Продавайте грамотно, соблюдайте закон: правила для агентов по недвижимости в Дубае

С вами снова Lawgical с Людмилой — подкаст, в котором мы распутываем юридические сложности, чтобы вам не пришлось делать это самостоятельно. Я Людмила Ямалова, юрист с американской квалификацией, работающая в Дубае. В каждом выпуске мы превращаем сложные правовые нормы в понятные и практические советы, которые вы сможете применить на деле.

Сегодняшняя тема — агенты по недвижимости в ОАЭ, и в частности в Дубае. Этот выпуск будет полезен агентам и брокерам, покупателям, продавцам и инвесторам, которые с ними работают, и, по сути, каждому, кто хоть раз передавал агенту депозитный чек.

В общих чертах, вот наш план действий:

1. Почему эта тема важна? Почему она имеет значение и почему именно сейчас?
2. Какова правовая база: общая картина, применимая к брокерам по недвижимости в ОАЭ, и какие конкретные законы в нее входят?
3. Какие типичные или распространенные проблемы возникают у агентов по недвижимости или связаны с их участием в этой отрасли?
4. Какие конкретные правовые нормы применимы к этим вопросам и к частым спорам, которые мы наблюдаем?
5. Что происходит при расторжении сделки, особенно в отношении одного из самых спорных моментов: чека на внесение депозита?
6. Как обстоят дела со спорами между агентами и их брокерскими компаниями?
7. Какие правила применяются к методам оплаты и борьбе с отмыванием денег? Это огромная тема, но мы затронем ее в определенной степени, поскольку эти правила напрямую касаются агентов по недвижимости.
8. Если позволит время, чему мы можем научиться на примере конкретных судебных дел и практики судов Дубая? Иными словами, как суды решают эти вопросы на практике?

В заключение мы подведем общий итог: почему эта тема важна и что нам нужно учитывать в будущем.

Почему эта тема важна именно сейчас

Давайте начнем с того, почему эта тема важна и почему мы говорим о ней сейчас.

Во-первых, после возвращения из летнего отпуска я получил приглашение в последний момент провести семинар для представителей индустрии недвижимости. Это побудило меня глубже изучить темы и правовые вопросы, затрагивающие отрасль, особенно брокеров по недвижимости. Семинар длился всего 30 минут, поэтому мы успели обсудить лишь малую часть. Тем не менее, он был проведен перед десятками, если не сотнями, профессионалов в сфере недвижимости. Это был интересный опыт, особенно из-за динамики взаимодействия между юристом, выступающим перед агентами по недвижимости, и нашими соответствующими целями и задачами в отрасли. Это одна из причин сегодняшней дискуссии.

Другая причина заключается в том, что рынок меняется. Мы записываем этот эпизод осенью 2026 года. Это был довольно сложный год для ОАЭ и региона в целом. В течение некоторого времени рынок стагнировал в периоды повышенной геополитической чувствительности, что изменило динамику. Мы освещали некоторые из вытекающих отсюда проблем в предыдущих эпизодах подкаста и в моих коротких видеороликах. Как это обычно бывает, каждый цикл порождает новые вопросы. И снова на повестке дня — роль агентов по недвижимости, а также их права и обязанности. Приглашение на семинар, наше возвращение из отпуска и меняющийся рынок в совокупности сделали этот момент подходящим для обсуждения данной темы.

Наконец, этот эпизод давно назрел. Я хотел осветить эту тему уже давно, но, будучи практикующим юристом, я ограничен во времени. Я стараюсь записывать подкасты регулярно, насколько это возможно, но они требуют значительных затрат времени и ресурсов. Эта конкретная тема огромна. Я обдумывал ее и планировал, и семинар, наконец, подтолкнул меня к реализации. При подготовке я вспомнил, почему это заняло так много времени: с юридической точки зрения это действительно масштабная тема. Мы говорим не просто об агентах по недвижимости. Мы говорим об обширном списке законов на разных уровнях. С точки зрения юриста, это глубокая и содержательная тема, которую я надеюсь раскрыть в течение ближайшего часа, разбирая правовую базу.

Вот причины, по которым мы обсуждаем это сегодня. Я сделаю все возможное, чтобы сделать материал понятным и доступным, учитывая масштаб, глубину и сложность правовых актов и ресурсов, применимых к агентам по недвижимости. Как юрист, ведущий этот подкаст, я должен предоставить вам правовые инструменты и конкретные ссылки. Я хочу пройтись по ним, но по ходу дела буду помещать их в контекст, чтобы их было легче воспринимать.

Юридический взгляд на сделки с недвижимостью

Позвольте мне подготовить почву для остальной части этого подкаста — этого монолога, если хотите — и объяснить, через какую призму я буду освещать тему. Я юрист и веду юридическую практику здесь. Поэтому не только правовые ссылки, которые я привожу, но и опыт, интерпретация и отношение к ним проходят через призму юридической практики и взгляда юриста.

Проще говоря, большая часть того, с чем мы имеем дело в ОАЭ, касается вопросов, которые уже переросли в споры. Поэтому у нас может быть несколько более циничный взгляд. Существует множество историй успеха и отличных примеров гладких процессов и сделок, но они попадают к нам нечасто. Большая часть того, что мы видим, — это то, что происходит, когда дела идут не так. Это также ценная перспектива для изучения и извлечения уроков. Многие из этих проблем связаны именно с депозитными чеками, которые в конечном итоге оказываются в руках агента. Агент, как посредник, играет значительную роль в споре. Это касается как физического удержания чека, так и комиссии: права агента на комиссию или, возможно, права на получение дальнейших комиссионных. Я углублюсь в это более подробно.

Удивительно, но мы видим не так много клиентов, которые консультируются с нами до того, как заключают сделки с недвижимостью, подписывают основополагающие документы, такие как меморандум о взаимопонимании (MOU), или выписывают чеки. Покупатели и инвесторы, похоже, гораздо охотнее расстаются со своими деньгами и подписывают документы — каждый из которых является юридическим документом, как мы обсудим, — прежде чем обращаться к юристам. Они в значительной степени полагаются на заверения агентов по недвижимости. В наши дни доступ к информации через новые инструменты ИИ, которые есть у всех нас, сделал это еще проще. Это в какой-то степени понятно, и появление ИИ сделало это еще более понятным, чем раньше.

Тем не менее, к нам приходит очень мало клиентов за советом перед совершением таких сделок. Когда дела доходят до нас, они уже достигли стадии конфликта — спора. Во многих случаях эти проблемы можно было бы решить с помощью получасовой или часовой консультации заранее. Клиенты, которые иногда приходят к нам за советом до сделки, уходят гораздо более подготовленными, информированными и защищенными. Именно с этой позиции мы выступаем как юристы. По сравнению с агентами, мы находимся на другом конце спектра. Наша работа — всесторонне оценить сделку и проконсультировать клиентов о ее рисках, если таковые имеются. Продавать преимущества — не наша работа; кто-то другой сделает это за нас. По сути, это роль агента: продавать, в том числе продавать выгоды от заключения сделки.

Клиенты приходят к нам не для того, чтобы мы продали им конкретный объект недвижимости. Они приходят за советом относительно рисков. Наша задача — внимательно изучить инвестицию в целом и выявить эти риски. Это создает впечатление, что юристы — это помеха, которая затягивает процесс или вовсе блокирует сделку. Но мы здесь не для того, чтобы давать карт-бланш или просто подписывать бумаги со словами: «Да, это отличная инвестиция». Мы спрашиваем: «Каковы риски для вас как для покупателя, принимающего столь серьезное жизненное решение?» Приоритет агента, напротив, — закрыть сделку, причем как можно быстрее. Наш подход часто звучит так: «Притормозите. Дайте нам все проверить». Во многих случаях мы рекомендуем реструктурировать сделку, чтобы защитить интересы клиента. Иногда мы приходим к выводу, что клиенту лучше вовсе отказаться от покупки.

Поэтому взгляды агентов по недвижимости и юристов часто расходятся, а в некоторых аспектах — прямо противоречат друг другу. Именно поэтому мы нечасто работаем с агентами: наш вклад может восприниматься как препятствие для закрытия сделки. Между этими профессиями существует определенное напряжение. Когда клиенты просят нас проконсультировать их перед сделкой или помочь с ее сопровождением, агенты часто говорят нам: «Вы единственные, кто поднимает эти вопросы. Вы единственные, кто вообще создает из этого проблему. Мы работаем в этом бизнесе десятилетиями, а вы — единственные смутьяны». Это частый отзыв, который мы получаем как практикующие юристы. С более объективной точки зрения я понимаю, почему агенты так реагируют: наши непосредственные интересы могут казаться противоположными.

Общая цель агентов и юристов

При этом наши интересы не должны быть противоположными. Общая правовая база, применяемая к агентам по недвижимости, во многом схожа с той, что регулирует деятельность юристов или любого другого бизнеса в ОАЭ.

На верхнем уровне мы все подчиняемся одним и тем же законам, с учетом дополнительных норм, применимых к конкретным профессиям. В конечном счете, цель агента и наша цель как юристов должны совпадать: помочь ОАЭ создать надежную, устойчивую и здоровую индустрию недвижимости, которая будет прибыльной и привлекательной для внешних инвесторов. Это требует уверенности и безопасности. Какие бы заявления ни делали агенты и как бы они ни управляли сделками, конечная цель должна заключаться в том, чтобы внешний мир воспринимал рынок недвижимости ОАЭ как безопасный, надежный, коммерчески выгодный и стабильный.

