بع بذكاء، والتزم بالقانون: قوانين وكلاء العقارات في دبي

أهلاً بكم في برنامج Lawgical مع لودميلا، حيث نفكك التعقيدات القانونية لتسهيل الأمور عليكم. أنا لودميلا يامالوفا، محامية حاصلة على مؤهل قانوني من الولايات المتحدة ومقيمة في دبي. في كل حلقة، نبسط القوانين المعقدة إلى رؤى واضحة وعملية يمكنكم الاستفادة منها فعلياً.

موضوع اليوم هو وكلاء العقارات في دولة الإمارات، وفي دبي على وجه الخصوص. ستغطي هذه الحلقة قضايا تهم الوكلاء والوسطاء، والمشترين والبائعين والمستثمرين الذين يتعاملون معهم، وبشكل عام كل من سبق له تسليم شيك تأمين إلى وكيل عقاري.

بشكل عام، إليكم خارطة الطريق التي سنتبعها:

1. ما أهمية هذا الموضوع؟ ولماذا يكتسب كل هذا الاهتمام، ولماذا الآن تحديداً؟
2. ما هو الإطار القانوني العام الذي ينظم عمل وسطاء العقارات في دولة الإمارات، وما هي القوانين المحددة التي تندرج تحته؟
3. ما هي أبرز المشكلات الشائعة التي يواجهها وكلاء العقارات أو التي تنشأ نتيجة عملهم في هذا القطاع؟
4. ما هي المراجع القانونية المحددة التي تنطبق على هذه المشكلات وعلى النزاعات الشائعة التي نشهدها؟
5. ما الذي يحدث عند إلغاء الصفقة، لا سيما فيما يتعلق بإحدى أكثر القضايا إثارة للجدل: شيك العربون؟
6. ماذا عن النزاعات التي تنشأ بين الوكلاء وشركات الوساطة التي يعملون لصالحها؟
7. ما هي القواعد المطبقة على طرق الدفع ومكافحة غسل الأموال؟ هذا موضوع واسع النطاق، لكننا سنتناوله بقدر كافٍ نظراً لأن هذه القواعد تنطبق بشكل مباشر على وكلاء العقارات.
8. إذا سمح الوقت، ما الذي يمكننا تعلمه من قضايا وأمثلة محددة من محاكم دبي؟ بعبارة أخرى، كيف تتعامل المحاكم مع هذه القضايا من الناحية العملية؟

سنختتم حديثنا بالخلاصة العامة: لماذا يهمنا هذا الموضوع وما الذي يجب أن نضعه في اعتبارنا ونحن نمضي قدماً.

لماذا يكتسب هذا الموضوع أهمية في الوقت الراهن

لنبدأ بتوضيح أهمية هذا الموضوع وسبب طرحه للنقاش في هذا التوقيت.

أولاً، بعد العودة من إجازة الصيف، تلقيت دعوة في اللحظة الأخيرة لتقديم ورشة عمل لقطاع العقارات. دفعني ذلك للتعمق أكثر في الموضوعات والقضايا القانونية التي تؤثر على هذا القطاع، وخاصة وسطاء العقارات. كانت مدة الورشة 30 دقيقة فقط، لذا كان نطاق ما يمكن تغطيته محدوداً. ومع ذلك، فقد قُدمت أمام العشرات، إن لم يكن المئات، من المتخصصين في العقارات. كانت تجربة مثيرة للاهتمام، لا سيما بسبب طبيعة العلاقة بين محامٍ يتحدث إلى وكلاء عقارات، واختلاف أهدافنا وتوجهاتنا داخل القطاع. وهذا أحد أسباب نقاشنا اليوم.

السبب الآخر هو أن السوق في حالة تغير مستمر. نحن نسجل هذه الحلقة في خريف عام 2026، وهو عام كان مليئاً بالتحديات بالنسبة لدولة الإمارات والمنطقة بشكل عام. لفترة من الوقت، شهد السوق تباطؤاً خلال الأشهر التي اتسمت بحساسية جيوسياسية، مما أدى إلى تغيير في ديناميكيات العمل. لقد غطينا بعض القضايا الناتجة عن ذلك في حلقات سابقة من البودكاست وفي مقاطع الفيديو القصيرة الخاصة بي. وكما هو معتاد، تثير كل دورة اقتصادية قضايا جديدة. ومرة أخرى، يبرز دور وكلاء العقارات وحقوقهم والتزاماتهم باستمرار. لقد تضافرت دعوة ورشة العمل، وعودتنا من الصيف، وتغيرات السوق لتجعل من هذا الوقت مناسباً لمناقشة هذا الموضوع.

أخيراً، هذه الحلقة تأخرت كثيراً. لطالما رغبت في تغطية هذا الموضوع، ولكن بصفتي ممارساً قانونياً نشطاً، فإن الوقت المتاح محدود. أحاول تسجيل حلقات بودكاست بانتظام قدر الإمكان، لكنها تتطلب وقتاً وموارد كبيرة. هذا الموضوع تحديداً ضخم للغاية. كنت أفكر فيه وأخطط له، وجاءت ورشة العمل لتكون الدافع النهائي لتنفيذه. وبينما كنت أستعد، تذكرت سبب استغراق الأمر كل هذا الوقت: إنه موضوع هائل حقاً من الناحية القانونية. نحن لا نتحدث فقط عن وكلاء العقارات، بل عن قائمة طويلة من القوانين على مستويات مختلفة. من وجهة نظر قانونية، هو موضوع عميق وجوهري، وآمل أن أوضح ذلك خلال الساعة القادمة أو نحو ذلك بينما نستعرض الإطار القانوني.

تلك هي أسباب مناقشتنا لهذا الموضوع اليوم. سأبذل قصارى جهدي لجعله مفهوماً وقريباً من الواقع، نظراً لاتساع وعمق وتعقيد المراجع والموارد القانونية التي تنطبق على وكلاء العقارات. بصفتي محامياً يقدم هذا البودكاست، أحتاج إلى تزويدكم بالأدوات القانونية والمراجع المحددة. أريد استعراضها، لكنني سأضعها أيضاً في سياقها الصحيح أثناء حديثنا لتسهيل فهمها.

منظور قانوني حول المعاملات العقارية

دعوني أمهد الطريق لبقية هذا البودكاست - أو هذا المونولوج إن جاز التعبير - وأوضح الزاوية التي سأتناول من خلالها الموضوع. أنا محامٍ وأدير مكتب محاماة هنا. لذلك، فإن المراجع القانونية التي سأقدمها، بالإضافة إلى الخبرة والتفسير والمشاعر الكامنة وراءها، تأتي جميعها من خلال منظور ممارسة المحاماة ورؤية المحامي.

ببساطة، معظم ما نتعامل معه في دولة الإمارات يتعلق بمسائل تحولت بالفعل إلى نزاعات. لذلك، قد تكون نظرتنا أكثر تشكيكاً بعض الشيء. هناك العديد من قصص النجاح وأمثلة رائعة لعمليات ومعاملات سلسة، لكنها لا تصل إلينا كثيراً. فمعظم ما نراه هو ما يحدث عندما تسوء الأمور. وهذا أيضاً منظور قيم يمكن فحصه والتعلم منه. تتعلق العديد من هذه القضايا تحديداً بشيكات العربون التي ينتهي بها المطاف في يد الوكيل. يلعب الوكيل، كوسيط، دوراً مهماً في النزاع. وهذا يتعلق بكل من الشيك المادي المحتجز والعمولة: استحقاق الوكيل للعمولة، أو ربما استحقاق مستمر لعمولات إضافية. سأتعمق في ذلك بمزيد من التفصيل.

من المثير للدهشة أننا لا نرى الكثير من العملاء يستشيروننا قبل الدخول في معاملات عقارية، أو توقيع المستندات الأساسية مثل مذكرة التفاهم، أو إصدار الشيكات. يبدو المشترون والمستثمرون أكثر حماساً للتخلي عن أموالهم وتوقيع المستندات - وكل منها مستند قانوني، كما سنناقش - قبل استشارة المتخصصين القانونيين. إنهم يعتمدون إلى حد كبير على ما يقدمه وكلاء العقارات من وعود. في هذه الأيام، أصبح الوصول إلى المعلومات من خلال أدوات الذكاء الاصطناعي الجديدة التي نمتلكها جميعاً أسهل بكثير. هذا أمر مفهوم إلى حد ما، وقد جعل ظهور الذكاء الاصطناعي الأمر أكثر قابلية للفهم مما كان عليه من قبل.

ومع ذلك، نرى عدداً قليلاً جداً من العملاء يطرقون أبوابنا للحصول على المشورة قبل الدخول في هذه المعاملات. وعندما تصلنا القضايا، تكون قد وصلت بالفعل إلى مرحلة الخلاف: النزاع. في كثير من الحالات، كان من الممكن حل تلك المشكلات من خلال استشارة لمدة نصف ساعة أو ساعة واحدة مسبقاً. العملاء الذين يأتون إلينا أحياناً للحصول على المشورة قبل إتمام الصفقة يغادرون وهم مجهزون بشكل أفضل، وأكثر اطلاعاً، وفي وضع أفضل بكثير. هذا هو دورنا كمحامين. ومقارنة بالوكلاء، نحن نجلس في الطرف الآخر من المعادلة. وظيفتنا هي تقييم المعاملة بشكل شامل وتنبيه العملاء إلى مخاطرها، إن وجدت. بيع المزايا ليس وظيفتنا؛ فهناك من سيقوم بذلك. وهذا هو في الأساس دور الوكيل: البيع، بما في ذلك بيع مزايا الدخول في المعاملة.

لا يأتي إلينا العملاء لكي نبيع لهم استثماراً عقارياً بعينه، بل يأتون طلباً للمشورة بشأن المخاطر. نحن ننظر إلى الاستثمار نظرة فاحصة وشاملة لتحديد تلك المخاطر. قد يعطي هذا انطباعاً بأن المحامين يمثلون عائقاً، أو يتسببون في تأخير الصفقات أو حتى عرقلتها تماماً. لكننا لسنا هنا لنمنح تفويضاً مطلقاً أو لنكتفي بالقول: "نعم، هذا استثمار رائع". نحن نطرح تساؤلاً: "ما هي المخاطر التي قد تواجهك كمشترٍ في هذا القرار المصيري الكبير؟". في المقابل، تكمن أولوية الوكيل العقاري في إتمام الصفقة بأسرع وقت ممكن. أما نهجنا فغالباً ما يكون: "تمهل، دعنا نراجع الأمر". وفي كثير من الحالات، قد نوصي بإعادة هيكلة الصفقة لحماية مصالح العميل، وأحياناً نخلص إلى أن انسحاب العميل من الصفقة تماماً هو الخيار الأفضل له.

لذا، غالباً ما تتباين وجهات نظر الوكلاء العقاريين والمحامين، بل وتتعارض بشكل مباشر في بعض الجوانب. وهذا هو السبب أيضاً في أننا لا نعمل كثيراً مع الوكلاء العقاريين؛ إذ قد يُنظر إلى مساهمتنا على أنها تعرقل إتمام الصفقة. هناك نوع من التوتر بين المهنتين. فعندما يطلب منا العملاء تقديم المشورة قبل إبرام صفقة أو المساعدة في إدارة المعاملة، غالباً ما يقول لنا الوكلاء: "أنتم الوحيدون الذين تثيرون هذه القضايا، وأنتم من يجعل منها مشكلة من الأساس. نحن نعمل في هذا المجال منذ عقود، وأنتم الطرف المثير للمتاعب". هذه هي التعليقات التي نتلقاها غالباً بصفتنا ممارسين قانونيين. ومن منظور موضوعي، أتفهم سبب رد فعل الوكلاء هذا؛ فمصالحنا المباشرة قد تبدو متضاربة.

