Управляющие недвижимостью, коммерческие сделки, трудовые вопросы и другое

Ведущий
Здесь ещё много чего интересного. Скачайте наши подкасты на DubaiEye1038.com. Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) снова с нами. Всегда приятно вас видеть. Спасибо, что пришли.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада быть здесь.

Ведущий
Рад вас видеть. Начнём сегодня с опросника по аренде жилья. Звучит как фраза, по которой можно подумать: «Как это вообще может быть юридическим вопросом?» Но это действительно так. Да, у меня он перед глазами. Думаю, это полезно, потому что иногда в конце передачи приходит столько сообщений, что мы не успеваем ответить. А этот вопрос уже здесь, и он довольно интересный:

Вопрос слушателя
«Я недавно продлил договор аренды и меня попросили заполнить новую форму, выданную компанией по управлению недвижимостью. В ней просят данные, такие как религия, имена и возраст проживающих, номера их паспортов, семейное положение, профессия, название и адрес компании, банковские реквизиты, имя и номер счёта, номера телефонов, email и т. д. Пока я не против сообщать данные о сожителях (мой супруг и сын), мне интересно, обязателен ли по закону предоставлять остальные данные. Это новая директива от RERA? Это те же сведения, которые часто упоминаются в предупреждениях о фишинге, и мне некомфортно делиться ими с компанией по управлению имуществом.»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Очень хороший вопрос. Мы даже звонили в RERA и Land Department, чтобы прояснить эту ситуацию. Короткий ответ — нет закона, который обязывает предоставлять эти данные или запрещает их запрашивать.

Тем не менее есть смысл предоставлять некоторые сведения компании по управлению. Например, информация о проживающих, их возрастах и, возможно, копии паспортов — это разумно. Это помогает управляющей компании понять, кто живёт в помещении, что может быть полезно с точки зрения безопасности или оперативных нужд.

Но когда речь идёт о конфиденциальных данных, таких как номера банковских счётов или религия, для управляющей компании нет обоснованной причины запрашивать их. Это необычно и выглядит чрезмерным.

Ведущий
Именно! Аспект безопасности — например, знание того, сколько людей в здании — логичен. Но некоторые вопросы кажутся излишними.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Абсолютно. Например, банковские реквизиты вообще не должны запрашиваться. Как правило, именно арендатору нужны реквизиты арендодателя или управляющей компании для оплаты аренды, а не наоборот. И такие сведения, как религия, в данном контексте не имеют отношения к делу.

Лучшей практикой было бы, если бы управляющая компания запрашивала такие данные у арендодателя. В конце концов, отношения в первую очередь между арендатором и арендодателем. Роль управляющей компании — административная и операционная, а не договорная с арендатором.

Ведущий
А если арендатор откажется предоставлять такие сведения? Могут ли его наказать?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Юридически управляющая компания не может налагать штрафы, потому что у неё нет договорных отношений с арендатором. Если же настаивает арендодатель — это уже другой вопрос. Даже в этом случае арендаторам следует отстаивать отказ от необоснованных требований, таких как банковские реквизиты или религия.

В конечном счёте, если арендатор чувствует себя слишком некомфортно из‑за таких требований, это может стать личным выбором — продолжать ли проживание.

Ведущий
Понятно. Так какую информацию разумно предоставлять при подписании договора аренды?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Со стороны арендатора:

• Копии паспортов (для себя и любых сожителей)
• Копии Emirates ID
• Номер телефона и адрес электронной почты
• Постоянный адрес (по желанию, но полезно для долгосрочной связи)

Со стороны арендодателя:

• Копия их паспорта (если физическое лицо)
• Копия свидетельства о праве собственности (title deed) — это критично для проверки права собственности перед подписанием договора
• Контактные данные (телефон, email и т. п.)

Всегда убеждайтесь, что title deed актуален. Перед подписанием и оплатой аренды арендаторам стоит запросить заверенную копию в Land Department, чтобы подтвердить действительность права собственности.