Рынок недвижимости — это не только сама инвестиция. Он включает в себя опыт, предшествующий инвестированию, последующее управление объектом и его конечное отчуждение. Сюда также входят механизмы оплаты. Когда вы приобретаете инвестиционный объект, деньги обычно поступают через традиционные каналы, как правило, банковские счета, и к этим каналам также применяются определенные правила. Мы обсудим их в ближайшее время. Наши цели не должны конфликтовать или быть контрпродуктивными. В некоторой степени сейчас это происходит, и именно поэтому я с радостью воспользовался возможностью выступить на семинаре. Моя цель состояла не в том, чтобы подчеркнуть напряженность между профессиями, а в том, чтобы проинформировать специалистов по недвижимости о правовой базе, которая их регулирует — базе, во многом схожей с той, что применяется к нам и многим другим профессиям в ОАЭ.

Может сложиться ощущение или убеждение, что, поскольку агент по недвижимости — не лицензированный юрист или врач, нормативных актов меньше или они менее важны. Стать агентом проще, чем, например, врачом, поэтому, возможно, люди полагают, что правовая база скудна или поверхностна. Один из выводов семинара опроверг это предположение. В конце получасовой сессии, в ходе которой я постарался сосредоточиться лишь на двух-трех вопросах, я спросил, сколько участников узнали что-то новое о обсуждаемых правовых аспектах. Руки подняли многие.

Это говорит о том, что многие агенты до сих пор не понимают, насколько надежна правовая база, каковы параметры их деятельности и насколько важно знать законы. Эти законы защищают не только инвесторов, но и брокерские фирмы, и самих агентов.

Понимание правовой базы

Давайте сосредоточимся на том, что я называю правовой базой, или правовыми параметрами: это совокупность законов и их контуры в том виде, в каком они применяются к отрасли и специалистам по недвижимости в частности.

Я представляю это в виде пирамиды, хорошо это или плохо. На вершине находятся самые важные законы, которые имеют приоритет над остальными и служат фильтром для толкования нижестоящих норм. Форма пирамиды отражает тот факт, что объем или количество инструментов меньше на вершине и увеличивается по мере движения вниз. Вот общая структура, прежде чем мы перейдем к деталям:

1. Конституция ОАЭ. Хотите верьте, хотите нет, но именно с этого мы начинаем. Она находится на вершине пирамиды.
2. Федеральные законы. Они находятся под Конституцией и регулируют деятельность федерации.
3. Законы отдельных эмиратов. Для этой дискуссии мы сосредоточимся на законах, указах и резолюциях Исполнительного совета Дубая.
4. Инструменты DLD и RERA. К ним относятся подзаконные акты, циркуляры, руководства, инструкции и протоколы, изданные Земельным департаментом Дубая и Агентством по регулированию недвижимости.

Федеральные законы и законы эмиратов

Кратко напомню: ОАЭ — это федеративное государство, состоящее из семи эмиратов. Страна управляется на основе федерального законодательства. Федеральные законы действуют одинаково во всех эмиратах, независимо от того, где вы находитесь. Мы обсудим конкретные федеральные законы, применимые к агентам по недвижимости.

Ниже федерального уровня находятся законы отдельных эмиратов. В каждом эмирате действуют свои правила в сфере недвижимости. Конституция и федеральное законодательство предусматривают, что определенные вопросы, включая недвижимость, регулируются на уровне эмиратов. Поэтому рынок недвижимости каждого эмирата подчиняется собственному законодательству. Мы сосредоточимся на Дубае, поскольку он представляет собой, пожалуй, самый яркий, динамичный и интересный пример как регулирования недвижимости, так и самого рынка. Таким образом, помимо федеральных законов, здесь действуют законы Дубая, указы и постановления Исполнительного совета.

Я делаю акцент на словах «законы» и «постановления», потому что ниже них стоят документы с меньшей юридической силой: циркуляры, руководства, инструкции и подзаконные акты. В Дубае их издают органы, регулирующие отрасль: Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA). DLD и RERA имеют право выпускать такие документы. Они являются частью системы, но их авторитет и влияние подчинены вышестоящим законам.

Как устроена иерархия

В этой иерархии есть несколько важных моментов:

1. Все законы действуют одновременно. Речь не идет о том, что один закон применяется в одних обстоятельствах, а другой — в других. Агент не может выбирать закон, который больше подходит для конкретной сделки.
2. Вышестоящий уровень имеет приоритет. Федеральный закон превалирует над противоречащими ему местными законами. Статья 151 Конституции устанавливает ее как высший закон, нормы которого имеют приоритет в случае конфликта с законодательством более низкого уровня или отдельных эмиратов.
3. На каждом уровне существует множество документов. Их слишком много, чтобы легко сосчитать. Я насчитал не менее 30 документов, затрагивающих повседневную работу агентов в Дубае. Если бы целью проекта было определить точное число, уверен, оно превысило бы 30. Сегодня мы постараемся охватить около 30 из них, насколько это возможно.

О чем этот эпизод

Прежде чем перейти к деталям, сделаю несколько оговорок. Сегодняшний подкаст посвящен преимущественно Дубаю, так как это самый активный рынок с наиболее развитой системой регулирования. Там, где действуют федеральные законы, я буду делать соответствующие пометки. В других эмиратах есть свои локальные правила.

В ОАЭ также есть две особые зоны со своими правовыми режимами: Дубайский международный финансовый центр (DIFC) в Дубае и Глобальный рынок Абу-Даби (ADGM) в Абу-Даби. По сути, это два отдельных мира со своими правилами в сфере недвижимости и брокерской деятельности. Большая часть этого эпизода, за исключением положений Конституции ОАЭ, к ним не относится. Они также в определенной степени освобождены от некоторых федеральных законов. Я говорю «некоторых», потому что Уголовный кодекс и уголовное законодательство ОАЭ по-прежнему действуют одинаково во всех экономических зонах и юрисдикциях. Однако в гражданских и коммерческих вопросах у них свои режимы. Сегодня мы не будем подробно обсуждать DIFC и ADGM.

Конституция ОАЭ

Перейдем к конкретным законам. Я постараюсь не слишком углубляться в юридические дебри, учитывая, как много информации я хочу донести с правовой точки зрения. Но важно обсудить то, что стоит на вершине иерархии: Конституцию ОАЭ.

Конституцию в этом контексте упоминают нечасто. В США вопросы конституционного права возникают постоянно. У ОАЭ тоже есть своя Конституция — это грамотно составленный, фундаментальный документ, на котором с годами строилось остальное законодательство. Она надежна и развита, а система постоянно совершенствуется. Я хочу подчеркнуть три вещи: у ОАЭ есть Конституция; это выдающийся документ; и он во многом определяет наше повседневное взаимодействие с законом и нашу жизнь в целом.

Для сферы недвижимости и агентов примечательны некоторые положения, включая защиту частной собственности. Конституция четко провозглашает защиту частной собственности; ссылка здесь на статью 121. Еще одно важное положение заключается в том, что эмираты осуществляют полномочия, не переданные федерации. Как обсуждалось ранее, регулирование рынков недвижимости не отнесено к федеральному уровню, поэтому отдельные эмираты имеют право регулировать их самостоятельно.

В то же время федерация обладает исключительной законодательной властью по ряду вопросов. К ним относятся право собственности на недвижимость и экспроприация (нельзя просто так отобрать частную собственность), а также банковская деятельность, трудовые отношения и основные гражданские, коммерческие и уголовные кодексы. Эти вопросы решаются на федеральном уровне. Конституция определяет предметы ведения федерации. Вопросы, не закрепленные за ней специально, остаются в ведении эмиратов, включая специфические законы о недвижимости.

Один из главных принципов Конституции заключается в том, что федеральный закон имеет приоритет в случае конфликта. Если закон более низкого уровня противоречит Конституции (включая ее положения о защите частной собственности) или федеральному закону, который устанавливает рамки для таких вопросов, как совместная собственность, контракты и брокерская деятельность, федеральное законодательство превалирует.

Ключевой момент заключается в том, что законодательство ОАЭ в сфере недвижимости имеет многоуровневую структуру. Федеральные законы устанавливают общие правила, а каждый эмират, и Дубай в частности, формирует детальный правовой режим для своего рынка.

Федеральные законы, применимые к агентам по недвижимости

Мы рассмотрели Конституцию. Теперь перейдем к федеральному законодательству. Оно включает несколько категорий: гражданское, коммерческое, финансовое и уголовное право; законы о рекламе и защите данных; нормы, регулирующие профессиональную деятельность и трудовые отношения; а также общие процессуальные нормы. Это разные направления в рамках федерального права. Начнем с соответствующих гражданских законов.

Закон о гражданских сделках

Я записал отдельный подкаст о Законе о гражданских сделках, который недавно был обновлен. Новый закон вступил в силу 1 июня 2026 года. Это Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года. Это обширный нормативный акт. Он заменил один из немногих старых законов, которые оставались в силе до этого года: предыдущий закон действовал с 1985 года.

Закон о гражданских сделках закладывает основу для заключения договоров, оферты и акцепта, агентских отношений, представительства, недействительности сделок, убытков и компенсаций. Подробнее об этом можно узнать в моем специальном подкасте. Одним из примечательных изменений стало введение законодательной обязанности действовать добросовестно при проведении преддоговорных переговоров. Это особенно актуально для агентов. Когда инвесторы рассматривают возможность вложения средств, они ведут обсуждения с агентами, продавцами или застройщиками. До принятия решения об инвестициях делается множество заявлений. Новый Закон о гражданских сделках вводит и регулирует эту обязанность добросовестности. В общих чертах это означает, что еще до заключения договора стороны обязаны действовать добросовестно. Не обязательно прописывать все детали в контракте. Переговоры, обсуждения и заявления, сделанные до того, как стороны поставят свои подписи, должны вестись добросовестно. Эта обязанность предписана законом.

