24 يوليو 2017

المضيف
الساعة القانونية على Drive Live.

يدور الموضوع حول دفع الإيجار لشخص يتبين أنه ليس المالك الشرعي. في وقت سابق من هذا الأسبوع، قام مركز ARN الإخباري بتغطية حالة في أبو ظبي حيث قامت عصابة بتأجير الفيلات من الباطن وجمع الإيجار دون نقله إلى الملاك. هذا ترك المستأجرين خارج جيبهم وفي المواقف الصعبة. بادئ ذي بدء، ما هي قواعد التأجير من الباطن، وكيف يمكن للمستأجرين حماية أنفسهم من مثل هذه الحيل؟

لودميلا يامالوفا
بادئ ذي بدء، من المهم توضيح أن كل إمارة لديها قوانين ولوائح الإيجار الخاصة بها، لذلك تختلف القواعد في أبو ظبي عن تلك الموجودة في دبي. عملية الاحتيال التي تم الإبلاغ عنها في أبو ظبي ليست جديدة. قبل بضع سنوات، واجهت دبي موجة مماثلة من عمليات الاحتيال. ومع ذلك، منذ ذلك الحين، عالجت السلطات هذه القضية، وأصبح الجمهور أكثر تثقيفًا حول ما يجب فعله وما يجب تجنبه. أصبحت عمليات الاحتيال هذه نادرة في دبي، ولكن ليس من المستغرب أنها قد تستمر في الحدوث في أماكن أخرى، مثل أبو ظبي، حيث قد يكون سوق الإيجار أقل نشاطًا منه في دبي.

الآن، فيما يتعلق بقواعد التأجير من الباطن، فإن التأجير من الباطن نفسه ليس غير قانوني ما لم تحظره اتفاقية الإيجار على وجه التحديد. إنها مسألة تعاقدية بين المالك والمستأجر. ومع ذلك، فإن القضية الرئيسية في مثل هذه الحالات ليست شرعية التأجير من الباطن بل بالأحرى العناية الواجبة - أو بشكل أكثر دقة، عدم وجودها.

عند الدخول في اتفاقية تأجير، هناك جانبان أساسيان للتحقق:

1. الطرف الذي تتعاقد معه (على سبيل المثال، المالك).
2. العقار الذي تستأجره.

لحماية نفسك، اطلب دائمًا نسخة من سند ملكية العقار. تضمن هذه الخطوة البسيطة أنك تتعامل مع المالك الشرعي. في دبي، أصبحت هذه ممارسة معتادة بسبب عمليات الاحتيال السابقة. يمكنك أيضًا طلب نسخة مصدقة من سند الملكية من دائرة الأراضي والأملاك، مع التأكد من أنها حديثة ولا تزال نشطة.

إذا لم يكن الشخص الذي يؤجر العقار هو المالك، فاطلب توكيلًا موثقًا (POA). تأكد من أن POA يصرح لهم صراحة بقبول الأموال وإدارة الممتلكات. وحتى مع ذلك، فمن الأكثر أمانًا إصدار مدفوعات الإيجار مباشرة إلى المالك، كما هو موضح في سند الملكية.

قضية كلير

دعونا نجلب كلير، التي اتصلت بنا أمس بسؤال يتعلق بهذا الموضوع.

كلير
مرحبًا، شكرًا على الرد على سؤالي. قبل أسبوعين، استأجرت عقارًا ودفعت وديعة التأمين وأول شيك إيجار. ومع ذلك، عندما ذهبت لتسجيل الإيجار، اكتشفت أن العقار قد تم حظره بسبب التقاضي وتم بيعه إلى مالك جديد. يدعي الوسيط أنه غير مسؤول منذ أن ذهبت الأموال إلى المالك. ما الذي يمكنني فعله لاسترداد أموالي؟

لودميلا يامالوفا
كلير، يؤسفني سماع موقفك. أولاً، اسمحوا لي أن أوضح: بما أن الشيكات تم إصدارها إلى المالك وصرفها من قبلهم، فإن قضيتك هي مباشرة ضد المالك. من المحتمل أن ينطوي هذا الموقف على الاحتيال، حيث من المحتمل أن يكون المالك على علم بالتقاضي ولكنه لا يزال يؤجر العقار.

