Советы по покупке недвижимости, нарушение приватности, выходное пособие, апелляции и другое

Host
Есть ещё много чего послушать. Скачивайте наши подкасты на DubaiI1038.com

Это «Юридический час» с нашим юридическим экспертом Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova). Много вопросов, которые нужно разобрать. Если вы присылали сообщение — вы получите приоритет. Если хотите получить мнение Людмилы, свяжитесь по 4001 или через бесплатное приложение. Также можно звонить по номеру 423 1010.

Сначала поговорим о Cityscape, потому что сегодня есть новость. Это, вероятно, окажется в заголовках онлайн и в газетах завтра. Azizi Developments раскупили первую фазу своего прибрежного проекта Azizi Riviera. Они также продали 50% второй фазы в первый день Cityscape. Это показывает, что есть спрос и привлекательность, но когда вы покупаете на этапе строительства, Людмила, нужно понимать, что вы делаете. Мы читаем, что в этом году на Cityscape можно сделать всё беспрепятственно.

Не бросайтесь, только потому что у вас есть деньги на растрату. Нужно всё обдумать.

Людмила Ямалова
Действительно. Ключевой документ — это то, что использует застройщик: форма бронирования, договор брони или полноценный договор купли‑продажи (SPA). Эти документы сопровождают любые ваши платежи. Убедитесь, что понимаете условия, прежде чем расставаться с деньгами.

Некоторые ключевые моменты для проверки:

1. С кем вы заключаете договор: убедитесь, что в договоре подписывается та организация, которая отвечает за сдачу проекта.
2. Название и данные проекта: проверьте детали — конкретный блок, корпус, площадь.
3. Цена и условия оплаты: выясните этапы и сроки внесения платежей.
4. Дата сдачи: знайте, когда вам передадут недвижимость.
5. Пошлины DLD: уточните, кто оплачивает 4% регистрационного сбора.
6. Брокерские комиссии: определите, как они распределяются.
7. Условия депозита: проверьте, возвращается ли депозит и при каких условиях.
8. Условия отмены: поймите санкции за расторжение договора любой из сторон.

Эти условия должны быть в первоначальном документе, который вы подписываете — будь то форма бронирования или SPA.

Host
Ух, передохните! Много моментов при покупке на этапе строительства. Мы ещё вернёмся к этим пунктам, потому что недвижимость — горячая тема. Напоминаем, Cityscape продолжается завтра.

Поступают вопросы для «Юридического часа». Людмила, скоро ответим на присланные сообщения и цифровые запросы. «Юридический час» продолжается на Drive Live, только на Dubai Eye 103.8.

Host
Наш гость сегодня — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) из Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka). Переходим к вопросам.

На электронную почту пришёл вопрос: подрядчик, приходивший в жилой отель, переставил мебель, узнал жильца и опубликовал адрес с номером квартиры в социальных сетях. Это заставило жильца чувствовать себя некомфортно. Арендодатель настаивает на выплате оставшихся семи месяцев аренды по контракту. Жилец считает, что здание или подрядчик должны покрыть штрафы за досрочный выезд. Людмила, что может сделать жилец?

Людмила Ямалова
В этом деле задействованы несколько сторон — подрядчик, здание/отель и арендодатель.

1. Арендодатель:
   Арендодатель прямо не виноват, поэтому он не обязан освобождать жильца без санкций. Тем не менее жилец может добиваться досрочного расторжения в комитете по аренде — комитет может снизить санкции.
2. Подрядчик/отель:
   Подрядчик нарушил законы о приватности — это криминализированный состав по законодательству ОАЭ. Подать уголовное заявление — вариант; в рамках законов о киберпреступлениях может последовать наказание. Однако штрафы не компенсируют жильцу прямые убытки автоматом.

Для получения компенсации жилец может предъявить гражданский иск к подрядчику или отелю за финансовые потери, включая семь месяцев аренды.

Этот путь может быть длительным и затратным. С практической точки зрения жилец должен взвесить эмоциональные и финансовые издержки.

Host
У нас ещё вопросы по трудовым, имущественным и арендным вопросам. Оставайтесь с нами. Людмила Ямалова продолжит отвечать в «Юридическом часе», только на Dubai Eye 103.8.

Host
Мы вернулись в «Юридический час» с Людмилой Ямаловой. Переходим к следующим вопросам.