Еще одна причина, по которой агентам следует знать этот закон и учитывать его, заключается в его применимости к меморандумам о взаимопонимании (MOU), формам бронирования, переписке в WhatsApp и другим видам коммуникации. Закон определяет, что именно является договором, какие документы могут считаться договорными и как несколько документов могут в совокупности формировать или интерпретироваться как договорные отношения. Это один из федеральных законов, применимых к агентам.

Закон о коммерческих сделках

Следующий акт — Федеральный декрет-закон № 50 от 2022 года «О коммерческих сделках».

Этот закон регулирует коммерческое посредничество, коммерческое представительство, чеки, их использование и другие коммерческие бумаги. Он важен для агентов, поскольку на федеральном уровне определяет право на получение комиссии, порядок взыскания по неоплаченным чекам и другие коммерческие аспекты сделок.

Финансовые законы и нормативные акты

Помимо гражданского и коммерческого права, существует целая вселенная финансовых законов. Она не нова, но весьма обширна. Для многих агентов она все еще кажется относительно новой, поскольку существует множество инструментов, а эта сфера стремительно развивается на наших глазах. Когда мы говорим о многоуровневости, речь идет о слоях, которые постоянно обновляются. Аспектов много, но для агентов отправной точкой является борьба с отмыванием денег, финансированием терроризма и финансированием распространения оружия массового уничтожения.

• Законодательство о борьбе с отмыванием денег. Соответствующим актом является Федеральный декрет-закон № 10 от 2025 года. Он вступил в силу менее года назад, 14 октября 2025 года, заменив предыдущий закон от 2018 года. Это наглядно показывает, как быстро меняются законы. Новый закон был принят в 2018 году, и примерно восемь лет спустя мы имеем дело с полностью обновленной базой, а не просто с поправками. Закон № 10 от 2025 года касается борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма и в значительной степени применяется к инвестициям в недвижимость в ОАЭ. Под ним находится множество постановлений и циркуляров. Например, исполнительные правила по борьбе с отмыванием денег прямо относят брокеров по недвижимости к регулируемым видам бизнеса. Это возвращает нас к моему предыдущему тезису: стать агентом — это не просто сдать экзамен RERA. Брокерская деятельность — это регулируемый бизнес с конкретными стандартами и условиями, предъявляемыми к профессии. Недавний документ, вступивший в силу в декабре 2025 года, четко определяет агентов как регулируемую профессию или вид бизнеса.
• Процедуры в отношении бенефициарных владельцев. Еще одним важным документом является Постановление Кабинета министров № 109 от 2023 года о процедурах в отношении бенефициарных владельцев. Оно касается выявления реальных владельцев компаний. Когда агенты ведут или контролируют сделки, в которых участвует компания, покупающая или продающая недвижимость, конечные бенефициарные владельцы (UBO) приобретают важное значение. Постановление устанавливает требования, актуальные для агентов, сопровождающих такие сделки.
• Отчеты о деятельности в сфере недвижимости. Циркуляр Министерства экономики № 5 от 2022 года ввел Отчет о деятельности в сфере недвижимости (REAR) и вступил в силу в июле 2022 года. Он обязывает агентов регистрировать соответствующие сделки с недвижимостью через специальную платформу и предоставлять отчет REAR. REAR и RERA — это разные аббревиатуры. Они звучат похоже, что может сбивать с толку, но они относятся к разным вещам.
• Налог на добавленную стоимость. Федеральный декрет-закон № 8 от 2017 года ввел НДС. Он применяется к агентам, поскольку комиссия за услуги в сфере недвижимости считается облагаемой поставкой и, следовательно, подлежит обложению НДС.
• Корпоративный налог. Также применяется Федеральный декрет-закон № 47 от 2022 года. Прибыль брокерских фирм облагается налогом по ставке 9% с суммы, превышающей 375 000 дирхамов ОАЭ.

Это примеры финансовых законов и нормативных актов, влияющих на сделки и деятельность агентов. Агенты должны знать о них или периодически освежать эти знания.

Уголовное законодательство

Федеральный декрет-закон № 31 от 2021 года «О преступлениях и наказаниях» охватывает такие вопросы, как мошенничество и злоупотребление доверием. Эти споры часто возникают в сфере недвижимости: обвинения в том, что агенты нарушили доверие, или что стороны ввели друг друга в заблуждение или совершили мошенничество. Эти вопросы регулируются федеральным законом. Еще одним важным уголовным законом является Федеральный декрет-закон № 34 от 2021 года «О борьбе с киберпреступностью», который регулирует, в частности, распространение вводящего в заблуждение контента в интернете.

Существуют также уголовно-правовые последствия в рамках самого законодательства о борьбе с отмыванием денег. Эти последствия и штрафные санкции не обязательно вытекают из закона «О преступлениях и наказаниях»; они могут возникать непосредственно на основании законодательства о ПОД/ФТ.

Законодательство о рекламе и СМИ

Реклама и СМИ представляют собой, пожалуй, более новую область законодательства. Примерно до 2023 года практически не было рекламного законодательства, специально регулирующего деятельность агентов или брокерских фирм. Теперь у нас есть Федеральный декрет-закон № 55 от 2023 года о регулировании деятельности СМИ. Он еще довольно новый и распространяется на агентов. Также существует требование о получении разрешения для рекламодателей, введенное Решением председателя Совета по СМИ № 3 от 2025 года. Это требование вступило в силу 1 февраля 2026 года.

Я еще вернусь к тому, что означают эти законы в повседневной практике. Пока же я хочу перечислить их, чтобы показать, как много различных нормативных актов применимо к данной сфере. Существует также отдельный документ, устанавливающий штрафы за нарушение правил в сфере СМИ: Постановление Кабинета министров № 42 от 2025 года. Оно является частью нормативно-правовой базы в области рекламы и СМИ.

Законодательство о защите данных

В ОАЭ действует собственный закон о защите персональных данных — Федеральный декрет-закон № 45 от 2021 года.

Почему он распространяется на агентов? Агенты работают с паспортами и их копиями, банковскими реквизитами, удостоверениями личности Emirates ID, свидетельствами о браке, корпоративными документами и другими файлами в рамках процедур «знай своего клиента» (KYC). Все это является регулируемыми данными. Они защищены законом о защите данных.

Юридические консультации и регулируемые профессии

Далее следуют законы, регулирующие профессиональную деятельность и трудоустройство. Юридическое консультирование — это область, в которой могут возникать трения или конфликты между агентами и юристами. Мы часто видим, как агенты дают инвесторам советы, которые по сути являются юридическими консультациями. Например:

• «Не волнуйтесь. Это стандартный документ, он применяется ко всем».
• «Не волнуйтесь. Это никогда не применяется на практике».
• «Этот документ не имеет юридической силы».
• «Это абсолютно законный документ».

Подобные заявления граничат с оказанием юридических услуг.

В ОАЭ юридическая практика и консультирование относятся к регулируемым профессиям. Федеральный декрет-закон № 34 от 2022 года регулирует адвокатскую деятельность и юридическое консультирование. Юридическое консультирование — это лицензируемый вид деятельности, предназначенный для юристов, а не для агентов. За предоставление юридических консультаций без необходимой профессиональной лицензии предусмотрены штрафы. Об этом стоит помнить.

Трудовое право

Трудовое право имеет отношение к взаимоотношениям агентов с брокерскими компаниями, в частности, к вопросам комиссионных, заработной платы и другим смежным аспектам. Мы затронем это позже.

Процессуальное право и разрешение споров

Существуют также более общие законы, включая Гражданский процессуальный кодекс, который устанавливает структуру судебных разбирательств и разрешения споров. Закон об арбитраже определяет правила третейского разбирательства. Это становится актуальным, если в базовых договорах купли-продажи или инвестиционных документах содержится арбитражная оговорка. Исторически, хотя сейчас это встречается реже, многие договоры купли-продажи между покупателями или инвесторами и застройщиками включали арбитражные оговорки в качестве механизма разрешения споров. Эти законы помогают определить, куда направляется спор: в арбитраж, суды Дубая, другой суд, медиацию, Центр по разрешению споров об аренде, специализированные суды по аренде и так далее.

На этом мы завершаем обзор на федеральном уровне. Мы начали с Конституции как первого уровня, затем перешли к федеральным законам как второму уровню и различным категориям внутри них.

Законы Дубая, применяемые в сфере недвижимости

Третий уровень — это законодательство эмирата. Поскольку мы обсуждаем Дубай, речь идет о законах Дубая.

Их так много, что мне было сложно решить, как лучше их классифицировать и перечислить. Давайте пройдемся по ним в хронологическом порядке, начиная с 2006 года — примерно 20 лет назад, когда на уровне Дубая были введены специальные законы о недвижимости. Некоторые из них были изменены, другие заменены, но мы выстроим их в хронологическом порядке.

Закон № 7 от 2006 года и регистрация недвижимости

Этот закон заложил основу Земельного департамента Дубая (DLD) и ввел регистрацию прав собственности: право собственности регистрируется путем выдачи свидетельства о праве собственности. Он установил систему регистрации инвестиций в недвижимость и соответствующих свидетельств. Если рассматривать только Дубай, то это фундамент: механизм права собственности, система регистрации и орган, управляющий ею, который затем может регулировать процедуры более детально. Этим органом является DLD.

