الإيجار: مدة العقد

تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد حقًا في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت. تأتي شركة Lawgical إليك من شركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. وكما هو الحال دائمًا، ها هي الشريكة الإدارية، لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا معك، تيم، كما هو الحال دائما.

تيم إليوت
هذه المرة، سنفعل ما نحب أن نسميه Lawgical Lite. نأمل أن يكون هناك بودكاست بحجم أكبر قليلاً، ولكن فحصًا سريعًا وسريعًا إلى حد معقول لوثيقة تسجيل اتفاقية الإيجار في الإمارات العربية المتحدة. إنه إلزامي ويعرف باسم Ejari. الآن، هذا يعني «إيجاري» باللغة العربية، لودميلا. لقد تحدثنا عن اتفاقيات تأجير العقارات و Ejaris مرات لا تحصى. يأتون كثيرًا. ولكن بعبارات بسيطة، فإن الإيجار هو التسجيل الإلزامي لعقد الإيجار الخاص بك. هذا ما هو عليه وما يفعله. تم إطلاقه من قبل وكالة التنظيم العقاري، RERA.

في الأساس، إذا كان لديك عقار في دبي، فهناك إيجاري في مكان ما.

لودميلا يامالوفا
في الواقع. للتوضيح فقط، أي شيء يتعلق بقوانين ولوائح الإيجار يقع في الواقع بشكل أو بآخر في الإمارات. كل إمارة لديها قوانين الإيجار الخاصة بها وبالتالي وكالات التأجير. في دبي، إنها RERA، كما قلت بحق. هذه هي وكالة التنظيم العقاري، وتقع تحت مظلة دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

في الإمارات الأخرى، تتم إدارة معظم اتفاقيات الإيجار ومسائل الإيجار وتنظيمها من قبل البلدية، من خلال ذراع خاص تابع للبلدية. ولكن في دبي، هناك سلطة منفصلة، دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ومع ذلك، بدأنا نسمع عن دفعة نحو إنشاء وكالات متخصصة على غرار DLD في دبي و RERA لاتفاقيات الإيجار في الإمارات الأخرى أيضًا.

ولكن في الوقت الحالي، من المتطلبات الإلزامية في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة ألا يتم تنفيذ اتفاقيات الإيجار فقط من خلال توقيعات الأطراف ولكن يتم تسجيلها أيضًا لدى وكالة حكومية أو أخرى. لذلك، عندما يكون لديك عقد إيجار، على عكس، ربما، في المملكة المتحدة أو الولايات المتحدة، حيث يتعلق الأمر فقط بك وأنا - المستأجر وأنا - بالتوقيع على الاتفاقية وفويلا، لدينا اتفاقية إيجار.

في الإمارات العربية المتحدة، تحتاج إلى اتخاذ خطوة إلى الأمام وتسجيل تلك الاتفاقية. إذا كنت في دبي، فسيكون ذلك مع RERA. وكجزء من هذا التسجيل، يُطلق عليه اسم «إيجاري»، بمعنى «عقدي» باللغة العربية. سوف تتلقى شهادة الإيجار، وهي نسخة مختصرة من صفحة واحدة من اتفاقية الإيجار الخاصة بك والتي تلخص أهم الجوانب، مثل الأطراف، وفترة الإيجار، والعقار، ومبلغ الإيجار.

ستكون شهادة Ejari هذه باللغتين العربية والإنجليزية. وتعكس الشهادة اتفاقية الإيجار، وتسرد التفاصيل الرئيسية مثل العقار والأطراف المعنية. هذه العملية مماثلة في الإمارات الأخرى، على الرغم من أنها تتم من خلال وكالات مختلفة. ومع ذلك، فإن شرط تسجيل عقود الإيجار الخاصة بك يظل هو نفسه في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة.

