المشاريع الملغاة في الإمارات
تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني الأول - والذي لا يزال الوحيد - في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت. تأتي شركة Lagogical إليك من شركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. وكما هو الحال دائمًا، ها هي لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري.
لودميلا يامالوفا
من الرائع رؤيتك، تيم.
تيم إليوت
الآن، ليس عليك أن تكون خبيرًا في العقارات الدولية لتعرف أن سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة غالبًا ما يوصف بأنه «ساخن». إنه اقتصاد مزدهر، مكان رائع للعيش فيه، مع الكثير من أشعة الشمس. وهذا يعني أن الكثير من الناس ينتقلون إلى هنا أو ينتقلون، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على الإسكان، مما يؤدي غالبًا إلى ارتفاع الإيجارات وانشغال المطورين بالمشاريع العقارية.
ومع ذلك، لا تؤتي جميع المشاريع ثمارها. لذلك، في هذه الحلقة من Lawgical، ننظر إلى المشاريع الملغاة وما يقوله القانون عن التطورات العقارية التي لا تمضي قدمًا.
سوق العقارات في دبي مزدهر، لودميلا. حسب الروايات المتناقلة، أنا متأكد من أنك ترى ذلك طوال الوقت مع عدد العملاء العقاريين الذين تعمل معهم. لكن المشاريع الملغاة لا تزال جزءًا من السرد، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
نعم، تيم، لكن التوقعات حول المشاريع الملغاة اليوم مختلفة تمامًا عما كانت عليه في الماضي. نعود أنا وأنت إلى الوراء فيما يتعلق بوقتنا في الإمارات العربية المتحدة. وصلت إلى هنا في عام 2008، في الوقت الذي وقعت فيه الأزمة المالية العالمية. أدى هذا الحدث في النهاية إلى تفجير فقاعة العقارات في الإمارات العربية المتحدة.
قبل الأزمة في أواخر عام 2008، كان سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة حارًا للغاية. نمت بسرعة من حيث الشعبية والسرعة ولكن كان لديها مخزون قليل جدًا من العقارات المكتملة. أطلق العديد من المطورين، أو حتى المطورين المتمنين، مشاريع وباعوها خارج الخطة.
تيم إليوت
بالنسبة لأولئك الذين قد لا يعرفون، ماذا تعني عبارة «خارج الخطة»؟
لودميلا يامالوفا
يشير مصطلح «خارج الخطة» إلى المشاريع التي يتم بيعها قبل إنشائها، وغالبًا ما تستند إلى الرسومات التخطيطية أو التصميمات المفاهيمية. في ذلك الوقت، لم يتم تسجيل العديد من هذه المشاريع حتى لدى السلطات المختصة. سيضع المطورون خططًا لمبنى - دعنا نقول برجًا مكونًا من 15 طابقًا - ثم يبدأون في بيع الوحدات قبل بدء العمل أو حتى تأمين الأموال اللازمة للبناء.
اعتمد النظام بشكل كبير على جمع الأموال من المستثمرين لبدء البناء. سيستخدم المطورون هذه الأموال لبدء البناء مع الاستمرار في بيع المزيد من الوحدات لتمويل بقية المشروع.
تيم إليوت
هذا يبدو محفوفًا بالمخاطر.
لودميلا يامالوفا
لقد كانت. لم يكن السوق منظمًا جيدًا، وكان هناك تدفق من الاستثمارات العالمية إلى الإمارات العربية المتحدة خلال تلك الفترة. أطلق العديد من المطورين مشاريع بدون رأس مال كافٍ، معتمدين بالكامل تقريبًا على مدفوعات المستثمرين.
عندما وقعت الأزمة المالية، تبخرت ثقة المستثمرين. توقف الأشخاص عن سداد المدفوعات، ووجد العديد من المطورين أنفسهم غير قادرين على مواصلة البناء. توقفت بعض المشاريع، وتخلى بعض المطورين عنها تمامًا، واختفى البعض الآخر ببساطة.
تيم إليوت
إذن، ماذا حدث لكل هذه المشاريع المتوقفة؟
لودميلا يامالوفا
منذ عام 2009، نفذت الإمارات العديد من اللوائح لمعالجة المشاريع المتوقفة والمهجورة. أدخلت دبي، على وجه الخصوص، تدابير لتنظيم السوق بشكل أفضل. على سبيل المثال، في عام 2013، أصدرت دبي المرسوم رقم 21، بتشكيل لجنة قضائية خاصة للإشراف على تصفية المشاريع العقارية الملغاة وتسوية الحقوق ذات الصلة.
تقوم هذه اللجنة بتقييم المشاريع لتحديد المشاريع التي يجب إعادة هيكلتها واستكمالها والتي يجب إلغاؤها تمامًا.
