Ущерб от наводнений в ОАЭ — права домовладельцев

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и единственный в ОАЭ регулярный юридический подкаст. Я — Тим Эллиотт (Tim Elliott), а со мной наш эксперт, управляющий партнёр дубайской юридической фирмы HPL Ямалова и Плевка (HPL Yamalova and Plewka), Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Всегда рад пообщаться с вами, Людмила.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Тим, взаимно, всегда приятно с вами говорить.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Похоже, последнее время мы говорим только о погоде — и мне как англичанину это вполне по душе. Шторм на прошлой неделе принёс максимальные осадки за один день в этом регионе с начала ведения учёта, возможно, став самым сильным штормом, который здесь когда-либо был — почти фут осадков менее чем за 24 часа. Этот шторм привёл к наводнениям, люди оставляли дома и машины. Очень тяжёлая ситуация для многих. Я хотел бы обсудить ущерб имуществу, вызванный недавним штормом, для домовладельцев. Начнём с прав и обязанностей домовладельцев. Какие существуют общие варианты?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, действительно, это было трудное время для многих, особенно для домовладельцев в ОАЭ, некоторые из которых купили жильё совсем недавно и теперь сталкиваются с последствиями. В отношении того, что могут предпринять домовладельцы, их права и варианты зависят от нескольких факторов.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Понятно.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Реакция зависит от характера и объёма повреждений, места, где возник ущерб в доме, и, что важно, от причины — был ли это ветер, вода, сильный дождь по окнам или именно наводнение. Также важно, поступала ли вода с потолка или из соседней квартиры. Существуют разные сценарии возникновения повреждений. В моём сообществе ещё несколько дней люди паниковали, потому что вода продолжала просачиваться из верхних блоков.

Таким образом, тип повреждения, причина, возраст недвижимости или время с момента передачи, и самое главное — наличие у домовладельца страхования, — всё это имеет значение. Существует страхование домовладельцев, и во многих случаях права и варианты зависят от того, было ли у владельца страхование.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Раскройте это подробнее. Почему страхование домовладельцев так важно и что именно обычно покрывается?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В целом, повреждения имущества от дождя в ОАЭ обычно подпадают под страхование домовладельцев. Такое страхование, как правило, покрывает два элемента: конструктивную часть объекта — повреждения крыши, полов, окон, стен, балконов, террас и прочих прикреплённых конструкций — и ущерб содержимому дома, например мебель, ковры и другие активы.

В отличие от страхования содержимого арендатора, которое покрывает только личные вещи арендатора, страхование домовладельцев обычно включает и конструкцию, и содержимое. Поэтому владельцу обычно не требуется отдельный полис по содержимому.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Звучит так, что страхование домовладельцев должно покрывать ущерб от недавнего шторма и наводнений, но, полагаю, всё не так просто.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, юридически это довольно тонко. Многие полисы, как в ОАЭ, так и в других странах с более развитой страховой отраслью, часто исключают покрытие по определённым событиям, таким как наводнения, засоры в дренажных системах, застой воды и иные источники. Например, в США помимо страхования домовладельцев существует отдельная политика страхования от наводнений для зон, подверженных риску.

Здесь, в ОАЭ, владельцам со страховкой важно внимательно изучить свои полисы, чтобы понять, исключается ли ущерб от наводнений. Если полис исключает наводнения, объём покрытия будет зависеть от причины. Например, дождь, вызвавший протечку крыши, может быть покрыт, даже если наводнения исключены, поскольку непосредственной причиной был дождь, а не само наводнение.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Понял. Значит, читать мелкий шрифт обязательно. Как вы классифицируете недавние повреждения — как повреждение штормом или как повреждение в результате наводнения?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это ключевой вопрос. В целом, если крыша повреждена во время шторма или дождь попал в дом через протечки, это считается ущербом от воды, а не от наводнения. Но если полы повреждены из-за воды, которая пришла снаружи в результате наводнения, это может классифицироваться как ущерб от наводнения, хотя сам дождь и вызвал наводнение.

Пока что мы не видели большого числа исков такого характера, но по мере рассмотрения дел в судах мы получим больше ясности о том, как местные суды классифицируют эти события. Мы однозначно сделаем последующее обновление, когда будет больше информации.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А как быть с домовладельцами, которые считают, что их имущество серьёзно пострадало из‑за плохого строительства?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Такие случаи, безусловно, есть, и мы уже получаем обращения от клиентов с такими претензиями. У некоторых — новостройки или, как считают, элитная недвижимость, но при дожде проявились базовые дефекты — протечка через окна или стены.