الهدف المشترك بين الوكلاء والمحامين

ومع ذلك، لا ينبغي لمصالحنا أن تكون متضاربة. فالإطار القانوني العام الذي ينطبق على الوكلاء العقاريين يشبه في نواحٍ كثيرة الإطار الذي ينطبق على المحامين أو أي شخص يمارس الأعمال التجارية في دولة الإمارات.

بشكل عام، نحن جميعاً خاضعون للقوانين ذاتها تقريباً، مع وجود قوانين إضافية تنطبق على مهن بعينها. وفي نهاية المطاف، يجب أن يكون هدف الوكيل وهدفنا كمحامين واحداً: مساعدة دولة الإمارات في بناء قطاع عقاري موثوق وقوي وصحي، يكون مربحاً وجذاباً للمستثمرين الخارجيين. وهذا يتطلب الثقة والأمان. ومهما كانت التعهدات التي يقدمها الوكلاء، ومهما كانت طريقتهم في إدارة المعاملات، يجب أن يكون الهدف النهائي هو أن ينظر العالم الخارجي إلى سوق العقارات في الإمارات على أنه سوق آمن وموثوق ومربح تجارياً ومستقر.

سوق العقارات ليس مجرد الاستثمار بحد ذاته، بل يشمل التجربة التي تسبق الاستثمار، وإدارته اللاحقة، والتصرف فيه في نهاية المطاف، كما يشمل آليات الدفع. فعندما تشتري استثماراً، تأتي الأموال عادةً عبر القنوات التقليدية، وغالباً ما تكون حسابات مصرفية، وتنطبق لوائح محددة على تلك القنوات أيضاً. سنناقش ذلك قريباً. لا ينبغي لأهدافنا أن تتعارض أو تؤدي إلى نتائج عكسية. وإلى حد ما، هي تتعارض حالياً، وهذا هو السبب الذي دفعني لاغتنام فرصة التحدث في ورشة العمل. لم يكن هدفي تسليط الضوء على التوتر بين المهنتين، بل توعية المهنيين العقاريين بالإطار القانوني المطبق عليهم، وهو إطار يشبه في جوانب كثيرة ذلك المطبق علينا وعلى العديد من المهن الأخرى في دولة الإمارات.

قد يسود شعور أو اعتقاد بأن اللوائح أقل عدداً أو أقل أهمية لأن الوكيل العقاري ليس محامياً أو طبيباً مرخصاً. فمن الأسهل أن تصبح وكيلاً عقارياً مقارنة بمهنة الطب مثلاً، لذا ربما يفترض البعض أن الإطار القانوني ضئيل أو هش. وقد جاءت إحدى نتائج ورشة العمل لتتحدى هذا الافتراض. ففي نهاية الجلسة التي استغرقت نصف ساعة، والتي حاولت فيها التركيز على قضيتين أو ثلاث فقط، سألت عن عدد المشاركين الذين تعلموا شيئاً جديداً حول القضايا القانونية التي تمت مناقشتها، فارتفعت أيدٍ كثيرة.

يشير هذا إلى أن العديد من الوكلاء لا يزالون لا يدركون مدى قوة الإطار القانوني، أو المعايير التي يعملون ضمنها، أو مدى أهمية الإلمام بالقوانين. فهذه القوانين لا تحمي المستثمرين فحسب، بل تحمي أيضاً شركات الوساطة والوكلاء أنفسهم.

فهم الإطار القانوني

دعونا نركز على ما أسميه الإطار القانوني، أو المعايير القانونية: أي منظومة القوانين وحدودها كما تنطبق على القطاع وعلى المهنيين العقاريين على وجه الخصوص.

أرى الأمر كهرم، سواء كان ذلك جيداً أم سيئاً. في القمة توجد القوانين الأكثر أهمية، والتي تسمو على غيرها وتعمل كمرشح لتفسير القوانين التي تليها. يعكس شكل الهرم حقيقة أن حجم أو عدد الأدوات القانونية يكون أقل في القمة ويزداد كلما اتجهنا نحو القاعدة. إليكم الهيكل العام قبل أن نتناول التفاصيل:

1. دستور دولة الإمارات العربية المتحدة. صدقوا أو لا تصدقوا، هذا هو منطلقنا، وهو يتربع على قمة الهرم.
2. القوانين الاتحادية. تقع هذه القوانين تحت الدستور وتحكم الاتحاد.
3. قوانين الإمارات الفردية. في هذا النقاش، سنركز على قوانين دبي والمراسيم وقرارات المجلس التنفيذي.
4. أدوات دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري. تشمل هذه اللوائح والتعاميم والأدلة والكتيبات والبروتوكولات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومؤسسة التنظيم العقاري.

القوانين الاتحادية وقوانين الإمارات

تتألف دولة الإمارات العربية المتحدة من سبع إمارات تشكل معاً اتحاداً فيدرالياً، ويحكمها قانون اتحادي يسري بالتساوي على جميع الإمارات بغض النظر عن موقعك الجغرافي. سنناقش في هذا السياق القوانين الاتحادية الخاصة بوكلاء العقارات.

تأتي قوانين الإمارات الفردية في المرتبة التالية للقانون الاتحادي، حيث تمتلك كل إمارة تشريعاتها العقارية الخاصة. يمنح الدستور والقانون الاتحادي الإمارات صلاحية التشريع في مجالات معينة، بما في ذلك القطاع العقاري، ولذلك يخضع سوق العقارات في كل إمارة لتشريعاته الخاصة. سنركز على دبي نظراً لكونها تقدم نموذجاً حيوياً وديناميكياً ومثيراً للاهتمام، سواء من حيث التنظيم العقاري أو من حيث السوق ذاته. وبناءً على ذلك، تأتي قوانين دبي والمراسيم وقرارات المجلس التنفيذي في مرتبة تلي القوانين الاتحادية.

أؤكد على مصطلحي "القوانين" و"القرارات" لأن ما يليهما في الترتيب هي أدوات ذات سلطة قانونية أقل، مثل التعاميم والأدلة واللوائح التنظيمية. في دبي، تصدر هذه الأدوات عن الجهات المنظمة للقطاع، وهي دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA). تمتلك هذه الجهات صلاحية إصدار هذه الأدوات التي تعد جزءاً من الإطار التنظيمي، لكن سلطتها وتأثيرها يظلان خاضعين للقوانين التي تعلوها.

كيفية عمل التسلسل الهرمي

هناك عدة نقاط هامة حول هذا التسلسل الهرمي:

1. تطبق جميع القوانين في وقت واحد. لا يتعلق الأمر بتطبيق قانون في ظروف معينة وآخر في وقت مختلف؛ فلا يمكن للوكيل اختيار القانون الذي يخدم مصلحته في معاملة معينة.
2. المستوى الأعلى هو السائد. يسمو القانون الاتحادي على أي قوانين محلية متعارضة. تنص المادة 151 من الدستور على أن الدستور هو القانون الأعلى، وتكون للقوانين الأعلى الأولوية في حال وجود تعارض مع التشريعات الأدنى أو تشريعات الإمارات الفردية.
3. توجد أدوات قانونية عديدة على كل مستوى. هناك الكثير منها بحيث يصعب حصرها بسهولة. لقد حددت ما لا يقل عن 30 أداة قانونية تؤثر على العمل اليومي لوكلاء العقارات في دبي، وأنا على يقين بأن العدد الفعلي يتجاوز ذلك. سنحاول اليوم التطرق إلى حوالي 30 منها قدر الإمكان.

نطاق هذه الحلقة

قبل الخوض في التفاصيل، هناك بعض التنبيهات. تركز حلقة اليوم بشكل أساسي على دبي لكونها السوق الأكثر نشاطاً والأكثر تطوراً من حيث النظام التنظيمي. سأشير بوضوح عند تطبيق القوانين الاتحادية، مع العلم أن الإمارات الأخرى لديها قواعدها المحلية الخاصة.

هناك أيضاً منطقتان في دولة الإمارات تتمتعان بأنظمة قانونية خاصة، وهما مركز دبي المالي العالمي (DIFC) في دبي، وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) في أبوظبي. تمثل هاتان المنطقتان عالمين مختلفين بأنظمة عقارية ووساطة خاصة بهما، ولن ينطبق جزء كبير من هذه الحلقة عليهما باستثناء دستور دولة الإمارات. كما أنهما معفاتان إلى حد ما من بعض القوانين الاتحادية، وأقول "بعض" لأن قانون العقوبات والقوانين الجنائية في الدولة تسري بالتساوي عبر جميع المناطق الاقتصادية والولايات القضائية. ومع ذلك، فيما يتعلق بالمسائل المدنية والتجارية، فلكل منهما أنظمته الخاصة، ولن نناقش تفاصيل مركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي اليوم.

دستور دولة الإمارات العربية المتحدة

لننتقل إلى القوانين المحددة. أحرص على ألا نغرق في الجوانب القانونية البحتة رغم رغبتي في نقل الكثير من المنظور القانوني، ولكن من المهم مناقشة ما يتربع على قمة الهرم: دستور دولة الإمارات.

لا يتم التطرق إلى الدستور كثيراً في هذا السياق. ففي الولايات المتحدة، تثار الأسئلة الدستورية بشكل متكرر، ودولة الإمارات لديها أيضاً دستورها الخاص، وهو وثيقة قوية ومصاغة بإحكام بُنيت عليها بقية التشريعات على مر السنين. إنه إطار عمل متين ومتطور شهد تطوراً مستمراً. أود تسليط الضوء على ثلاث نقاط: أن دولة الإمارات لديها دستور، وأنه وثيقة استثنائية، وأنه ينطبق بطرق عديدة على تفاعلاتنا اليومية مع القانون وحياتنا بشكل عام.

بالنسبة للعقارات والوكلاء، تشمل بعض الأحكام البارزة حماية الملكية الخاصة. ينص الدستور بوضوح على حماية الملكية الخاصة، وتحديداً في المادة 121. ومن الأحكام ذات الصلة أيضاً أن الإمارات تمارس الصلاحيات التي لم تُسند إلى الاتحاد. وكما ناقشنا سابقاً، فإن تنظيم أسواق العقارات ليس من اختصاص المستوى الاتحادي، لذا تتمتع الإمارات الفردية بصلاحية تنظيمها.

في الوقت نفسه، يتمتع الاتحاد بسلطة تشريعية حصرية على مواضيع محددة، تشمل ملكية العقارات ونزع الملكية (حيث لا يمكن الاستيلاء على الملكية الخاصة ببساطة)، بالإضافة إلى البنوك، وعلاقات العمل، والقوانين المدنية والتجارية والجنائية الرئيسية. تُعالج هذه المسائل على المستوى الاتحادي، حيث يحدد الدستور المواضيع المحجوزة للاتحاد، بينما تُترك المسائل غير المحددة صراحةً للإمارات، بما في ذلك قوانين العقارات المحددة.

من المبادئ الرئيسية للدستور أن القانون الاتحادي هو الأعلى في حال حدوث تعارض. فإذا تعارض قانون أدنى مع الدستور، بما في ذلك حمايته للملكية الخاصة، أو تعارض مع القانون الاتحادي الذي يضع الإطار لمسائل مثل العقارات المشتركة والعقود والوساطة، فإن التشريع الاتحادي هو الذي يسود.

تكمن النقطة الجوهرية في أن قانون العقارات في دولة الإمارات متعدد المستويات؛ إذ يضع القانون الاتحادي القواعد العامة، بينما تضع كل إمارة، ودبي على وجه الخصوص، نظاماً تفصيلياً خاصاً بسوقها.