Закон № 8 от 2007 года и эскроу-счета

Далее идет Закон № 8 от 2007 года, знаменитый или, в зависимости от обстоятельств сделки, печально известный закон об эскроу-счетах. Он регулирует использование эскроу-счетов при продаже недвижимости на стадии строительства (off-plan). В общих чертах, каждый проект на стадии строительства должен иметь эскроу-счет, одобренный DLD. Деньги покупателей или инвесторов должны поступать именно на этот счет. Статьи 9 и 13 являются конкретными положениями, на которые здесь делается ссылка.

Создание RERA

Продолжая хронологию, перейдем к закону, который ввел Агентство по регулированию недвижимости (RERA). DLD обеспечивает фундамент, а RERA является регулирующим органом. RERA была впервые создана в 2007 году на основании Закона № 16 от 2007 года. Впоследствии он был заменен Законом № 4 от 2019 года, который обновил структуру RERA.

Законы об арендодателях и арендаторах

Закон № 26 от 2007 года регулирует отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае. Многие знают его как Закон об аренде. Позже он был изменен Законом № 33 от 2008 года. Это особенно актуально для агентов, занимающихся арендой.

Промежуточная регистрация недвижимости

Закон № 13 от 2008 года касается промежуточной регистрации недвижимости. Объекты на стадии строительства должны быть зарегистрированы в этом промежуточном реестре. Я был в ОАЭ, когда этот закон был принят, а также когда были введены соответствующие льготные периоды для застройщиков и продавцов, чтобы они могли привести свою деятельность в соответствие с новыми требованиями. Я помню тот период. Это был довольно революционный закон. Сегодня этот процесс стал гораздо более устоявшимся и регламентированным, превратившись в обычную практику. На моей памяти было не всегда так. Я помню, как все только начиналось.

Этот закон ввел регистрацию Oqood: предварительную регистрацию проектов на стадии строительства. В общих чертах, незарегистрированные сделки, продажи, не оформленные через Oqood, считаются недействительными. Закон также содержит специальную статью, устанавливающую процедуру расторжения договора застройщиком в случае нарушений.

Зарегистрированные маркетинговые соглашения для проектов на стадии строительства

Резолюция Исполнительного совета № 6 от 2010 года вводит в действие подзаконные акты к Закону № 13 от 2008 года. Она касается брокеров, занимающихся маркетингом проектов на стадии строительства, и требования о наличии зарегистрированного договора на оказание маркетинговых услуг. Короче говоря, брокеры обязаны продвигать проекты на стадии строительства только на основании зарегистрированного маркетингового соглашения.

Центр по разрешению споров об аренде

Существуют и другие законы, обновляющие нормативную базу Земельного департамента Дубая (DLD) и учреждающие Центр по разрешению споров об аренде (RDC). RDC был создан согласно Указу № 26 от 2013 года. Он имеет прямое отношение к агентам, поскольку вопросы аренды, а также дела, связанные с объектами совместной собственности, входят в его компетенцию.

Повышение арендной платы

Указ № 43 от 2013 года регулирует вопросы повышения арендной платы, по сути, устанавливая предельные уровни роста цен на аренду в Дубае. Существует множество других законов, но на этом мы завершим наш список примеров.

Обновленный закон RERA

Как уже упоминалось, закон о RERA был обновлен в 2019 году. Действующая нормативная база — это Закон № 4 от 2019 года, заменивший предыдущий закон 2007 года. Он определяет полномочия регулятора, осуществляющего надзор за деятельностью агентов по недвижимости.

Объекты совместной собственности

Закон № 6 от 2019 года касается объектов совместной собственности. Я записал отдельный подкаст на эту тему для тех, кто хочет узнать больше. В нем рассматриваются вопросы оплаты услуг, права собственников и требования к раскрытию информации.

Отмененные проекты в сфере недвижимости

Более новый нормативный акт, Указ № 33 от 2020 года, учредил специальный трибунал по ликвидации отмененных проектов в сфере недвижимости. Он заменил предыдущий документ от 2013 года и регулирует вопросы, связанные с аннулированными проектами.

Виртуальные активы и VARA

И наконец — «наконец» только в рамках сегодняшних примеров — мы переходим к нормативной базе VARA: Управлению по регулированию виртуальных активов. Это касается виртуальных платежей, включая криптовалюту, и имеет большое значение для агентов. Многие подтвердят, что в последнее время значительно вырос интерес к оплате инвестиций в недвижимость с помощью виртуальных активов.

Это были примеры дубайских законов третьего уровня. Теперь перейдем к четвертому уровню, основанию пирамиды.

Подзаконные акты, циркуляры и руководства DLD и RERA

Этот уровень включает в себя подзаконные акты, циркуляры, руководства, протоколы, инструкции и аналогичные документы DLD и RERA.

Постановление № 85 от 2006 года

Для нашей сегодняшней дискуссии наиболее важным является Постановление № 85 от 2006 года, регулирующее Реестр агентов по недвижимости. Его часто называют Законом о брокерах. Оно охватывает вопросы лицензирования, этики, роли брокеров как доверенных лиц, комиссионных вознаграждений и дисциплинарных правил, возникающих в процессе брокерской деятельности. Для этого выпуска это, пожалуй, самый важный документ, и мы будем постоянно к нему возвращаться.

Кодекс этики RERA

Существует Кодекс этики, который применяется непосредственно к брокерам. Он был издан в соответствии со статьей 14 Постановления № 85 от 2006 года. В нем изложен перечень этических правил, которые мы вскоре обсудим, а также основания для аннулирования лицензии в случае их нарушения. Он дает сторонам право расторгнуть сделку в случае несоблюдения соответствующих этических требований.

Формы RERA

Помимо законодательных актов, существуют формы RERA: A, B, F, I и U, которые оформляются через систему Trakheesi и приложение Dubai REST. Это базовые соглашения о сделках, стандартные формы, утвержденные регулятором, которые являются обязательными этапами при оформлении сделок с недвижимостью через государственные органы. Мы подробно их разберем.

Разрешения на рекламу и QR-коды

Разрешения на рекламу выдаются через систему Trakheesi, и каждое объявление должно содержать QR-код Madmoun. Маркетинг и реклама недвижимости строго регулируются и должны осуществляться исключительно через эти системы. Данное требование было введено в 2023 году, поэтому оно относительно новое.

Руководство по практике брокерской деятельности в сфере недвижимости

Еще одним инструментом является Руководство RERA по практике брокерской деятельности в сфере недвижимости. Обратите внимание на терминологию: руководства, циркуляры, формы. У нас есть Конституция, федеральные законы, законы Дубая, постановления, подзаконные акты, указы, циркуляры и руководства. По мере перехода к руководствам их юридическая значимость и сила становятся ниже, чем у вышестоящих законодательных актов. Тем не менее, Руководство по практике брокерской деятельности существует. Это Руководство № 6, версия 2, выпущенное в ноябре 2024 года, которое содержит рекомендации по повседневному соблюдению нормативных требований.

С юридической точки зрения, что означает статус руководства или справочного пособия? Можно ли подать иск против брокера за нарушение положений руководства? Слово «руководство» носит скорее рекомендательный, чем безусловно обязательный характер. Это наглядно показывает, почему важно понимать иерархию документов. Руководство может быть инструментом, на который ссылаются против агента или в его пользу, но его юридическая сила ниже, чем у законодательных актов более высокого уровня.

Доверенности

В качестве еще одного примера можно привести Циркуляр Земельного департамента Дубая (DLD) № 29-R-2025, касающийся доверенностей. Он был издан в 2025 году, совсем недавно, и устанавливает конкретные ограничения — я использую это слово намеренно — на использование агентами доверенностей при распоряжении имуществом. В нем содержатся указания относительно того, кто имеет право подписи и кто может принимать денежные средства. Ранее агенты часто имели генеральные доверенности, дававшие им широкие полномочия: рекламировать объект, подписывать документы от имени владельца и получать деньги на свои счета от имени владельцев или продавцов.

Теперь ситуация изменилась. Этот циркуляр вводит запрет на подобную практику. По сути, нотариус больше не выдаст доверенность, позволяющую агенту совершать любые действия в контексте продажи. Распоряжение недвижимостью теперь должно основываться на специальной доверенности с указанием конкретного объекта. В документ можно включить несколько объектов, но каждый из них должен быть четко идентифицирован, чтобы агент мог действовать в отношении этих сделок. Раньше это требовалось не всегда. Когда это правило ввели, его восприняли положительно, и нормативная база продолжает совершенствоваться. С моей точки зрения как практикующего юриста, это крайне своевременное и необходимое изменение.

Подводя итог, иерархия выглядит так: Конституция, федеральные законы, законы Дубая, а затем циркуляры, руководства, протоколы и инструкции RERA и DLD.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются агенты и их клиенты

Перейдем к вопросам, с которыми могут столкнуться агенты или люди, работающие с ними. Этот список не является исчерпывающим и не обязательно представлен в строгом порядке, хотя определенная последовательность в нем есть:

• Лицензирование: Кто может быть агентом? У кого есть лицензия и обязательна ли она?
• Роль агента: Является ли агент консультантом, юристом или представителем? Если представителем, то чьи интересы он представляет: покупателя, продавца или обеих сторон?
• Назначение: Как назначается агент и на основании каких договоров? Требуются ли специальные контракты?
• Комиссионные: Когда они начисляются, каков их размер и кто их выплачивает?
• Базовые договоры: Меморандумы о взаимопонимании, форма F, договоры купли-продажи, дополнительные соглашения, переписка в WhatsApp и другие документы.
• Чеки и платежи: Кто ими распоряжается, что они собой представляют, кто имеет право их получить, когда и кому их необходимо вернуть?
• Сделки, которые не состоялись: Что происходит, если сделка срывается, и кто несет ответственность?