Ведущий
Спасибо за разъяснение. Полезно знать, что уместно, а что нет.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Конечно. Важно, чтобы и арендатор, и арендодатель выстраивали доверие и прозрачность в своих соглашениях.

Ведущий
Перейдём к следующему вопросу. Людмила, этот вопрос от Dinesh: «Я получаю ключи от off‑plan квартиры в Абу‑Даби в сентябре. Планирую сдавать напрямую, без агента. Помимо самого договора аренды, какие документы мне нужны от арендатора и какие проверки следует провести?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Отличный вопрос. Как арендодатель, сдающий напрямую, вам нужно обеспечить свою защиту:

1. Документы арендатора:
   • Копия паспорта арендатора
   • Действующая резидентская виза ОАЭ
   • Emirates ID
   • Контактные данные (телефон и email)
   • Если есть сожители — аналогичные данные для них
2. Трудоустройство и финансовая стабильность:
   • Справка с места работы или подтверждение зарплаты поможет оценить платёжеспособность арендатора
   • Можно запросить кредитную справку — сейчас доступна через Al Etihad Credit Bureau. Пока это не повсеместная практика, но полезно для оценки надёжности
3. Рекомендации:
   • Хотя это не является стандартом в ОАЭ, вы можете попросить рекомендации от предыдущих арендодателей, если они есть
4. Проверки и платежи:
   • Постдатированные чеки всё ещё широко используются в ОАЭ. Их запрос заранее обеспечивает определённый уровень финансовой защиты. Можно также рассмотреть прямые банковские переводы, но все условия должны быть чётко прописаны в договоре

Ведущий
А как насчёт проверки арендатора? Это возможно в ОАЭ?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В отличие от некоторых юрисдикций, в ОАЭ пока нет централизованной системы проверки арендаторов. Однако вы можете собрать информацию в процессе дью‑дилижанс — данные о работе, подтверждение дохода. Запрос нескольких постдатированных чеков также помогает снизить риски.

Ведущий
Ещё что‑то, о чём Dinesh должен помнить?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, два момента:

• Залог: Всегда включайте в договор пункт о депозите безопасности. Это покрывает ущерб сверх нормального износа или неоплаченные суммы по окончании аренды.
• Чёткие условия договора: Убедитесь, что договор соответствует законам Абу‑Даби и содержит все существенные условия — сумму аренды, график платежей, сроки уведомления и обязанности сторон.

Ведущий
Отличный совет. Ещё один вопрос от Vivek: «Я завершил контракт и съезжаю. Мой арендодатель требует от меня заплатить штраф в размере двух месяцев аренды, потому что я уведомил его только за месяц до расторжения. Законно ли это, если это не указано в контракте?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Vivek, если в контракте нет упоминания о штрафе, арендодатель не имеет законных оснований требовать его. В ОАЭ условия договора аренды регулируют сроки уведомления и штрафные санкции. Если в вашем контракте не указан двухмесячный срок или штраф за досрочное расторжение, арендодатель не вправе это навязывать.

Однако он может потребовать возмещение фактически понесённых убытков из‑за недостаточного уведомления, например, потерю арендной платы. Для этого арендодателю нужно будет доказать конкретные убытки в юридическом порядке, что зачастую экономически нецелесообразно для обеих сторон.

Ведущий
Что посоветуете Vivek в такой ситуации?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рекомендую открытый разговор с арендодателем. Объясните свою позицию и предложите разумное решение — например, оплатить один месяц вместо двух, если это приемлемо. Большинство споров можно решить мирно, без обращения в Rental Dispute Settlement Committee (RDSC).

