الأضرار الناجمة عن فيضانات الإمارات العربية المتحدة - حقوق المستأجر

تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت. أنا هنا مع خبيرتنا، الشريك الإداري لشركة HPL Yamalova and Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها، لودميلا يامالوفا. من الجيد التحدث معك.

لودميلا يامالوفا
من الجيد رؤيتك أيضا، تيم.

تيم إليوت
في هذه الحلقة، نتحدث عن الطقس، الذي يجعلني مرتاحًا جدًا كشخص إنجليزي - هذا ما أعرف كيفية مناقشته. أدت العاصفة غير المسبوقة الأسبوع الماضي، التي نستخدم هذه الكلمة مرة أخرى، إلى هطول أكبر قدر من الأمطار في يوم واحد في هذه المنطقة منذ أن بدأت السجلات قبل 75 عامًا. في بعض المناطق، تم تسجيل أكثر من 250 مليمترًا في أقل من 24 ساعة. هذا، بالطبع، أدى إلى الفيضانات.

كان لا بد من التخلي عن السيارات. أوقات صعبة حقًا، لودميلا، للعديد من مالكي المنازل والمستأجرين وأصحاب السيارات. أنت بخير رغم ذلك، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
لحسن الحظ، نعم، أنا بخير. ومن المفارقات أنني أعيش في جزيرة النخلة، وهي جزيرة اصطناعية وحسب بعض الروايات، واحدة من أكثر المناطق رطوبة في دبي. ومع ذلك، كان أداء النخلة أفضل من العديد من المجتمعات الأخرى. وباستثناء بعض الأشجار المتساقطة والفيضانات المؤقتة على الطرق الرئيسية، لم تكن هناك حوادث أو إصابات كبيرة. لذا، لحسن الحظ، في ظل هذه الظروف، نجحنا في الخروج على ما يرام.

تيم إليوت
لم يكن الأمر كذلك بالنسبة للجميع. لقد انتقلت للتو من إحدى المجتمعات المتضررة بشدة. كنت محظوظًا، لكننا ما زلنا نقضي اليوم في تنظيف المياه. هناك العديد من الجوانب لهذا، لودميلا. لذلك دعونا نتحدث عن الأضرار التي لحقت بالممتلكات بسبب العاصفة والفيضانات التي تلت ذلك، والحقوق التي يتمتع بها المستأجرون في هذه الحالات.

لودميلا يامالوفا
نعم، في الواقع. تعتمد حقوق المستأجرين في ظل هذه الظروف على عدة عوامل: مدى الضرر ونوعه، والظروف المحددة لممتلكاتهم أو مجتمعهم.

بالنسبة لبعض المستأجرين، قد يشمل الضرر المتعلقات الشخصية فقط، مثل الأثاث والسجاد والفن والأصول الأخرى داخل العقار. بالنسبة للآخرين، قد يشمل ذلك كلاً من المتعلقات الشخصية وتلف الممتلكات الهيكلية، مثل النوافذ المتسربة أو الأسقف المنهارة.

تيم إليوت
نعم.

لودميلا يامالوفا
وبالإضافة إلى المتعلقات الشخصية، يمكن أن تشمل الأضرار الهيكلية المصارف المسدودة والأرضيات المدمرة - سواء كانت من الخشب الصلب أو البلاط - وغيرها من المشكلات المماثلة. في معظم الحالات، قد يكون المستأجرون قد تعرضوا لكلا النوعين من الضرر: لأغراضهم الشخصية والممتلكات نفسها. بالإضافة إلى ذلك، ربما أُجبر بعض المستأجرين على الخروج مؤقتًا لأن العقار أصبح غير صالح للسكن. في الحالات الشديدة، قد لا يزال المستأجرون غير قادرين على العودة بسبب الأسقف المنهارة أو النوافذ المكسورة. يعتمد ما يمكن للمستأجرين القيام به من هنا على أي من هذه المواقف المؤسفة التي هم فيها.

تيم إليوت
فيما يتعلق بالممتلكات الشخصية للمستأجرين، ما هي خياراتهم؟

لودميلا يامالوفا
كقاعدة عامة، المتعلقات الشخصية هي مسؤولية المستأجر. بغض النظر عن سبب الضرر، فإن أي شيء يتعلق بالممتلكات الشخصية للمستأجر عادة ما يكون مسؤوليته. تتضمن معظم اتفاقيات الإيجار في الإمارات العربية المتحدة، على الأقل تلك التي رأيتها، بندًا محددًا يضع المسؤولية عن المتعلقات الشخصية على عاتق المستأجر. في الواقع، تتضمن العديد من عقود الإيجار الجديدة بندًا يتطلب من المستأجرين الحصول على تأمين لممتلكاتهم الشخصية.

حتى أنني واجهت قضية منذ حوالي 12 عامًا حيث حاول مستأجر رفع دعوى ضد مالك العقار بسبب الأضرار التي لحقت بالممتلكات الشخصية بسبب انهيار السقف. وحتى في ذلك الحين، حدد عقد الإيجار أن المتعلقات الشخصية هي مسؤولية المستأجر. اليوم، أصبح هذا الحكم أكثر شيوعًا وغالبًا ما يكون أكثر قوة، وأحيانًا يجعل التأمين التزامًا للمستأجرين.