С точки зрения агента процесс представляет собой непрерывную последовательность:

1. Получение мандата или назначение агента, включая требуемую форму документа.
2. Рекламирование конкретного объекта недвижимости.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Получение денежных средств.
5. Передача права собственности.
6. Выплата комиссионного вознаграждения.

Это вопросы, которые часто возникают в работе с агентами. Давайте рассмотрим их подробнее, начав с того, кто может быть агентом.

Кто может быть агентом по недвижимости

Статья 3 Постановления № 85 от 2006 года требует наличия лицензии у агентов. Никто не имеет права заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости в Дубае без лицензии, выданной компетентными органами, включая RERA, и регистрации в соответствующем реестре.

Процесс лицензирования

Физическое лицо не может подать заявку на получение брокерской лицензии, если оно не работает в брокерской компании. Сначала должна быть создана брокерская компания, имеющая торговую лицензию на данный вид деятельности от Департамента экономики и туризма Дубая (DET). Затем брокерская компания нанимает индивидуального агента. Этот агент подает заявку на получение собственной брокерской лицензии и получает индивидуальную брокерскую карту. Именно этот документ используется при проведении сделок. Агент, представляющий сделку, должен быть лицензирован и зарегистрирован. Эти данные также должны быть указаны в базовых документах, договорах купли-продажи или других подписываемых формах.

Для получения лицензии RERA агент подает заявку в RERA, проходит аккредитованное обучение или обучение в RERA и сдает необходимый экзамен. Существует курс и экзамен Дубайского института недвижимости (Dubai Real Estate Institute), а сама карта в конечном итоге выдается через лицензированную брокерскую фирму. Помните о последовательности:

1. Брокерская компания регистрируется и получает лицензию DET.
2. Она нанимает сотрудника.
3. Сотрудник проходит обучение в RERA и получает соответствующую лицензию.
4. Агент регистрируется в реестре RERA.
5. После этого агент может на законных основаниях приступать к совершению сделок.

Важно отметить, что лицензию необходимо продлевать ежегодно. Соответствующий номер RERA должен быть указан во всех документах по недвижимости, включая меморандумы о взаимопонимании (MOU), договоры купли-продажи (SPA) и другие подписываемые документы.

Фриланс-агенты и нелицензированная брокерская деятельность

Как обстоят дела с фриланс-агентами? Технически такой законной категории в Дубае не существует. Нет никакой законной лицензии на брокерскую деятельность в сфере недвижимости для фрилансеров. Карта выдается конкретной брокерской компании и привязана к ней. Сделки, совершаемые незарегистрированными лицами, — это не просто «серая зона», это деятельность вне закона. Закон однозначен: без карты RERA и привязки к конкретной брокерской компании у вас нет необходимой лицензии, и вы не можете выступать в качестве фриланс-агента.

Последствия весьма серьезны. Если кто-то выдает себя за фриланс-агента без карты RERA, его брокерские или комиссионные соглашения считаются ничтожными в силу требований общественного порядка. Многочисленные судебные прецеденты подтверждают этот принцип. Без карты RERA вы не считаетесь агентом, имеющим право на комиссионное вознаграждение. У вас нет права на комиссию, и вы не можете требовать возмещения убытков или даже расходов, поскольку действуете вне рамок закона.

Суды поднимают этот вопрос по собственной инициативе, даже если ответчики не являются на заседания. Например, если подается иск, затрагивающий агента, и агент не представляет свои интересы, суд может поднять этот вопрос самостоятельно. Поскольку это касается общественного порядка, суд обязан это сделать.

Мы проанализировали ряд недавних судебных дел за последние 14 месяцев. Было довольно много дел, касающихся именно комиссионных выплат нелицензированным брокерам. Мы изучили не менее восьми судебных решений, и все они пришли примерно к одному и тому же выводу: нет карты — нет законной брокерской деятельности; нет законной брокерской деятельности — нет комиссии.

Роль агента по недвижимости

Является ли агент консультантом, юристом или представителем? И кого именно он представляет? Именно здесь возникает наибольшая путаница. В общих чертах, агент — это посредник, который сводит стороны друг с другом. Договор сделки заключается между покупателем и продавцом. Агент упоминается как посредник, а не как сторона этого соглашения.

Обязанность по раскрытию информации

Согласно подзаконным актам, регулирующим деятельность брокеров, агент обязан раскрыть клиенту все важные аспекты: все, что клиенту необходимо знать для принятия верного решения. Агент также должен раскрывать существенные факты другой стороне. Например, если агенту известно что-либо о состоянии объекта недвижимости, он обязан сообщить об этом. Он должен раскрыть сторонам соответствующие детали сделки. Часто этого не происходит. Агенты, мягко говоря, очень ревностно относятся к передаче данных клиентов, даже юристам, участвующим в сделке. Они боятся, что стороны обойдут их или договорятся за их спиной.

Когда мы подключаемся к процессу, мы часто даже не знаем имен продавца или покупателя. Агенты держат эту информацию в строгом секрете. Согласно подзаконным актам, это противоречит их обязательствам. Они обязаны делиться соответствующими деталями с вовлеченными сторонами.

Агент как доверенное лицо

Еще одна важная роль — роль доверенного лица, особенно при работе с деньгами. Агенты хранят депозитные или гарантийные чеки. Независимо от того, являются ли это личные чеки или банковские чеки (manager's cheques), агенты и брокерские компании хранят их на доверительной основе. Таким образом, агенты — это не просто посредники. В данном контексте они выступают в качестве фидуциариев или доверенных лиц, когда держат у себя ценные документы, такие как чеки.

Агент — не юрист

Агент — не юрист. Мы часто слышим, как клиенты пересказывают заявления агентов, например:

• «Меморандум о взаимопонимании является стандартным».
• «Вы не сможете вернуть свой депозит».
• «Застройщик может это сделать» или «Застройщик не может этого сделать».
• «Вам не нужен адвокат для этого».

Проще говоря, подобные заявления являются юридической консультацией. Независимо от того, предоставляется ли она за плату или бесплатно, такая консультация считается нелицензированной юридической практикой, если у лица нет соответствующей адвокатской лицензии. Это запрещено. Данный вопрос регулируется Федеральным декретом-законом № 34 от 2022 года об адвокатуре и юридическом консультировании. Юридическая практика является прерогативой практикующих юристов. В Дубае юридические консультанты также лицензируются и контролируются Департаментом по правовым вопросам правительства Дубая. Брокерская лицензия не дает таких прав.

Статья 17 брокерского регламента устанавливает обязанность информировать, но не дает права консультировать. Агент может информировать клиента о сделке и характеристиках объекта недвижимости; его роль не заключается в предоставлении юридических консультаций. Если такая консультация оказывается неверной, статья 22 возлагает на брокера ответственность за возникшие убытки. Известны случаи, когда брокер давал стороне неверный совет, сторона полагалась на него и несла убытки.

Согласно статье 22, а также другим законам, брокер может нести юридическую ответственность за убытки, вызванные такими непрошеными и нелицензированными советами. Важно подчеркнуть, что брокер — это не адвокат. Даже если брокер говорит: «Я изучал право» или «Я адвокат в другой стране», это не делает его лицензированным адвокатом в ОАЭ или Дубае, имеющим право давать юридические консультации.

Агент не является стороной сделки

Брокер не является стороной самой сделки и не может выступать контрагентом в сделке, которую он сопровождает, если это не оговорено особо. В таком случае, согласно регламенту, он не получает комиссионные.

Агент не является представителем клиента по доверенности

Брокер также не является адвокатом клиента. Согласно практике Земельного департамента Дубая (DLD), наличие у брокера доверенности от клиента в той же сделке рассматривается как конфликт интересов. Это связано с относительно недавним циркуляром, ограничивающим полномочия по доверенности. Ранее этот документ мог быть крайне широким, позволяя брокерам делать всё от имени представляемых ими сторон.

В настоящее время такая практика прямо запрещена. Брокеры могут представлять сторону в качестве брокера в конкретной сделке, но не могут использовать доверенность для управления всеми остальными аспектами этой же сделки.

Агент не является гарантом

Брокеры не являются гарантами. Они не могут гарантировать ни одной из сторон, что другая сторона выполнит свои обязательства или что произойдет определенное событие. Это не входит в их обязанности, и у них нет лицензии на предоставление подобных гарантий.

Кого представляет агент

Еще один частый вопрос — чьим представителем является брокер. Регламент допускает представительство одной или обеих сторон, но рассматривает эти ситуации по-разному.

Представительство одной стороны

Даже представляя одну сторону, агент обязан добросовестно раскрывать условия сделки всем участникам. Представление интересов одной стороны не дает права вводить в заблуждение.

Например, если мой брокер представляет меня как покупателя и знает что-то о продавце или объекте недвижимости, что может заставить меня изменить решение, он всё равно обязан сообщить мне об этом. И наоборот, если мой брокер знает обо мне что-то, что может поставить сделку под угрозу, он обязан раскрыть это другой стороне. Существует обязательство полного раскрытия информации, справедливости и добросовестности по отношению ко всем сторонам, даже если брокер представляет только одну из них.

Если брокер представляет одну сторону, тайно помогая другой, статья 23 прямо запрещает такое поведение. Брокер лишается своей комиссии. Например, принятие обещания выгоды от другой стороны во время представления интересов вашего клиента может привести к потере комиссии согласно закону.

Представление интересов обеих сторон

Статья 33 разрешает брокеру представлять интересы обеих сторон сделки. Каждая сторона несет ответственность за свою часть вознаграждения, а двойное представительство требует полного раскрытия информации обеим сторонам. Брокер обязан в равной степени представлять интересы обеих сторон, соблюдая одинаковые обязательства по раскрытию информации, представительству и добросовестности по отношению к каждому из них. Именно по этой причине в Форме F фиксируются обе комиссии.

