12 يونيو 2017
المضيف
من الجيد وجودك هنا. بالنسبة لعلي، قبل أن نبدأ مباشرة، 4001 أو التطبيق المجاني - أرسل رسالة نصية الآن إذا كانت لديك مشكلة قانونية تدور في ذهنك. عدد من الأشياء التي أردنا التحدث معك عنها، ولكن قبل أن ننتقل إلى استراحة سريعة في ثانية واحدة، إليك قصة تدور أحداثها. أتساءل، علي، عما إذا كنت ترى هذا أو تلاحظ عددًا أقل من الشكاوى بشأن عدد الشيكات، أو إذا كان هذا شيئًا تواجهه في عملك اليومي. تشير التقارير الواردة في الصحف إلى أن أكثر من ثلث المستأجرين يدفعون الإيجار بأربعة شيكات، لكن الملاك يقبلون الإيجار بشكل متزايد في شيكات متعددة - ربما تصل إلى اثني عشر شيكًا.
علي الأسد
ما لاحظناه، كاتجاه في السوق في الوقت الحالي، هو أنه عندما يصعب على المالك العثور على مستأجرين، فإنه يميل إلى أن يكون أكثر مرونة، حيث يقدم ستة أو اثني عشر شيكًا. ومع ذلك، عندما يكون السوق أكثر تشددًا ويزداد الطلب على العقارات، يفضل الملاك عادةً عددًا أقل من الشيكات - وأحيانًا شيك واحد أو اثنين فقط.
المضيف
هذا منطقي، أليس كذلك؟
علي الأسد
الفكرة بسيطة - إنها تتعلق بالعرض والطلب. إذا كنت تعرض عقارًا وحصلت على عرض، على سبيل المثال، بمبلغ 100,000 درهم إماراتي مقابل شيك واحد، ويريد المستأجر الدفع بشيكات متعددة، فقد يوافق المالك ولكن يطلب 120,000 درهم بدلاً من ذلك. لذلك، عندما يزداد عدد الشيكات، قد يرتفع الإيجار الإجمالي. ولكن في نهاية المطاف، الأمر متروك للأطراف للاتفاق على الشروط.
المضيف
هل هناك أي حكم قانوني حول هذا، سواء بالدفع بعدة شيكات أو شيك واحد؟
علي الأسد
إن فكرة الدفع بالشيكات هي مسألة ممارسة وليس قانونًا. إذا عدت إلى قوانين الإيجار في دبي، فإنها تنص على أنه ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، يجب دفع الإيجار على أربع دفعات متساوية. ولكن لا يوجد ذكر لعمليات التحقق على وجه التحديد - إنها فقط الطريقة التي تطورت بها الممارسة هنا.
المضيف
مثيرة للاهتمام. لذلك، فهو ترتيب عرفي أكثر من كونه مطلبًا قانونيًا.
علي الأسد
بالضبط. لقد أصبح هذا أمرًا معتادًا، ويتم استخدام الشيكات عمومًا كإجراء أمني.
المضيف
تستشهد المقالة التي نشير إليها بمصدر يقول: «من الجيد أن نرى تحولًا في عقلية المالكين». وأشاروا إلى أن شروط الدفع المرنة، مثل توزيع الإيجار على 12 شيكًا، تشير إلى سوق عقارات ناضجة. لكن بعض المستمعين قد يفكرون، «لم أر ذلك يحدث في حالتي.»
المضيف
تجدر الإشارة إلى أنه منذ سنوات، كان العديد من المغتربين يدفعون إيجارهم من قبل أصحاب العمل، غالبًا بشيك واحد أو اثنين. الآن، يدفع المزيد من الأشخاص من جيوبهم الخاصة وقد لا يكون لديهم إيجار لمدة عام كامل مقدمًا، مما يجعل الشيكات المتعددة حلاً عمليًا. إذا كان لديك مستأجر جيد، فهل يهم عدد الشيكات التي تتلقاها؟
علي الأسد
لا ينبغي ذلك، طالما تم سداد المدفوعات. ولكن بالنسبة لبعض الملاك، فإن عمليات الفحص المتعددة تعني قدرًا أقل من الأمان. في سوق تكون فيه الشيكات قابلة للتنفيذ جنائيًا، يشعر الملاك بمزيد من الأمان مع عدد أقل من الشيكات. في حالة تخلف المستأجر عن السداد، يمكن لأصحاب العقارات اتخاذ الإجراءات القانونية بسرعة.
المضيف
ألا يجب أن ينتقل هذا إلى المدفوعات الإلكترونية؟ يبدو أن الشيكات قديمة في أجزاء كثيرة من العالم.
