Долгосрочные договоры аренды в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Добро пожаловать на Lawgical, первый и единственный юридический подкаст в ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиотт (Tim Elliott). Lawgical выходит из дубайской юридической фирмы ХПЛ Ямалова и Плевка (HPL Yamalova & Plewka), расположенной в JLT. И, как всегда, у нас в гостях управляющий партнёр — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Рад снова с вами поговорить, Людмила.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада снова быть в вашей компании, Тим, как всегда.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
На этот раз у нас ещё один короткий выпуск Lawgical Lite — компактный выпуск, краткий обзор долгосрочных договоров аренды.

Под долгосрочными договорами, полагаю, подразумеваются соглашения на срок десять лет и более? Это разумное определение, Людмила?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Долгосрочные договоры аренды — это соглашения, срок которых превышает 10 лет. Всё, что меньше 10 лет, считается обычным договором аренды и подпадает под действие законов об аренде и соответствующего органа или агентства, ответственного за регулирование вопросов аренды.

Например, в Дубае договоры аренды подпадают под юрисдикцию RERA и RDC, то есть Rental Dispute Center. Эти договоры также регулируются законами и конкретными правилами аренды, как и в других эмиратах.

Однако всё, что превышает 10 лет, считается долгосрочной арендой и подпадает под иные законы и органы власти.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это касается и жилых, и коммерческих объектов?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Принципы, законы, протоколы и процедуры подписания, исполнения, принудительного исполнения или оспаривания долгосрочных договоров аренды едины как для жилых, так и для коммерческих объектов.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Значит, это не Ejari — обязательная система регистрации стандартных договоров аренды, которую мы все знаем. Это иной формат регистрации, верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Чтобы объяснить разницу: типичные договоры аренды регистрируются через Ejari и рассматриваются RDC, поскольку они подпадают под законы об аренде.

Договор Ejari регистрируется в системе Ejari, которая генерирует соответствующий сертификат. Плата за регистрацию составляет около AED 150. Сертификат Ejari выдается после завершения регистрации и служит доказательством существования договора аренды.

В случае долгосрочных договоров действует совершенно иной порядок. Такие договоры не подпадают под законы об аренде — они регулируются гражданско-правовыми нормами ОАЭ и иными применимыми законами в зависимости от характера соглашения.

Например, споры по долгосрочной аренде в Дубае рассматриваются обычными дубайскими судами, а не RDC. Кроме того, при оформлении такого договора — скажем, между арендодателем и арендатором на 15 лет — регистрация производится не через систему Ejari, а в Департаменте земель Дубая (DLD).

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Значит, процесс регистрации и выдаваемый сертификат полностью отличаются?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Долгосрочные договоры аренды регистрируются в DLD, а не через RERA и систему Ejari. Соответствующий сертификат выдает DLD, а не Ejari, и размер регистрационного сбора составляет 4% от общей стоимости договора.

По сути, этот порядок ближе к оформлению договора купли-продажи недвижимости. Например, при покупке недвижимости платится 4% DLD за передачу права собственности. Аналогично, при долгосрочном договоре аренды платится 4% от общей суммы по договору за период аренды.

Например, если договор аренды заключается на 15 лет, сбор в 4% будет рассчитан от суммарной арендной платы за эти 15 лет.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
То есть с точки зрения права долгосрочные договоры ближе к договору аренды с длительным сроком — leasehold?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, это гибрид. Хотя право собственности не передается, процедура закрепления долгосрочного интереса в недвижимости схожа с покупкой. Соглашение регистрируется в DLD, подлежит нормам гражданского права ОАЭ, а споры разрешаются в обычных дубайских судах.

Сертификат по долгосрочному договору похож на право собственности по внешнему виду, но имеет иное наименование — «регистрация договора». Это отличается от стандартного сертификата Ejari.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Значит, долгосрочные договоры дают арендаторам большую защиту и планируемость. Для кого они обычно предназначены?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Такие договоры идеально подходят арендаторам, которые хотят долгосрочной стабильности — например, на 15 лет. В течение этого срока арендаторы защищены от повышения арендной платы, если иное прямо не предусмотрено в договоре.

Например, арендодатель не может повысить аренду в середине срока, если только в соглашении не указано иное — например, периодические повышения каждые пять лет. Аналогично, в течение срока договора арендатора нельзя выселить, даже если арендодатель захочет переехать в объект или продать его. Новый собственник также будет связан условиями существующего договора.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Такие договоры особенно полезны арендаторам, планирующим улучшения в недвижимости.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Арендаторы при долгосрочных договорах чаще вкладываются в улучшения недвижимости, поскольку уверены, что будут пользоваться результатом вложений в течение всего срока договора.

Например, если кто‑то арендует виллу в зоне с запретом на свободное владение, такой как Джумейра, он может захотеть сделать ремонт или модернизацию. При долгосрочном договоре у арендатора есть правовая гарантия не быть выселенным до окончания срока, что оправдывает такие инвестиции — при условии согласия арендодателя.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
И это действует даже в районах, где иностранцы не могут владеть недвижимостью, верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. В зонах с запретом на свободное владение, таких как Джумейра, где собственность преимущественно принадлежит эмиратам, долгосрочная аренда привлекательна для иностранцев благодаря своей особой атмосфере. Хотя иностранцы не могут владеть такой недвижимостью, долгосрочный договор аренды позволяет им закрепить своё пребывание и даже выполнить изменения в объекте с одобрения арендодателя.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это действительно отличный юридический инструмент для долгосрочно проживающих.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Долгосрочные договоры обеспечивают арендаторам исполнимую защиту и гибкость. Юридическая структура гарантирует ясность при возникновении споров. Например, если арендатор инвестировал значительные средства в улучшение недвижимости, а арендодатель нарушил договор, арендатор может требовать компенсацию через дубайские суды.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
На этом ещё один выпуск Lawgical подходит к концу. На этот раз — о тонкостях долгосрочных договоров аренды — эффективном способе закрепить за собой недвижимость на 10 лет и более.

Нашим экспертом вновь была Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), управляющий партнёр Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka) в JLT, Дубай. Спасибо вам, Людмила.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Ищите нас в социальных сетях — Facebook, Instagram, LinkedIn, TikTok — и изучайте нашу постоянно пополняемую библиотеку подкастов с ответами на разные юридические вопросы.

Чтобы задать юридический вопрос для будущего выпуска Lawgical или поговорить с юристом, имеющим опыт работы в ОАЭ, нажмите «Contact» на lylawyers.com.