القوانين الاتحادية المطبقة على وكلاء العقارات

لقد تناولنا الدستور، والآن دعونا ننتقل إلى القانون الاتحادي. هناك فئات متعددة تشمل: القوانين المدنية، والتجارية، والمالية، والجنائية، وقوانين الإعلان وحماية البيانات، والقوانين المنظمة للمهن والتوظيف، والقوانين الإجرائية العامة. هذه هي التصنيفات المختلفة ضمن القانون الاتحادي، ولنبدأ بالقوانين المدنية ذات الصلة.

قانون المعاملات المدنية

لقد سجلت حلقة بودكاست منفصلة حول قانون المعاملات المدنية الذي تم تحديثه مؤخراً. دخل القانون الجديد حيز التنفيذ في الأول من يونيو 2026، وهو المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025. هذا القانون واسع النطاق، وقد حل محل أحد القوانين القديمة القليلة التي لم تُستبدل حتى هذا العام، حيث كان القانون السابق يعود لعام 1985.

يوفر قانون المعاملات المدنية الأساس لتكوين العقود، والإيجاب والقبول، والوكالة، والتمثيل، وبطلان العقود، والأضرار، والتعويضات. هناك الكثير من التفاصيل حوله في البودكاست المخصص له. ومن التغييرات البارزة فرض واجب قانوني جديد بحسن النية في المفاوضات السابقة على التعاقد، وهو أمر وثيق الصلة بالوكلاء. فعندما يدرس المستثمرون استثماراً معيناً، فإنهم ينخرطون في مناقشات مع الوكلاء أو البائعين أو المطورين، وتُقدم العديد من التعهدات قبل اتخاذ قرار الاستثمار. يطرح قانون المعاملات المدنية الجديد هذا الواجب ويعالجه؛ وبشكل عام، يعني ذلك أنه حتى قبل إبرام العقد، هناك واجب بالتصرف بحسن نية. ليس من الضروري بالضرورة توضيح كل شيء في العقد، فالمفاوضات والمناقشات والتعهدات التي قُدمت قبل توقيع الأطراف على العقد يجب أن تتم بحسن نية، وهذا الواجب منصوص عليه قانوناً.

سبب آخر يدعو الوكلاء لمعرفة هذا القانون والاهتمام به هو صلته بمذكرات التفاهم، ونماذج الحجز، ومراسلات واتساب، وغيرها من وسائل التواصل. فهو يحدد ما يشكل عقداً، والوثائق التي قد تُعتبر تعاقدية، وكيف يمكن لوثائق متعددة أن تشكل معاً ترتيباً تعاقدياً أو تُفسر على هذا النحو. هذا هو أحد القوانين الاتحادية المطبقة على الوكلاء.

قانون المعاملات التجارية

التالي هو المرسوم بقانون اتحادي رقم 50 لسنة 2022 بشأن المعاملات التجارية.

يعالج هذا القانون الوساطة التجارية، والوكالة التجارية، والشيكات واستخدامها، وغيرها من الأوراق التجارية. وهو يهم الوكلاء لأنه يتناول على المستوى الاتحادي استحقاق العمولات، وإنفاذ الشيكات المرتجعة، والجوانب التجارية الأخرى للمعاملات.

القوانين واللوائح المالية

بعيداً عن القوانين المدنية والتجارية، هناك عالم كامل من القوانين المالية. إنه ليس عالماً جديداً، لكنه عالم واسع. وبالنسبة للعديد من الوكلاء، لا يزال يبدو جديداً نسبياً نظراً لوجود العديد من الأدوات وتطور هذا المجال بسرعة أمام أعيننا. عندما نتحدث عن تعدد المستويات، فنحن نتحدث عن طبقات فوق طبقات يتم تحديثها باستمرار. هناك جوانب عديدة، ولكن بالنسبة للوكلاء، فإن نقطة البداية هي مكافحة غسل الأموال، ومكافحة تمويل الإرهاب، ومكافحة تمويل التنظيمات غير المشروعة.

• تشريعات مكافحة غسل الأموال. القانون ذو الصلة هو المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025. دخل حيز التنفيذ منذ أقل من عام، في 14 أكتوبر 2025، ليحل محل القانون السابق لعام 2018. يوضح هذا مدى سرعة تغير القوانين؛ فقد تم إدخال قانون جديد في 2018، وبعد حوالي ثماني سنوات نحن أمام إطار عمل مستبدل بالكامل، وليس مجرد تعديل. يتعلق القانون رقم 10 لسنة 2025 بمكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب، وينطبق إلى حد كبير على الاستثمار العقاري في دولة الإمارات. وتحته تندرج العديد من القرارات والتعاميم. على سبيل المثال، تحدد اللائحة التنفيذية لمكافحة غسل الأموال الوسطاء العقاريين صراحةً كأعمال خاضعة للرقابة. وهذا يعيدنا إلى نقطتي السابقة: أن تصبح وكيلاً لا يقتصر فقط على اجتياز اختبار مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا). فالوساطة عمل خاضع للرقابة وله معايير وشروط محددة مرتبطة بالمهنة. وقد حددت أداة قانونية حديثة دخلت حيز التنفيذ في ديسمبر 2025 الوكلاء بوضوح كمهنة أو عمل خاضع للرقابة.
• إجراءات المستفيد الحقيقي. أداة أخرى ذات صلة هي قرار مجلس الوزراء رقم 109 لسنة 2023 بشأن إجراءات المستفيد الحقيقي، والذي يتعلق بتحديد المالكين الفعليين للشركات. عندما يدير الوكلاء أو يشرفون على معاملات تتضمن شركة تشتري أو تبيع عقاراً، يصبح المستفيدون الحقيقيون (UBOs) أمراً مهماً. يحدد القرار المتطلبات ذات الصلة بالوكلاء الذين يديرون تلك المعاملات.
• تقارير النشاط العقاري. أنشأ تعميم وزارة الاقتصاد رقم 5 لسنة 2022 "تقرير النشاط العقاري" (REAR)، ودخل حيز التنفيذ في يوليو 2022. وهو يفرض التزاماً على الوكلاء بتسجيل المعاملات العقارية ذات الصلة عبر المنصة الخاصة وتقديم تقرير REAR. يرجى ملاحظة أن REAR وRERA اختصاران مختلفان، ورغم تشابه نطقهما مما قد يسبب ارتباكاً، إلا أنهما يشيران إلى أشياء مختلفة.
• ضريبة القيمة المضافة. أدخل المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017 ضريبة القيمة المضافة. وهي تنطبق على الوكلاء لأن العمولة العقارية تُعتبر توريداً خاضعاً للضريبة، وبالتالي فهي تخضع لضريبة القيمة المضافة.
• ضريبة الشركات. يسري أيضاً المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022. تخضع أرباح شركات الوساطة لضريبة بنسبة 9% على الأرباح التي تتجاوز 375,000 درهم إماراتي.

هذه أمثلة على القوانين واللوائح المالية التي تؤثر على المعاملات والوكلاء، والتي يجب على الوكلاء الإلمام بها أو تذكيرهم بها.

القوانين الجنائية

يغطي المرسوم بقانون اتحادي رقم 31 لسنة 2021 بشأن الجرائم والعقوبات مسائل مثل الاحتيال وخيانة الأمانة. وتتكرر هذه النزاعات في القطاع العقاري، حيث تُوجه اتهامات للوكلاء بخيانة الأمانة، أو ادعاءات بأن الأطراف قدموا معلومات مضللة أو احتالوا على بعضهم البعض. تخضع هذه القضايا للقانون الاتحادي. ومن القوانين الجنائية ذات الصلة أيضاً المرسوم بقانون اتحادي رقم 34 لسنة 2021 بشأن مكافحة الشائعات والجرائم الإلكترونية، والذي ينظم مسائل تشمل المحتوى المضلل عبر الإنترنت.

هناك أيضاً تبعات جنائية ضمن قوانين مكافحة غسل الأموال نفسها. فهذه التداعيات والعواقب والعقوبات لا تنشأ بالضرورة بموجب قانون الجرائم والعقوبات، بل يمكن أن تنشأ مباشرة بموجب تشريعات مكافحة غسل الأموال.

قوانين الإعلان والإعلام

تمثل قوانين الإعلان والإعلام مجالاً جديداً نسبياً. فإلى ما قبل عام 2023 تقريباً، لم تكن هناك تشريعات إعلانية تنظم عمل الوكلاء أو شركات الوساطة بشكل خاص. أما الآن، فلدينا المرسوم بقانون اتحادي رقم 55 لسنة 2023 بشأن تنظيم الإعلام، وهو قانون حديث نسبياً ويشمل الوكلاء. كما يوجد متطلب تصريح المعلن الذي استُحدث بموجب قرار رئيس مجلس الإعلام رقم 3 لسنة 2025، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 فبراير 2026.

سأعود لاحقاً لتوضيح دلالات هذه القوانين في الممارسة اليومية، لكنني أردت حالياً حصرها لإظهار مدى تعدد القوانين المطبقة. هناك أيضاً أداة قانونية منفصلة تحدد عقوبات مخالفة اللوائح الإعلامية، وهي قرار مجلس الوزراء رقم 42 لسنة 2025، الذي يشكل جزءاً من إطار عمل الإعلان والإعلام.

قوانين حماية البيانات

لدى دولة الإمارات قانونها الخاص بحماية البيانات الشخصية، وهو المرسوم بقانون اتحادي رقم 45 لسنة 2021.

لماذا ينطبق هذا القانون على الوكلاء؟ لأن الوكلاء يتعاملون مع جوازات السفر وصورها، والتفاصيل المصرفية، وبطاقات الهوية الإماراتية، وشهادات الزواج، ووثائق الشركات، وغيرها من ملفات "اعرف عميلك" (KYC). كل هذه البيانات خاضعة للتنظيم والحماية بموجب قانون حماية البيانات.

الاستشارات القانونية والمهن المنظمة

لدينا أيضاً قوانين تحكم المهن والتوظيف. وتعد الاستشارات القانونية مجالاً قد تنشأ فيه توترات أو تضارب بين الوكلاء والمحامين. فغالباً ما نرى وكلاء يقدمون للمستثمرين ما يرقى إلى مستوى الاستشارة القانونية، على سبيل المثال:

• "لا تقلق، هذه وثيقة قياسية وتنطبق على الجميع."
• "لا تقلق، هذا البند لا يتم تطبيقه أبداً."
• "هذه ليست وثيقة ملزمة قانوناً."
• "هذه وثيقة قانونية سليمة تماماً."

مثل هذه التصريحات تقترب من كونها استشارة قانونية.

في دولة الإمارات، تُعد ممارسة مهنة المحاماة وتقديم الاستشارات القانونية مهنة منظمة. وينظم المرسوم بقانون اتحادي رقم 34 لسنة 2022 مهنة المحاماة والاستشارات القانونية. لذا، فإن تقديم الاستشارة القانونية هو نشاط مرخص ومقصور على المحامين دون غيرهم من الوكلاء، وهناك عقوبات تترتب على تقديم استشارات قانونية دون الحصول على الترخيص المهني اللازم. وهذا أمر يجب وضعه في الاعتبار.

قانون العمل

يرتبط قانون العمل بعلاقة الوكلاء بشركات الوساطة التي يعملون بها، لا سيما فيما يتعلق بالعمولات والرواتب والقضايا ذات الصلة، وسنتطرق إلى ذلك لاحقاً.

