Ejari: Срок действия договора

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и, по сути, единственный юридический подкаст ОАЭ. Меня зовут Tim Elliott (Тим Эллиотт). Lawgical выходит от дубайской юридической фирмы HPL Yamalova & Plewka (HPL Yamalova & Plewka). И, как всегда, со мной управляющий партнёр Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова). Приятно видеть вас, Людмила.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Рада быть здесь с вами, Tim, как всегда.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Сегодня мы сделаем то, что называем Lawgical Lite — более краткий выпуск, но с быстрым разбором документа регистрации договора аренды ОАЭ. Это обязательная процедура, известная как Ejari (Эджари) — буквально «my rent» на арабском, Людмила. Мы не раз обсуждали договоры аренды и Ejari. В простых словах, Ejari — это обязательная регистрация вашего договора аренды. Это инициатива Real Estate Regulatory Agency (RERA) (Real Estate Regulatory Agency).

В основном, если у вас есть недвижимость в Дубае, где‑то есть Ejari.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Для ясности: всё, что касается законов и правил аренды, в целом носит эмиратскую юрисдикцию. У каждого эмирата свои законы и, соответственно, свои органы. В Дубае это RERA (RERA) — Real Estate Regulatory Agency, которая подчиняется Dubai Land Department (Департаменту земель Дубая) (Dubai Land Department).

В других эмиратах многие вопросы аренды регулируются муниципалитетом через специализированное подразделение при муниципалитете. В Дубае это отдельный орган — Dubai Land Department (Департамент земель Дубая). Сейчас также обсуждается создание специализированных агентств по образцу DLD и RERA в других эмиратах.

На данный момент обязательным требованием по всей территории ОАЭ является регистрация договоров аренды в соответствующем государственном органе. То есть, когда у вас есть договор аренды, в отличие от, например, Великобритании или США, где достаточно подписей сторон, в ОАЭ вы обязаны зарегистрировать договор. Для регистрации в Дубае это происходит через RERA, и в результате вы получаете Ejari (Эджари) — одностраничный краткий сертификат, содержащий ключевые данные договора: стороны, срок аренды, объект и сумма аренды.

Этот сертификат Ejari будет на арабском и английском языках. Сертификат отражает договор аренды, перечисляя основные детали — объект и вовлечённые стороны. Аналогичная процедура проводится и в других эмиратах, просто через иные органы. Тем не менее требование о регистрации договора аренды сохраняется по всей территории ОАЭ.

Одно из ключевых назначений Ejari — оформление вида на жительство. Для подачи на вид на жительство в ОАЭ необходимо представить сертификат Ejari или аналогичный документ, особенно если вы находитесь в длительном проживании в отеле — в таком случае отель выдаёт подобный документ.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Именно. Ejari важен, и базовое понимание процедуры регистрации договора аренды имеет большое значение, поскольку это формализует арендные отношения. Протокол регистрации договора с властями — важная вещь.

Большинство из нас ежегодно обновляют свои Ejari, но, насколько я читаю, можно регистрировать договор и до 10 лет.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Да, верно. Здесь важно учитывать два аспекта. Во‑первую очередь — что включено в сам договор аренды: существует ли обязательный шаблон? Существует заблуждение, что договор аренды обязательно заключается на один год. Хотя действительно широко используется определённая форма, она не является обязательной.

Распространённая форма существует для удобства и может служить базой или быть адаптированной. Вы не обязаны её использовать, и условия аренды — в том числе срок — являются предметом переговоров между сторонами.

Важно отметить, что для регистрации через Ejari договор должен быть как минимум на шесть месяцев. Однако срок не обязан быть ровно один год. Можно заключить договор на два, три, пять лет и даже до 10 лет. При условии, что срок не превышает 10 лет, договор может быть зарегистрирован через Ejari и рассматриваться по тем же правилам и протоколам.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Убеждение, что договоры ограничены одним годом, — это скорее историческая практика, а не законодательное требование. Ранее арендаторы часто выписывали чеки на весь срок аренды, что вызывало дискомфорт — люди не хотели заранее фиксировать оплату на длительный период, особенно при ежегодном росте аренды. Поэтому большинство договоров заключали на один год.

