قانون الرهن العقاري الجديد، الإنهاء المبكر لعقد الإيجار، الاستقالة المبكرة للموظفين، والمزيد

المضيف
هناك الكثير لسماعه. البودكاست الخاص بنا متاح على موقع Dubaii1038.com. لودميلا يامالوفا تنضم إلينا في الاستوديو لـ قم بالقيادة مباشرة، محادثات قانونية. ومن الجميل جدًا رؤيتك. مرحبًا بك مرة أخرى.

لودميلا
من الجيد أن أكون هنا كما هو الحال دائمًا.

المضيف
لذا، فإن الأسئلة الموجهة إلى Ludmilla ذات الطبيعة القانونية - يمكن أن تكون حول العقارات أو التوظيف أو الوضع القانوني أو الزواج أو أي شيء آخر. ابقَ على اتصال.

المضيف 2
أنا لا أعرف. لم أكن أعرف إلى أين ستذهب هناك.

المضيف
لم أكن متأكدًا أيضًا، لكننا وصلنا إلى هناك في النهاية... نوعًا ما.

المضيف 2
هل فعلنا ذلك؟

المضيف
ليس حقًا. كان مثل المسامير على حافة الجرف أو شيء من هذا القبيل. هذا هو المكان الذي كنت أتسكع فيه. ولكن، إذا كنت تريد التحدث إلى Ludmilla، فارسل لنا رسالة نصية على 4001، أو استخدم التطبيق المجاني بدون تكلفة، أو اتصل بـ 423-1010. لقد أرسل بيت رسالة نصية بالفعل.

المضيف 2
بيت لديه. لدينا أيضًا سؤالان من الأسبوع الماضي لمعالجتهما. لكن أولاً، أردت أن أبدأ بشيء جديد، لودميلا. نسمع عن قانون جديد محتمل لتنظيم الرهن العقاري في دبي. التفاصيل قليلة، ولكن دعونا نناقش ما نعرفه.

لودميلا
نعم، في الواقع. سيتم تطبيق قانون الرهن العقاري الجديد هذا، بمجرد إصداره، على وجه التحديد في دبي. من المهم ملاحظة أنها لا تزال في مرحلة المناقشة. يوجد في دبي حاليًا قانون الرهن العقاري الذي يعود تاريخه إلى حوالي عام 2008. يشعر المنظمون الآن أنه بحاجة إلى التحديث.

يهدف القانون المقترح إلى توفير أشكال بديلة للتمويل أو التمويل. في الوقت الحالي، يعتمد سوق الرهن العقاري في دبي بشكل حصري تقريبًا على البنوك. البنوك هي الكيانات الوحيدة القادرة على تقديم القروض العقارية وتسجيل حقوقها في الممتلكات من خلال دائرة الأراضي.

في الولايات القضائية الأخرى، لديك خيارات تمويل بديلة مثل الصناديق العقارية أو صناديق الأسهم الخاصة. يمكن لهذه الكيانات التعاون مع المطورين، مما يوفر المزيد من المرونة. لن يحتاج المطورون إلى الاعتماد فقط على المبيعات خارج الخطة، والتي يمكن أن تكون متقلبة.

المضيف
لذلك، يهدف هذا إلى تنشيط القطاع. يتميز سوق دبي بالديناميكية، وقد تغير الكثير منذ عام 2008. هل يتناول مشروع القانون آليات مثل «التأجير من أجل التملك»؟

لودميلا
نعم، تمت مناقشة «التأجير من أجل التملك». إنه موجود في ولايات قضائية أخرى ويمكن أن يساعد المشترين لأول مرة أو أولئك غير القادرين على تحمل دفعة أولى على الفور. بموجب هذا المخطط، يدفع المستأجر الإيجار بمعدلات أعلى قليلاً، مع مساهمة هذه المدفوعات في الدفعة الأولى أو الشراء في المستقبل.

المشكلة هي أنه في الوقت الحالي، لا يمكن تسجيل مثل هذه العقود رسميًا لدى وزارة الأراضي. يظل العقار باسم المالك حتى اكتمال عملية الشراء. إذا كان القانون الجديد يسمح بمثل هذه التسجيلات، فإنه سيوفر الأمن لكل من الملاك والمستأجرين.

