Новый закон об ипотеке, досрочное расторжение аренды, досрочное увольнение сотрудника и другое

Ведущий
Тут ещё так много всего можно обсудить. Наш подкаст доступен на DubaiI1038.com. Людмила Ямалова (Ludmilla Yamalova) присоединилась к нам в студии для Drive Live, Talks Legal. Очень приятно вас видеть. Добро пожаловать обратно.

Людмила
Рада быть здесь, как всегда.

Ведущий
Если у слушателей есть юридические вопросы для Людмилы — по недвижимости, трудовым вопросам, правовому статусу, браку или любым другим темам — свяжитесь с нами.

Ведущий 2
Не знаю... Я не понимал, куда вы клоните.

Ведущий
Я тоже не был уверен, но в конце концов мы как-то дошли... в некоторой степени.

Ведущий 2
Правда ли?

Ведущий
Не совсем. Это было как скребущие ногти по краю утёса или что-то в этом роде. Вот за что я цеплялся. Но если хотите поговорить с Людмилой, отправляйте смс на 4001, пользуйтесь бесплатным приложением без платы, или звоните 423-1010. Пит уже прислал сообщение.

Ведущий 2
Пит прислал. У нас также есть пара вопросов с прошлой недели. Но сначала я хотел бы начать с чего-то нового, Людмила. Ходят слухи о возможном новом законе об ипотеке для Дубая. Деталей немного, но давайте обсудим то, что нам известно.

Людмила
Да, действительно. Этот новый ипотечный закон, когда будет принят, будет применяться именно к Дубаю. Важно отметить, что он всё ещё находится на стадии обсуждения. В настоящее время в Дубае действует ипотечный закон примерно с 2008 года. Регуляторы считают, что его нужно обновить.

В проекте закона предусматривается предоставление альтернативных форм финансирования. Сейчас рынок ипотеки в Дубае почти полностью опирается на банки. Банки — единственные структуры, которые могут выдавать ипотечные кредиты и регистрировать свои права на недвижимость через Земельный департамент.

В других юрисдикциях существуют альтернативные варианты финансирования — такие как фонды недвижимости или фонды прямых инвестиций. Эти структуры могут сотрудничать с застройщиками, предлагая большую гибкость. Застройщикам не придётся полагаться исключительно на предварительные продажи, которые могут быть нестабильны.

Ведущий
То есть цель — оживить сектор. Рынок Дубая динамичный, и многое изменилось с 2008 года. В черновике закона рассматриваются механизмы вроде «lease to own»?

Людмила
Да, обсуждалась модель «lease to own». Она существует в других юрисдикциях и может помочь первичным покупателям или тем, кто не может сразу оплатить первоначальный взнос. По такой схеме арендатор платит арендную плату немного выше обычной, и эти платежи учитываются в качестве будущего первоначального взноса или покупки.

Проблема в том, что в настоящее время подобные договоры нельзя официально зарегистрировать в Земельном департаменте. Недвижимость остаётся на имя арендодателя до завершения покупки. Если новый закон позволит такие регистрации, это обеспечит защиту и арендодателям, и арендаторам.

Ведущий 2
Похоже, есть потенциал для реальных изменений. А как насчёт законов о взыскании залога/взыскании имущества (foreclosure)? Есть ли обновления?

Людмила
В настоящее время в Дубае нет механизма добровольного отчуждения при невыплате — когда собственник может просто сдать имущество и уйти, потеряв первоначальный взнос и собственный капитал. В других юрисдикциях такой вариант возможен.

Здесь же взыскание происходит через суды. Банки не могут просто взять на себя право собственности на имущество или продать его самостоятельно. Это делает процесс длительным и ресурсоёмким. В этой сфере также возможна полезная реформа.

Ведущий
Звучит перспективно. А теперь перейдём к вопросам слушателей.

Ведущий
Итак, вопросы от слушателей. Если у вас есть юридический вопрос для Людмилы — по недвижимости, трудовым или личным правовым вопросам — отправляйте смс на 4001 или звоните 423-1010. Людмила, первый вопрос.

Ведущий 2
Пит прислал вопрос о жилой аренде. Он спрашивает: «Надёжнее принимать корпоративный чек или личный чек от арендатора при аренде недвижимости?»

Людмила
Отличный вопрос. Это зависит от того, кто является арендатором. Если арендатор — компания, чеки должны поступать от компании. Если это частное лицо — лучше, чтобы чеки исходили от этого физического лица. Важно, чтобы сторона, подписывающая договор аренды, совпадала с той, кто выписывает чеки.