تيم إليوت
تحدث معي عن تأمين المحتويات أو تأمين المستأجرين، لأنه ليس شيئًا يزعج الكثير من الناس في الإمارات العربية المتحدة، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
في الواقع. تم تصميم تأمين المحتويات، المعروف أيضًا باسم تأمين المستأجرين أو تأمين المستأجرين، لحماية المستأجرين وأصولهم. وهي تنطبق على العقارات المستأجرة، سواء كانت شقة أو منزل، وهي خاصة باتفاقيات الإيجار.

تيم إليوت
ما الذي يغطيه تأمين المحتويات عادةً؟

لودميلا يامالوفا
عادةً ما يغطي تأمين المحتويات ثلاثة مجالات رئيسية: الممتلكات الشخصية ونفقات المعيشة الإضافية والمسؤولية. تحمي تغطية الممتلكات الشخصية ممتلكات المستأجر - الأثاث والملابس والإلكترونيات والأجهزة المنزلية والسجاد والفن - من أحداث مثل الفيضانات والحرائق والسرقة والكوارث الطبيعية الأخرى.

تغطي المنطقة الثانية، وهي نفقات المعيشة الإضافية، التكاليف إذا أصبح العقار المؤجر غير صالح للسكن بسبب حدث مغطى، مثل الفيضان. يمكن أن يشمل ذلك فواتير الفنادق وتكاليف الطعام الإضافية والنفقات الأخرى أثناء العيش في مكان آخر مؤقتًا.

المجال الثالث هو تغطية المسؤولية، والتي تحمي المستأجر من المطالبات أو الدعاوى القضائية المتعلقة بالإصابة الجسدية أو تلف الممتلكات التي يسببها المستأجر أو أفراد الأسرة. يمكن أن تساعد هذه التغطية في دفع الرسوم القانونية والنفقات الطبية والتعويضات الممنوحة في دعوى قضائية.

بشكل عام، يعتبر تأمين المستأجرين ميسور التكلفة ويوفر حماية قيمة لممتلكات المستأجرين ومسؤوليتهم.

تيم إليوت
إنه أمر مثير للاهتمام، حيث أن تأمين المستأجرين لم ينتشر حقًا هنا في الإمارات العربية المتحدة. قليل من الناس يمتلكونها.

لودميلا يامالوفا
صحيح. لقد تناولنا هذا الأمر في الحلقات السابقة، حتى أننا قمنا بعمل بودكاست محدد حول تأمين المحتويات. لقد سلطنا الضوء على أهميتها، لا سيما بالنظر إلى الشكوك والتحديات المتعلقة برفع قضية إلى المحكمة في الإمارات العربية المتحدة. غالبًا ما يوفر التأمين طريقة أبسط وأكثر كفاءة لاسترداد الخسائر من متابعة قضية قانونية. على الرغم من أنني لا أنتمي إلى أي من مزودي التأمين، فإنني أوصي المستأجرين بالتفكير في الحصول على تأمين المحتويات كممارس قانوني.

على الرغم من تحذيراتنا وانتشار العقارات المستأجرة في الإمارات العربية المتحدة، لا يزال التأمين على المحتويات غير شائع هنا، وهو أمر مثير للدهشة نظرًا لمدى تكلفة هذه السياسات وسهولة الوصول إليها. هناك الكثير من مقدمي الخدمات، ولكن لم يتم اعتمادها على نطاق واسع.

تيم إليوت
دعونا نتحدث عن الأضرار التي لحقت بالممتلكات نفسها. من المسؤول عن إصلاح الأضرار الهيكلية، مثل تلك التي سببتها عاصفة الأسبوع الماضي؟

لودميلا يامالوفا
الأضرار الهيكلية للممتلكات - مثل النوافذ المتسربة أو الأسقف المنهارة أو البلاط المدمر أو الممرات المغمورة - هي مسؤولية المالك وليس المستأجر. هذا لأن هذا الضرر يتعلق بالعقار نفسه، والالتزامات، وكذلك الفوائد مثل الإيجار، مرتبطة بملكية المالك. على سبيل المثال، إذا انهار السقف بسبب الأضرار الناجمة عن الأمطار، فإن المالك ملزم بإصلاحه.

تيم إليوت
ماذا لو رفض المالك إصلاح الضرر؟

لودميلا يامالوفا
إذا رفض المالك، يمكن للمستأجرين إصلاح الضرر بأنفسهم ثم تقديم مطالبة بالتعويض. هذا أمر راسخ بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة. يجب على المستأجرين تقديم إشعار كتابي إلى المالك، مما يتيح الوقت للرد والإصلاح. إذا رفض المالك، يمكن للمستأجرين توثيق الضرر، والاحتفاظ بالمقاول الخاص بهم، والسعي لاحقًا للحصول على تعويض من المالك، ربما من خلال مركز نزاعات الإيجار (RDC).