Звонок от анонимного абонента по трудовым: он уволился с места внезапно после работы в компании 2 года 9 месяцев. В конечном расчёте вычли 11 дней ежегодного отпуска и пропорциональную часть стоимости ежегодного билета — кажется это неверно. Ещё неясно, действует ли на него трудовое законодательство ОАЭ или DIFC. Людмила, как вы думаете?

Людмила Ямалова
Это зависит от того, подпадаете ли вы под трудовое законодательство ОАЭ или под трудовое право DIFC. Если в контракте прямо указано применение трудового законодательства ОАЭ и ваша виза выдана вне DIFC, то применяется законодательство ОАЭ.

1. Ежегодный отпуск:
   По трудовому законодательству ОАЭ, если вы воспользовались отпуском авансом (свыше заработанного), работодатель вправе вычесть эквивалентные дни из окончательного расчёта. Поэтому вычет 11 дней из выходного пособия — законен, если эти дни были незаработанными.
2. Ежегодный билет:
   Ежегодный авиабилет — это договорное преимущество, а не обязанность по трудовому законодательству ОАЭ. Он должен быть выплачен полностью, если в контракте нет положения о пропорциональном расчёте. Если такого пункта нет, вычет за билет выглядит необоснованным.

Рекомендую внимательно пересмотреть ваш трудовой договор, чтобы подтвердить условия.

Host
Спасибо, Людмила. Переходим к вопросу о доверенности для продажи недвижимости.

Брайан спрашивает: «Моя жена уезжает из ОАЭ в следующем году. Я остаюсь, чтобы продать нашу совместную недвижимость в Рас‑эль‑Хайме. Хотим оформить доверенность, чтобы ей не возвращаться. Насколько это просто и сколько это будет стоить?»

Людмила Ямалова
Это относительно просто:

1. Составление доверенности:
   Убедитесь, что в ней указаны конкретные данные недвижимости (номер свидетельства о праве собственности и место). Без этого доверенность не будет действительна для операций с недвижимостью.
2. Нотариальное заверение:
   Посетите нотариуса в ОАЭ с оригиналом свидетельства о праве собственности. Доверенность должна быть нотариально заверена, что обычно стоит от AED 200 до 500, в зависимости от нотариуса.
3. Банковские вопросы:
   Если продажа будет оформлена на имя вашей жены, выписанные чеки, скорее всего, будут на её имя. Убедитесь, что у неё есть банковский счёт в ОАЭ для зачисления средств.

Важно действовать заранее — возможны задержки в оформлении.

Host
Спасибо, Людмила. Ещё один вопрос по недвижимости от Кумара: «Будет ли применяться НДС к покупкам недвижимости на этапе строительства напрямую у застройщика или на вторичном рынке?»

Людмила Ямалова
Жилые объекты, как правило, освобождены от НДС. Однако правила различаются для объектов на этапе строительства:

1. Покупка напрямую у застройщика:
   В течение первых трёх лет после сдачи такие жилые объекты освобождены от НДС.
2. Вторичный рынок:
   В большинстве случаев продажи на вторичном рынке также освобождены от НДС для жилых объектов.

Коммерческие объекты, однако, облагаются НДС — покупателям следует уточнять, является ли объект жилым или коммерческим. Следите за будущими подзаконными актами для уточнений.

Host
Ещё один интересный вопрос от Ашвина: «Подрядчик в жилом отеле опубликовал адрес и данные жильца в соцсетях. Может ли жилец подать иск?»

Людмила Ямалова
Да, может. Это составляет нарушение приватности и потенциально подпадает под состав киберпреступления по законодательству ОАЭ. Действия:

1. Подача уголовного заявления:
   Обратитесь в отдел киберпреступлений полиции. В случае виновности подрядчик или отель могут быть оштрафованы, с возможными суммами от AED 200 000 до 500 000.
2. Гражданский иск:
   Жилец может предъявить гражданский иск о возмещении убытков, особенно если нарушение заставило его досрочно съехать.

С учётом сложности, рекомендуется проконсультироваться с юристом для подачи соответствующих исков.

Host
Спасибо, Людмила. Времени у нас сегодня больше нет. Если ваш вопрос не прозвучал — не переживайте, оставим его на следующую неделю. Людмила Ямалова из Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka), как всегда, было удовольствие.

Людмила Ямалова
Мне было приятно.

‍