المضيف 2
يبدو أن هناك إمكانية للتحول الحقيقي. ماذا عن قوانين الرهن؟ هل هناك أي تحديثات؟

لودميلا
حاليًا، لا يوجد خيار الرهن الطوعي في دبي. في الولايات القضائية الأخرى، إذا لم يتمكن مالك المنزل من الاستمرار في الدفع، فيمكنه تسليم العقار والابتعاد، ومصادرة الدفعة الأولى وأي حقوق ملكية.

هنا، يجب أن يمر الرهن من خلال المحاكم. لا يمكن للبنوك ببساطة الحصول على ملكية العقار أو بيعه بشكل مستقل. هذا يجعل العملية طويلة وكثيفة الموارد. إنها منطقة يمكن أن تستفيد بشكل كبير من الإصلاح.

المضيف
يبدو أن هناك تطورات مثيرة في المستقبل. الآن، دعنا ننتقل إلى بعض أسئلة المستمع.

المضيف
حسنًا، دعنا ننتقل إلى أسئلة المستمع. إذا كان لديك استفسار قانوني لـ Ludmilla، سواء كان يتعلق بالعقارات أو التوظيف أو المسائل القانونية الشخصية، أرسل لنا رسالة نصية على 4001 أو اتصل بنا على 423-1010. لودميلا، وهنا السؤال الأول.

المضيف 2
أرسل بيت رسالة نصية مع استفسار حول التأجير السكني. يسأل: «هل من الآمن أخذ شيك شركة أو شيك شخصي من المستأجر عند تأجير عقار؟»

لودميلا
هذا سؤال رائع. يعتمد ذلك على من هو المستأجر. إذا كان المستأجر شركة، يجب أن تأتي الشيكات من الشركة. إذا كان الفرد يستأجر العقار، فيجب أن تأتي الشيكات بشكل مثالي من الفرد. من المهم أن تتوافق الجهة الموقعة على اتفاقية الإيجار مع الجهة التي تصدر الشيكات.

مصدر القلق الرئيسي الذي قد يلمح إليه بيت هو قابلية إنفاذ الشيكات المرتجعة. تاريخيًا، كانت الشيكات المرتجعة تحمل عواقب جنائية في دبي، وكان من السهل محاسبة الأفراد. ومع ذلك، مع التحديثات الأخيرة - مثل مرسوم النائب العام في دبي - لم تعد الشيكات المرتجعة التي تقل قيمتها عن 200,000 درهم تؤدي إلى السجن، بل إلى عقوبات مالية فقط. لذلك، سواء كانت الشيكات تأتي من شركة أو فرد، فإن عملية الإنفاذ نفسها ستنطبق على مبالغ أقل.

المضيف
شكرا، لودميلا. أرسل مستمع يدعى سو رسالة نصية بسؤال حول القروض المصرفية لشخص متوفى. تسأل: «ماذا يحدث للقروض المصرفية لشخص يموت في الإمارات؟ هل يرث الزوج أو العائلة القرض؟ المتوفى مسلم».

لودميلا
في الإمارات العربية المتحدة، لا يتم تحويل القروض الشخصية إلى أفراد الأسرة أو الورثة. بدلاً من ذلك، ترتبط المسؤولية بتركة المتوفى. إذا كان الشخص لديه أصول، يمكن للدائنين مثل البنوك المطالبة بمستحقاتهم من التركة قبل توزيع الأصول المتبقية على الورثة بموجب الشريعة الإسلامية.

ومع ذلك، إذا لم يكن لدى العقار أموال كافية لتغطية الديون، فإن المسؤولية لا تنتقل إلى الأسرة. إنها تنقضي بشكل أساسي. ومع ذلك، يجب على الدائنين تسجيل مطالباتهم رسميًا لدى المحكمة الشرعية التي تتعامل مع التركة. لن يتم إعلامهم تلقائيًا.

المضيف 2
من الجيد معرفة ذلك. دعونا ننتقل إلى أحمد، الذي هو على الخط. أحمد، شكرا على الانتظار. ما هو سؤالك عن لودميلا؟

أحمد
مرحبا، مساء الخير. لقد وقعت عقد إيجار لشقة خططت للانتقال إليها الشهر المقبل. ولكن الآن يبدو أنني قد أحتاج إلى الانتقال من دبي للعمل بعد فترة وجيزة من الانتقال. إذا قمت بإنهاء عقد الإيجار مبكرًا، فهل يجب علي دفع غرامة؟

لودميلا
شكرا على السؤال، أحمد. باختصار، تعتمد عقوبة الإنهاء المبكر على شروط اتفاقية الإيجار الخاصة بك. لا تنص قوانين الإيجار في دولة الإمارات العربية المتحدة على عقوبة ثابتة لإنهاء عقد الإيجار مبكرًا. بدلاً من ذلك، يحكم العقد هذا الموقف.

