12 июня 2017 г.

Мы вернулись с программой «Правовой час» на Drive Live, и наш гость Али Аль-Асад (Ali Al-Assad) из Yamalova & Plewka готов ответить на ваши юридические вопросы. Давайте сразу перейдем к вопросам слушателей.

Этот вопрос от слушателя, планирующего купить виллу. Он спрашивает: «Некоторые дома, которые я рассматриваю, сданы в аренду, и предыдущие владельцы уже направили арендаторам уведомление о выселении сроком на один год. Когда я стану новым владельцем, нужно ли мне направлять новое уведомление о выселении, или существующее все еще действует?»

Али Аль-Асад

Если текущий владелец уже направил надлежащее юридическое уведомление, указывающее, что недвижимость продается, это уведомление остается действительным. Когда вы вступите в права нового владельца, вам не нужно направлять еще одно уведомление. Однако это предполагает, что в уведомлении четко указана причина выселения — продажа недвижимости, и что 12-месячный срок уведомления превышает дату истечения договора аренды.

Ведущий

Это полезно знать. Следующий вопрос от Картика: «Мой агент по недвижимости попросил меня оплатить продление договора аренды. Это законно?»

Али Аль-Асад

Это зависит от договора, который у вас есть с агентом. Если они помогают с продлением, это считается услугой, и они могут взимать за нее плату. Однако если у вас нет письменного соглашения о таких платежах, вы не обязаны платить. Часто агенты запрашивают плату в надежде, что арендаторы не будут оспаривать это. Если вы уверены в себе, можете просто отказаться или договориться о меньшей сумме.

Ведущий

Хороший совет. Далее у нас вопрос об отозванных чеках. Слушатель спрашивает: «Почему отозванный чек считается уголовным преступлением в ОАЭ, особенно если кто-то потерял работу и не может заплатить? Это же не намеренно».

Али Аль-Асад

Это распространенный вопрос. В ОАЭ чеки приравниваются к валюте. Если вы выписываете чек, это равносильно передаче наличных. Отозванный чек рассматривается как выпуск фальшивых денег — это подрывает доверие к финансовой системе. Даже если неуплата была непреднамеренной, закон рассматривает отозванный чек как нарушение этого доверия. Это давняя практика здесь, обеспечивающая безопасность сделок.

Ведущий

Как вы думаете, изменится ли когда-нибудь этот подход?

Али Аль-Асад

Это возможно. Как мы обсуждали ранее, переход к безопасной системе электронных платежей может снизить зависимость от чеков. Однако пока чеки остаются краеугольным камнем финансовой безопасности в ОАЭ.

Ведущий

Вот интересный вопрос от слушателя, чей арендодатель не отвечает. Он говорит: «Я уведомил арендодателя об освобождении жилья, но он живет за пределами ОАЭ и не отвечает на мои звонки и письма. Что мне делать?»

Али Аль-Асад

Если ваш арендодатель не отвечает, не передавайте ключи охране или управляющей компании здания — это распространенная ошибка. Вместо этого подайте заявление в Центр по разрешению споров об аренде (RDC). Предоставьте доказательства ваших попыток связаться с арендодателем и подтверждение того, что вы выполнили свои обязательства, например, погасили счета DEWA. Затем вы можете сдать ключи в RDC, который выдаст расписку, подтверждающую передачу. Эта расписка защитит вас от любых дальнейших претензий по аренде.

Ведущий

Какова стоимость этой процедуры?

Али Аль-Асад

Примерно 170 дирхамов ОАЭ. Это небольшая сумма, которая может избавить вас от значительных хлопот в будущем.

Ведущий

Это действительно полезная информация. Далее слушатель спрашивает: «Мой арендодатель отказывается снижать арендную плату, хотя аналогичные объекты в этом районе дешевле. Какие у меня варианты?»

Али Аль-Асад

К сожалению, арендодатели не обязаны по закону снижать арендную плату, даже если рыночные ставки упали. Однако вы можете попытаться договориться. Объясните, что рассматриваете возможность переезда в более доступный по цене объект, и посмотрите, готов ли арендодатель пойти вам навстречу. Если он ценит вас как арендатора, он может согласиться на сниженную ставку, чтобы не потерять вас.

Ведущий

Логично. Давайте рассмотрим еще один вопрос. Этот слушатель говорит: «Я заключил трехлетний коммерческий договор без условия о досрочном расторжении. Как я могу расторгнуть договор, и будут ли штрафы?»

Али Аль-Асад

Без условия о досрочном расторжении вы связаны договором, если только арендодатель не согласится вас освободить. Если он откажет, а вы в одностороннем порядке расторгнете договор, арендодатель может требовать возмещения убытков за оставшийся период действия договора. Лучше всего вести переговоры и попытаться достичь взаимного соглашения. Иногда предложение найти арендатора на замену или уплата компенсации могут помочь.

Ведущий

Отличный совет, как всегда, Али. Спасибо за ответы на все эти вопросы.

Для наших слушателей: если у вас есть дополнительные вопросы, отправляйте SMS на номер 4001 или используйте бесплатное приложение. Али Аль-Асад из Yamalova & Plewka, всегда приятно видеть вас в нашей программе.

Али Аль-Асад

Спасибо. Мне всегда приятно быть здесь.

Ведущий

И на этом завершается сегодняшний «Правовой час» на Drive Live. Оставайтесь с нами для дальнейших обсуждений на радиостанции Dubai Eye 103.8.