قوانين الإجراءات وفض المنازعات

هناك أيضاً قوانين أكثر عمومية، بما في ذلك قانون الإجراءات المدنية، الذي يضع الإطار العام للقضايا المرفوعة أمام المحاكم وفض المنازعات. كما يحدد قانون التحكيم قواعد التحكيم، وهو أمر يصبح ذا أهمية عندما تتضمن مستندات البيع والشراء أو الاستثمار الأساسية شرطاً للتحكيم. تاريخياً، وإن كان الأمر أقل شيوعاً الآن، كانت العديد من اتفاقيات البيع والشراء بين المشترين أو المستثمرين والمطورين تتضمن بنوداً للتحكيم كآلية لفض المنازعات. تساعد هذه القوانين في تحديد الجهة المختصة بنظر النزاع: سواء كان التحكيم، أو محاكم دبي، أو محكمة أخرى، أو الوساطة، أو مركز فض المنازعات الإيجارية، أو المحاكم الإيجارية المتخصصة، وما إلى ذلك.

بهذا نختتم نظرتنا العامة على المستوى الاتحادي. بدأنا بالدستور كالمستوى الأول، ثم انتقلنا إلى القوانين الاتحادية كالمستوى الثاني وما يندرج تحتها من فئات متنوعة.

قوانين دبي المطبقة على العقارات

المستوى الثالث هو التشريعات الخاصة بالإمارة. وبما أننا نتحدث عن دبي، فهذه هي قوانين دبي.

هناك الكثير منها لدرجة أنني واجهت صعوبة في تحديد أفضل طريقة لتصنيفها وسردها. دعونا نستعرضها زمنياً، بدءاً من عام 2006، أي قبل حوالي 20 عاماً، عندما تم إدخال قوانين عقارية محددة على مستوى دبي. لقد تم تعديل بعضها واستبدال البعض الآخر، لكننا سنقوم برسم خريطة لها بالترتيب الزمني.

القانون رقم 7 لسنة 2006 وتسجيل الملكية

وضع هذا القانون الإطار العام لدائرة الأراضي والأملاك في دبي وأدخل نظام تسجيل الملكية: حيث يتم تسجيل الملكية من خلال إصدار سند ملكية. كما أسس نظاماً لتسجيل الاستثمارات العقارية وسندات ملكيتها. وبالنظر إلى دبي وحدها، يمثل هذا القانون حجر الأساس: آلية الملكية، ونظام التسجيل، والسلطة التي تحكمه، والتي يمكنها بعد ذلك تنظيم الإجراءات بشكل أكبر. تلك السلطة هي دائرة الأراضي والأملاك.

القانون رقم 8 لسنة 2007 وحسابات الضمان

التالي هو القانون رقم 8 لسنة 2007، المعروف بقانون حساب الضمان، والذي قد يُنظر إليه على أنه "سيئ السمعة" أو "شهير" اعتماداً على طبيعة المعاملات. ينظم هذا القانون حسابات الضمان لمبيعات العقارات على الخارطة. وبشكل عام، يتطلب كل مشروع على الخارطة وجود حساب ضمان معتمد من دائرة الأراضي والأملاك، ويجب أن تودع أموال المشترين أو المستثمرين في ذلك الحساب. المادتان 9 و13 هما الأحكام المحددة المشار إليها هنا.

تأسيس مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)

استكمالاً للتسلسل الزمني، لدينا القانون الذي أدخل مؤسسة التنظيم العقاري. توفر دائرة الأراضي والأملاك الأساس، بينما تعد "ريرا" هي الجهة التنظيمية. تأسست "ريرا" لأول مرة في عام 2007 بموجب القانون رقم 16 لسنة 2007، والذي تم استبداله لاحقاً بالقانون رقم 4 لسنة 2019، وهو الإطار المحدث للمؤسسة.

قوانين المالك والمستأجر

يتناول القانون رقم 26 لسنة 2007 العلاقة بين الملاك والمستأجرين في دبي، ويعرفه الكثيرون بقانون الإيجارات. وقد تم تعديله لاحقاً بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008. وهذا القانون وثيق الصلة بالوكلاء الذين يتعاملون في عمليات التأجير.

تسجيل الملكية المؤقت

يتناول القانون رقم 13 لسنة 2008 تسجيل الملكية المؤقت. يجب تسجيل العقارات التي تباع على الخارطة من خلال هذا السجل المؤقت. كنت في دولة الإمارات عندما تم إدخال هذا القانون وعندما تم منح فترات سماح للمطورين والبائعين للامتثال له. أتذكر تلك الفترة جيداً؛ فقد كان قانوناً ثورياً بكل المقاييس. أما اليوم، فقد أصبحت هذه العملية أكثر رسوخاً وتنظيماً، وأضحت ممارسة روتينية، لكن الأمر لم يكن كذلك دائماً في ذاكرتي، فقد عاصرت بداياته.

أدخل هذا القانون نظام تسجيل "عقود": وهو التسجيل الأولي للمشاريع على الخارطة. وبشكل عام، تعتبر المبيعات غير المسجلة، أي المبيعات التي لم يتم تسجيلها عبر "عقود"، باطلة. كما يتضمن القانون مادة محددة توضح إجراءات إنهاء العقد من قبل المطور في حال حدوث إخلال بالالتزامات.

اتفاقيات التسويق المسجلة للمشاريع على الخارطة

يُفعّل قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 اللوائح التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008. ويتناول القرار الوسطاء الذين يسوقون لمشاريع على الخارطة وشرط وجود اتفاقية تسويق مسجلة. باختصار، يجب على الوسطاء تسويق المشاريع على الخارطة بناءً على اتفاقية تسويق مسجلة.

مركز فض المنازعات الإيجارية

هناك قوانين إضافية تُحدّث إطار عمل دائرة الأراضي والأملاك وتنشئ مركز فض المنازعات الإيجارية. تأسس المركز بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013، وهو ذو أهمية للوكلاء لأن المسائل الإيجارية تقع ضمن اختصاصه، وكذلك المسائل المتعلقة بمشاريع الملكية المشتركة.

زيادات الإيجار

يتناول المرسوم رقم 43 لسنة 2013 زيادات الإيجار، حيث يضع سقفاً محدداً لها في دبي. هناك العديد من القوانين الأخرى، ولكن لنكتفِ بهذه القائمة من الأمثلة.

قانون مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) المحدّث

كما ذُكر، تم تحديث قانون مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) في عام 2019. الإطار الحالي هو القانون رقم 4 لسنة 2019، الذي حل محل قانون عام 2007 السابق. ويؤسس هذا القانون للجهة التنظيمية التي تشرف على الوسطاء العقاريين.

العقارات ذات الملكية المشتركة

يتعلق القانون رقم 6 لسنة 2019 بالعقارات ذات الملكية المشتركة. لقد سجلت حلقة بودكاست مخصصة حول هذا الموضوع لمن يرغب في معرفة المزيد. يتناول القانون رسوم الخدمات، وحقوق الملاك، ومتطلبات الإفصاح.

المشاريع العقارية الملغاة

أداة قانونية أحدث، وهي المرسوم رقم 33 لسنة 2020، أنشأت محكمة خاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة. وقد حلت محل الأداة السابقة لعام 2013 وتختص بالمشاريع الملغاة.

الأصول الافتراضية وهيئة تنظيم الأصول الافتراضية (فارا)

أخيراً، وفي سياق أمثلة اليوم فقط، لدينا إطار عمل "فارا": هيئة تنظيم الأصول الافتراضية. يتعلق هذا الإطار بالمدفوعات الافتراضية، بما في ذلك العملات المشفرة، وهو أمر بالغ الأهمية للوكلاء. سيؤكد الكثيرون على الاهتمام المتزايد مؤخراً بسداد قيمة الاستثمارات العقارية من خلال الأصول الافتراضية.

تلك هي أمثلة على قوانين دبي في المستوى الثالث. لننتقل الآن إلى المستوى الرابع، وهو قاعدة الهرم.

اللوائح والتعاميم والأدلة الخاصة بدائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري

يحتوي هذا المستوى على اللوائح والتعاميم والأدلة والبروتوكولات والكتيبات والأدوات المماثلة الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري.

النظام رقم 85 لسنة 2006

بالنسبة لنقاشنا اليوم، فإن الأهم هو النظام رقم 85 لسنة 2006، الذي ينظم سجل الوسطاء العقاريين، ويُشار إليه غالباً بقانون الوسطاء. يتناول النظام الترخيص، وأخلاقيات المهنة، ودور الوسطاء كأمناء، والعمولات، والقواعد التأديبية الناشئة عن ممارسة الوساطة. بالنسبة لهذه الحلقة، ربما يكون هذا هو الأداة الأكثر أهمية، وسنعود إليه باستمرار.

ميثاق أخلاقيات المهنة لمؤسسة التنظيم العقاري

بالفعل، يوجد ميثاق لأخلاقيات المهنة ينطبق تحديداً على الوسطاء، وقد صدر بموجب المادة 14 من النظام رقم 85 لسنة 2006. يحدد الميثاق قائمة بالقواعد الأخلاقية التي سنناقشها قريباً، بالإضافة إلى أسباب الإلغاء في حال مخالفة تلك القواعد. كما يمنح الأطراف الحق في إلغاء المعاملة في حال حدوث انتهاكات للمتطلبات الأخلاقية ذات الصلة.

نماذج مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)

لدينا أيضاً نماذج بدلاً من التشريعات، وهي نماذج (A) و(B) و(F) و(I) و(U) الصادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، والتي يتم إصدارها عبر نظام "تراخيصي" وتطبيق "دبي ريست" (Dubai REST). تُعد هذه النماذج بمثابة اتفاقيات معاملات أساسية واتفاقيات قياسية صادرة عن الجهات التنظيمية، وهي خطوات ضرورية لإتمام المعاملات العقارية من خلال السلطات المختصة. وسنناقشها بالتفصيل.

تصاريح الإعلانات ورموز الاستجابة السريعة (QR Codes)

يتم إصدار تصاريح الإعلانات من خلال نظام "تراخيصي"، مع ظهور رمز الاستجابة السريعة "مضمون" على كل إعلان. يخضع التسويق والإعلان العقاري للتنظيم ويجب أن يتم التعامل معه من خلال هذه الأنظمة. تم تطبيق هذا الإجراء في عام 2023، لذا فهو حديث نسبياً.

دليل ممارسات الوساطة العقارية

من الأدوات الأخرى دليل ممارسات الوساطة العقارية الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). انتبهوا للمصطلحات التي أستخدمها: أدلة، تعاميم، نماذج. لدينا الدستور، والقوانين الاتحادية، وقوانين دبي، واللوائح، والأنظمة، والمراسيم، والتعاميم، والأدلة. كلما اتجهنا نحو "الدليل"، نجد أن أهميته القانونية وقوته الإلزامية أقل من التشريعات التي تعلوه. ومع ذلك، فإن دليل ممارسات الوساطة العقارية موجود بالفعل، وهو الدليل رقم 6، الإصدار الثاني، الصادر في نوفمبر 2024، ويحدد إرشادات الامتثال اليومية.

من الناحية القانونية، ماذا يعني وصف شيء ما بأنه "دليل" أو "كتيب"؟ هل يمكنك رفع دعوى قضائية ضد وسيط لمخالفته دليلاً أو كتيباً معيناً؟ تحمل كلمة "دليل" دلالة استرشادية أكثر من كونها إلزامية بالضرورة. وهذا يوضح سبب أهمية فهم التسلسل الهرمي للتشريعات. يمكن الاعتماد على الدليل كأداة ضد الوكيل أو لصالحه، لكن سلطته القانونية أقل من التشريعات ذات المستوى الأعلى.