أحد الأسباب الرئيسية لأهمية إيجاري هو أشياء مثل تأشيرة الإقامة الخاصة بك. للتقدم بطلب للحصول على تأشيرة إقامة في الإمارات العربية المتحدة، تحتاج إلى تقديم شهادة الإيجار الخاصة بك أو ما يعادلها، خاصة إذا كنت تقيم في فندق لفترة طويلة، الأمر الذي قد يصدر وثيقة مماثلة.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. لذلك، يعد الإيجار أمرًا مهمًا، والحصول على فهم أساسي لكيفية تسجيل اتفاقيات الإيجار أمر بالغ الأهمية لأنه يضفي الطابع الرسمي على علاقة الإيجار. يعد بروتوكول تسجيل اتفاقية الإيجار مع السلطات أمرًا مهمًا.

الآن، يقوم معظمنا بتجديد Ejaris سنويًا، لكنني أقرأ أنه يمكنك التسجيل لمدة تصل إلى 10 سنوات.

تيم إليوت
في الواقع، هذا صحيح. إنه أمر مهم لأن هناك شيئين يجب مراعاتهما. الأول هو ما يدخل في اتفاقية الإيجار نفسها - إذن، هل هناك نموذج قياسي؟ هناك أيضًا هذا الاعتقاد الخاطئ بأن كل اتفاقية إيجار يتم تنفيذها لمدة عام واحد. وفي حين أنه من الصحيح أن العديد من نماذج اتفاقيات الإيجار يتم تعميمها، إلا أن هذا النموذج ليس إلزاميًا.

النموذج المتداول موجود بدافع الملاءمة، ويمكن استخدامه كمستند أساسي أو تخصيصه حسب الحاجة. إنه ليس نموذجًا قياسيًا يُطلب منك استخدامه، ويمكنك الخروج عنه. لذلك، فإن مدة اتفاقية الإيجار قابلة للتفاوض أيضًا بين الطرفين.

من المهم ملاحظة أنه للتسجيل مع إيجاري، يجب أن يكون عقد الإيجار لمدة ستة أشهر على الأقل. ومع ذلك، لا يجب أن تكون مدة الاتفاقية لمدة عام واحد. يمكنك الحصول على فترة إيجار أطول من عام واحد - سنتان وثلاث سنوات وخمس سنوات وحتى 10 سنوات. طالما أن عقد الإيجار لا يزيد عن 10 سنوات، يمكن تسجيله لدى إيجاري ومعاملته تمامًا مثل اتفاقية مدتها عام واحد بموجب نفس اللوائح والبروتوكولات.

لودميلا يامالوفا
إن الاعتقاد بأن اتفاقيات الإيجار تقتصر على عام واحد هو ممارسة تاريخية وليس قانونًا. في الماضي، كان على المستأجرين إصدار شيكات لكامل مدة عقد الإيجار. وقد أدى ذلك إلى عدم الارتياح، حيث لم يرغب المستأجرون في الالتزام بالدفع طويل الأجل مقدمًا، خاصة عندما تزداد الإيجارات كل عام. أدت هذه الممارسة إلى اقتصار معظم الاتفاقيات على عام واحد.

ومع ذلك، لا يعد هذا قيدًا قانونيًا، وكان من الممكن دائمًا التفاوض على شروط أطول. إذا كنت تبحث عن مزيد من الأمان في اتفاقية الإيجار الخاصة بك، فإن التفاوض على مدة عقد أطول هو أمر يمكن القيام به.

تيم إليوت
من الناحية النظرية، مع الإيجار طويل الأجل - على سبيل المثال، ثلاث أو خمس سنوات - يمكنك التفاوض على معدل الإيجار لحبسه لفترة أطول. يتسم السوق في الإمارات بالديناميكية، ويمكن أن تتقلب أسعار الإيجار. لذلك، فإن تأمين الإيجار طوال مدة العقد يوفر الاستقرار.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. وهذا مهم بشكل خاص الآن، حيث يتعزز سوق العقارات مرة أخرى، وقد يرغب الملاك في طرد المستأجرين لفرض إيجارات أعلى. ولكن بموجب اللوائح الحالية، لا يمكنهم زيادة الإيجارات أو طرد المستأجرين قبل انتهاء مدة الإيجار. على سبيل المثال، مع عقد مدته خمس سنوات، تكون محميًا من الزيادات غير المتوقعة في الإيجار أو الإخلاء ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.