Обязанности брокера и Кодекс этики

Давайте кратко рассмотрим обязанности, прописанные в подзаконных актах, включая Кодекс этики и правила для брокеров. Они изложены в Постановлении № 85 от 2006 года, в частности, в главе третьей. Там содержится несколько статей. Агентам следует ознакомиться с ними самостоятельно, но я пройдусь по основным требованиям:

1. Знать и соблюдать Кодекс этики. Существует специальный кодекс, применимый к агентам.
2. Вести реестр всех сделок и хранить всю документацию. Агенты обязаны предоставлять заверенные копии по первому требованию. Ваше досье — это ваша защита, поэтому храните документы и обеспечивайте надлежащий документооборот.
3. Предоставлять данные в Земельный департамент (DLD) по запросу.
4. Раскрывать информацию и информировать. Как уже обсуждалось, информируйте, а не давайте советы, и не скрывайте существенную информацию.
5. Никогда не содействуйте проведению сделок, нарушающих закон. Фраза «клиент сам так захотел» не является оправданием.

Пример ненадлежащих инструкций по оплате

Последний пункт часто возникает в связи со способами оплаты. В настоящее время мы рассматриваем дело, в котором брокер посоветовал продавцу, не имевшему банковского счета, принять платеж от покупателя на счет лица, рекомендованного самим брокером. Продавец не был знаком с этим человеком. Все это противоречит закону. Подобные махинации связаны с проведением сделки в нарушение закона, при этом брокер делает соответствующие заверения.

Интересно, что брокер не предлагал клиенту перевести деньги лично ему. Это было бы очевидно запрещено правилами, о которых мы говорили ранее в контексте доверенностей, циркуляров и подзаконных актов. Вместо этого брокер познакомил клиента с посторонним человеком и посоветовал внести деньги на его счет. Клиент именно так и поступил.

Это плохая практика во всех отношениях. В нашем случае клиент пошел на это, и, как ни странно, все закончилось именно так, хотя я не понимаю, почему он на это согласился.

Это не должно входить в обязанности брокера. Брокеры не должны способствовать незаконным сделкам. Я обрисовал применимые законы, и напоминание о них брокерам — это именно то, ради чего был создан этот выпуск. Предоставляя информацию или сопровождая сделки, агенты должны быть более осведомленными и лучше понимать, что им разрешено, а что нет. Подобная практика не приносит пользы ни обществу, ни экономике, ни рынку недвижимости ОАЭ и Дубая.

Дополнительные обязанности и личная ответственность

Продолжая рассматривать подзаконные акты:

• Брокеры обязаны добросовестно раскрывать значимую информацию, даже если они представляют интересы только одной стороны, и могут нести ответственность за мошенничество или ошибки.
• Статья 20 посвящена сделкам с заинтересованностью— положению, которое мне особенно нравится. Брокерам запрещено совершать сделки, в которых они имеют личную заинтересованность. Я вижу слишком много сделок именно с таким элементом, хотя формально это недопустимо.
• Брокеры, распоряжающиеся денежными средствами, ценными бумагами или чеками, выступают в качестве доверительных управляющих. Это крайне ответственная и почетная роль. Они не должны злоупотреблять оказанным им доверием.
• Брокеры могут нести личную ответственность за убытки, возникшие в результате мошенничества, обмана или нарушения внутренних правил или Кодекса этики.
• Помимо личной ответственности, брокеры могут лишиться комиссии в случае возникновения конфликта интересов. Если клиент выявляет действия, противоречащие его интересам, закон дает правовые основания для лишения брокера вознаграждения или его взыскания.
• Если в одной сделке участвуют несколько брокеров, их ответственность может быть солидарной. Если у одного брокера несколько клиентов, он также несет солидарную ответственность.

Таковы специфические правила брокерской деятельности в Дубае.

Федеральная обязанность действовать добросовестно

Дополняя этот перечень на федеральном уровне, Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года устанавливает требование добросовестности при ведении преддоговорных переговоров, включая обязанность не скрывать существенную информацию. Это касается действий агента в ходе переговоров, а не только того, что стороны говорят друг другу. Роль агента также подпадает под действие этого закона. Помимо всего прочего, помните об этом новом обязательстве действовать добросовестно. Оно дает сторонам весомый аргумент для расторжения сделки, привлечения брокеров к ответственности или, как минимум, взыскания комиссии, если брокер действовал недобросовестно.

Подводя итог: информируйте добросовестно и действуйте добросовестно, но не давайте юридических консультаций. Вы — посредник и доверенное лицо, а не юрист, сторона сделки или гарант.

Назначение агента по недвижимости

Мы обсудили роль агента. Как происходит его назначение?

Агент назначается на основании брокерского договора, который должен быть составлен в письменной форме. Согласно закону, в нем должны быть указаны имена сторон, конкретный объект недвижимости с его характеристиками, а также условия брокерского обслуживания. Договор также должен быть внесен в реестр Земельного департамента Дубая (DLD). Существует определенная процедура. На практике для этого используются формы RERA. Агенты хорошо знакомы с этими формами, но в общих чертах существует пять основных видов, которые оформляются через систему Trakheesi и приложение Dubai REST:

1. Форма A: Продавец и брокер.
2. Форма B: Покупатель и брокер.
3. Форма F: Продавец и покупатель.
4. Форма I: Брокер и брокер, если в сделке участвуют два агента.
5. Форма U: Клиент и брокер, обычно используется для расторжения брокерского договора.

Важно помнить об этих пяти формах. Большинство агентов уже знают их, и, чтобы сэкономить ваше время, я не буду подробно останавливаться на каждой из них.

Эксклюзивные и неэксклюзивные договоры

Вопрос об эксклюзивности возникает часто: является ли этот агент эксклюзивным?

Продавец может назначить одного брокера на эксклюзивной основе или нескольких — на неэксклюзивной, в пределах, установленных RERA. Независимо от того, являетесь ли вы агентом или стороной, взаимодействующей с ним, убедитесь, что договоренности соответствуют вашим ожиданиям. Если вам нужна эксклюзивность, это должно быть четко прописано. Если вы ее не хотите, внимательно читайте условия подписываемых форм, чтобы убедиться, что вы не дали на нее согласие. Эксклюзивность допускается, если она предусмотрена договором. Если вы инвестор, покупатель или продавец и не хотите заключать эксклюзивный договор, вы обязаны самостоятельно ознакомиться с его содержанием. Если вы подпишете документ, содержащий положение об эксклюзивности, вы будете связаны этим обязательством.

Соглашения о комиссии между агентами

Комиссионные вознаграждения между агентами — еще одна актуальная тема. Статья 31 регулирует распределение комиссии между брокерами, действующими на стороне одного клиента, как если бы они были одним брокером. Форма I — это документ, фиксирующий распределение комиссии между брокерами. Оформляйте его до того, как возникнут разногласия.

Реклама объекта недвижимости

Теперь мы знаем роль брокера и назначили его с помощью соответствующих форм. Следующий шаг — надлежащее размещение рекламы объекта недвижимости. Назначение открывает путь к этому шагу. Без разрешения рекламировать объект недвижимости должным образом нельзя.

Разрешения Trakheesi и QR-коды Madmoun

Любая реклама недвижимости в Дубае — на портале, в Instagram, в рассылке WhatsApp, на билборде или где-либо еще — требует наличия рекламного разрешения RERA, полученного через систему Trakheesi. Не полагайтесь на рекламу, у которой нет надлежащей регистрации Trakheesi. Разрешение привязано к одному объекту и одному рекламному объявлению. Вы не можете объединить несколько объектов в одном разрешении. Одно разрешение выдается на один объект, и номер разрешения должен быть указан в рекламе.

С 24 апреля 2023 года рекламные объявления также должны содержать QR-код Madmoun. Если вы опираетесь на конкретное объявление, убедитесь, что в нем указаны соответствующие регистрационные номера и QR-код. Для перепродажи владелец должен подписать Форму А, чтобы разрешить продажу или поручить представление интересов агенту. Для строящейся недвижимости требуется разрешение от застройщика (NOC). Подавать заявки могут только зарегистрированные брокеры. Повторимся, все сводится к лицензии RERA. Использование номера разрешения от другого объявления является отдельным нарушением.

Существует множество способов совершить ошибку. Отраслевые штрафы могут достигать 50 000 дирхамов за каждое объявление без разрешения, а повторные нарушения могут привести к аннулированию лицензии.

Рекламный контент и мониторинг

Содержание рекламы также регулируется, в том числе подзаконными актами о брокерской деятельности, которые мы обсуждаем, и Федеральным декретом-законом № 34 от 2021 года. С апреля 2025 года Земельный департамент Дубая (DLD) использует платформу на базе ИИ для мониторинга основных порталов. Будьте внимательны к искажению фактов; попасться очень легко.

Социальные сети и разрешение для рекламодателя

Разрешение RERA касается рекламы конкретного объекта недвижимости. Другое разрешение выдается Советом по СМИ ОАЭ и часто описывается как лицензия для инфлюенсеров. Этот вопрос возникает часто, поскольку многие агенты используют социальные сети, включая свои личные платформы, для рекламы объектов.

В рамках системы Совета по СМИ ОАЭ и законов о рекламе также существует требование о наличии лицензии. Если вы обязаны иметь такую лицензию, но рекламируете без нее, наказания могут быть суровыми: от 10 000 дирхамов за первое нарушение до примерно 1 миллиона дирхамов, особенно в случаях нарушения правил контента. Вам следует подать заявку, если это требуется. Разрешение бесплатное, действует один год и требует наличия соответствующего вида деятельности в торговой лицензии на электронные СМИ и налогового номера. Я также записал подкаст на эту тему. Существует исключение для личных аккаунтов, продвигающих собственные товары или услуги. Вопрос о том, куда попадают объявления агента, может быть спорным.

