عقود الإيجار طويل الأجل في الإمارات العربية المتحدة

تيم إليوت
مرحباً بك في لوجيكالالبودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت لوجيكال إليكم من شركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها هنا في أبراج بحيرات جميرا. وكالعادة، معكم الشريكة الإدارية لودميلا يامالوفا. من الجيد التحدث معك مرة أخرى، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
من الرائع أن أكون بصحبتك يا تيم، كالعادة.

تيم إليوت
هذه المرة، هذه المرة لاوجيكال لايت-نظرة سريعة على عقود الإيجار طويلة الأجل - بودكاست بحجم اللقمة - نظرة سريعة على عقود الإيجار طويلة الأجل.

الآن، بهذا، أعتقد أن التعريف هو في الواقع عقود تستمر لفترة ماذا، عقد أو أكثر؟ هل هذا افتراض معقول، لودميلا؟

لودميلا يامالوفا
نعم. عقود الإيجار طويلة الأجل هي العقود التي تمتد لأكثر من 10 سنوات. أي شيء يقل عن 10 سنوات يعتبر عقد إيجار نموذجي ويخضع لقوانين الإيجار والسلطة أو الوكالة المحددة أو المخولة بتنظيم مسائل الإيجار.

ففي دبي على سبيل المثال، تخضع عقود الإيجار في دبي لمؤسسة التنظيم العقاري ومركز فض المنازعات الإيجارية. كما تخضع هذه العقود لقوانين الإيجار ولوائح الإيجار الخاصة بمسائل الإيجار، كما هو الحال في الإمارات الأخرى.

ومع ذلك، فإن أي شيء يزيد عن 10 سنوات يعتبر عقد إيجار طويل الأجل ويخضع لقوانين وسلطات مختلفة.

تيم إليوت
هل ينطبق هذا على كل من العقارات السكنية والتجارية؟

لودميلا يامالوفا
نعم، بالفعل. إن المبادئ والقوانين والبروتوكولات والإجراءات الخاصة بتوقيع عقود الإيجار طويلة الأجل وتنفيذها وإنفاذها أو الاعتراض عليها هي نفسها بالنسبة للعقارات السكنية والتجارية على حد سواء.

تيم إليوت
إذن، إنها ليست إيجاري - وثيقة تسجيل عقد الإيجار الإلزامية التي نحصل عليها جميعاً. هذه صيغة تسجيل مختلفة قليلاً، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
بالضبط. لتوضيح الفرق: يتم تسجيل عقود الإيجار النموذجية لدى شركة إيجاري ويتم الفصل فيها من خلال مركز تنمية الريف، حيث تخضع لقوانين الإيجار.

ينطوي عقد إيجاري على التسجيل من خلال نظام إيجاري، الذي يُنشئ شهادة إيجاري. تبلغ رسوم التسجيل لهذا الغرض حوالي 150 درهماً إماراتياً. يتم إصدار شهادة إيجاري بعد عملية التسجيل وتكون بمثابة دليل على عقد الإيجار.

بالنسبة لعقود الإيجار طويلة الأجل، فالأمر مختلف تماماً. لا تخضع هذه العقود لقوانين الإيجار، بل تخضع لقوانين العقود في الإمارات العربية المتحدة وأي قوانين أخرى سارية بناءً على طبيعة العقد.

على سبيل المثال، يتم التعامل مع النزاعات الإيجارية طويلة الأجل في دبي من قبل محاكم دبي العادية، وليس من قبل لجنة تسوية المنازعات الإيجارية. بالإضافة إلى ذلك، عندما يتم تنفيذ مثل هذا العقد - على سبيل المثال، بين المالك والمستأجر لمدة 15 عامًا - لا يتم تسجيله من خلال نظام الإيجاري بل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).

تيم إليوت
إذًا، هل تختلف عملية التسجيل والشهادة تمامًا؟

لودميلا يامالوفا
صحيح. يتم تسجيل عقود الإيجار طويل الأجل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وليس من خلال مؤسسة التنظيم العقاري ونظام إيجاري. ويتم إصدار الشهادة الناتجة عن ذلك من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وليس من خلال نظام إيجاري، وتبلغ رسوم التسجيل 41 تيرابايت و3 تيرابايت من القيمة الإجمالية للعقد.

هذه العملية أقرب إلى اتفاقية بيع وشراء عقار. على سبيل المثال، إذا كنت سأشتري عقارًا منك، فسيتم دفع 4% رسوم نقل الملكية إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لنقل سند الملكية. وبالمثل، في حالة عقود الإيجار طويل الأجل، يتم دفع 41 تيرابايت 3 تيرابايت من إجمالي قيمة العقد كرسوم تسجيل.

على سبيل المثال، إذا كان عقد الإيجار لمدة 15 سنة، فسيتم احتساب رسوم 4% على إجمالي مبلغ الإيجار لتلك السنوات الـ 15.