تيم إليوت
ماذا لو تعرض تمتع المستأجر بالعقار للخطر في هذه الأثناء؟

لودميلا يامالوفا
اعتمادًا على الموقف، قد يطالب المستأجرون بتخفيض الإيجار إذا كان جزء فقط من العقار صالحًا للاستخدام. على سبيل المثال، إذا كان بإمكانهم استخدام نصف العقار فقط، فيمكنهم طلب دفع نصف الإيجار فقط لتلك الفترة. إذا كان العقار غير صالح للسكن تمامًا وكانوا بحاجة إلى سكن بديل، فيمكنهم طلب تعويض عن هذه النفقات من المالك.

تيم إليوت
ماذا عن المستأجرين الذين اضطروا إلى الخروج بالكامل والبحث عن سكن بديل؟

لودميلا يامالوفا
في هذه الحالة، يكون لدى المستأجرين خياران: يمكنهم إما إنهاء عقد الإيجار والسعي للحصول على تعويض عن الجزء غير المستخدم، أو يمكنهم أن يطلبوا من المالك تغطية تكلفة الإقامة المؤقتة أثناء إصلاح العقار.

إذا تمكن المستأجرون من إثبات أن الطلبات السابقة لإصلاح بعض المشكلات قد تم تجاهلها من قبل المالك، فقد يكون لديهم أسباب لمطالبة أقوى. إذا أهمل المالك المشكلات المعروفة التي أدت إلى أضرار إضافية، يمكن للمستأجرين المطالبة بتعويض أعلى.

تيم إليوت
المطالبة شيء، لكن دفع الملاك للدفع يمكن أن يكون شيئًا آخر. أليس لدى الملاك عذر؟

لودميلا يامالوفا
قد يجادل الملاك بأن هذا كان حدثًا قاهرًا. يمكن اعتبار العاصفة والفيضانات اللاحقة حدثًا قاهرًا، مما قد يعفي الملاك من الوفاء بالتزامات معينة.

تيم إليوت
القوة القاهرة هي مصطلح نسمعه كثيرًا في عقود التأمين، ولكن ماذا يعني ذلك من الناحية القانونية؟

لودميلا يامالوفا
تشير القوة القاهرة إلى الظروف غير المتوقعة التي تمنع الطرف من الوفاء بالتزاماته، مما يوفر له عذرًا مشروعًا لعدم الأداء. هنا، قد يجادل الملاك بأن العاصفة كانت كارثة طبيعية خارجة عن إرادتهم، مما يعفيهم من المسؤولية.

تيم إليوت
ما هي النصيحة التي تقدمها للمستأجرين للمضي قدمًا؟

لودميلا يامالوفا
أولاً، فكر في الحصول على تأمين المحتويات أو المستأجرين. هناك العديد من السياسات المتاحة في الإمارات العربية المتحدة، وعادة ما تكون ميسورة التكلفة. يمكن أن تشمل التغطية المتعلقات الشخصية والإقامة المؤقتة وحماية المسؤولية. على الرغم من ندرة حدوث عاصفة بهذا الحجم، إلا أن الحوادث الأخرى، مثل الحرائق أو الفيضانات من وحدة في الطابق العلوي، تحدث بشكل متكرر.

أيضًا، إذا قررت الحصول على تأمين، فتأكد من فهمك لشروط البوليصة، واحتفظ بنسخة من التغطية، ولا تعتمد فقط على ما يقوله الوكلاء. معرفة ما هو مدرج أمر بالغ الأهمية.

تيم إليوت
من الصعب المبالغة في أهمية هذا. كما قال لي شخص ما ذات مرة، التأمين مضيعة للمال - حتى تحتاج إليه. الأفكار النهائية؟

لودميلا يامالوفا
نعم، شيئان. أولاً، يجب على المستأجرين إدارة التوقعات والاستعداد لأصحاب العقارات للمطالبة بالقوة القاهرة كدفاع. ثانيًا، إذا كنت تمتلك أصولًا في الخارج، فإن بعض سياسات مالكي المنازل الدوليين تغطي المتعلقات الشخصية في جميع أنحاء العالم، لذلك يجدر التحقق مما إذا كانت أي من خسائرك مغطاة بموجب سياسة في بلد آخر.

تيم إليوت
هذا هو القانون، الذي يغطي هذه المرة حقوق المستأجرين وخياراتهم فيما يتعلق بأضرار الممتلكات الناجمة عن العاصفة الأخيرة في الإمارات العربية المتحدة. شكرًا كما هو الحال دائمًا لخبيرتنا القانونية وشريكنا الإداري لودميلا يامالوفا.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم. دائما من دواعي سروري.

تيم إليوت
تابعنا على LyLaw على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن. جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا مجانية على lylawyers.com. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤال قانوني في إحدى حلقات Lawgical أو التحدث مع أحد المتخصصين القانونيين الإماراتيين المؤهلين، انقر فوق «الاتصال» على lylawyers.com.

‍