Например, у вас есть собственная платформа в социальных сетях, но вы агент, работающий на брокерскую компанию и имеющий собственную лицензию RERA. Разрешено ли вам продвигать конкретный объект, на который у вас уже может быть регистрация Trakheesi? Это спорная территория. Все зависит от того, рекламируется ли объект также через агентство с использованием надлежащих лицензий.

Это «серая зона», поэтому будьте осторожны с тем, что вы продвигаете в своих личных социальных сетях. Возможно, это тема для другого разговора. Тем не менее, агент с активным присутствием в социальных сетях, которого могут рассматривать как инфлюенсера, должен помнить, что реклама чужого продукта может привести к нарушению требований ОАЭ о лицензировании инфлюенсеров.

Если вы часто пользуетесь социальными сетями, подумайте о подаче заявки. Как уже упоминалось, разрешение бесплатное. Послушайте специальный подкаст, если хотите лучше понять процесс. Учитывая потенциально суровые наказания, лучше перестраховаться и подать заявку, чем не делать этого.

Комиссионные и право на оплату

Давайте кратко обсудим комиссионные. Мы уже затрагивали вопрос о том, когда вы имеете на них право.

Не существует закона, устанавливающего минимальный или максимальный размер комиссии. Это предмет договоренности. Однако без соглашения комиссии фактически нет. На практике мы видим, что рыночным обычаем является выплата 2% каждой из сторон. Это обычай, а не закон. В брокерском договоре должно быть письменно указано:

• Каков размер комиссии.
• Кто ее платит.
• Когда она считается заработанной.

Как правило, комиссия считается заработанной только в том случае, если между сторонами заключен договор, и она подлежит выплате при подписании договора купли-продажи и его регистрации в DLD. Однако закон также содержит формулировки, позволяющие предусмотреть иное в брокерском договоре. По умолчанию оплата производится при подписании договора купли-продажи и регистрации объекта или его передаче, если в договоре не указано иное. Существует гибкость, позволяющая предусмотреть выплату хотя бы части комиссии раньше.

Помните: если сделка не состоялась, в зависимости от обстоятельств сторона может потребовать возврата комиссии. Считается ли комиссия заработанной при условной продаже только после выполнения условия? Опять же, это зависит от положений договора. Если брокерский договор расторгнут, брокер все равно может претендовать на оговоренное вознаграждение, если только он не совершил мошенничество или грубую халатность. Дьявол кроется в деталях.

Убедитесь, что в договоре четко прописано, как должна распределяться комиссия, если сделка не состоялась или была расторгнута после ее заключения. Это остается на усмотрение сторон, и закон предоставляет такую гибкость.

Напоминаем общее правило: нет договора — нет оплаты. Ваши внутренние регламенты — это основной справочник того, что можно и чего нельзя делать в отношении комиссии.

Кто имеет право на комиссию

Комиссия принадлежит лицензированному брокерскому агентству, указанному в договоре, а не конкретному агенту. Помните, что категории «фриланс-агент» не существует: агент должен официально работать в брокерской компании. По умолчанию именно брокерская компания получает комиссию. Комиссия также является объектом налогообложения. Убедитесь, что счета-фактуры выставлены правильно, с учетом НДС.

Если впоследствии вас обвинят в конфликте интересов, вы можете лишиться вознаграждения за действия, противоречащие интересам сторон, которые вы представляете.

Что считается договором

Мы обсуждали формы RERA. Это договоры или части договорных отношений. Однако многих агентов удивляет то, что не существует безопасной категории «неформального канала» или «неформального документа». Любая бумажка или подтверждение, связанные со сделкой, могут быть признаны договорными.

Как правило, договор включает оферту, акцепт и согласие по существенным условиям. Согласно Гражданскому кодексу, форма или носитель не определяют, является ли документ договором. Это не обязательно должен быть официальный документ с заголовком «Договор» или юридическими формулировками. Как мы часто говорим, это может быть даже запись на салфетке. Это также могут быть сообщения в WhatsApp, электронные письма, голосовые заметки или сообщения в Telegram. Если есть оферта, акцепт и можно определить существенные условия, это может быть юридически обязывающим для сторон.

Мы часто слышим: «Это не договор, это MOU. Это просто меморандум о взаимопонимании». Это неверно. MOU может быть договором. Частью договорных документов могут являться:

• Формы бронирования и резервирования.
• Форма F или MOU в качестве договора купли-продажи.
• SPA (договор купли-продажи), в том числе для строящейся недвижимости.
• Дополнительные соглашения и приложения.
• Сообщения в WhatsApp, электронные письма и сообщения в Telegram.

Сообщения также могут изменять или отменять определенные условия договора. Если возникает спор и существует несколько документов, формально выглядящий SPA не автоматически отменяет все остальное. Другие документы могут быть представлены в суде, чтобы доказать, что общие условия должны определяться на основе всей совокупности документов.

Права могут существовать, а общий договор может быть признан действительным, даже если он не зарегистрирован в RERA. Возможно, вы не сможете принудительно исполнить куплю-продажу конкретного объекта, но у вас все равно может быть действительный договор, дающий пострадавшей стороне право требовать компенсацию и потенциальные штрафы за нарушение сделки. Важно подчеркнуть это различие, даже если регистрация в RERA не была произведена.

Маркетинг строящейся недвижимости

Мы обсуждали доверенности. Еще один момент, на котором я хочу остановиться, — это брокеры, занимающиеся маркетингом строящейся недвижимости. Существует целый ряд требований. Мы наблюдаем новую волну брокеров, которые слишком спешат рекламировать проекты, еще не готовые к выходу на рынок. Например, мы видели, как брокеры продвигают объекты, которые не были зарегистрированы в DLD. Позвольте мне быстро пройтись по чек-листу. На нашем сайте также есть полный список элементов, которые брокеры и инвесторы должны проверить перед маркетингом или инвестированием в строящуюся недвижимость.

Чек-лист должной осмотрительности для строящейся недвижимости

1. Убедитесь, что застройщик имеет лицензию и зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая (DLD). Это обязанность брокера, ведущего сделку. Вы должны знать об этом, избегать рекламы объектов, не соответствующих стандартам, и предоставлять клиентам всю необходимую информацию.
2. Подтвердите, что конкретный проект одобрен и зарегистрирован. Сам проект должен быть одобрен и зарегистрирован до начала его продвижения на рынке.
3. Имейте договор на оказание маркетинговых услуг, зарегистрированный в DLD.
4. Убедитесь в наличии разрешений на рекламу и документов об отсутствии возражений (NOC) от застройщика.
5. Проверьте, что у проекта есть эскроу-счет, одобренный DLD. Это единственные платежные реквизиты, которые вы должны предоставлять. Сторонние договоренности, такие как «заплатите этому человеку, и он переведет нам деньги по другому каналу», формально противоречат закону.
6. Направляйте бронирование, депозиты и платежи по рассрочке только на эскроу-счет.
7. Изучите утвержденный план оплаты. Существует план, одобренный RERA или DLD. Убедитесь, что он соответствует этапам строительства, как того требуют правила.
8. Перед началом маркетинга сверьте статус строительства, сроки завершения и пункты о продлении с данными DLD.
9. Сверяйте все заявления с официальными документами. Сроки сдачи, виды из окон, планировки, технические характеристики, удобства и разрешенное использование должны соответствовать документации. Не искажайте информацию намеренно или случайно и не давайте устных обещаний, которые не подкреплены документами.
10. Никогда не относитесь к формам бронирования или резервирования как к простой формальности.
11. Знайте ключевые коммерческие условия договора купли-продажи (SPA). Рекомендуйте покупателям обратиться за независимой юридической консультацией по поводу их прав.
12. Ведите полный архив переписки, включая сообщения в WhatsApp. Помните, что они могут стать частью сделки и ее договорных условий.

Если что-то не совпадает с официальными данными, вам следует «включить режим юриста»: остановитесь, проверьте информацию и обратитесь в вышестоящие инстанции. Не делайте поспешных выводов.

Депозитные чеки, платежи и роль доверительного управляющего

Кратко остановимся на чеках, платежах и роли доверительного управляющего. Мы уже обсуждали, что агенты выступают в качестве доверенных лиц; убедитесь, что вы понимаете обязательства, связанные с этой ролью.

Вы не можете просто так передавать чеки любой из сторон, которую решили поддержать. В случае возникновения спора решение о том, как распорядиться чеком, в конечном итоге принимает суд. Вы не имеете права на законных основаниях передавать чек или денежные средства одной из сторон, если только стороны не договорились об этом и не дали соответствующее разрешение, либо если у вас нет постановления суда. Никогда не принимайте деньги по сделкам на свой личный счет и не вносите чеки на свой личный счет или счет брокерской компании. Это противоречит закону. Данное правило распространяется и на депозитные чеки.

Депозитные чеки обычно составляют 10% от суммы и часто передаются агентам. Сохраняйте их в виде чеков, не обналичивайте. Ваша ответственность многократно возрастает, как только вы начинаете иметь дело с наличными.

Выручка от продажи и доверенности

Что касается выручки от продажи, помните, что вы как агент не можете получать деньги лично. Они должны поступать непосредственно сторонам или лицу, специально уполномоченному доверенностью на их получение от их имени. Это может быть юрист или иная третья сторона, с учетом определенных ограничений, но платеж не может быть произведен вам лично как агенту.

