Виза инвестора в недвижимость — ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Добро пожаловать в Lawgical, первый подкаст по праву в ОАЭ. Мене зовут Тим Эллиотт (Tim Elliott). Lawgical выходит от базирующейся в Дубае юридической фирмы HPL Yamalova & Plewka (HPL Yamalova & Plewka). Как всегда, с нами управляющий партнёр, Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Приятно вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

И мне тоже приятно вас видеть, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Сегодня снова тема виз, но в частности — мы много говорили о визах, и это ещё одна специализированная категория: виза для инвесторов в недвижимость в ОАЭ, Людмила, тема, которая, я думаю, вызовет большой интерес.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Действительно. Это вызовет интерес по всей территории ОАЭ, а не только в отдельных эмиратах. Это важно, потому что согласно новому типу визы это по сути вид резидентской визы ОАЭ, предназначенный для инвесторов в недвижимость.

Существуют разные виды виз, о которых я расскажу чуть позже, но все они в конечном итоге основаны на инвестициях в недвижимость в стране. Этот новый тип визы был введён недавно в иммиграционном законодательстве ОАЭ — Федеральный Указ №65 от 2022 года. Это федеральный закон, и данная резидентская виза на основе недвижимости теперь доступна всем, кто проживает в ОАЭ и инвестирует в любой вид недвижимости по всей стране. Это специализированная виза для целей инвестирования в недвижимость.

Это особенно интересно в принципе и теоретически. Ранее возможность получения резидентства на основании инвестиций в недвижимость в основном была доступна только в Дубае. Дубай всегда лидировал в привлечении инвесторов, особенно в сфере недвижимости, предлагая решения, чтобы привлечь инвесторов в ОАЭ, защитить их интересы и обеспечить возможность въезда в страну. Я помню, что в 2008 году, когда я приехала сюда, Дубай предлагал такой вид визы всем, кто инвестировал в рынок недвижимости Дубая, даже при инвестициях на стадии «off-plan», но тогда в договорах купли-продажи была оговорка, что такая виза в будущем может стать недоступной — всё зависело от соответствия иммиграционному законодательству ОАЭ. Я помню эту оговорку и тогда не понимала её долгосрочный смысл. В конце концов пришло время, когда ОАЭ решили, что стране в целом нужна единая иммиграционная политика, и наличие таких местных реестров виз было несогласованно с федеральным законом. Тогда такая виза прекратила существование, по крайней мере временно, и затем Дубай нашёл обходной путь — специальное решение, через которое можно было владеть недвижимостью опосредованно через компанию. Владелец доли компании получал право на резидентство. Вы не получали резидентство непосредственно на основании недвижимости, а через участие в компании, владеющей недвижимостью. Именно такое решение позволялось регулировать на уровне эмирата — законы о компаниях находятся в ведении каждого эмирата. В основном эта система действовала до недавнего времени, до тех пор, пока иммиграционное законодательство не начало меняться с 2020 года и в итоге не привело к новому Федеральному Указу №65 от 2022 года, который упразднил все эти обходные механизмы и унифицировал подход. Этот закон теперь применяется ко всем эмиратам одинаково. По моему мнению, он во многом основан на уроках и опыте, которые Дубай приобрёл при применении визового стимулирования инвестиций в недвижимость, и теперь эти практики включаются в надлежащую законодательную рамку. Я считаю, что в законе отражены позитивные выводы и результаты этих экспериментов.

Теперь существует виза инвестора в недвижимость, доступная любому, кто инвестирует в любой вид недвижимости в ОАЭ — будь то Фуджейра, Шарджа, Рас-эль-Хайма — теперь это возможно на федеральном уровне и не привязано к конкретному эмирату.

Что касается вида недвижимости, её стоимости и типов виз — в общих чертах существуют два вида реестровых виз для недвижимости.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

У вас обычная и золотая. По сути, это две категории?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Да, две категории: обычная виза и золотая виза. Обычная виза — для тех, кто, возможно, думает о «green visa» — это не то же самое. Эта реестровая виза не является «green visa». Как вы сказали, это обычная виза.

Согласно новому закону обычная виза теперь выдаётся не на три года, как ранее, а на два года. То, что делает её обычной, — срок выдачи в два года. Другой тип — золотая виза, выдаваемая на 10 лет согласно новому закону.

Многие помнят пятилетнюю визу, которая существовала некоторое время в 2020 году — тогда можно было получить пятилетнюю визу при стоимости недвижимости более 2 млн дирхамов, но менее 10 млн. Хочу уточнить, что пятилетняя виза больше не доступна.

Теперь доступны только две опции — либо виза на два года, либо на 10 лет. Двухлетняя виза — обычная, для большинства людей, а золотая — для состоятельных инвесторов.

