عقود تأجير طويلة الأجل في الإمارات العربية المتحدة

تيم إليوت
مرحبًا بك في جراحي، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت. جراحي يأتي إليكم من شركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها هنا في JLT. وكما هو الحال دائمًا، ها هي الشريكة الإدارية، لودميلا يامالوفا. من الجيد التحدث معك مرة أخرى، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
من الرائع أن أكون في شركتك، تيم، كما هو الحال دائمًا.

تيم إليوت
هذه المرة، إنها مرة أخرى الحياة الجراحية- بودكاست صغير الحجم - نظرة سريعة على عقود الإيجار طويلة الأجل.

الآن، من خلال ذلك، أعتقد أن التعريف هو حقًا العقود التي تستمر لفترة ماذا، عقد أو أكثر؟ هل هذا افتراض معقول، لودميلا؟

لودميلا يامالوفا
نعم. عقود الإيجار طويلة الأجل هي اتفاقيات تمتد لفترة تزيد عن 10 سنوات. أي شيء أقل من 10 سنوات يعتبر عقد الإيجار النموذجي الخاص بك ويخضع لقوانين الإيجار والسلطة أو الوكالة المحددة المكلفة بتنظيم قضايا الإيجار.

على سبيل المثال، في دبي، تندرج عقود الإيجار ضمن RERA و RDC، وهو مركز المنازعات الإيجارية. تخضع هذه العقود أيضًا لقوانين الإيجار ولوائح الإيجار المحددة لمسائل الإيجار، كما هو الحال في الإمارات الأخرى.

ومع ذلك، فإن أي شيء يزيد عن 10 سنوات يعتبر عقد إيجار طويل الأجل ويخضع لقوانين وسلطات مختلفة.

تيم إليوت
إذن، هذا ينطبق على كل من العقارات السكنية والتجارية؟

لودميلا يامالوفا
نعم، في الواقع. المبادئ والقوانين والبروتوكولات والإجراءات الخاصة بتوقيع عقود الإيجار طويلة الأجل أو تنفيذها أو إنفاذها أو الاعتراض عليها هي نفسها لكل من العقارات السكنية والتجارية.

تيم إليوت
لذلك، فهي ليست إيجاري حقًا - وثيقة تسجيل عقد الإيجار الإلزامية التي نحصل عليها جميعًا. هذا شكل تسجيل مختلف قليلاً، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
بالضبط. لتوضيح الفرق: يتم تسجيل اتفاقيات الإيجار النموذجية لدى إيجاري ويتم الفصل فيها من خلال RDC، لأنها تخضع لقوانين الإيجار.

يتضمن عقد الإيجار التسجيل من خلال نظام إيجاري، الذي يولد شهادة إيجاري. تبلغ رسوم التسجيل لهذا حوالي 150 درهمًا إماراتيًا. يتم إصدار شهادة Ejari بعد عملية التسجيل وتكون بمثابة دليل على اتفاقية الإيجار.

مع عقود الإيجار طويلة الأجل، يعد هذا بروتوكولًا مختلفًا تمامًا. لا تخضع هذه العقود لقوانين الإيجار ولكنها تخضع بدلاً من ذلك لقوانين العقود الإماراتية وأي قوانين أخرى سارية بناءً على طبيعة العقد.

على سبيل المثال، يتم التعامل مع نزاعات الإيجار طويلة الأجل في دبي من قبل محاكم دبي العادية، وليس RDC. بالإضافة إلى ذلك، عندما يتم تنفيذ مثل هذا العقد - على سبيل المثال، بين المالك والمستأجر لمدة 15 عامًا - يتم تسجيله ليس من خلال نظام إيجاري ولكن لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).

تيم إليوت
إذن، تختلف عملية التسجيل والشهادة تمامًا؟

لودميلا يامالوفا
صحيح. يتم تسجيل عقود الإيجار طويلة الأجل لدى DLD وليس من خلال RERA ونظام Ejari. يتم إصدار الشهادة الناتجة من قبل DLD وليس Ejari، وتبلغ رسوم التسجيل 4٪ من القيمة الإجمالية للعقد.

هذه العملية أقرب إلى اتفاقية بيع وشراء العقارات. على سبيل المثال، إذا كنت سأشتري عقارًا منك، فسيتم دفع رسوم تحويل بنسبة 4٪ إلى DLD لنقل سند الملكية. وبالمثل، مع عقود الإيجار طويلة الأجل، يتم دفع 4٪ من إجمالي قيمة العقد كرسوم تسجيل.

على سبيل المثال، إذا كان عقد الإيجار لمدة 15 عامًا، فسيتم احتساب رسوم 4٪ على إجمالي مبلغ الإيجار لتلك السنوات الخمس عشرة.

