Краткосрочная аренда в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и на самом деле единственный юридический подкаст Объединённых Арабских Эмиратов. Меня зовут Тим Эллиотт (Tim Elliott). Lawgical выходит от дубайской юридической фирмы HPL Ямалова и Плевка (HPL Yamalova & Plewka). Как всегда со мной Управляющий партнёр — Людмила Ямалова.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Приятно вас видеть тоже, Тим. Спасибо, что вы снова с нами.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Не за что. Сегодня поговорим о регулировании краткосрочной аренды — и сразу оговоримся, что речь идёт конкретно о Дубае, а не обо всех Эмиратах. В последнее время Дубай очень активен, Людмила. Сейчас туристический сезон, несмотря на проливные дожди иногда, но это как раз подходящее время обсудить, как устроена краткосрочная аренда с юридической точки зрения. Прежде всего, существует ряд нормативов, о которых каждому, кто собирается сдавать дом для отдыха здесь, в Дубае, стоит знать — не так ли?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно так. Эта беседа вызвана ростом популярности краткосрочной аренды частными собственниками в отличие от классического гостиничного размещения.

Как многим известно, Дубай особенно успешно привлекает гостей со всего мира — многочисленные высококлассные и роскошные отели по всему городу предлагают безупречный сервис и виды. Вслед за этим, разумеется, поток туристов рос, открывались новые отели, и цены отражали высокий спрос.

Параллельно возник тренд — аренда частных домов для отдыха, особенно через платформы вроде Airbnb. Такой формат оказался востребованным, часто более удобным для семей по сравнению с традиционными отелями. При этом в Дубае гостиничная отрасль была достаточно хорошо урегулирована, тогда как краткосрочная аренда частных объектов долгое время оставалась вне чёткого правового поля.

Де-юре не было однозначной правовой базы, определяющей, разрешена ли такая деятельность. Люди сдавали жильё, зачастую размещая объекты на Airbnb, и вокруг этого развернулись дискуссии — законно ли это. Появились слухи — отчасти основанные на некоторых заявлениях — что это незаконно и что заниматься этим могут лишь специально лицензированные субъекты. Что даже если это ваша собственность, её сдача краткосрочно может считаться нелегальной. Появлялись утверждения, будто Airbnb запрещён или что любые краткосрочные аренды, кроме гостиничных, вне закона.

Некоторое время эти дискуссии активно обсуждались в СМИ. Между тем появились и закрепились определённые положения.

Во‑первых, действительно имело значение, если вы сдаёте множество объектов — например, как агент по недвижимости, представляющий 15–20 юнитов разных собственников и занимающийся их показом, сдачей и управлением. В таком случае возникает вопрос: не является ли это предпринимательской деятельностью? В ОАЭ любая коммерческая активность требует наличия соответствующей бизнес‑лицензии. Тогда не существовало специализированной лицензии для такого вида деятельности.

Это юридическое обстоятельство дало властям законное основание утверждать, что такая деятельность, осуществляемая в указанной форме, была незаконной. Были и индивидуальные собственники с 15–20 объектами, заявлявшие, что они хотят сдавать без участия агента — и снова вставал вопрос, требует ли это лицензии. Иными словами, лицензирование стало ключевой юридической проблемой.

Но сейчас мы говорим не о таких масштабных примерах, а о случае, когда у кого‑то один или два юнита — собственное жильё или дополнительная инвестиционная квартира. Это обычно не достигает уровня бизнеса и не требует бизнес‑лицензии.

В то же время подобная активность конкурирует с гостиничной отраслью и затрагивает общественный интерес — на рынке появлялись всё новые частные варианты размещения, и туристы стали выбирать их вместо отелей. Это побудило власти вмешаться и создать регулирование, охватывающее разные аспекты.

Вот историческая предпосылка появления правил для holiday homes и почему они такие, какие есть.

Для иллюстрации: всё больше людей бронировали частные жильё для отдыха вместо отелей. Часто оплата происходила заранее, а по приезде гости обнаруживали, что никого нет, чтобы встретить их; недвижимость трудно было найти; она не соответствовала описанию; отсутствовала вода, безопасность, чистое постельное бельё и т. п.

В таких случаях не существовало юридического механизма для пострадавших гостей — всё решалось частным образом без формального способа пожаловаться. Это плохо отражалось на репутации Дубая как туристического направления. В ответ был создан Department of Tourism and Commerce Marketing (DTCM).