التوكيلات الرسمية

كمثال آخر، أصدرت دائرة الأراضي والأملاك التعميم رقم 29-R-2025 بشأن التوكيلات الرسمية. صدر هذا التعميم في عام 2025، أي العام الماضي فقط، ويضع قيوداً محددة - وأنا أستخدم هذه الكلمة عن قصد - على استخدام الوكلاء للتوكيلات الرسمية في التصرفات العقارية. ويوفر إرشادات حول من يحق له التوقيع ومن يحق له استلام الأموال. في السابق، كان الوكلاء يحملون عادةً توكيلات عامة تمنحهم صلاحيات واسعة للقيام بكل شيء: الإعلان عن عقار، وتوقيع مستندات نيابة عن المالك، واستلام الأموال بأسمائهم الخاصة نيابة عن الملاك أو البائعين.

لم يعد هذا هو الوضع القائم. يضع هذا التعميم حظراً على تلك الممارسة. ومن الناحية العملية، لن يقوم كاتب العدل بإصدار توكيل رسمي يسمح للوكيل بالقيام بكل شيء في سياق عملية البيع. يجب أن تستند التصرفات العقارية الآن إلى توكيل رسمي محدد يحدد الوحدة العقارية المعنية. يمكن إدراج وحدات متعددة، ولكن يجب تحديد كل منها بشكل دقيق ليتمكن الوكيل من التصرف بشأنها. لم يكن هذا مطلوباً دائماً. لقد كان تغييراً مرحباً به عند تقديمه، ويستمر تحديث الإطار التنظيمي. ومن موقعي في القطاع كممارس قانوني، أرى أنه تغيير مرحب به للغاية ومطلوب بشدة.

خلاصة القول، تتكون الطبقات من الدستور، والقوانين الاتحادية، وقوانين دبي، ثم تعاميم وأدلة وبروتوكولات وكتيبات مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ودائرة الأراضي والأملاك.

القضايا الرئيسية التي يواجهها الوكلاء وعملاؤهم

دعونا ننتقل إلى القضايا التي قد يواجهها الوكلاء، أو التي قد يواجهها الأشخاص الذين يتعاملون مع الوكلاء. هذه القائمة ليست شاملة، وليست بالضرورة مرتبة ترتيباً صارماً، على الرغم من وجود تسلسل منطقي لها:

• الترخيص: من يمكنه أن يكون وكيلاً؟ من يحمل ترخيصاً، وهل الترخيص مطلوب؟
• دور الوكيل: هل الوكيل مستشار أم محامٍ أم ممثل؟ وإذا كان ممثلاً، فمن يمثل: المشتري أم البائع أم كلاهما؟
• التعيين: كيف يتم تعيين الوكيل، وبموجب أي عقود؟ هل هناك عقود محددة مطلوبة؟
• العمولات: متى تُستحق، وما قيمتها، ومن الذي يدفعها؟
• العقود الأساسية: مذكرات التفاهم، والنموذج (F)، واتفاقيات البيع والشراء، والرسائل الملحقة، ومراسلات واتساب، وغيرها من المستندات.
• الشيكات والمدفوعات: من يحتفظ بها، وما الذي تمثله، ومن يحق له استلامها، ومتى يجب إعادتها، وإلى من؟
• الصفقات المتعثرة: ما الذي يحدث عند تعثر الصفقة، ومن المسؤول عن ذلك؟

من منظور الوكيل، هناك سلسلة متصلة من الإجراءات:

1. تفويض الوكيل أو تعيينه، بما في ذلك النموذج المطلوب لذلك.
2. الإعلان عن العقار المعني.
3. إبرام عقد البيع.
4. استلام الأموال.
5. نقل الملكية.
6. دفع العمولة.

هذه هي المسائل التي تثار غالباً فيما يتعلق بالوكلاء. دعونا نتناولها بمزيد من التحديد، بدءاً بمن يحق له أن يكون وكيلاً.

من يمكنه أن يكون وسيطاً عقارياً

تتطلب المادة 3 من اللائحة التنفيذية رقم 85 لسنة 2006 أن يكون الوكلاء مرخصين. لا يجوز لأي شخص ممارسة أنشطة الوساطة العقارية في دبي ما لم يكن مرخصاً من قبل السلطات المختصة، بما في ذلك مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، ومسجلاً في السجل ذي الصلة.

عملية الترخيص

لا يمكن للفرد التقدم بطلب للحصول على رخصة وساطة عقارية ما لم يكن يعمل لدى شركة وساطة. أولاً، يجب أن تكون هناك شركة وساطة تحمل رخصة تجارية لهذا النشاط صادرة عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي. بعد ذلك، تقوم شركة الوساطة بتوظيف الوكيل الفردي. ويتقدم هذا الوكيل بطلب للحصول على رخصة الوساطة الخاصة به ويحصل على بطاقة وسيط فردي. هذه هي الوثيقة المستخدمة في المعاملات. يجب أن يكون الوكيل الذي يمثل الصفقة مرخصاً ومسجلاً. كما يجب أن تظهر هذه التفاصيل في المستندات الأساسية، واتفاقيات البيع والشراء، أو أي نماذج أخرى يتم توقيعها.

للحصول على رخصة مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، يتقدم الوكيل بطلب إلى المؤسسة، ويكمل التدريب المعتمد أو التدريب الخاص بالمؤسسة، ويجتاز الاختبار المطلوب. هناك دورة واختبار معهد دبي العقاري، حيث يتم إصدار البطاقة في نهاية المطاف من خلال شركة وساطة مرخصة. تذكر التسلسل:

1. تأسيس شركة وساطة عقارية والحصول على ترخيص من دائرة الاقتصاد والسياحة (DET).
2. توظيف موظف.
3. إتمام الموظف للتدريب المعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) والحصول على الترخيص ذي الصلة.
4. تسجيل الوكيل في سجل مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).
5. يمكن للوكيل بعد ذلك البدء في إجراء المعاملات بشكل قانوني.

من المهم ملاحظة أنه يجب تجديد الترخيص سنوياً. كما يجب أن يظهر رقم التسجيل الخاص بمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في جميع المستندات العقارية، بما في ذلك مذكرات التفاهم، وعقود البيع والشراء، وأي مستندات أخرى يتم توقيعها.

الوكلاء المستقلون والوساطة غير المرخصة

ماذا عن الوكلاء المستقلين؟ من الناحية الفنية، لا توجد فئة قانونية بهذا المسمى في دبي، ولا يوجد ترخيص قانوني للوساطة العقارية المستقلة. يتم إصدار بطاقة الوكيل من خلال شركة وساطة محددة وترتبط بها. إن الصفقات الجانبية التي يقوم بها أفراد غير مسجلين ليست مجرد منطقة رمادية، بل هي خارج نطاق القانون. فالقانون واضح لا لبس فيه؛ فبدون بطاقة (RERA) والارتباط بشركة وساطة محددة، أنت لا تملك الترخيص المطلوب ولا يمكنك العمل كوكيل مستقل.

التبعات المترتبة على ذلك جسيمة. إذا ادعى شخص أنه وكيل مستقل دون حيازة بطاقة (RERA)، فإن اتفاقيات الوساطة أو العمولات الخاصة به تعتبر باطلة لمخالفتها النظام العام. وقد أكدت العديد من القضايا القضائية هذا المبدأ. فبدون بطاقة (RERA)، لا تُعتبر وكيلاً مستحقاً للعمولة، ولا يحق لك المطالبة بها، كما لا يمكنك المطالبة بتعويضات أو حتى استرداد نفقات، لأنك تعمل خارج إطار القانون.

تثير المحاكم هذه المسألة من تلقاء نفسها، حتى في حال عدم حضور المدعى عليهم. على سبيل المثال، إذا رُفعت قضية تتعلق بوكيل ولم يمثل الوكيل نفسه، يمكن للمحكمة إثارة هذه المسألة بشكل مستقل، نظراً لتعلقها بالنظام العام، وهو ما يفرض على المحكمة التزاماً قانونياً بطرحها.

لقد قمنا بمراجعة مجموعة من القضايا القضائية الحديثة التي تغطي الأشهر الأربعة عشر الماضية تقريباً. كانت هناك العديد من القضايا التي تتعلق تحديداً بعمولات الوسطاء غير المرخصين. وقد راجعنا ما لا يقل عن ثمانية أحكام، وتوصلت جميعها تقريباً إلى النتيجة ذاتها: لا بطاقة، لا وساطة قانونية؛ ولا وساطة قانونية، لا عمولة.

دور الوكيل العقاري

هل الوكيل مستشار أم محامٍ أم ممثل؟ ولمن يقدم تمثيله؟ هنا يكمن جوهر الارتباك. بشكل عام، الوكيل هو وسيط يجمع الأطراف ببعضها البعض. عقد المعاملة يكون بين المشتري والبائع، ويُذكر الوكيل في العقد كوسيط وليس كطرف في ذلك الاتفاق.

واجب الإفصاح

بموجب اللوائح المنظمة للوسطاء، يجب على الوكيل الإفصاح للعميل عن جميع العناصر الجوهرية، أي كل ما يحتاج العميل إلى معرفته لاتخاذ القرار الصحيح. كما يجب على الوكيل الإفصاح عن المسائل الجوهرية للطرف الآخر. على سبيل المثال، إذا كان الوكيل على علم بأي تفاصيل تتعلق بحالة العقار، فيجب عليه الإفصاح عنها. يجب عليه أيضاً الإفصاح عن العناصر ذات الصلة بالصفقة للأطراف المعنية. غالباً ما لا يحدث هذا؛ إذ يميل الوكلاء إلى التحفظ الشديد، بعبارة ملطفة، بشأن مشاركة تفاصيل العميل، حتى مع المحامين المشاركين في المعاملة، خوفاً من أن يتجاوزهم الأطراف أو يتعاملوا من خلف ظهورهم.

عندما ندخل نحن في المعادلة، غالباً لا نعرف حتى اسم البائع أو المشتري، حيث يحتفظ الوكلاء بهذه المعلومات لأنفسهم. وبموجب اللوائح، يعد هذا مخالفاً لالتزاماتهم، فهم ملزمون بمشاركة التفاصيل ذات الصلة مع الأطراف المعنية.

الوكيل بصفته مؤتمناً

من الأدوار المهمة الأخرى دور الوكيل كـ "مؤتمن"، لا سيما عند التعامل مع الأموال. يحتفظ الوكلاء بشيكات الإيداع أو الضمان للحفظ. وسواء كانت هذه الشيكات شخصية أو شيكات مدير، فإن الوكلاء وشركات الوساطة يحتفظون بها كأمانة. لذا، فالوكلاء ليسوا مجرد وسطاء؛ ففي هذا السياق، هم يعملون كأمناء عند حيازة مستندات ذات قيمة مثل الشيكات.

الوكيل ليس محامياً

الوكيل ليس محامياً. وكثيراً ما نسمع عملاء ينقلون تصريحات عن وكلاء مثل:

• "مذكرة التفاهم هذه قياسية."
• "لا يمكنك استرداد مبلغ التأمين الخاص بك."
• "يمكن للمطور القيام بذلك،" أو "لا يمكن للمطور القيام بذلك."
• "لست بحاجة إلى محامٍ لهذا الأمر."

ببساطة، ترقى هذه التصريحات إلى مستوى الاستشارة القانونية. وسواء قُدمت هذه المشورة مقابل أجر أو مجانًا، فإنها تُعد استشارة قانونية غير مرخصة إذا كان الشخص لا يحمل ترخيص المحاماة المطلوب، وهو أمر غير مسموح به. يندرج هذا تحت المرسوم بقانون اتحادي رقم 34 لسنة 2022 بشأن تنظيم مهنة المحاماة والاستشارات القانونية. إن ممارسة مهنة المحاماة مقتصرة على الممارسين القانونيين. وفي دبي، يخضع المستشارون القانونيون أيضًا للترخيص والرقابة من قبل دائرة الشؤون القانونية لحكومة دبي. ولا تغطي رخصة الوساطة العقارية أيًا من ذلك.