علي الأسد
إنها نقطة عادلة. في كل مرة نناقش فيها مسائل الإيجار، يُطرح السؤال التالي: لماذا لا نزال نستخدم الشيكات في حين أن بقية العالم قد انتقل؟ الإجابة البسيطة هي أن الشيكات في الإمارات العربية المتحدة هي مسألة جنائية. وفي حالة ارتداد الشيك، يواجه المُصدر عقوبة السجن. وهذا يمنح الملاك نفوذًا كبيرًا، مما يجعله نظامًا مفضلًا حتى ظهور بديل آمن بنفس القدر.
المضيف
هذه المسؤولية الجنائية تخلق المساءلة، ولكن ألا يمكن أن ينطبق الشيء نفسه على المدفوعات الإلكترونية؟
علي الأسد
من الناحية النظرية، نعم. إذا كان لدينا نظام آمن للمدفوعات الإلكترونية يفرض تداعيات مماثلة على التخلف عن السداد، فقد ينجح. ولكن حتى ذلك الحين، تظل الشيكات هي الخيار الافتراضي لتأمين المدفوعات.
المضيف
ويشعر الملاك بالاطمئنان من خلال إجراء الشيكات.
علي الأسد
على وجه التحديد. من خلال الشيكات، يمتلك الملاك أداة يمكنهم فرضها دون الكثير من المتاعب. بدون شيك، إذا تخلف المستأجر عن السداد، سيحتاج المالك إلى متابعة قضية مدنية، وهي أبطأ وأكثر تعقيدًا.
المضيف
ماذا عن السيناريوهات التي يطلب فيها الملاك التحويلات المصرفية بدلاً من ذلك؟
علي الأسد
هذا ممكن، لكن الملاك غالبًا ما يفتقرون إلى نفس المستوى من الأمان مع التحويلات المصرفية كما يفعلون مع الشيكات. إذا لم يقم المستأجر بتحويل الدفعة الثانية في الوقت المحدد، يجب على المالك مطاردتها. باستخدام الشيكات، يمكن للمالك ببساطة صرفها في التاريخ المتفق عليه.
المضيف
هذا أمر منطقي. دعنا ننتقل إلى بعض أسئلة المستمع. إذا كانت لديك استفسارات قانونية، راسلنا على 4001 أو التطبيق المجاني. ترقبوا المزيد مع علي الأسد من Yamalova & Plewka. تستمر الساعة القانونية على Drive Live.
المضيف
لقد عدنا مع الساعة القانونية على Drive Live، وضيفنا علي الأسد من Yamalova & Plewka موجود هنا للإجابة على أسئلتك القانونية. دعنا ننتقل مباشرة إلى استعلامات المستمع.
هذه من مستمع يخطط لشراء فيلا. لقد سألوا: «بعض المنازل التي أفكر فيها مستأجرة، وقد أعطى الملاك السابقون بالفعل المستأجرين إشعارًا بالإخلاء لمدة عام واحد. عندما أصبح المالك الجديد، هل أحتاج إلى تقديم إشعار إخلاء جديد، أم أن الإشعار الحالي لا يزال قائمًا؟»
علي الأسد
إذا كان هناك إشعار قانوني مناسب تم تقديمه بالفعل من قبل المالك الحالي ينص على بيع العقار، فسيظل هذا الإشعار صالحًا. عندما تتولى منصب المالك الجديد، لن تحتاج إلى تقديم إشعار آخر. ومع ذلك، يفترض هذا أن الإشعار ينص بوضوح على أن سبب الإخلاء هو بيع العقار، وأن فترة الإشعار البالغة 12 شهرًا تمتد إلى ما بعد انتهاء عقد الإيجار.
المضيف
من الجيد معرفة ذلك. سؤال آخر، هذه المرة من Kartik. «لقد طُلب مني دفع رسوم تجديد العقد من قبل وكيل العقارات الخاص بي لعقد الإيجار الخاص بي. هل هذا قانوني؟»
علي الأسد
يعتمد ذلك على العقد الذي أبرمته مع الوكيل. إذا كانوا يساعدون في التجديد، فإنها تعتبر خدمة، وقد يفرضون رسومًا مقابل ذلك. ومع ذلك، إذا لم تكن لديك موافقة كتابية على هذه الرسوم، فأنت لست ملزمًا بالدفع. في كثير من الأحيان، يطلب الوكلاء رسومًا على أمل ألا يتحداها المستأجرون. إذا كنت واثقًا، يمكنك ببساطة رفض أو التفاوض على رسوم أقل.
المضيف
نصيحة جيدة. بعد ذلك، لدينا سؤال حول الشيكات المرتجعة. يسأل أحد المستمعين: «لماذا يتم التعامل مع الشيك المرتجع كجريمة جنائية في الإمارات العربية المتحدة، خاصة إذا فقد شخص ما وظيفته ولم يتمكن من الدفع؟ هذا ليس مقصودًا.»