Ведущий
Спасибо, Людмила. Ещё один вопрос от Jason: «Моя знакомая работает бортпроводницей и ждёт ребёнка. Ей говорят, что после четвёртого месяца она не может летать, и у них нет наземной вакансии. HR сообщил, что ей не будут платить с четвёртого месяца до окончания декретного отпуска. Законно ли это?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это распространённая проблема в профессиях, где физическое состояние критично, например у бортпроводниц. Согласно трудовому законодательству ОАЭ, работодатели обязаны предоставить 45 дней полностью оплачиваемого декретного отпуска, но это касается периода после рождения ребёнка.

Если сотрудница не может выполнять свои основные обязанности (летать) из‑за беременности, работодатель не обязан оплачивать промежуточный период. Тем не менее хорошо, что работодатель сохраняет её в своей визе и даёт возможность вернуться после декретного отпуска.

Ведущий
Есть ли у неё какие‑то юридические рычаги?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Она может проверить свой трудовой договор и внутренние HR‑политики на предмет положений о переводе на иную должность или оплате в период беременности. Если таких положений нет, юридически у неё мало оснований. Тем не менее всегда стоит попытаться договориться о частичной оплате или дополнительных льготах — переговоры могут помочь.

Ведущий
Полезно, спасибо Людмила!

Ведущий
Добро пожаловать обратно в Drive Live и The Legal Hour. Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) с нами, отвечает на ваши юридические вопросы. Людмила, вопрос от Mary: «Я устраивалась на должность воспитателя в детский сад. После трёх собеседований я получила проект контракта с согласованной зарплатой, подписала его и вернула. Через две недели мне сообщили, что я не подхожу. Есть ли у меня юридические основания?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, Mary, они есть. Подписанный проект контракта — даже если работодатель ещё не оформил приём на работу — может считаться обязывающим соглашением, особенно если в нём указаны должность, зарплата и дата начала. Отзыв предложения после вашего подписания может считаться нарушением контракта.

Вы потенциально можете требовать компенсацию за нарушение — размер зависит от обстоятельств. В ОАЭ трудовое законодательство признаёт понятие arbitrary dismissal. Хотя это чаще применяется к уже работающим сотрудникам, суды могут распространить подобный подход, если сочтут действия работодателя несправедливыми.

Ведущий
Какую компенсацию Mary может рассчитывать получить при судебном разбирательстве?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Наиболее вероятный результат — компенсация, эквивалентная до трёх месяцев зарплаты. Однако обращение в Ministry of Human Resources and Emiratisation (MOHRE) или в суд займёт время и деньги, поэтому стоит сопоставить затраты и возможную выгоду.

Mary, рекомендую начать с формальной жалобы в компанию. Если вопрос не решится — можно эскалировать до MOHRE, где часто сначала пытаются медиировать споры.

Ведущий
Полезно. Следующий вопрос от Jason о вынужденной отставке: «Друга заставили уволиться под угрозой разрушения карьеры. Законно ли это, и есть ли варианты?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это классический пример constructived dismissal или constructive termination. В ОАЭ принуждение к увольнению путём угроз или несправедливого обращения может считаться незаконным. Закон даёт сотрудникам право требовать компенсацию за arbitrary dismissal в таких ситуациях, даже если формально они подали заявление об увольнении.

Если ваш друг сможет доказать, что его вынудили уволиться, он может подать жалобу в MOHRE или в трудовой суд. Он может претендовать на компенсацию до трёх месяцев зарплаты за arbitrary dismissal и на причитающиеся ему выходные пособия.

Ведущий
Как доказать подобное давление? Это же сложно.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это непросто, но доказательства — ключ к делу. Электронные письма, сообщения или записи встреч, указывающие на принуждение или угрозы, значительно укрепят позицию. Свидетельские показания коллег тоже могут иметь значение.

Важно документировать всё — даты, разговоры и любую переписку — и действовать оперативно, так как по трудовым спорам есть сроки подачи жалоб.