تفرض المادة 17 من اللوائح التنظيمية للوساطة العقارية واجب الإبلاغ، لكنها لا تمنح ترخيصًا لتقديم المشورة. يمكن للوسيط إبلاغ العميل بصفقة ما وجوانب العقار، لكن دوره ليس تقديم استشارة قانونية. وعندما تكون تلك المشورة خاطئة، تجعل المادة 22 الوسيط مسؤولاً عن الخسارة الناتجة عنها. وقد طُرحت قضايا قدم فيها وسيط مشورة غير صحيحة لأحد الأطراف، واعتمد عليها الطرف المتضرر مما أدى إلى تكبده خسارة.

بموجب المادة 22، إلى جانب قوانين أخرى، يمكن أن يتحمل الوسيط المسؤولية القانونية عن الخسائر الناجمة عن تلك المشورة غير المطلوبة وغير المرخصة. من المهم التأكيد على أن الوسيط ليس محاميًا. وحتى لو قال الوسيط "لقد درست القانون" أو "أنا محامٍ في بلد آخر"، فإن ذلك لا يجعله محاميًا مرخصًا في دولة الإمارات أو دبي يحق له تقديم استشارات قانونية.

الوسيط ليس طرفًا في المعاملة

الوسيط ليس طرفًا في المعاملة نفسها ولا يمكنه أن يكون طرفًا مقابلًا في صفقة يتوسط فيها ما لم يُصرح له بذلك صراحةً. وفي هذه الحالة، وبموجب اللوائح، فإنه لا يستحق عمولة.

الوسيط ليس وكيلاً قانونيًا للعميل

الوسيط ليس أيضًا وكيلاً قانونيًا للعميل. وتتعامل ممارسات دائرة الأراضي والأملاك مع حيازة الوسيط لوكالة قانونية عن العميل في نفس الصفقة على أنه تضارب في المصالح. ويتعلق هذا بالتعميم الصادر مؤخرًا بشأن تقييد الوكالات القانونية. ففي السابق، كان يمكن أن تكون الوكالة واسعة النطاق للغاية، مما يسمح للوسطاء بالقيام بكل شيء نيابة عن الأطراف التي يمثلونها.

أصبحت هذه الممارسة الآن محظورة صراحةً. يمكن للوسطاء تمثيل طرف ما كوسطاء في معاملة معينة، ولكن لا يمكنهم استخدام وكالة قانونية لإدارة جميع الجوانب الأخرى لنفس المعاملة.

الوسيط ليس ضامنًا

الوسطاء ليسوا ضامنين. ولا يمكنهم ضمان تنفيذ أي من الطرفين لالتزاماته أو ضمان وقوع حدث معين. فهذه ليست وظيفتهم، وهم غير مرخصين لتقديم مثل هذه الضمانات.

من يمثل الوسيط؟

من القضايا المتكررة الأخرى تحديد الطرف الذي يمثله الوسيط. تسمح اللوائح بتمثيل طرف واحد أو كلا الطرفين، لكنها تتعامل مع هذه الحالات بشكل مختلف.

تمثيل طرف واحد

حتى عند تمثيل طرف واحد، يجب على الوسيط الإفصاح بأمانة عن شروط الصفقة لجميع الأطراف. فتمثيل طرف واحد لا يمنح ترخيصًا للتضليل.

على سبيل المثال، إذا كان وسيطي يمثلني كمشترٍ ويعلم شيئًا عن البائع أو العقار قد يغير رأيي، فإنه لا يزال ملزمًا بالإفصاح عن ذلك. وعلى العكس من ذلك، إذا كان وسيطي يعلم شيئًا عني قد يضر بالمعاملة، فإنه ملزم بالإفصاح عن ذلك للطرف الآخر. هناك التزام بالإفصاح الكامل والنزاهة وحسن النية تجاه جميع الأطراف، حتى عندما يمثل الوسيط طرفًا واحدًا فقط.

إذا مثل الوسيط طرفًا واحدًا بينما يساعد الطرف الآخر سرًا، فإن المادة 23 تحظر هذا السلوك صراحةً، ويخسر الوسيط عمولته. على سبيل المثال، قبول وعد بمنفعة من الطرف الآخر أثناء تمثيل عميلك قد يؤدي إلى فقدان عمولتك بموجب القانون.

تمثيل الطرفين

تسمح المادة 33 للوسيط بتمثيل الطرفين. يتحمل كل طرف نصيبه من العمولة، ويتطلب التمثيل المزدوج إفصاحاً كاملاً لكلا الطرفين. يجب أن تتساوى القدرة على تمثيل الطرفين، مع الالتزام بنفس واجبات الإفصاح والتمثيل وحسن النية تجاه كل منهما. ولهذا السبب، يسجل النموذج (F) كلتا العمليتين.

واجبات الوسيط ومدونة قواعد السلوك

دعونا نستعرض سريعاً الواجبات المنصوص عليها في اللوائح، بما في ذلك مدونة قواعد السلوك وقواعد الوسطاء. يتم تناول هذه الأمور في اللائحة رقم 85 لعام 2006، وتحديداً في الفصل الثالث. هناك عدة مواد، وعلى الوكلاء قراءتها، لكنني سأمر على المتطلبات الرئيسية:

1. معرفة مدونة قواعد السلوك والالتزام بها. توجد مدونة سلوك محددة تنطبق على الوكلاء.
2. الاحتفاظ بسجل لكل معاملة وجميع المستندات. يجب على الوكلاء تقديم نسخ مطابقة للأصل عند الطلب. ملفك هو خط دفاعك، لذا احتفظ بالمستندات وأنشئ مساراً ورقياً سليماً.
3. توفير البيانات لدائرة الأراضي والأملاك عند الطلب.
4. الإفصاح والإعلام. كما ناقشنا، قدم المعلومات بدلاً من تقديم المشورة، ولا تخفِ أي معلومات جوهرية.
5. لا تسهل أبداً أي معاملة تنتهك القانون. قول "العميل هو من أراد ذلك" ليس عذراً مقبولاً.

مثال على تعليمات الدفع غير السليمة

تظهر النقطة الأخيرة غالباً فيما يتعلق بطرق الدفع. نحن نتعامل حالياً مع قضية نصح فيها وسيط بائعاً لا يملك حساباً بنكياً باستلام دفعة المشتري في حساب شخص أوصى به الوسيط. كان ذلك الشخص مجهولاً بالنسبة للبائع. كل هذا مخالف للقانون. مثل هذه الممارسات الملتوية تنطوي على معاملة تخالف القانون، مع تقديم الوسيط لتعهدات ذات صلة.

ومن المثير للاهتمام أن الوسيط لم يطلب من العميل دفع المال للوسيط شخصياً. فمن الواضح أن ذلك محظور بموجب القواعد التي ناقشناها سابقاً فيما يتعلق بالوكالات والتعاميم واللوائح. بدلاً من ذلك، قدم الوسيط العميل لشخص آخر، لا يعرفه العميل، وطلب منه إيداع الأموال في حساب ذلك الشخص. وقد نفذ العميل ذلك بالفعل.

هذه ممارسة سيئة بكل المقاييس. في قضيتنا، مضى العميل قدماً في الأمر، ويا للمفاجأة، رغم أنني لا أعرف لماذا فعل ذلك.

لا ينبغي أن يكون هذا دور الوسيط. يجب ألا يسهل الوسطاء المعاملات غير القانونية. لقد حددت القوانين المعمول بها، وتذكير الوسطاء بهذه القوانين هو بالضبط الغرض من هذه الحلقة. عند تقديم المعلومات أو إدارة المعاملات، يجب أن يكون الوكلاء أكثر دراية وإدراكاً لما يجب عليهم فعله وما يجب تجنبه. مثل هذه الممارسات لا تفيد المجتمع أو الاقتصاد أو أسواق العقارات في دولة الإمارات ودبي.

واجبات إضافية والمسؤولية الشخصية

استكمالاً للوائح:

• يجب على الوسطاء الإفصاح بأمانة عن المسائل ذات الصلة، حتى عند تمثيل طرف واحد فقط، وقد يتحملون المسؤولية عن الاحتيال أو الأخطاء.
• تتناول المادة 20 التعامل لمصلحة شخصية، وهو بند أقدره بشكل خاص. لا يُسمح للوسطاء بإبرام صفقات تنطوي على تعامل لمصلحة شخصية. أرى الكثير من الصفقات التي تتضمن هذا العنصر تحديداً، لكنه غير مسموح به من الناحية الفنية.
• يعمل الوسطاء الذين يحتفظون بأموال أو أوراق مالية أو شيكات بصفتهم أمناء. هذا منصب ذو أهمية وثقة كبيرتين، ويجب عليهم ألا يخلوا بهذه الثقة.
• يمكن أن يكون الوسطاء مسؤولين شخصياً عن الخسائر الناجمة عن الاحتيال أو الخداع أو مخالفة اللوائح أو مدونة قواعد السلوك.
• بالإضافة إلى المسؤولية الشخصية، قد يفقد الوسطاء عمولتهم في حالات تضارب المصالح. إذا اكتشف العميل سلوكاً يتعارض مع مصالحه، فإن القانون يوفر حجة لحرمان الوسيط من العمولة أو استردادها.
• عندما يعمل عدة وسطاء في صفقة واحدة، يمكن أن تكون مسؤوليتهم تضامنية. وعندما يكون للوسيط عدة عملاء، تقع عليه أيضاً مسؤولية مشتركة.

هذه هي لوائح الوساطة المحددة في دبي.

واجب حسن النية الاتحادي

بإضافة المستوى الاتحادي، يفرض المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 مبدأ حسن النية في المفاوضات السابقة على التعاقد، بما في ذلك واجب عدم حجب المعلومات الجوهرية. يمتد هذا ليشمل سلوك الوكيل في المفاوضات، وليس فقط ما يقوله الأطراف لبعضهم البعض، كما يغطي دور الوكيل أيضاً. بالإضافة إلى كل ما سبق، تذكر هذا الالتزام الجديد بحسن النية؛ إذ يمكن أن يمنح الأطراف حجة قوية ومهمة لإلغاء الصفقة، أو تحميل الوسطاء المسؤولية، أو على الأقل استرداد العمولة في حال لم يتصرف الوسيط بحسن نية.

ختاماً لهذه النقطة: قدم المعلومات بحسن نية وتصرف بحسن نية، ولكن لا تقدم استشارات قانونية. فأنت وسيط وأمين، ولست محامياً أو طرفاً في العقد أو ضامناً.

تعيين وكيل عقاري

لقد ناقشنا دور الوكيل، فكيف يتم تعيينه؟

يتم تعيين الوكيل من خلال اتفاقية وساطة يجب أن تكون مكتوبة. وبموجب القانون، يجب أن تتضمن الاتفاقية أسماء الأطراف، والعقار المعني وتفاصيله، وشروط الوساطة. كما يجب تسجيلها في سجلات دائرة الأراضي والأملاك. هناك إجراء محدد لذلك، ومن الناحية العملية، يأتي دور نماذج مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) هنا. الوكلاء على دراية بهذه النماذج، ولكن بشكل عام هناك خمسة نماذج يتم إصدارها من خلال نظام "تراخيص" وتطبيق "دبي ريست":

1. النموذج (أ): البائع والوسيط.
2. النموذج (ب): المشتري والوسيط.
3. النموذج (و): البائع والمشتري.
4. النموذج (ي): الوسيط والوسيط، في حال وجود وسيطين.
5. النموذج (أو): العميل والوسيط، وعادة ما يُستخدم لإنهاء اتفاقية الوساطة.