تيم إليوت
لذا، فيما يتعلق بكيفية التعامل مع عقود الإيجار طويلة الأجل بموجب القانون، فهي أشبه باتفاقيات الإيجار؟

لودميلا يامالوفا
نعم، إنه هجين. في حين أن الملكية لا تنتقل، فإن عملية تأمين حصة طويلة الأجل في العقار تشبه شراء عقار. تم تسجيل الاتفاقية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وفقًا لقوانين العقود الإماراتية، ويتم حل النزاعات في محاكم دبي العادية.

تبدو الشهادة الصادرة لعقد إيجار طويل الأجل مشابهة لسند الملكية ولكن عنوانها مختلف، حيث تنص على أنها «تسجيل عقد». هذا يختلف عن شهادة تسجيل Ejari النموذجية.

تيم إليوت
لذلك، توفر العقود طويلة الأجل مزيدًا من الأمان والتخطيط للمستأجرين. إلى من تستهدف هذه العقود عادةً؟

لودميلا يامالوفا
هذه العقود مثالية للمستأجرين الذين يبحثون عن أمن طويل الأجل في الممتلكات، مثل 15 عامًا. خلال هذه الفترة، يتم حماية المستأجرين من زيادات الإيجار ما لم يتم الاتفاق صراحة على ذلك في العقد.

على سبيل المثال، لا يمكن لأصحاب العقارات زيادة الإيجار في منتصف العقد ما لم تحدد الاتفاقية خلاف ذلك، مثل الزيادات الدورية كل خمس سنوات. وبالمثل، لا يمكن طرد المستأجرين خلال مدة العقد، حتى إذا كان المالك يرغب في الانتقال إلى العقار أو بيعه. سيكون المالك الجديد ملزمًا أيضًا بنفس العقد.

تيم إليوت
تبدو هذه العقود مفيدة بشكل خاص للمستأجرين الراغبين في إجراء تحسينات على الممتلكات.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. غالبًا ما يشعر المستأجرون الذين لديهم عقود طويلة الأجل بمزيد من الراحة عند الاستثمار في التحسينات العقارية لأنهم يعرفون أنهم سيستفيدون من هذه التغييرات خلال مدة الاتفاقية.

على سبيل المثال، إذا استأجر شخص ما فيلا في منطقة غير حرة مثل جميرا، فقد يرغب في تجديد العقار أو ترقيته. من خلال عقد طويل الأجل، لديهم الأمان لتبرير مثل هذا الاستثمار، مع العلم أنه لن يتم طردهم قبل انتهاء العقد.

تيم إليوت
وهذا ينطبق حتى في المناطق التي لا يستطيع الأجانب فيها امتلاك العقارات، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
نعم، هذا صحيح. غالبًا ما تكون المناطق غير الحرة مثل جميرا، المملوكة بشكل أساسي للإماراتيين، جذابة للمغتربين بسبب طابعها الفريد. في حين لا يمكن للأجانب امتلاك العقارات هناك، فإن اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل تسمح لهم بتأمين مكانهم في هذه المناطق وحتى تخصيص العقار بموافقة المالك.

تيم إليوت
يبدو أنها أداة قانونية رائعة للمقيمين على المدى الطويل.

لودميلا يامالوفا
إنه كذلك. توفر العقود طويلة الأجل للمستأجرين الأمان والمرونة القابلة للتنفيذ. بالإضافة إلى ذلك، يضمن الهيكل القانوني الوضوح في حالة النزاعات. على سبيل المثال، إذا استثمر المستأجر في تحسينات عقارية كبيرة وخرق المالك العقد، فيمكن للمستأجر طلب تعويض من خلال محاكم دبي.

تيم إليوت
هذا يختتم حلقة أخرى من جراحي. هذه المرة، خصوصيات وعموميات عقود الإيجار طويلة الأجل - طريقة فعالة لتأمين الممتلكات الخاصة بك لمدة 10 سنوات أو أكثر.

كما هو الحال دائمًا، كانت خبيرتنا القانونية هي لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في Yamalova & Plewka في JLT، دبي. شكرا لك، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.

تيم إليوت
يمكنك العثور علينا على وسائل التواصل الاجتماعي - Facebook و Instagram و LinkedIn و Tiktok - واستكشف مكتبتنا المتنامية من ملفات البودكاست التي تجيب على جميع أنواع الأسئلة القانونية.

لعرض سؤالك القانوني في حلقة قادمة من جراحي أو للتحدث مع أحد المتخصصين القانونيين ذوي الخبرة في الإمارات العربية المتحدة، انقر فوق «الاتصال» على lylawyers.com.