Ведущий
Полезно знать! Ещё один вопрос от Vivek по имуществу: «Мой договор аренды заканчивается, и я уведомил арендодателя за месяц. Он требует двухмесячную штрафную плату, но в договоре об этом ничего не сказано. Должен ли я платить?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Vivek, если в договоре нет условия о сроке уведомления или штрафе, арендодатель не имеет законных оснований для требований. В соответствии с законом об аренде, отношения регулируются условиями контракта.

Арендодатель может утверждать, что понёс убытки из‑за короткого уведомления, но если он не сможет доказать реальные потери — например, простоя в аренде на два месяца — его позиция будет слабой.

Ведущий
Что посоветуете в таком случае?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Обсудите вопрос с арендодателем и попытайтесь мирно договориться. Если он настаивает, вы можете отказаться платить и позволить делу дойти до Rental Dispute Settlement Committee (RDSC). По вашему описанию маловероятно, что RDSC станет на сторону арендодателя.

Ведущий
Спасибо. Следующий вопрос о съёмке: «Можно ли снимать на GoPro во время поездки по бездорожью или в мотопоездке? Нужны ли разрешения, чем это отличается от туриста с камерой?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Хороший вопрос. Как правило, фотографирование и видеосъёмка в общественных местах в ОАЭ разрешены, особенно для личного использования. Но существуют ограничения:

1. Чувствительные объекты: Избегайте съёмки правительственных зданий, военных объектов, аэропортов и других зон, признанных чувствительными.
2. Конфиденциальность: Съёмка людей без их согласия запрещена. Это включает съёмку людей в частной обстановке, даже если это произошло случайно.
3. Публикация в соцсетях: Будьте осторожны при размещении материалов онлайн. Если ваш контент вводит в заблуждение относительно ОАЭ или нарушает чью‑то конфиденциальность, возможны юридические последствия.

Съёмка ваших приключений, например по бездорожью или на мотоцикле, в целом допустима при соблюдении этих правил.

Ведущий
То есть главное — уважать приватность и местные регламенты, верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Если сомневаетесь, безопаснее получить разрешение, особенно при съёмке на организованной площадке или мероприятии.

Ведущий
Спасибо, Людмила. Если у вас есть юридический вопрос, пришлите SMS на 4001 или звоните 423 1010. После перерыва продолжим отвечать на ваши вопросы на Drive Live и The Legal Hour.

Ведущий
Добро пожаловать обратно в Drive Live и The Legal Hour. Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) продолжает отвечать на ваши вопросы. Людмила, вернёмся к ним.

Вот вопрос от слушателя о рабочем времени: «В моём трудовом договоре указано, что я должен работать восемь часов в день, но я провожу в офисе девять часов из‑за часового перерыва, разделённого на несколько коротких пауз на обед, чай, молитву и др. Законно ли это по трудовому законодательству ОАЭ?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это распространённый вопрос. Трудовое законодательство ОАЭ устанавливает максимум 48 рабочих часов в неделю, что обычно означает восемь часов в день на протяжении шести дней. Работодатели также обязаны предоставлять минимум один час перерыва в рабочий день продолжительностью более шести часов.

Закон позволяет работодателям структурировать перерыв как один час подряд или разбивать его на несколько коротких пауз, как в вашем случае. Однако время перерыва не включается в рабочее время. Это означает, что девять часов в офисе — восемь рабочих часов плюс один час перерывов — соответствуют требованиям закона.

Ведущий
То есть всё в порядке, пока сотрудник фактически работает не более восьми часов, верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Если же вы регулярно работаете более восьми часов, применяются правила сверхурочной работы. В противном случае работодатель вправе организовывать перерывы таким образом.

Ведущий
Спасибо. Переходим к вопросу о bounced checks. «Я дал деловой займ и получил постдатированные чеки как обеспечение. Теперь чеки не проходят. Какие у меня опции?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В ОАЭ непроведение чека рассматривается как уголовное преступление по Уголовному кодексу. У вас есть два основных варианта:

1. Подать жалобу в полицию: Передать непрошедший чек в полицию. Они заведут дело против выставителя чека. Это часто самый быстрый способ побудить должника урегулировать задолженность.
2. Гражданский иск: Также можно подать гражданский иск о возврате суммы займа. Этот путь лучше, если должник оспаривает назначение или цель чеков.