من المهم وضع هذه النماذج الخمسة في الاعتبار. معظم الوكلاء يعرفونها بالفعل، وحرصاً على وقتكم، لن أخوض في كل تفاصيل كل نموذج منها.

التعيين الحصري وغير الحصري

تعد الحصرية سؤالاً متكرراً: هل هذا وكيل حصري؟

يمكن للبائع تعيين وسيط واحد بشكل حصري أو عدة وسطاء على أساس غير حصري ضمن حدود مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا). سواء كنت الوكيل أو الطرف الذي يتعامل معه، تأكد من أن الاتفاق يعكس ما تريده. إذا كنت ترغب في الحصرية، فيجب النص عليها صراحةً. وإذا كنت لا ترغب بها، فاقرأ الشروط والأحكام في النماذج التي توقعها للتأكد من أنك لم توافق عليها. الحصرية مسموح بها إذا تم النص عليها. إذا كنت مستثمراً أو مشترياً أو بائعاً ولا ترغب في اتفاقية حصرية، فمن مسؤوليتك قراءة الاتفاقية. إذا وقعت على اتفاقية تتضمن بنداً للحصرية، فستكون ملزماً به.

ترتيبات عمولة الوكلاء فيما بينهم

تعد عمولات الوكلاء فيما بينهم موضوعاً متكرراً آخر. تتناول المادة 31 تقسيم الرسوم بين الوسطاء الذين يعملون لصالح الطرف نفسه وكأنهم وسيط واحد. النموذج (ي)، وهو نموذج الوسيط إلى الوسيط، هو الطريقة التي توثق بها هذا التقسيم. قم بذلك قبل أن تبدأ أي خلافات.

الإعلان عن العقار

لقد أصبحنا الآن على دراية بدور الوسيط وقمنا بتعيينه من خلال النماذج المناسبة. الخطوة التالية هي الإعلان عن العقار بشكل صحيح، وهذا التعيين هو ما يفتح الباب لهذه الخطوة. فبدون تصريح، لا يمكن الإعلان عن العقار بالشكل المطلوب.

تصاريح تراخيص ورموز الاستجابة السريعة "مضمون"

يخضع كل إعلان عقاري في دبي - سواء كان على منصة إلكترونية، أو إنستغرام، أو عبر رسائل واتساب، أو لوحة إعلانية، أو أي وسيلة أخرى - لشرط الحصول على تصريح إعلاني من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) عبر نظام "تراخيص". لا تعتمد على أي إعلان يفتقر إلى التسجيل الصحيح في "تراخيص". يرتبط التصريح بعقار واحد وإعلان واحد فقط؛ فلا يمكنك تجميع مجموعة من العقارات تحت تصريح واحد. القاعدة هي عقار واحد لكل تصريح، ويجب أن يظهر رقم التصريح بوضوح في الإعلان.

منذ 24 أبريل 2023، أصبحت الإعلانات تتضمن أيضاً رمز الاستجابة السريعة "مضمون". إذا كنت تعتمد على إعلان معين، فتأكد من احتوائه على أرقام التسجيل ذات الصلة ورمز الاستجابة السريعة. بالنسبة لإعادة البيع، يجب على المالك توقيع "النموذج أ" لتفويض البيع أو منح الوكيل حق التمثيل. أما بالنسبة للعقارات على الخارطة، فيلزم الحصول على عدم ممانعة من المطور. لا يحق سوى للوسطاء المسجلين تقديم الطلبات. ونكرر مجدداً أن كل شيء يعود إلى رخصة "ريرا". إن استخدام رقم تصريح خاص بقائمة عقارية أخرى يعد مخالفة منفصلة.

هناك طرق عديدة للوقوع في الخطأ، وقد تصل الغرامات في القطاع إلى 50,000 درهم إماراتي عن كل إعلان غير مصرح به، كما أن تكرار المخالفات قد يؤدي إلى إلغاء الرخصة.

محتوى الإعلان والرقابة

يخضع محتوى الإعلان أيضاً للتنظيم، بما في ذلك لوائح الوساطة التي نناقشها باستمرار والمرسوم بقانون اتحادي رقم 34 لسنة 2021. ومنذ أبريل 2025، بدأت دائرة الأراضي والأملاك في دبي تشغيل منصة تعتمد على الذكاء الاصطناعي لمراقبة المنصات الرئيسية. كن حذراً من التضليل، فمن السهل جداً كشف المخالفات.

وسائل التواصل الاجتماعي وتصريح المعلن

يتعلق تصريح "ريرا" بالإعلان عن عقار معين، بينما يأتي تصريح آخر من مجلس الإمارات للإعلام، والذي يُشار إليه غالباً برخصة "المؤثر". يطرح هذا السؤال كثيراً نظراً لأن العديد من الوكلاء يستخدمون وسائل التواصل الاجتماعي، بما في ذلك منصاتهم الشخصية، للإعلان عن العقارات.

بموجب إطار عمل مجلس الإمارات للإعلام وقوانين الإعلان، هناك أيضاً متطلب للحصول على ترخيص. إذا كنت ملزماً بحمل هذا الترخيص وقمت بالإعلان بدونه، فقد تكون العقوبات وخيمة؛ حيث تبدأ من 10,000 درهم إماراتي للمخالفة الأولى وتصل إلى حوالي مليون درهم إماراتي، خاصة في حالات انتهاك المحتوى. يجب عليك التقديم عند الضرورة. التصريح مجاني، وصالح لمدة عام، ويتطلب نشاط رخصة تجارية للإعلام الإلكتروني ورقم تسجيل ضريبي. لقد سجلت حلقة بودكاست حول هذا الموضوع أيضاً. هناك إعفاء للحسابات الشخصية التي تروج لمنتجاتها أو خدماتها الخاصة، ولكن قد يكون من الصعب تحديد النطاق الذي تندرج تحته قوائم الوكيل العقاري.

على سبيل المثال، إذا كان لديك منصة تواصل اجتماعي خاصة بك، ولكنك تعمل كوكيل لدى شركة وساطة وتحمل رخصة "ريرا" خاصة بك، فهل يُسمح لك بالترويج لعقار معين قد يكون لديك بالفعل تسجيل "تراخيص" له؟ هذه منطقة قابلة للجدل، وتعتمد على ما إذا كان العقار مُعلناً عنه أيضاً من خلال الوكالة بموجب التراخيص المناسبة.

إنها منطقة رمادية، لذا كن حذراً بشأن ما تروج له على حساباتك الشخصية. قد يكون هذا موضوعاً لنقاش آخر. ومع ذلك، يجب على الوكيل الذي يتمتع بحضور قوي على وسائل التواصل الاجتماعي، والذي قد يُنظر إليه كمؤثر، أن يدرك أن الإعلان عن منتج يخص طرفاً آخر قد يضعه في دائرة مخالفة متطلبات رخصة "المؤثر" في الإمارات.

إذا كنت تستخدم وسائل التواصل الاجتماعي بشكل متكرر، ففكر في التقديم للحصول على التصريح. كما ذكرنا، التصريح مجاني. استمع إلى البودكاست المخصص إذا كنت ترغب في فهم العملية بشكل أفضل. ونظراً لاحتمالية فرض عقوبات شديدة، فمن الأفضل توخي الحذر والتقديم بدلاً من المخاطرة.

العمولات واستحقاق الدفع

دعونا نناقش العمولات باختصار، فقد تطرقنا سابقاً إلى متى تستحق الحصول عليها.

لا يوجد قانون يحدد حداً أدنى أو أقصى للعمولة، فهذا أمر يخضع للاتفاق. ومع ذلك، بدون اتفاق، لا توجد عمولة فعلياً. من الناحية العملية، نرى أن العرف السائد في السوق هو دفع 2% من كل طرف، وهذا عرف وليس قانوناً. يجب أن ينص اتفاق الوساطة كتابةً على:

• قيمة العمولة.
• من يتحمل دفعها.
• متى يتم استحقاقها.

بشكل عام، تُستحق العمولة فقط عند إبرام عقد بين الطرفين، وتُدفع عند توقيع عقد البيع وتسجيله في دائرة الأراضي والأملاك. ومع ذلك، يتضمن القانون نصوصاً تسمح لاتفاق الوساطة بتحديد خلاف ذلك. القاعدة العامة هي الدفع عند توقيع عقد البيع ونقل ملكية العقار، ما لم ينص الاتفاق على غير ذلك. هناك مرونة تسمح بالاتفاق على دفع جزء من العمولة على الأقل في وقت مبكر.

تذكر أنه في حال عدم إتمام الصفقة، قد يكون من الممكن، حسب الظروف، استرداد تلك العمولة. وبالنسبة للبيع المشروط، هل تُستحق العمولة فقط بمجرد استيفاء الشرط؟ يعتمد ذلك مرة أخرى على ما نص عليه الاتفاق. وإذا تم إنهاء اتفاقية الوساطة، فقد يظل للوسيط الحق في المطالبة بالرسوم المتفق عليها ما لم يرتكب احتيالاً أو إهمالاً جسيماً. فالعبرة دائماً بالتفاصيل.

احرص على أن توضح الاتفاقية بدقة كيفية التعامل مع العمولة في حال عدم إتمام الصفقة أو إنهاؤها بعد إبرامها. هذا الأمر متروك للأطراف، والقانون يمنحهم هذه المرونة.

تذكير عام: لا عقد، لا رسوم. اللوائح التنظيمية هي مرجعك الأساسي للتحقق مما يجوز لك القيام به وما لا يجوز فيما يتعلق بالعمولة.

من يستحق العمولة

العمولة حق لشركة الوساطة المرخصة المذكورة في العقد، وليس للوسيط الفردي. تذكر أنه لا توجد فئة "وسيط مستقل"؛ إذ يجب أن يعمل الوسيط رسمياً لدى شركة وساطة. وبشكل افتراضي، شركة الوساطة هي التي تتلقى العمولة. كما أن العمولة تُعد توريداً خاضعاً للضريبة، لذا تأكد من إصدار الفواتير بشكل صحيح مع مراعاة ضريبة القيمة المضافة.

إذا تم توجيه اتهام بوجود تضارب في المصالح ضدك لاحقاً، فقد تفقد حقك في الحصول على أتعابك بسبب تصرفك بما يخالف مصالح الأطراف التي تمثلها.

ما الذي يُعتبر عقداً

لقد ناقشنا نماذج مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، وهي عقود أو أجزاء من الترتيبات التعاقدية. ولكن ما يثير دهشة العديد من الوسطاء هو عدم وجود فئة آمنة تسمى "القنوات غير الرسمية" أو "المستندات غير الرسمية". فأي ورقة أو إقرار يتعلق بالصفقة يمكن اعتباره عقداً ملزماً.

بشكل عام، يتضمن العقد إيجاباً وقبولاً واتفاقاً على الشروط الجوهرية. وبموجب قانون المعاملات المدنية، لا يحدد الشكل أو الوسيلة ما إذا كان الشيء عقداً أم لا. فلا يشترط أن يكون اتفاقاً رسمياً ينص صراحة على "أنا عقد" أو يحتوي على صياغات قانونية معقدة. بل يمكن أن يُكتب حتى على ظهر منديل ورقي، كما نقول دائماً. كما يمكن أن يكون ضمن رسائل واتساب، أو بريد إلكتروني، أو ملاحظات صوتية، أو رسائل تلغرام. طالما وجد الإيجاب والقبول ويمكن استنباط الشروط الجوهرية، فإنه يُلزم الأطراف.