Криптовалютные платежи и лицензированная конвертация

Виртуальные активы и криптовалютные платежи — еще одна обширная тема в сфере борьбы с отмыванием денег. Вкратце: любые операции с криптовалютой должны проводиться через специально лицензированные торговые площадки, а не через сомнительные конторы в Дейре или Караме. Я знаю, что многие конвертации происходят именно так. Но с юридической точки зрения агент, направляющий клиента в подобное место, действует вне рамок своих обязанностей и ответственности, что в конечном итоге противоречит закону.

Когда сделка идет не по плану

Кто виноват, если сделка сорвалась? В большинстве случаев спор возникает между покупателем и продавцом.

Хотя брокер участвует во всей сделке, обычно он остается в стороне, когда стороны начинают спорить. Однако, если одна из сторон считает, что брокер сыграл значительную роль, или имеет претензии к нему, брокера также могут привлечь к судебному разбирательству. Это часто случается, будь то вопрос комиссии или введение в заблуждение.

Мы видели судебные дела, в которых брокерская компания несла ответственность за действия своего брокера. Например, агент направил, посоветовал или проинструктировал клиента произвести платеж на чужой счет. В итоге счет оказался мошенническим или взломанным, и средства пропали. Суд признал брокерскую фирму ответственной, поскольку ее агент, ее сотрудник, дал клиенту инструкции, нарушающие закон.

Будьте очень осторожны. Это не мелочи. Быть брокером не означает, что вы всегда останетесь в стороне. И вы, и ваша брокерская компания можете быть вовлечены в спор.

Где разрешаются споры

Где рассматриваются такие споры?

• Продажи, депозиты и комиссии: Обычно в судах Дубая, если не применяется арбитражная оговорка, например, в договоре с застройщиком.
• Споры по аренде: RDC, или Центр по разрешению споров по аренде.
• Мировое соглашение: Брокерские договоры и споры могут предусматривать механизм мирного урегулирования. DLD также предоставляет площадку для этого.
• Жалобы на брокеров: Подаются в RERA.
• Отмененные проекты: Специальный трибунал, упомянутый ранее.
• Мошенничество, злоупотребление доверием или нецелевое использование средств клиентов: Прокуратура, что влечет за собой уголовное преследование и потенциальное тюремное заключение.

Я мог бы еще многое рассказать о конкретных случаях и примерах, но несколько из них мы уже обсудили по ходу выпуска. Чтобы сэкономить время, давайте рассмотрим еще одну тему: комиссионные и заработная плата.

Комиссионные агентов и трудовые споры

Мы сталкивались с делами, доходящими до суда, когда брокер оспаривает невыплату комиссионных работодателем.

Как правило, комиссионные могут рассматриваться как заработная плата, и брокерская компания несет ответственность за выплаты сотруднику. Карта RERA здесь также играет важную роль. Обязанность выплатить вознаграждение агенту лежит на компании, а не на третьей стороне. Было подано немало трудовых исков от брокеров, связанных с невыплатой комиссионных и заработной платы.

Различие между комиссионными и заработной платой

Позвольте внести ясность. Мы также видели случаи, когда брокерская компания утверждала, что у агента не было брокерской карты, и поэтому он не должен получать определенные комиссионные.

Однако в контексте трудовых отношений суды не обязательно рассматривают это как брокерскую комиссию. Они квалифицируют это как заработную плату. Если компания и агент договорились, что заработная плата будет выплачиваться в виде комиссионных, такая договоренность регулируется трудовым договором. Эта выплата является заработной платой, и компания обязана ее выплатить, даже если у конкретного брокера не было брокерской карты. Отсутствие карты может создать проблемы для самой брокерской фирмы, но это не лишает агента права на получение заработной платы в данном контексте.

Способы оплаты и соблюдение требований по борьбе с отмыванием денег

Мы уже обсуждали способы оплаты, но давайте закончим, вернувшись к теме ПОД/ФТ.

Будьте очень осторожны с наличными. Самые безопасные способы проведения платежей — это банковские чеки и банковские переводы. О наличных платежах на сумму свыше 55 000 дирхамов необходимо сообщать. Криптовалюта — это способ оплаты, а не валюта договора, и она подлежит обязательному декларированию. О всех криптовалютных платежах необходимо сообщать. Если вместо покупателя платит третья сторона — это тревожный сигнал. Проводите проверки KYC и должную осмотрительность. Я знаю, что многие этого не делают, но закон требует этого.

Это связано с тем, что брокеры считаются нефинансовыми предприятиями и профессиями (DNFBPs). Они находятся под надзором Министерства экономики и туризма, а также регулируются соответствующими нормами Министерства финансов. Существует целый перечень законов, применяемых специально к брокерам в контексте борьбы с отмыванием денег.

Основные требования к соблюдению нормативных актов

Разъяснение требований этих законов:

1. Зарегистрируйтесь в системе goAML в Подразделении финансовой разведки. Все брокерские компании обязаны пройти необходимую регистрацию.
2. Назначьте сотрудника по вопросам соблюдения нормативных требований (комплаенс-офицера). Брокерские компании обязаны иметь такого сотрудника.
3. Проводите комплексную проверку каждого клиента, покупателя и продавца. Всегда устанавливайте бенефициарного владельца.
4. Проверяйте клиентов по санкционным спискам и выявляйте политически значимых лиц.
5. Храните документацию не менее пяти лет.
6. Подавайте отчет о сделках с недвижимостью (REAR) в установленных случаях. Как уже упоминалось, это относится к сделкам купли-продажи недвижимости в полную собственность на сумму от 55 000 дирхамов ОАЭ наличными (единовременно или несколькими связанными платежами), а также к платежам в виртуальных активах и средствам, конвертированным из виртуальных активов. Все такие операции должны отражаться в отчетности через соответствующую систему REAR.
7. Подавайте отчеты о подозрительных операциях при наличии достаточных оснований. Минимальный порог суммы отсутствует.
8. Никогда не сообщайте клиенту о подаче отчета.

Тревожные признаки и штрафные санкции

К тревожным признакам относятся:

• Платежи от третьих лиц.
• Наличные расчеты.
• Отсутствие явного интереса к цене.
• Спешка при закрытии сделки.
• Нежелание раскрывать свою личность или источник происхождения средств.
• Юрисдикции с высоким уровнем риска.
• Многоуровневые структуры компаний.

Будьте внимательны, так как штрафы могут быть очень серьезными. Согласно правилам ПОД/ФТ, размер штрафов варьируется от 50 000 до 1 миллиона дирхамов за каждое нарушение, причем они могут суммироваться. Подобные действия также могут привести к уголовной ответственности, предусматривающей дополнительные штрафы в размере от 200 000 до 10 миллионов дирхамов. Брокеры относятся к регулируемому сектору в рамках законодательства о ПОД/ФТ.

Например, с конца 2022 года министерство наложило штрафы на общую сумму более 130 миллионов дирхамов на нефинансовые организации и специалистов, включая агентов по недвижимости. Задумайтесь об этом.

Заключительные замечания о криптовалюте

Криптовалюта не является законным платежным средством. Цена в договоре купли-продажи (SPA) всегда должна быть указана в дирхамах. Проводите конвертацию только через лицензированные биржи, проверяйте, что кошелек принадлежит покупателю, фиксируйте договоренности в письменном виде и всегда отчитывайтесь о них. Это ваша обязанность. В противном случае штрафы могут вырасти с тысяч до миллионов дирхамов. Существует множество судебных дел по этим вопросам, примеры которых я приводила в ходе этого выпуска.

На этом я закончу, так как выпуск получается довольно длинным. Как я уже говорила, именно поэтому мне потребовалось так много времени на его запись: я знала, что нужно охватить очень много тем.

Заключение и мораль

Давайте подведем главный итог. Это больше не «Дикий Восток». Эти времена давно прошли. Возможно, когда-то это так и ощущалось, но те дни остались в прошлом.

Это регулируемый рынок с четырьмя уровнями законодательства, более чем 30 нормативными актами, регулятором, отслеживающим объявления с помощью ИИ, и судами, которые применяют правила по собственной инициативе. Рынок стал более цивилизованным, регулируемым и надежным. Соблюдение правил идет на пользу всем нам.

Что касается агентов, суды защищают тех, у кого есть лицензия и документальное подтверждение сделок. Каждое дело о комиссии, которое мы обсуждали, было выиграно или проиграно на основании документов. Для покупателей и продавцов должна быть уверенность: деньги должны поступать туда, куда предписывает закон. Всегда направляйте платежи на законные счета. Доверие к рынку недвижимости в конечном итоге зависит от правовой базы и от того, соблюдают ли ее все участники.

Помните о репутации Дубая и ОАЭ. Каждая законная сделка укрепляет ее. Стремитесь к соблюдению правил, потому что это поддерживает, укрепляет и развивает рынок недвижимости Дубая и ОАЭ. Каждая недобросовестная сделка наносит ущерб и негативно сказывается на имидже страны. Прогресс зависит от каждого из нас — агентов, юристов, застройщиков и регуляторов, которые должны придерживаться установленных норм. Мы все должны знать законы, применимые к нашей деятельности, понимать правовую базу и делать все возможное, чтобы следовать ей.

Это все на сегодня в выпуске Lawgical with Ludmila. Если эта дискуссия была для вас полезной, вы можете найти больше юридических ресурсов на нашем сайте lylawyers.com. Вы также можете слушать подкаст на Apple Podcasts и Spotify или смотреть полные видеоверсии выпусков на YouTube.

До новых встреч, будьте в курсе, берегите себя и оставайтесь в правовом поле.