Поскольку чек в ОАЭ является самостоятельным финансовым инструментом, для уголовного преследования не нужно доказывать сам договор займа.

Ведущий
Что произойдёт, если должник оплатит чек после обращения в полицию?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Если он внесёт полную сумму, уголовное дело закрывают и дальнейших мер не предпринимают. Если не оплатит — дело может эскалировать вплоть до ограничений на выезд, ареста или других санкций.

Ведущий
Ясно. Ещё один вопрос про перенос визы: «Можно ли переносить визы иждивенцев без их аннулирования при переводе моей рабочей визы из DIFC в DIC?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В большинстве случаев визы иждивенцев можно перенести без аннулирования при переходе между свободными зонами, включая DIFC и DIC. Процедуру обычно осуществляет PRO вашего нового работодателя.

Но есть нюансы:

• Убедитесь, что новая заявка на визу подана до аннулирования старой визы.
• Проверьте требования органов свободной зоны по процедурам.
• Визы иждивенцев обычно остаются действующими в процессе, но важно обновить данные спонсора после выдачи новой визы.

Ведущий
Стоит ли перепроверять у органов свободной зоны, чтобы избежать сюрпризов?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Безусловно. У разных свободных зон небольшие различия в процедурах, поэтому уточнение наперёд экономит время и нервы.

Ведущий
Спасибо. Ещё один вопрос: «Я увольняюсь, и мой работодатель заморозил мой банковский счёт. Это законно?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, в определённых обстоятельствах это законно. При аннулировании резидентской визы аннулируется и Emirates ID. Это оповещает соответствующие органы, включая банк, который может заморозить счёт в качестве предосторожности.

Тем не менее такая практика стала менее распространённой в последние годы, особенно если вы переводитесь на новую работу в ОАЭ. Банки чаще оставляют счета открытыми, если ваши кредитные обязательства и выплаты в порядке.

Ведущий
Что делать, если счёт заморожен?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Свяжитесь с банком немедленно и объясните ситуацию. Если вы остаётесь в ОАЭ, предоставьте подтверждение новой рабочей визы или официальное письмо от нового работодателя — обычно этого достаточно, чтобы снять блокировку.

Ведущий
Спасибо, Людмила. На сегодня всё. Если ваш вопрос не успели задать — не волнуйтесь, мы оставим его на следующую неделю. Спасибо, что были с нами.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Всегда приятно. Спасибо!

Ведущий
Вы слушаете Drive Live на Dubai Eye 103.8. Оставайтесь с нами — будет ещё много интересного после перерыва.

Ведущий
С возвращением в Drive Live. Если вы только присоединились, мы завершили The Legal Hour с Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova) из Ямалова и Плёвка (Yamalova & Plewka). Как всегда — содержательные ответы на ваши насущные юридические вопросы!

Если не успели позвонить или отправить SMS, помните, вы можете присылать вопросы заранее для следующей недели. Просто отправьте SMS на 4001 или используйте бесплатное приложение Dubai Eye.

Далее в эфире
Мы обсудим коммерческие тенденции: растущий рынок недвижимости в ОАЭ, эволюцию цифровых платежей и советы по безопасности при онлайн‑покупках в праздничный сезон.

Также посмотрим на лучшие направления для коротких поездок на уик‑энд недалеко от Дубая — отличные варианты для отдыха в конце года.

Ваши сообщения
Короткие благодарности от слушателей:

• Jason написал, что очень ценит советы Людмилы по трудовым спорам.
• Mary сказала: «Люблю передачу, спасибо за разъяснение законов об аренде — это очень полезно!»

Продолжайте присылать сообщения! Если есть мысли или вопросы по сегодняшним темам — свяжитесь по номеру 4001 или через приложение.