تيم إليوت
عندما نتحدث عن المشاريع الملغاة، هل نشير إلى دبي على وجه التحديد؟
لودميلا يامالوفا
نعم. يتم تنظيم العقارات في الإمارات العربية المتحدة على مستوى الإمارة، وليس على المستوى الفيدرالي. تدير كل إمارة سوق العقارات الخاص بها، وكانت دبي هي الأكثر نشاطًا من حيث التطوير والاستثمار. دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) هي السلطة الرئيسية للإشراف على العقارات في دبي، حيث تعمل وكالات مثل RERA (وكالة التنظيم العقاري) و RDC (مركز منازعات الإيجار) تحت مظلتها.
بالنسبة للمشاريع الملغاة، فإن مرسوم 2013 وتعديله اللاحق في عام 2020 (المرسوم رقم 33) خاص بدبي.
تيم إليوت
إذا استثمر شخص ما في مشروع ولم يسمع أي شيء منذ فترة، فكيف يمكنه معرفة ما إذا كان قد تم إلغاؤه؟
لودميلا يامالوفا
تحتفظ دائرة الأراضي والأملاك في دبي بقائمة من المشاريع الملغاة، والتي يمكن الوصول إليها من خلال منصاتها على الإنترنت. إحدى الأدوات التي يمكن للمستثمرين استخدامها هي تطبيق Dubai Rest للهاتف المحمول. ضمن علامة التبويب «الخدمات»، يوجد قسم للمشاريع غير المكتملة والملغاة.
يمكن للمستثمرين البحث عن مشروعهم بالاسم. إذا كانت مدرجة في القائمة، فيمكنهم تسجيل اهتمامهم من خلال تقديم المستندات، مثل الهوية وإثبات الدفع واتفاقية البيع.
تيم إليوت
هل يحتاج المستثمر إلى رفع دعوى قضائية؟
لودميلا يامالوفا
لا. في ظل الإطار الحالي، لا تحتاج إلى رفع دعوى قضائية. تعمل اللجنة القضائية للمشاريع الملغاة في إطار DLD وتتولى جميع الأمور المتعلقة بالتصفية والتسوية. لا توجد رسوم لتسجيل اهتمامك.
هذه العملية أبسط بكثير مما كانت عليه من قبل. ما عليك سوى تقديم مستنداتك، وتقوم اللجنة بالتحقيق في التزامات وأصول المشروع.
تيم إليوت
ما هي فرص المستثمرين في استعادة أموالهم؟
لودميلا يامالوفا
يعتمد ذلك على المشروع المحدد. بمجرد إلغاء المشروع رسميًا ومشاركة اللجنة، سيتلقى المستثمرون عادةً شيئًا ما. ومع ذلك، يعتمد المبلغ على عوامل مثل:
- قيمة الأصول المتبقية للمشروع (مثل الهياكل المبنية جزئيًا والأراضي والأموال في الحسابات المصرفية).
- إجمالي الالتزامات، بما في ذلك المقاولين غير المدفوعين أو تكاليف الأراضي.
- عدد المستثمرين والمطالبات الخاصة بهم.
في بعض الحالات، قد يتلقى المستثمرون استردادًا كاملاً، بينما في حالات أخرى، قد يحصلون على نسبة مئوية فقط من استثماراتهم.
تيم إليوت
هل قرارات لجنة المشاريع الملغاة نهائية؟ هل يمكن استئنافها؟
لودميلا يامالوفا
قرارات اللجنة القضائية نهائية ولا يمكن استئنافها. هذا منصوص عليه صراحة في القانون. حتى إذا لم يوافق المستثمر على المبلغ الذي حصل عليه، فلا يمكنه الطعن في القرار في المحكمة.
تيم إليوت
يبدو أن السوق قد قطع شوطًا طويلاً منذ الأيام الأولى للعقارات في الإمارات العربية المتحدة.
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. السوق اليوم أكثر تنظيمًا بكثير. يجب على المطورين تلبية المتطلبات الصارمة، بما في ذلك الضمانات المالية وتسجيل المشروع لدى السلطات المختصة. احتمالية إلغاء المشاريع الجديدة ضئيلة.
المشاريع الملغاة التي نناقشها اليوم هي إلى حد كبير مشاريع قديمة من حقبة ما قبل 2009. يمكن للمستثمرين الحاليين الشعور بمزيد من الثقة في النظام، حيث تطور بشكل كبير خلال العقد الماضي.
تيم إليوت
هذه نسخة أخرى من Lawgical - المشاريع العقارية الملغاة في الإمارات العربية المتحدة. كما هو الحال دائمًا، شكرًا لخبيرتنا القانونية، لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري هنا في Yamalova & Plewka.
لودميلا يامالوفا
دائما من دواعي سروري، تيم.
تيم إليوت
يمكنك العثور علينا على lylawyers.com أو على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤال قانوني في إحدى حلقات Lawgical، أو إذا كنت ترغب في التحدث إلى أحد المتخصصين القانونيين المؤهلين ذوي الخبرة في الإمارات العربية المتحدة، فانقر فوق زر الاتصال على lylawyers.com.