Однако это не юридическое ограничение — всегда можно было договориться о более длительном сроке. Если вы ищете большую защищённость, стоит оговорить более длительный срок аренды.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Теоретически, при длительном Ejari — например, на три или пять лет — вы можете оговорить фиксированную ставку аренды на весь срок. Рынок в ОАЭ динамичен, и цены могут меняться. Фиксация арендной платы на срок договора даёт стабильность.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Именно. Это важно сейчас, когда рынок недвижимости восстанавливается, и владельцы могут захотеть выселить арендаторов, чтобы назначить более высокую аренду. Но в рамках действующих правил они не могут повысить аренду или выселить арендатора до окончания срока договора. Например, при пятилетнем договоре вы защищены от неожиданных повышений аренды или выселения, если иное не оговорено в контракте.

Если владелец хочет повысить аренду, он может сделать это только после истечения срока договора. То же самое касается желания владельца выселить арендатора для личного проживания или продажи — новый собственник обязан уважать действующий договор.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Итак, длительный договор — это действительно хороший способ защитить себя.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Безусловно. Особенно полезно, если вы планируете оставаться в ОАЭ на несколько лет. И даже если ваши планы изменятся, можно оговорить условия досрочного расторжения — выплату штрафа или уведомление. Но важно понимать свои права и заранее согласовать выгодные для вас условия.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Всё это находится в юрисдикции Rental Dispute Center (RDC) (Rental Dispute Center) и Real Estate Regulatory Authority (Real Estate Regulatory Authority). Ваши права защищены этими органами.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Именно. При заключении договора аренды помните: вы можете включить в него всё, о чём договорились. Контракты добровольны и гибки. Например, если арендодатель хочет длительный срок, но также хочет иметь право повышать аренду — это можно включить в договор. Пока обе стороны согласны, такие пункты становятся юридически обязательными.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Арендодатели могут прописывать повышение аренды в контракте, а арендаторы — оговаривать защиту при досрочном расторжении. Всё это настраивается в договоре.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Да, и особенно это важно для длительных договоров. Такие положения должны быть чётко отражены в документах — это защищает интересы обеих сторон.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Ещё одно преимущество для арендаторов при заключении долгосрочного договора — возможность вложиться в улучшения недвижимости. Если арендатор желает привести квартиру в порядок или инвестировать в ремонт, длительный контракт даёт гарантию, что инвестиция оправдается.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Именно. Арендаторы, вкладывающиеся в улучшения, получают выгоду от пользования имуществом в течение всего срока аренды. Без долгосрочного договора арендатор рискует быть выселенным после значительных вложений.

И, чтобы было ясно, это относится как к коммерческим, так и к жилым договорам. Закон не делает принципиального различия между ними, и схожие правила действуют в других эмиратах.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Это был ещё один эпизод Lawgical — об обязательном документе регистрации договора аренды ОАЭ, Ejari (Эджари), который можно зарегистрировать до 10 лет. Теперь вы в курсе!

Наш эксперт — Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова), управляющий партнёр Yamalova & Plewka (Yamalova & Plewka). Ещё раз спасибо, Людмила.

Ludmila Yamalova (Людмила Ямалова)
Спасибо, Tim, как всегда.

Tim Elliott (Тим Эллиотт)
Нас можно найти в социальных сетях LYLAW (LYLAW) — Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn. Также у нас есть библиотека сотен подкастов по разным юридическим темам в ОАЭ, и они все бесплатны!

Чтобы задать юридический вопрос для будущего эпизода Lawgical или связаться с квалифицированным юристом с опытом работы в ОАЭ, нажмите «Contact» на lylawyers.com.