علي الأسد
هذا سؤال شائع. في الإمارات العربية المتحدة، يتم التعامل مع الشيكات كعملة. إذا قمت بإصدار شيك، فسيبدو الأمر كما لو كنت قد سلمت النقود. يُنظر إلى الشيك المرتجع بشكل مشابه لإصدار أموال مزيفة - فهو يقوض الثقة في النظام المالي. حتى لو لم يكن التقصير مقصودًا، يرى القانون أن الشيك المرتجع يعد خرقًا لتلك الثقة. لقد كانت هذه ممارسة طويلة الأمد هنا، حيث توفر الأمان للمعاملات.
المضيف
هل تعتقد أن هذا النهج سيتغير في أي وقت؟
علي الأسد
هذا ممكن. كما ناقشنا سابقًا، يمكن أن يؤدي الانتقال إلى نظام دفع إلكتروني آمن إلى تقليل الاعتماد على الشيكات. ومع ذلك، في الوقت الحالي، تظل الشيكات حجر الزاوية للأمن المالي في الإمارات العربية المتحدة.
المضيف
إليك واحدة مثيرة للاهتمام من مستمع لا يستجيب مالك العقار. لقد قالوا: «أعطيت مالك العقار إشعارًا بالإخلاء، لكنهم يعيشون خارج الإمارات العربية المتحدة ولم يردوا على مكالماتي أو رسائل البريد الإلكتروني الخاصة بي. ماذا يمكنني أن أفعل؟»
علي الأسد
إذا لم يستجب مالك العقار، فلا تسلم المفاتيح إلى فريق الأمن أو الإدارة في المبنى - فهذا خطأ شائع. بدلاً من ذلك، قم بتقديم طلب إلى مركز النزاعات الإيجارية (RDC). قدم دليلاً على محاولاتك للاتصال بالمالك وإثبات أنك أوفت بالتزاماتك، مثل تصفية فواتير هيئة كهرباء ومياه دبي. يمكنك بعد ذلك إيداع المفاتيح لدى RDC، والتي ستصدر إيصالًا يؤكد التسليم. يحميك هذا الإيصال من أي مطالبات إيجار أخرى.
المضيف
ما هي رسوم هذه العملية؟
علي الأسد
تبلغ قيمتها حوالي 170 درهمًا إماراتيًا. إنها تكلفة صغيرة يمكن أن توفر لك الكثير من المتاعب في المستقبل.
المضيف
هذه معلومات مفيدة حقًا. بعد ذلك، يسأل أحد المستمعين: «يرفض مالك العقار خفض الإيجار على الرغم من أن العقارات المماثلة في المنطقة أرخص. ما هي خياراتي؟»
علي الأسد
لسوء الحظ، لا يُطلب من الملاك قانونًا خفض الإيجار، حتى لو انخفضت أسعار السوق. ومع ذلك، يمكنك محاولة التفاوض. اشرح أنك تفكر في الانتقال إلى عقار بسعر أكثر تنافسية، واكتشف ما إذا كان المالك على استعداد لمقابلتك في منتصف الطريق. إذا كانوا يقدرونك كمستأجر، فقد يوافقون على سعر مخفض لتجنب خسارتك.
المضيف
من المنطقي. لنأخذ سؤالًا آخر. يقول هذا المستمع: «أنا في عقد تجاري مدته ثلاث سنوات بدون شرط الإنهاء المبكر. كيف يمكنني إلغاء العقد، وهل ستكون هناك عقوبات؟»
علي الأسد
بدون شرط الإنهاء المبكر، تكون ملزمًا بالعقد ما لم يوافق المالك على إطلاق سراحك. إذا رفضوا وشرعت في الإنهاء من جانب واحد، يمكن للمالك المطالبة بتعويضات عن فترة العقد المتبقية. من الأفضل التفاوض ومحاولة التوصل إلى اتفاق متبادل. في بعض الأحيان، يمكن أن يساعد عرض العثور على مستأجر بديل أو دفع رسوم التسوية.
المضيف
نصيحة رائعة كالعادة، علي. شكرا للإجابة على جميع هذه الأسئلة.
بالنسبة لمستمعينا، إذا كان لديك المزيد من الاستفسارات، أرسل لنا رسالة نصية على 4001 أو استخدم التطبيق المجاني. علي الأسد من Yamalova & Plewka، يسعدني دائمًا وجودك في العرض.
علي الأسد
شكرًا لك. من الرائع دائمًا أن أكون هنا.
المضيف
وهذا كل شيء بالنسبة للساعة القانونية اليوم على Drive Live. ترقبوا المزيد من المناقشات حول Dubai Eye 103.8.