إليك ما يمكنك القيام به:

1. قم بتقديم تقرير للشرطة. ستكون هذه قضية جنائية ضد المالك بتهمة الاحتيال. في حين أن هذا المسار لن يستعيد أموالك، إلا أنه يمكن أن يضغط على المالك لحل المشكلة.
2. قم بتقديم قضية إلى لجنة الإيجار. ستكون هذه هي قضيتك المدنية لاسترداد أموالك. يعمل الدليل - الشيكات التي تم صرفها والعقد الاحتيالي - لصالحك. تتمتع لجنة الإيجارات بالكفاءة وتسدد رسوم المحكمة إذا كان الحكم في صالحك.

كلير
هذا مفيد، شكرا لك. سؤال آخر - ألا ينبغي للوسيط التحقق من الملكية قبل إدراج العقار؟

لودميلا يامالوفا
أنت محق تمامًا. من الناحية الأخلاقية، يُتوقع من الوسطاء التحقق من الملكية. ومع ذلك، من الناحية القانونية، كانت معاملتك مع المالك. ما لم توقع اتفاقية منفصلة مع الوسيط، فسيكون من الصعب تحميلهم المسؤولية. ومع ذلك، يمكنك المطالبة بمشاركتهم في التوسط في النزاع كمسألة مسؤولية مهنية.

المضيف
شكرا لك، كلير. نتمنى لك التوفيق في حل هذه المشكلة.

المضيف
دعنا ننتقل إلى الموضوع التالي. لقد تلقينا الكثير من الأسئلة حول نزاعات الإيجار والمخاوف القانونية في دبي. إليك واحدة من مارك:

مارك
غادر المستأجر الخاص بي البلاد في اليوم الذي انتهت فيه مدة عقد الإيجار. وأشاروا إلى رغبتهم في التجديد ولكنهم أرادوا إجراء تغييرات على الاتفاقية دون تقديم إشعار مسبق مدته 90 يومًا يقتضيه القانون. ماذا يمكنني أن أفعل الآن؟

لودميلا يامالوفا
مارك، في هذه الحالة، القانون واضح. يجب الاتفاق على أي تعديلات على اتفاقية الإيجار من قبل الطرفين وإبلاغها قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. نظرًا لأن المستأجر لم يمتثل لهذا المطلب وغادر البلاد الآن، تظل شروط وأحكام اتفاقية العام السابق سارية المفعول.

إذا عاد المستأجر ورغب في التفاوض على التغييرات، فأنت لست ملزمًا بالموافقة عليها. يمكنك ببساطة تجديد العقد بموجب الشروط الأصلية أو التفاوض على اتفاقية جديدة إذا وافق الطرفان.

المضيف
قصة أخرى مثيرة للاهتمام هنا من أوسكار:

أوسكار
ما الذي يمكن للمستأجرين فعله إذا احتجز المالك جزءًا من مبلغ التأمين الخاص بهم بناءً على مطالبة متنازع عليها؟

لودميلا يامالوفا
لسوء الحظ، هذه مشكلة شائعة. من الناحية القانونية، لا يمكن لأصحاب العقارات حجب ودائع الضمان بشكل تعسفي أو أن يقرروا من جانب واحد أن النزاع يبرر مثل هذا الإجراء. إذا رفض المالك إعادة الإيداع الخاص بك، فلديك خياران:

1. حل متبادل. حاول التوسط في القضية مباشرة مع المالك. غالبًا ما يكون هذا أسرع ويتجنب التكاليف الإضافية.
2. مطالبة لجنة الإيجار. في حالة فشل الحل المتبادل، يمكنك رفع قضية إلى لجنة الإيجار لاسترداد إيداعك. كن مستعدًا لتقديم أدلة، مثل عقد الإيجار وإثبات الدفع وأي مراسلات مع المالك بخصوص النزاع.

ضع في اعتبارك أنه إذا طالب المالك بتعويضات، فيجب عليه تقديم مطالبة مضادة بالوثائق المناسبة لتبرير حجب الإيداع.

