на следующей неделе.

Ведущий
Спасибо, Людмила, и спасибо всем нашим слушателям за ваши вопросы. Присоединяйтесь к нам снова в следующий понедельник для получения дополнительной информации в Юридическом часе с Людмилой Ямаловой, управляющим партнёром HPL Yamalova & Plewka.

Оставайтесь с нами на Драйв Лайв, только на Дубай Ай 103.8!

Ведущий
Перед завершением, быстрое напоминание для наших слушателей: Юридический час здесь для предоставления общих рекомендаций и понимания юридических вопросов. Однако каждое дело уникально, и всегда рекомендуется обращаться за индивидуальной консультацией к юридическому специалисту при работе со сложными или личными юридическими ситуациями.

Людмила, есть ли у вас прощальные советы для наших слушателей сегодня?

Людмила Ямалова
Безусловно. Независимо от того, имеете ли вы дело с вопросами аренды, договорными спорами или другими юридическими проблемами, самое важное — документировать всё. Храните записи о соглашениях, платежах и переписке. Во многих случаях сила вашей юридической позиции зависит от доказательств, которые вы можете предоставить.

И всегда проводите должную проверку перед заключением любого соглашения — будь то аренда недвижимости, покупка автомобиля или подписание трудового договора. Небольшие усилия заранее могут сэкономить вам много проблем в дальнейшем.

Ведущий
Мудрые слова, как всегда. Спасибо ещё раз, Людмила, за ваше время и экспертизу.

Людмила Ямалова
Спасибо. До встречи на следующей неделе!

Ведущий
А нашим слушателям — продолжайте присылать ваши вопросы! Вы можете отправить их через SMS на номер 4001 или через приложение Дубай Ай. Мы рассмотрим их в следующий понедельник во время Юридического часа.

А до тех пор оставайтесь информированными и оставайтесь с нами на Драйв Лайв на Дубай Ай 103.8.