Главная забота, о которой, возможно, думает Пит, — это исполняемость в случае брошенного чека. Исторически за брошенные чеки в Дубае наступала уголовная ответственность, и было проще привлечь к ответственности физических лиц. Однако с недавними изменениями — например, приказом Генерального прокурора в Дубае — брошенные чеки на сумму ниже AED 200000 больше не влекут тюремного заключения, а только финансовые санкции. Так что независимо от того, от компании или от частного лица чек, для небольших сумм применяется тот же процесс принудительного взыскания.

Ведущий
Спасибо, Людмила. Слушатель по имени Сью прислала смс с вопросом о банковских кредитах у умершего человека. Она спрашивает: «Что происходит с банковскими кредитами человека, который умирает в ОАЭ? Переходят ли они к супругу или семье? Умерший — мусульманин.»

Людмила
В ОАЭ личные кредиты не переходят автоматически к членам семьи или наследникам. Ответственность связана с имуществом умершего. Если у лица есть активы, кредиторы — например, банки — могут предъявить требования к имуществу и получить выплаты до распределения оставшихся активов между наследниками по нормам шариата.

Если же имущества недостаточно для покрытия долгов, ответственность не переходит на семью — обязательства, как правило, гасятся. Кредиторы должны официально зарегистрировать свои требования в шариатском суде, который ведёт наследственное дело. Их автоматически не уведомляют.

Ведущий 2
Полезно знать. Переходим к Ахмеду — он на линии. Ахмед, спасибо, что ждёте. В чём ваш вопрос?

Ахмед
Добрый день. Я подписал договор аренды на апартаменты, в которые собирался заехать в следующем месяце. Но теперь, возможно, мне придётся переехать из Дубая по работе вскоре после переезда. Если я досрочно расторгну договор аренды, придётся ли мне платить штраф?

Людмила
Спасибо за вопрос, Ахмед. Короче говоря, штраф за досрочное расторжение зависит от условий вашего договора аренды. Трудовое и арендное законодательство ОАЭ не устанавливают фиксированный штраф за досрочное прекращение аренды — это регулируется контрактом.

Проверьте договор аренды на наличие пункта о штрафе за досрочное расторжение. Если такой пункт есть, применяется указанная сумма. Однако если штраф чрезмерен или несправедлив, вы можете оспорить его в Центре жилищно-арендных споров (Rental Dispute Center).

Практический совет — попытаться договориться с арендодателем. Если вы ещё не въехали и они быстро найдут нового арендатора, они могут согласиться на уменьшенный штраф или отказаться от него.

Ахмед
Понятно. Я пересмотрю договор и попытаюсь договориться с арендодателем. Спасибо, Людмила.

Ведущий
Отличный вопрос, Ахмед. Переходим к Софии, она тоже на линии. София, добрый день. Какой у вас вопрос?

София
Здравствуйте. Мой арендодатель уехал из страны, и я не знаю, что делать. Я собираюсь вскоре съехать. Как мне оформить всё правильно и как вернуть залог?

Людмила
Ситуация непростая, София, но вот что можно сделать. Во‑первых, задокументируйте всё, что касается процесса вашего выезда. Сделайте фотографии состояния недвижимости, погасите все задолженности по коммунальным услугам и отключите такие сервисы, как DEWA или районное охлаждение.

Если вы не можете связаться с арендодателем, вы можете вернуть ключи в Земельный департамент и уведомить их о выезде. Это создаст официальную запись о том, что вы освободили жильё.

Что касается залога, к сожалению, если арендодатель недоступен, вернуть деньги может быть сложно. Вы можете подать иск в Rental Dispute Center, но имейте в виду, что судебные процедуры могут оказаться нецелесообразными, если сумма залога невелика.

София
Понятно. Это полезно, хотя немного огорчает насчёт залога. Спасибо за совет.

Ведущий
Спасибо за звонок, София. А теперь текстовое сообщение от Кристи: «Может ли работодатель удержать 45 дней зарплаты, если я увольняюсь до окончания срочного контракта?»

Людмила
Хороший вопрос, Кристи. В соответствии с трудовым законодательством ОАЭ работодатели могут требовать до 45 дней зарплаты в качестве компенсации, если сотрудник расторгает срочный трудовой контракт до его окончания. Однако работодатель не вправе автоматически удерживать эту сумму — ему нужно подать иск в Министерство человеческих ресурсов и эмирирования (MOHRE) или в трудовой суд для её взыскания.

Если работодатель удерживает вашу зарплату без решения суда, вы можете подать жалобу в MOHRE.

Ведущий
На сегодня у нас всё! Людмила, как всегда, было приятно.

Людмила
Спасибо. Всегда рада помочь.

Ведущий
Если у вас есть дополнительные юридические вопросы, вы можете связаться с Людмилой Ямаловой (Ludmilla Yamalova) в Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka) в JLT. Оставайтесь с нами на Drive Live.