المضيف
دعونا نتناول واحدة أخرى. أرسل إغناطيوس سؤالاً حول التأمين الصحي:

إغناطيوس
حصلت على بوليصة تأمين لزوجتي في ديسمبر 2016. حملت في يناير، وأكدت العيادة الحمل في مارس. تقول شركة التأمين إن المطالبات لا تتم تغطيتها بسبب فترة انتظار مدتها ستة أشهر. هل يمكنك توضيح هذه القاعدة؟

لودميلا يامالوفا
تتوقف هذه المشكلة على شروط وأحكام بوليصة التأمين الخاصة بك. ومع ذلك، تتطلب التعديلات الأخيرة من هيئة الصحة بدبي (DHA) أن تغطي جميع وثائق التأمين نفقات الحمل والأمومة. بالإضافة إلى ذلك، لم يعد من الممكن استبعاد الحالات الموجودة مسبقًا، كما كانت في الماضي.

إذا رفضت شركة التأمين الخاصة بك الوفاء بالمطالبات، فيمكنك:

1. قم بتقديم شكوى إلى DHA. عملية تقديم الشكاوى الخاصة بهم واضحة وفعالة. أرسل سياستك والمستندات ذات الصلة وأدلة الرفض. غالبًا ما تحل DHA مثل هذه النزاعات بسرعة.
2. استعن بمستشار قانوني. إذا لم تسفر عملية DHA عن نتائج، فقد تكون القضية القانونية خيارًا، على الرغم من أن هذا قد يستغرق وقتًا أطول وأكثر تكلفة.

المضيف
شكرا لك على هذه الإجابات الواضحة والعملية، لودميلا. لقد تناولنا مجموعة من الموضوعات اليوم، ولكن للأسف، نفد الوقت.

لودميلا يامالوفا
إنه لمن دواعي سروري دائمًا. شكرًا لاستضافتي، وأتطلع إلى الإجابة على المزيد من الأسئلة الأسبوع المقبل.

المضيف
شكرًا لك، لودميلا، وشكرًا لجميع مستمعينا على أسئلتك. انضم إلينا مرة أخرى يوم الاثنين المقبل للحصول على مزيد من الأفكار حول الساعة القانونية مع لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في HPL Yamalova & Plewka.

ابق على اتصال بـ Drive Live، فقط على عين دبي 103.8!

المضيف
قبل أن نختتم، تذكير سريع لمستمعينا: الساعة القانونية هنا لتقديم إرشادات عامة ورؤى حول المسائل القانونية. ومع ذلك، فإن كل حالة فريدة من نوعها، ومن المستحسن دائمًا طلب مشورة مخصصة من متخصص قانوني عند التعامل مع المواقف القانونية المعقدة أو الشخصية.

لودميلا، أي نصيحة فراق لمستمعينا اليوم؟

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. سواء كنت تتعامل مع قضايا الإيجار أو نزاعات العقود أو غيرها من المخاوف القانونية، فإن أهم شيء هو توثيق كل شيء. احتفظ بسجلات الاتفاقيات والمدفوعات والمراسلات. في كثير من الحالات، تعتمد قوة موقفك القانوني على الأدلة التي يمكنك تقديمها.

واحرص دائمًا على بذل العناية الواجبة قبل الدخول في أي اتفاقية - سواء كانت استئجار عقار أو شراء سيارة أو توقيع عقد عمل. القليل من الجهد مقدمًا يمكن أن يوفر لك الكثير من المتاعب لاحقًا.

المضيف
كلمات حكيمة، كما هو الحال دائمًا. شكرًا لك مرة أخرى، لودميلا، على وقتك وخبرتك.

لودميلا يامالوفا
شكرًا لك. نراكم الأسبوع المقبل!

المضيف
ولمستمعينا، استمر في طرح أسئلتك! يمكنك إرسالها عبر رسالة نصية على 4001 أو من خلال تطبيق Dubai Eye. سنتناولها يوم الاثنين المقبل خلال الساعة القانونية.

حتى ذلك الحين، ابق على اطلاع وابق على اتصال دائم بـ Drive Live على Dubai Eye 103.8.