DTCM получил мандат на регулирование рынка краткосрочной аренды в Дубае. Появление органа подразумевает создание нормативов, которые определяют полномочия и требования для классификации недвижимости как holiday home.

Первые правила появились в 2013 году — Декрет 41 от 2013 года, регулирующий аренду holiday homes в эмирате Дубай. Это был начальный правовой каркас. Для Дубая десять лет назад — это относительно недавнее явление.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Без сомнений.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В 2014 году было принято Постановление Исполнительного совета 49, которое утвердило сборы и штрафы, связанные с арендой holiday homes в Дубае. Изначально рамки регулирования включали: (1) установление DTCM как регулирующего органа и (2) создание общей процедуры регистрации и лицензирования объектов как holiday homes.

Через год были введены платежи в пользу органов за надзор и контроль деятельности и штрафы за нарушения. В 2020 году было издано Административное постановление, вносящее изменения в закон 2013 года. После этого DTCM выпустил Marketing Guide, регулирующий способы маркетинга holiday homes.

Законодательная база для holiday homes в Дубае началась в 2013 году, а последние регламенты были обновлены в 2020 году. Эти нормативы определяют требования к праву на получение лицензии, стоимость её выдачи, продления и аннуляции, а также правила эксплуатации holiday homes.

В общем виде система включает:
(a) регулирующий орган,
(b) законодательную базу, определяющую допустимые действия,
(c) требование лицензирования для легальной деятельности и
(d) конкретные критерии соответствия объектов.

DTCM предоставляет услугу подачи заявок на получение лицензии через свой веб‑сайт. Процесс ориентирован на пользователя и в основном осуществляется онлайн, что упрощает соблюдение правил для физических и юридических лиц.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Итак, всё под контролем DTCM — Department of Tourism and Commerce Marketing?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. В Дубае эффективно создаются специализированные органы для управления отраслями. Например, Dubai Land Department регулирует недвижимость, и RERA под его эгидой. Аналогично DTCM курирует всё, что связано с туризмом, включая holiday homes.

Даже если вы — частное лицо, сдающее инвестиционную недвижимость, вы по сути участвуете в туристическом рынке, поэтому это подпадает под юрисдикцию DTCM.

DTCM хорошо финансируется и укомплектован, что отражает приоритеты Дубая в развитии туризма. Их цифровые сервисы, в том числе сайт, очень удобны: можно подать заявку, загрузить документы и вести всю процедуру в электронном виде.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Можно сказать, что Дубай стал очень совершенным в туристическом плане?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Безусловно. Дубай быстро стал популярным, притягивая туристов круглый год. Даже Рамадан и пик лета уже не столько «мертвые сезоны». Политика адаптировалась, чтобы сделать город более дружелюбным к туристам — сервисы и мероприятия продолжают работать и в эти периоды.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Давайте подробнее об условиях соответствия. Физические лица могут иметь до восьми лицензий одновременно — верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Разрешения выдаются на сроки от трёх до двенадцати месяцев. Например, если вы хотите сдавать на летний период или в декабре, можно получить трёхмесячный допуск.

Физическое лицо может иметь максимум восемь разрешений одновременно. Свыше этого уровня ожидается регистрация бизнеса — управление большим числом объектов близко к предпринимательской деятельности.

Чтобы объект соответствовал требованиям, он должен находиться в жилом здании или вилльном комплексе и удовлетворять минимальным стандартам — офисные помещения нельзя преобразовывать в holiday homes. Также требуется свидетельство о праве собственности (title deed) либо No Objection Certificate (NOC) от арендодателя, если вы — наниматель.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
То есть теоретически, если я арендую квартиру и арендодатель разрешает — я могу сдавать её как holiday home?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Это правило было введено в 2020 году, позволяя арендаторам сдавать жильё при наличии согласия арендодателя в рамках законов Дубая о субаренде.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какие документы и сборы требуются?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Перечень документов зависит от того, физическое это лицо или компания. Физическим лицам нужны копия паспорта, Emirates ID, title deed и счёт DEWA. Компаниям дополнительно требуются торговая лицензия, договоры управления и иные документы для due diligence.