Домовладельцы в ОАЭ имеют законные права предъявлять требования за строительные дефекты к застройщикам. Они могут требовать ремонта от застройщика или при необходимости подать иск.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Как вы определяете строительный дефект?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Строительный дефект обычно означает недостатки в конструкции здания, которые приводят к снижению эксплуатационных характеристик, стоимости или безопасности. Конкретные проблемы могут включать проникновение воды, неисправную электропроводку, недостаточную теплоизоляцию и неправильную дренажную систему.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Как законодательство ОАЭ рассматривает иски по строительным дефектам?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Гражданский кодекс ОАЭ, Федеральный закон № 5 от 1985 года, регулирует вопросы строительных дефектов в статье 880.3, которая предоставляет собственникам права против застройщиков или подрядчиков, ответственных за такие дефекты. Этот закон носит федеральный характер и применяется во всех эмиратах.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Может ли домовладелец подать иск против застройщика в любое время?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Нет, есть сроки давности. Владельцы имеют 10 лет с даты передачи имущества, чтобы подать иск. Также существует трёхлетний срок для обращения за компенсацией, начинающийся с момента обнаружения дефекта. То есть если протечка крыши известна вам более трёх лет, ваш иск может быть пропущен по срокам.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
После этого шторма, полагаю, будет больше исков по строительным дефектам. Как подать такой иск?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Сначала задокументируйте дефект. Свяжитесь с застройщиком, потребуйте ремонта и по возможности приложите доказательства: фотографии, видео и отчёт подрядчика. Если застройщик откажется, вам придётся подать иск в суд с собранными доказательствами.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какие доказательства следует собрать домовладельцам для поддержки их претензий?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Фотографии и видео имеют большую силу. Полезен также отчёт подрядчика с детализацией повреждений и их вероятной причины. Документация переписки с застройщиком и любые отказы также поддержат вашу позицию.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Если застройщик согласен устранить проблему, может ли он использовать своих подрядчиков и свои методы?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, но вы должны потребовать подробное описание работ и подписания результатов инженером, чтобы убедиться, что ремонт выполнен надлежащим образом. Некоторые домовладельцы предпочитают нанимать своего подрядчика, чтобы избежать возможных упрощённых решений.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Что если застройщик категорически откажется рассматривать претензию?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В таком случае вы подаёте иск о строительном дефекте в местный суд по месту нахождения имущества. Основой будут ваши доказательства и положения Гражданского кодекса ОАЭ.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Можете ли вы привести примеры успешных судебных дел по строительным дефектам?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, таких успешных дел несколько. Суд часто назначает экспертов для оценки ущерба и определения размера компенсации. Иски по строительным дефектам хорошо закреплены в законодательстве ОАЭ, и при наличии соответствующих доказательств суды выносят решения в пользу домовладельцев.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
В Дубае много новых жилых комплексов. Как, по‑вашему, покажут себя эти новостройки?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Думаю, некоторые благонадёжные застройщики возьмут на себя ответственность и проведут ремонт за свой счёт. Мы уже видели заявления от застройщиков, таких как EMAAR, которые взяли на себя обязательства покрыть определённые расходы на ремонт. Других застройщиков придётся убеждать, а некоторые могут вовсе отказаться, тогда домовладельцам придётся обращаться в суд.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Последние мысли?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Первое — страхование домовладельцев. Хотя оно не очень распространено здесь, особенно для дорогой недвижимости, его стоит иметь. И тем, кто собирается покупать или принимать объект, советую провести независимую инспекцию. Знание состояния недвижимости даёт вам рычаги для ремонта ещё до покупки или приёма.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это был Lawgical — о правах домовладельцев и вариантах действий после повреждений, вызванных недавним штормом в ОАЭ. Спасибо, как всегда, нашей юридической эксперту, управляющему партнёру Людмиле Ямаловой (Ludmila Yamalova).

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим. Всегда приятно.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Найдите нас в социальных сетях на LYLAW (LYLAW) или посетите lylawyers.com для других эпизодов. Для юридического вопроса, рассмотренного в эпизоде Lawgical, или чтобы связаться с квалифицированным юристом ОАЭ, нажмите «Контакт» на lylawyers.com.