إذا أراد المالك زيادة الإيجار، فيمكنه القيام بذلك فقط بمجرد انتهاء العقد. وينطبق الشيء نفسه إذا أراد المالك طردك للانتقال بنفسه أو بيع العقار. سيكون المالك الجديد ملزمًا باحترام عقدك.

تيم إليوت
لذا، فإن العقد الأطول هو بالتأكيد طريقة جيدة لحماية نفسك.

لودميلا يامالوفا
في الواقع. إنه مفيد بشكل خاص إذا كنت تخطط للبقاء في الإمارات العربية المتحدة لبضع سنوات. وحتى إذا تغيرت خططك، يمكنك التفاوض على شروط الإنهاء المبكر، مثل دفع غرامة أو تقديم إشعار. ولكن من الضروري فهم حقوقك والتفاوض بشأن الشروط التي تناسبك بشكل أفضل.

تيم إليوت
كل هذا يخضع لسلطة مركز المنازعات الإيجارية (RDC) وهيئة التنظيم العقاري. حقوقك محمية من قبل هذه الهيئات.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. وعند التفاوض على اتفاقية الإيجار، تذكر أنه يمكنك تضمين أي شيء يتفق عليه كلاكما. العقود طوعية ومرنة. على سبيل المثال، إذا كان المالك يريد عقدًا أطول ولكنه يريد أيضًا خيار رفع الإيجار، فيمكنك الموافقة على تضمين ذلك في العقد. طالما اتفق الطرفان، تصبح هذه البنود ملزمة قانونًا.

تيم إليوت
لذلك، يمكن لأصحاب العقارات تضمين زيادات الإيجار في العقد، ويمكن للمستأجرين التفاوض بشأن الحماية من أجل الإنهاء المبكر. يمكن تخصيص كل هذا في الاتفاقية.

لودميلا يامالوفا
نعم، وهي مهمة بشكل خاص للعقود الطويلة. يجب توثيق هذه البنود بوضوح، لأنها تساعد في حماية مصالح كلا الطرفين.

تيم إليوت
فائدة أخرى للمستأجرين الذين يفكرون في اتفاقية طويلة الأجل هي الرغبة في الاستثمار في تحسين العقارات. إذا أراد المستأجر تجميل العقار أو صيانته، فإن العقد الأطول يوفر ضمانًا بأن الاستثمار سيكون يستحق ذلك.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. سيستفيد المستأجرون الذين يستثمرون في تحسين العقارات من استخدام العقار طوال مدة عقد الإيجار. بدون عقد طويل الأجل، قد يتعرض المستأجرون لخطر الإخلاء بعد استثمار مبالغ كبيرة من المال في العقار.

وللتوضيح فقط، ينطبق هذا على كل من العقود التجارية والسكنية. لا تفرق القوانين بين الاثنين، وهناك لوائح مماثلة في جميع الإمارات الأخرى أيضًا.

تيم إليوت
هذه حلقة أخرى من Lawgical. هذه المرة، يمكن تسجيل وثيقة تسجيل اتفاقية الإيجار الإلزامية في الإمارات العربية المتحدة - إيجاري، التي تعني «إيجاري» باللغة العربية - لمدة تصل إلى 10 سنوات. الآن أنت تعرف!

خبيرتنا القانونية هنا في Lawgical، كما هو الحال دائمًا، لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في Yamalova & Plewka. مرة أخرى، شكرا لك، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم، كما هو الحال دائما.

تيم إليوت
يمكنك أن تجدنا في LY Law على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن. هناك أيضًا مكتبة متنامية تضم مئات ملفات البودكاست حول جميع أنواع المسائل القانونية هنا في الإمارات العربية المتحدة، وكلها مجانية!

للحصول على إجابة على سؤال قانوني في حلقة مقبلة من Lawgical أو للتحدث مع أحد المتخصصين القانونيين المؤهلين ذوي الخبرة في الإمارات العربية المتحدة، انقر فوق «الاتصال» على lylawyers.com.