Сборы зависят от размера недвижимости:

• Студия или однокомнатная: AED 370
• Двухкомнатная: AED 670
• Трёхкомнатная: AED 970
• Четырёхкомнатная и больше: AED 1,270

Также есть туристические сборы: AED 15 за ночь для deluxe и AED 10 за ночь для standard. Их необходимо перечислять ежемесячно в DTCM.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это туристический «dirham», который собирает DTCM — верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Эти сборы взимаются за ночь и платятся до 15‑го числа следующего месяца. Платежи возможны через прямой депозит, чеки или банковские переводы.

Кроме того существует плата за жильё (housing fee) — 5% от годовой арендной платы, которая собирается вместе со счётом DEWA и обычно оплачивается арендаторами или пользующимися жильём.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
То есть если вы арендуете квартиру или виллу, вы платите 5% от годовой аренды как housing fee?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Правильно. Как правило, этот сбор оплачивает арендатор, а не собственник.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это может относиться и к гостям holiday homes — да?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Бывали случаи, когда агенты или управляющие объектами собирали эту плату с краткосрочных гостей для последующей уплаты властям. Это может стать неожиданностью для посетителей, считающих, что все расходы включены при бронировании, особенно через платформы вроде Airbnb.

Чтобы избежать споров, владельцам и агентам важно заранее прозрачно сообщать обо всех сборах — туристическом сборе, НДС или housing fee — при бронировании. Это даст гостям ясное представление о расходах и предотвратит недоразумения.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Если гость бронирует holiday home, но получает не то, что рекламировалось — например, недоступные удобства — какие у него варианты?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это распространённая проблема. Если объект не соответствует ожиданиям — например, доступ к бассейну или тренажёрному залу ограничен, нет воды или не работает кондиционирование — гости могут подать жалобу в DTCM.

В DTCM есть специализированный отдел по разрешению споров; жалобы можно отправлять на ecomplaints@DubaiTourism.ae. DTCM может оказать давление на собственника или агента, чтобы обеспечить альтернативное размещение или вернуть деньги.

Однако DTCM — регулирующий орган, а не судебный. Они могут приостанавливать лицензии или налагать штрафы, но не выносить исполнительных судебных решений. Для получения обязательных судебных решений споры подаются в Rental Dispute Centre (RDC), арендный суд Дубая.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Значит RDC рассматривает и споры по holiday homes?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Хотя RDC в первую очередь занимается арендными спорами, его юрисдикция расширилась и теперь включает споры по holiday homes. Это эффективный суд, специализирующийся на недвижимости и арендных вопросах, поэтому он подходит для разрешения таких споров.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Есть ли конкретные условия, которые должны соблюдать собственники или агенты при сдаче holiday homes?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. DTCM требует, чтобы собственники или агенты:

1. Предоставляли гостям чёткие условия и правила пребывания, включая внутренние правила дома.
2. Обеспечивали соответствие минимальным стандартам — работоспособные туалеты, вода, кондиционирование и доступ к заявленным удобствам.
3. Регистрировали всех гостей в DTCM и в управлении здания.

Если юнит недоступен или не соответствует обещанному, собственник или агент обязаны предоставить альтернативное размещение. Например, если лифт не работает или не выданы карты доступа, у гостей есть основания отменить соглашение и запросить возврат средств.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А что насчёт залогов? Обязательны ли они?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Залоги юридически не обязательны, но собственники вправе требовать их как обеспечение. Если залог взят, он должен быть возвращён оперативно после выезда гостя. Невозврат залога — распространённая причина споров.

Гостям также рекомендуется фиксировать все обещания и представления собственника или агента — такие доказательства будут важны в случае конфликта.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Вывод: гостям стоит сохранять документы, а собственникам — быть прозрачными.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Абсолютно верно. Прозрачность и документация защищают обе стороны и помогают избежать споров.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
На этом очередной эпизод Lawgical, посвящённый правилам краткосрочной аренды и holiday homes в Дубае. Наша юридическая экспертка, как всегда, Людмила Ямалова, управляющая партнёр Yamalova & Plewka. Спасибо.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Найдите нас в социальных сетях на LYLAW (ЛАЙЛОУ) — Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn. У нас большая библиотека подкастов по различным юридическим вопросам в ОАЭ, и они доступны бесплатно. Если вы хотите, чтобы на будущем эпизоде Lawgical ответили на ваш юридический вопрос или хотите связаться с квалифицированным юридическим специалистом в ОАЭ, посетите LYLawyers.com и нажмите Contact.