تيم إليوت
إذن، من حيث كيفية معاملة عقود الإيجار طويل الأجل بموجب القانون، هل هي أشبه بعقود الإيجار؟

لودميلا يامالوفا
نعم، إنها عملية مختلطة. في حين أن الملكية لا تنتقل، إلا أن عملية تأمين مصلحة طويلة الأجل في العقار تشبه عملية شراء عقار. يتم تسجيل الاتفاقية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتخضع لقوانين العقود في الإمارات العربية المتحدة، ويتم حل النزاعات في محاكم دبي العادية.

تبدو الشهادة الصادرة لعقد الإيجار طويل الأجل شبيهة بسند الملكية ولكنها تحمل عنواناً مختلفاً، حيث تنص على أنها "تسجيل عقد". وهذا يختلف عن شهادة التسجيل الإيجاري النموذجية.

تيم إليوت
لذا، فإن العقود طويلة الأجل توفر المزيد من الأمان والتخطيط للمستأجرين. إلى من تستهدف هذه العقود عادةً؟

لودميلا يامالوفا
تُعد هذه العقود مثالية للمستأجرين الذين يبحثون عن ضمان طويل الأجل في العقار، مثل 15 عاماً. وخلال هذه الفترة، يكون المستأجرون محميون من الزيادات في الإيجار ما لم يتم الاتفاق على ذلك صراحةً في العقد.

على سبيل المثال، لا يمكن للمالكين زيادة الإيجار في منتصف مدة العقد ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، مثل الزيادات الدورية كل خمس سنوات. وبالمثل، لا يمكن طرد المستأجرين خلال مدة العقد، حتى لو رغب المالك في الانتقال إلى العقار أو بيعه. كما يلتزم المالك الجديد بنفس العقد.

تيم إليوت
يبدو أن هذه العقود مفيدة بشكل خاص للمستأجرين الراغبين في إجراء تحسينات على العقار.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. غالبًا ما يشعر المستأجرون الذين لديهم عقود طويلة الأجل براحة أكبر في الاستثمار في تحسينات العقار لأنهم يعلمون أنهم سيستفيدون من هذه التغييرات على مدار مدة العقد.

على سبيل المثال، إذا استأجر شخص ما فيلا في منطقة غير مملوكة ملكية حرة مثل جميرا، فقد يرغب في تجديد العقار أو تحديثه. ومن خلال عقد طويل الأجل، يكون لديه الأمان لتبرير مثل هذا الاستثمار، مع العلم أنه لن يتم إخلاؤه قبل انتهاء العقد.

تيم إليوت
وهذا ينطبق حتى في المناطق التي لا يمكن للأجانب التملك فيها، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
نعم، هذا صحيح. غالبًا ما تكون المناطق غير المملوكة مجانًا مثل جميرا، والتي يمتلكها الإماراتيون في المقام الأول، جذابة للوافدين لطابعها الفريد. وفي حين لا يمكن للأجانب تملك العقارات هناك، إلا أن عقود الإيجار طويلة الأجل تسمح لهم بتأمين مكانهم في هذه المناطق، بل وتخصيص العقار بموافقة المالك.

تيم إليوت
يبدو أنها أداة قانونية رائعة للمقيمين على المدى الطويل.

لودميلا يامالوفا
إنه كذلك. توفر العقود طويلة الأجل للمستأجرين أماناً ومرونة قابلة للتنفيذ. بالإضافة إلى ذلك، يضمن الهيكل القانوني الوضوح في حالة حدوث نزاعات. على سبيل المثال، إذا استثمر المستأجر في تحسينات كبيرة في العقار وأخلّ المالك بالعقد، يمكن للمستأجر المطالبة بالتعويض من خلال محاكم دبي.

تيم إليوت
وبذلك تنتهي حلقة أخرى من لوجيكال. هذه المرة، خصوصيات وعموميات عقود الإيجار طويلة الأجل - وهي طريقة فعالة لتأمين عقارك لمدة 10 سنوات أو أكثر.

كما هو الحال دائمًا، كانت خبيرة الشؤون القانونية لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في مكتب يامالوفا وبلوكا في أبراج بحيرة جميرا بدبي. شكراً لكِ يا لودميلا.

لودميلا يامالوفا
شكراً لك، تيم.

تيم إليوت
ابحث عنا على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك، وإنستغرام، ولينكد إن، ولينكد إن، وتيك توك - واستكشف مكتبتنا المتنامية باستمرار من المدونات الصوتية التي تجيب على جميع أنواع الأسئلة القانونية.

لكي يظهر سؤالك القانوني في حلقة مقبلة من لوجيكال أو للتحدث إلى خبير قانوني من ذوي الخبرة القانونية في الإمارات العربية المتحدة، انقر على "الاتصال" على موقع lylawyers.com.