تحقق من اتفاقية الإيجار الخاصة بك لمعرفة ما إذا كانت تتضمن شرطًا جزائيًا للإنهاء المبكر. وفي حالة حدوث ذلك، سيتم تطبيق مبلغ العقوبة المحدد. ومع ذلك، إذا بدت العقوبة مفرطة أو غير عادلة، فيمكنك الطعن فيها من خلال مركز المنازعات الإيجارية (RDC).

من منظور عملي، فكر في التفاوض مع مالك العقار. إذا لم تكن قد انتقلت بعد، ويمكنهم العثور على مستأجر جديد بسرعة، فقد يوافقون على عقوبة مخففة أو عدم فرض عقوبة على الإطلاق.

أحمد
حصلت عليه. هذا منطقي. سألقي نظرة أخرى على عقد الإيجار الخاص بي وأحاول التفاوض مع المالك. شكرا، لودميلا.

المضيف
سؤال رائع يا أحمد. دعنا ننتقل إلى صوفيا، التي هي أيضًا على الخط. صوفيا، مساء الخير. ما هو استفسارك؟

صوفيا
مرحبا، شكرا لك. لقد غادر مالك العقار البلاد، ولست متأكدًا من كيفية التعامل مع الموقف. أخطط للخروج قريبًا. كيف يمكنني التأكد من أن كل شيء على ما يرام، وماذا عن استرداد مبلغ التأمين الخاص بي؟

لودميلا
هذا وضع صعب، صوفيا، ولكن هنا ما يمكنك القيام به. أولاً، تأكد من توثيق كل ما يتعلق بعملية الانتقال. التقط صورًا للعقار توضح حالته، وقم بتسوية أي فواتير خدمات معلقة، وافصل الخدمات مثل هيئة كهرباء ومياه دبي أو تبريد المناطق.

إذا لم تتمكن من الوصول إلى مالك العقار، يمكنك إعادة المفاتيح إلى دائرة الأراضي وإخطارهم بخروجك. يؤدي هذا إلى إنشاء سجل رسمي يفيد بإخلاء العقار.

فيما يتعلق بإيداع التأمين، لسوء الحظ، إذا تعذر الوصول إلى المالك، فقد يكون من الصعب استرداد الأموال. يمكنك رفع دعوى في مركز المنازعات الإيجارية، ولكن ضع في اعتبارك أن متابعة الإجراءات القانونية قد لا تكون فعالة من حيث التكلفة إذا كان مبلغ الإيداع صغيرًا.

صوفيا
أرى. هذا مفيد، على الرغم من أنه مخيب للآمال بعض الشيء بشأن الإيداع. شكرا لك على النصيحة.

المضيف
شكرا على الاتصال، صوفيا. الآن، لدينا رسالة نصية من كريستي، تسأل، «هل يمكن لصاحب العمل الاحتفاظ براتب 45 يومًا إذا استقلت قبل نهاية عقد محدد المدة؟»

لودميلا
سؤال جيد، كريستي. وفقًا لقانون العمل الإماراتي، يمكن لأصحاب العمل المطالبة براتب يصل إلى 45 يومًا كتعويض إذا استقال الموظف قبل نهاية عقد محدد المدة. ومع ذلك، لا يمكن لأصحاب العمل حجب هذا المبلغ تلقائيًا. وسيحتاجون إلى تقديم مطالبة إلى وزارة الموارد البشرية والتوطين (MOHRE) أو محكمة العمل لاستعادتها.

إذا كان صاحب العمل يحتجز راتبك دون أمر من المحكمة، يمكنك تقديم شكوى إلى وزارة الموارد البشرية والتوطين.

المضيف
هذا كل ما لدينا من وقت لهذا اليوم! لودميلا، كما هو الحال دائمًا، كان من دواعي سروري.

لودميلا
شكرًا لك. يسعدني دائمًا تقديم المساعدة.

المضيف
إذا كان لديك المزيد من الأسئلة القانونية، يمكنك التواصل مع لودميلا يامالوفا في Yamalova & Plewka في JLT. ترقبوا المزيد درايف لايف.