Обновление индекса RERA в Дубае

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиот (Tim Elliott), и я здесь с экспертом — управляющим партнёром дубайской юридической фирмы HPL Ямалова и Плевка (HPL Yamalova & Plewka) — Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova). Рад с вами поговорить.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
И мне приятно поговорить с вами, Тим. Спасибо, как всегда, что пригласили.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Этот выпуск посвящён недавнему обновлению индекса RERA Агентством по регулированию недвижимости Дубая. Индекс RERA по сути представляет собой руководство по арендным ставкам в разных районах Дубая — тема важная для многих. Я недавно переехал, поэтому это особенно актуально для меня. Изменилось ли с обновлением индекса само арендное законодательство?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Нет, само законодательство не менялось. Индекс RERA действительно был обновлён, но это не означает изменения в законах об аренде. Закон об аренде в Дубае восходит к 2008 году с поправкой 2013 года — нового закона нет. Это обновление касается исключительно корректировки базовых цен в индексе, который правительство использует для определения текущих рыночных значений аренды. Таким образом, хотя цены в индексе RERA обновлены, правовая база, регулирующая аренду в Дубае, остаётся прежней.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Давайте сделаем шаг назад. Можете напомнить всем, что именно представляет собой индекс RERA?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Конечно. RERA — это Real Estate Regulatory Agency, агентство Дубая, ответственное за регулирование местного рынка недвижимости. Один из основных инструментов RERA — индекс RERA, калькулятор, предназначенный для управления арендными ценами и служащий основанием для возможного повышения аренды. Важность индекса связана с дубайским законом об аренде — в частности, со Статьёй 3 Декрета № 43 от 2013 года, которая ссылается на индекс RERA как стандарт для определения допустимых повышений аренды.

Этот индекс является основным ориентиром, на который опирается Dubai Rental Dispute Center (RDC) — центр разрешения арендных споров Дубая — при рассмотрении споров по повышению аренды. Например, если арендодатель хочет повысить плату, а арендатор оспаривает это, RDC будет использовать индекс RERA, чтобы определить, соответствует ли повышение текущему уровню рынка.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Итак, как именно применяют индекс RERA в деле в центре разрешения арендных споров?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Предположим, вы мой арендодатель, и я снимаю у вас недвижимость за AED 100 000 в год. Теперь вы решаете повысить до AED 150 000. С вашей точки зрения такое повышение может выглядеть обоснованным, исходя из цен на аналогичные объекты.

Чтобы сделать это корректно, вы должны уведомить меня за 90 дней до истечения срока аренды. Если я не соглашусь с повышением, любая из сторон может подать иск в RDC, и они обратятся к индексу RERA. Я зайду в индекс онлайн, введу данные о своей недвижимости и проверю, соответствует ли запрошенное повышение аналогичным объектам. Если индекс не подтверждает повышение, я смогу использовать это в качестве защиты.

В конечном счёте RDC опирается на индекс RERA, чтобы убедиться, что запросы арендодателей на повышение арендной платы обоснованы и соответствуют рыночным стандартам.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Я помню, в 2008 году был большой бум на рынке недвижимости, и индекс RERA обновляли ежеквартально. Сейчас частота обновлений, похоже, изменилась. Как часто обновляется индекс сейчас?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Вы правы; изначально индекс обновлялся регулярно. В последнее время он обновлялся реже, вероятно, потому что рынок некоторое время оставался стабильным. Но за последние пару лет экономика Дубая резко выросла, и цены на покупку и аренду недвижимости взлетели. Многие арендодатели, заметив эту тенденцию, стали требовать повышения арендной платы, и по мере накопления таких споров в RDC было логично, что RERA пересмотрит индекс.

Недавно, без формального объявления, мы заметили обновления в индексе RERA, работая над делами для наших клиентов. Похоже, такой тихий подход к обновлениям стал новой практикой.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Сейчас март 2024 года, и мы наблюдаем последнее обновление этого месяца. Раньше такого обновления не припомню.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Я тоже не припоминаю. Мы ведём много дел в RDC, поэтому внимательно следим за индексом RERA. Это последнее обновление в марте 2024 года — первое за длительное время — и оно отражает текущий бум в отдельных районах.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Вы упомянули конкретные районы, где произошли изменения. Можете привести примеры?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Конечно. Хотя официального общего объявления не было, мы заметили изменения по отдельным районам. Например, в Jumeirah Lakes Towers (JLT) средние значения аренды выросли на 25% по сравнению с 2023 годом. На Palm Jumeirah, в частности в Golden Mile, наблюдается рост средних арендных значений на 33%.

В Аль-Васл (Al Wasl) мы зафиксировали рост аренды на 19%. Эти изменения отражают высокий спрос в указанных районах, но важно отметить, что не во всех районах наблюдается рост. Например, в Jumeirah Park средняя арендная стоимость снизилась на 5%.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
То есть не всё дорожает. И стоит подчеркнуть, что индекс RERA применяется только к Дубаю, верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Верно. Индекс RERA специфичен для Дубая, поскольку RERA — агентство правительства Дубая. Законы об аренде в ОАЭ регулируются на уровне эмиратов, поэтому у Дубая, Абу-Даби и других эмиратов свои собственные правила. Кроме того, индекс RERA не охватывает DIFC (Dubai International Financial Centre), который имеет собственное законодательство.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Что бы вы посоветовали тем, кого прямо затрагивают эти изменения — какая главная мысль?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Будьте в курсе и регулярно проверяйте индекс RERA. При росте арендных цен многие арендодатели отправляют уведомления о выселении или запрашивают повышение аренды. Арендаторам следует изучить индекс RERA перед тем, как реагировать на любое требование о повышении — индекс недавно обновлён и, возможно, будет меняться и дальше.

Для арендодателей обновления индекса RERA могут предоставить дополнительное обоснование для повышения арендной платы. Обе стороны должны отслеживать индекс RERA, чтобы принимать взвешенные решения.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Индекс RERA сейчас действительно в центре внимания в Дубае. На этом ещё один выпуск Lawgical. Спасибо, как всегда, нашему юридическому эксперту, управляющему партнёру Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka) — Людмиле Ямаловой (Ludmila Yamalova).

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим. Всегда приятно с вами побеседовать.

Тим Эллиот (Tim Elliott)
Нас можно найти в социальных сетях LYLAW (ЛАЙЛОУ) — Facebook, TikTok, Instagram, LinkedIn. Все наши подкасты доступны на lylawyers.com. Если вы хотите, чтобы на Lawgical ответили на ваш юридический вопрос или вам нужно связаться с квалифицированным юристом по вопросам ОАЭ, нажмите «Contact» на lylawyers.com.