Обе визы являются само-спонсируемыми. В отличие от прежней системы, когда нужно было иметь компанию — владелец недвижимости, которая выступала вашим спонсором — теперь эта реестровая виза само-спонсируется. Вы спонсируете сами себя.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

То есть, по сути, гарантором выступает сама недвижимость?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Верно. Нет никакого промежуточного звена или другого гаранта — недвижимость выступает обеспечением. Иными словами, не требуется никакой другой структуры или уровня участия.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Понял.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Для получения обычной визы — напомню, речь о визе на основании недвижимости — недвижимость должна быть полностью построена. Это требование: недвижимость должна быть полностью построена, полностью принадлежать заявителю и быть пригодной для проживания.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Когда вы говорите «полностью принадлежать» — простите за вмешательство — это значит, что она должна быть полностью оплачена или допускается ипотека?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Я бы сказала, что она должна принадлежать полностью, поскольку в законе указано «полная собственность». Полная собственность означает, что вы владеете объектом целиком. Если есть ипотека и на титуле отражено другое лицо — банк — это уже не полная собственность. Кроме того, если вы ещё не полностью оплатили объект, это также не считается полной собственностью. Недвижимость также должна быть пригодна для проживания — это исключает пустые участки. Земля не подходит. Заявитель обязан предоставить доказательство права собственности, например свидетельство о праве собственности, а также иметь месячный доход не менее 10 000 дирхамов или эквивалент, либо подтвердить финансовую платёжеспособность иным способом, который будет уточнён дополнительно.

Подача на такую визу осуществляется через Dubai Land Department. Важно отметить, что обычная реестровая виза предназначена для объектов стоимостью менее 2 млн дирхамов. Например, студия за 500 000 или 700 000 дирхамов подпадает под эту категорию — всё, что ниже 2 млн дирхамов, даёт право на обычную визу.

Другой вариант — золотая виза. Если стоимость вашей недвижимости превышает 2 млн дирхамов, вы можете претендовать на золотую визу. Важно: не обязательно иметь один объект стоимостью 2 млн — сумма может быть накопительной. Можно, например, иметь пять юнитов по 500 000 дирхамов каждый, в сумме 2,5 млн, и эта совокупная стоимость даёт право на золотую визу. Золотая виза выдаётся на 10 лет. Ещё раз — это само-спонсируемая виза без гаранта. Для получения золотой визы недвижимость должна быть полностью в вашей собственности. При этом допускается ипотека при условии, что кредит оформлен в одобренном банке ОАЭ. Это правило применяется к объектам стоимостью более 2 млн дирхамов.

Также объект «off-plan» допускается. В случае покупки «off-plan» объект должен быть приобретён у лицензированной местной компании, и по крайней мере 2 млн дирхамов от цены покупки должны быть уже оплачены.

Вопрос по займам и ипотеке: закон прямо не указывает, что ипотека должна быть погашена на сумму как минимум 2 млн дирхамов, но на практике мы видим, что требование остаётся. Для «off-plan» по-прежнему необходимо внести не менее 2 млн дирхамов. Я полагаю, что аналогичный подход будет применим и к ипотечным сделкам: если вы купили объект за 10 млн дирхамов и взяли ипотеку, но при этом уже внесли 2 млн дирхамов, вы квалифицируетесь. Если же внесли только 1,5 млн дирхамов, вы не пройдёте, даже если объект стоит 10 млн — ведь он заложен, и правительство, по всей видимости, хочет убедиться, что вы действительно инвестировали в страну. Поскольку речь идёт о 10-летней визе, власти хотят видеть серьёзность и реальное вложение средств.

Аналогично для «off-plan»: если объект стоит 10 млн дирхамов, вы можете получить золотую визу при условии, что вы уже оплатили застройщику не менее 2 млн дирхамов.

Как и для всех остальных виз, для получения как обычной, так и золотой реестровой визы требуется медицинская страховка. Кроме того, если вы хотите спонсировать семью, вы можете это сделать — необходимо иметь страховку и для членов семьи.

Для справки: плата за оформление золотой резидентской визы на основании инвестиций в недвижимость составляет 5 000 дирхамов, так что она не чрезмерно дорогая, особенно учитывая срок — 10 лет.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Это примерно 1 500 долларов за 10 лет.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Верно. Ещё один момент: допустим, у вас объект стоимостью 5 млн дирхамов, и есть два собственника — кто из них получает визу? Если это супруги, есть два варианта. Один из основных собственников может получить резидентскую визу.

Требование в 2 млн дирхамов относится к каждому лицу. Если объект стоит 4 млн дирхамов и у него два собственника, то оба собственника, например супруги, как деловые партнёры, смогут претендовать на золотую визу.

Если же объект стоит 3 млн дирхамов и у него два собственника, то, хотя стоимость объекта достаточна, каждый из собственников отдельно не достигает порога 2 млн, и они не смогут подать заявление. Поскольку золотая виза привязана к лицу, вложения каждого лица должны составлять не менее 2 млн дирхамов.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Хорошо. Это ещё один выпуск Lawgical — на тему виз для инвесторов в недвижимость в ОАЭ: тонкости обычной резиденции для большинства людей и золотые визы для состоятельных инвесторов — пока, к сожалению, не о нас, Людмила. Наша юридическая экспертка, как всегда, Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), управляющий партнёр в Yamalova & Plewka. Большое спасибо.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Спасибо вам, Тим, за то, что вы всегда с нами.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Подписывайтесь на нас в LYLAW (ЛАЙЛОУ) в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn — где бы вы ни получали ежедневную порцию контента. У нас огромная постоянно растущая библиотека сотен подкастов по самым разным юридическим вопросам в ОАЭ — всё бесплатно для прослушивания. Чтобы получить ответ на ваш юридический вопрос в одном из будущих эпизодов Lawgical или чтобы поговорить с квалифицированным опытным юристом по вопросам законодательства ОАЭ, нажмите «Contact» на LYLawyers.com.