كثيراً ما نسمع عبارة: "هذا ليس عقداً، بل هو مذكرة تفاهم (MOU)". هذا غير صحيح؛ فمذكرة التفاهم يمكن أن تكون عقداً. ويمكن لكل مما يلي أن يشكل جزءاً من الأدوات التعاقدية:

• نماذج الحجز والتخصيص.
• النموذج (F) أو مذكرة التفاهم، باعتبارهما عقد بيع.
• اتفاقية البيع والشراء (SPA)، بما في ذلك العقارات على الخارطة.
• الملاحق والرسائل الجانبية.
• رسائل واتساب، والبريد الإلكتروني، ورسائل تلغرام.

يمكن للرسائل أيضاً تعديل أو إلغاء شروط معينة في العقد. إذا نشأ نزاع ووجدت مستندات متعددة، فإن اتفاقية البيع والشراء ذات المظهر الرسمي لا تلغي تلقائياً كل ما عداها. إذ يمكن تقديم المستندات الأخرى أمام المحكمة لإثبات أن الشروط العامة يجب أن تُستمد من مجموعة المستندات الكاملة.

قد توجد استحقاقات، ويمكن اعتبار العقد العام صحيحاً حتى لو لم يكن مسجلاً لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). قد لا تتمكن بالضرورة من تنفيذ بيع أو شراء عقار معين، ولكن قد يظل لديك عقد صحيح يمنح الطرف المتضرر الحق في المطالبة بتعويضات وعقوبات محتملة عن الصفقة التي تم الإخلال بها. من المهم تسليط الضوء على هذا التمييز، حتى في الحالات التي لم يتم فيها التسجيل لدى مؤسسة التنظيم العقاري.

تسويق العقارات على الخارطة

لقد ناقشنا الوكالات القانونية. وهناك جانب آخر أود التوقف عنده وهو تسويق الوسطاء للعقارات على الخارطة، حيث توجد مجموعة كاملة من المتطلبات. نحن نشهد موجة جديدة من الوسطاء المتحمسين أكثر من اللازم لتسويق مشاريع لم تكن جاهزة بعد للتسويق. على سبيل المثال، رأينا وسطاء يروجون لعقارات لم يتم تسجيلها لدى دائرة الأراضي والأملاك. دعوني أستعرض قائمة مرجعية سريعة. كما يتضمن موقعنا الإلكتروني قائمة مرجعية كاملة بالعناصر التي يجب على الوسطاء والمستثمرين فحصها قبل تسويق أو الاستثمار في عقار على الخارطة.

قائمة التحقق من العناية الواجبة للعقارات على الخارطة

1. تحقق من أن المطور مرخص ومسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك. هذا التزام يقع على عاتق الوسيط الذي يدير المعاملة. يجب أن تكون على دراية بذلك، وتجنب تسويق العقارات التي لا تستوفي المعايير، والإفصاح عن المعلومات ذات الصلة للعملاء.
2. تأكد من أن المشروع المعني معتمد ومسجل. يجب أن يكون المشروع نفسه معتمداً ومسجلاً قبل البدء في تسويقه.
3. احرص على وجود اتفاقية تسويق محددة ومسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك.
4. تأكد من وجود تصاريح الإعلان وشهادات عدم الممانعة الصادرة عن المطور.
5. تحقق من أن المشروع لديه حساب ضمان معتمد من دائرة الأراضي والأملاك. يجب أن تكون هذه هي تعليمات الدفع الوحيدة التي تشاركها. فالاتفاقات الجانبية مثل "ادفع لهذا الشخص وسيقوم بتحويل الأموال إلينا عبر قناة أخرى" تعد مخالفة للقانون من الناحية الفنية.
6. وجه رسوم الحجز، والدفعات، والأقساط إلى حساب الضمان حصراً.
7. افهم خطة الدفع المعتمدة. توجد خطة معتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) أو دائرة الأراضي والأملاك. تأكد من أنها تتبع مراحل إنجاز البناء وفقاً لما تتطلبه اللوائح.
8. راجع حالة البناء، وتواريخ الإنجاز، وبنود التمديد ومطابقتها مع سجلات دائرة الأراضي والأملاك قبل التسويق.
9. تحقق من صحة جميع البيانات والمواصفات بمطابقتها مع الوثائق الرسمية. يجب أن تتطابق بيانات التسليم، والإطلالات، والمخططات، والمواصفات، والمرافق، والاستخدام المسموح به مع الوثائق. لا تقدم معلومات مضللة، سواء كان ذلك عن قصد أو غير قصد، ولا تقدم وعوداً شفهية لا تدعمها الوثائق.
10. لا تتهاون أبداً في التعامل مع نماذج الحجز أو الحجز المبدئي باعتبارها مجرد أوراق روتينية.
11. كن على دراية بالشروط التجارية الرئيسية لاتفاقية البيع والشراء (SPA). وجه المشترين للحصول على استشارة قانونية مستقلة بشأن حقوقهم.
12. احتفظ بملف كامل للمراسلات، بما في ذلك رسائل واتساب. تذكر أن هذه المراسلات قد تشكل جزءاً من المعاملة وشروطها وأحكامها التعاقدية.

إذا وجدت أي شيء لا يتطابق مع السجلات الرسمية، فهنا يجب عليك تقمص دور "المستشار القانوني": توقف، وتحقق، وارفع الأمر إلى الجهات المختصة. لا تكتفِ بالافتراضات.

شيكات العربون والمدفوعات ودور الوكيل المؤتمن

لننتقل بإيجاز إلى موضوع الشيكات والمدفوعات ودور الوكيل المؤتمن. لقد ناقشنا سابقاً أن الوكلاء يعملون بصفتهم أمناء؛ لذا تأكد من استيعاب الالتزامات المترتبة على هذا الدور.

لا يمكنك تسليم الشيكات بشكل عشوائي لأي طرف تقرر دعمه. في حال وجود نزاع، فإن المحكمة هي الجهة الوحيدة المخولة قانوناً بالبت في كيفية التعامل مع الشيك. لا يجوز لك قانوناً تسليم الشيك أو الأموال لأي من الطرفين ما لم يتفق الطرفان على ذلك ويمنحاك تفويضاً خطياً، أو في حال صدور أمر قضائي بذلك. لا تستلم أبداً أموال المعاملات في حسابك الخاص، ولا تقم بإيداع الشيكات في حسابك الشخصي أو حساب شركة الوساطة؛ فهذا مخالف للقانون. وينطبق هذا الأمر أيضاً على شيكات العربون.

عادة ما تكون شيكات العربون بنسبة 10%، وغالباً ما يتم تسليمها للوكلاء. احتفظ بها كشيكات بدلاً من تحويلها إلى نقد، فمسؤوليتك القانونية تتضاعف بشكل كبير بمجرد التعامل بالنقد.

عائدات البيع والوكالات القانونية

فيما يخص عائدات البيع، تذكر أنه لا يمكنك استلام الأموال بصفتك الشخصية كوكيل. يجب أن تُحول الأموال مباشرة إلى الأطراف المعنية أو إلى شخص مفوض قانوناً بموجب وكالة رسمية لاستلامها نيابة عنهم. قد يكون هذا الشخص محامياً أو طرفاً ثالثاً آخر، مع مراعاة قيود محددة، ولكن لا يجوز بأي حال دفعها لك شخصياً بصفتك وكيلاً.

مدفوعات العملات المشفرة والتحويل المرخص

تعد الأصول الافتراضية ومدفوعات العملات المشفرة موضوعاً ضخماً في إطار مكافحة غسل الأموال. باختصار، يجب التعامل مع أي شيء يتعلق بالعملات المشفرة من خلال منصات تداول مرخصة خصيصاً لهذا الغرض، وليس من خلال مكاتب غير رسمية. ورغم علمي بأن الكثير من عمليات التحويل تتم بهذه الطريقة، إلا أنه من الناحية القانونية، فإن قيام الوكيل بتوجيه شخص إلى مثل هذه المكاتب يعد خروجاً عن واجباته ومسؤولياته، ومخالفة صريحة للقانون.

عندما تتعثر الصفقة

عندما تتعثر الصفقة، من المسؤول؟ في معظم الحالات، يكون النزاع بين المشتري والبائع.

على الرغم من مشاركة الوسيط في كافة مراحل المعاملة، إلا أنه عادة ما يبقى بمنأى عن النزاعات بين الطرفين. ومع ذلك، إذا اعتقد أحد الطرفين أن للوسيط دوراً جوهرياً في المشكلة، أو كان لديه شكوى ضده، فقد يتم إقحام الوسيط في الدعوى القضائية. وهذا أمر شائع الحدوث، سواء كان النزاع يتعلق بالعمولة أو التضليل.

لقد شهدنا قضايا قضائية حُمّلت فيها شركة الوساطة المسؤولية عن أفعال وسيطها. على سبيل المثال، عندما يقوم وكيل بتوجيه أو نصح أو إعطاء تعليمات لعميل بإيداع مبلغ في حساب شخص آخر، ثم يتبين لاحقاً أن الحساب كان احتيالياً أو مخترقاً وضاعت الأموال. في هذه الحالة، حملت المحكمة شركة الوساطة المسؤولية لأن وكيلها، الذي هو موظف لديها، قد أعطى العميل تعليمات مخالفة للقانون.

كن حذراً للغاية، فهذه ليست أموراً بسيطة. كونك وسيطاً لا يعني أنك ستظل دائماً بعيداً عن النزاعات؛ فقد يتم إقحامك أنت وشركتك في أي نزاع قانوني.

أين تُسوى النزاعات

إلى أين تذهب هذه النزاعات؟

• المبيعات، العربون، والعمولات: عادة ما تكون محاكم دبي هي المختصة، ما لم يوجد شرط تحكيم، كما هو الحال في عقود المطورين العقاريين.
• النزاعات الإيجارية: مركز فض المنازعات الإيجارية.
• التسوية الودية: قد تتضمن اتفاقيات الوساطة والنزاعات المتعلقة بها آلية للتسوية الودية، وتوفر دائرة الأراضي والأملاك منصة لذلك أيضاً.
• الشكاوى ضد الوسطاء: تُقدم إلى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).
• المشاريع الملغاة: اللجنة القضائية الخاصة المشار إليها سابقاً.
• الاحتيال أو خيانة الأمانة أو إساءة استخدام أموال العملاء: النيابة العامة، حيث تتضمن إجراءات جنائية قد تصل إلى عقوبات بالسجن.

هناك الكثير مما يمكن قوله حول حالات وأمثلة محددة، لكنني ناقشت العديد منها خلال الحلقة. واختصاراً للوقت، ربما هناك موضوع آخر يستحق البحث: العمولات والرواتب.

عمولات الوكلاء ونزاعات العمل

لقد شهدنا قضايا وصلت إلى المحاكم حيث يرفع وسيط دعوى ضد صاحب عمل لعدم سداد العمولات المستحقة.

بشكل عام، يمكن اعتبار العمولات بمثابة راتب أو أجر، وتتحمل شركة الوساطة مسؤولية دفعها للموظف. وتبرز هنا أهمية بطاقة "ريرا" أيضاً؛ فمن مسؤولية الشركة دفع مستحقات الوكيل، وليس طرفاً ثالثاً. وقد رُفعت العديد من قضايا العمل من قبل وسطاء بشأن عدم سداد العمولات والرواتب.

الفرق بين العمولة والراتب

دعوني أوضح نقطة هامة؛ فقد شهدنا حالات جادلت فيها شركة وساطة بأن الوكيل لا يملك بطاقة وساطة، وبالتالي لا يستحق الحصول على عمولات معينة.

ومع ذلك، في سياق العمل، لا تتعامل المحاكم بالضرورة مع هذا الأمر كعمولة وساطة، بل تعامله كراتب. فإذا اتفق الطرفان على أن يُدفع الراتب على شكل عمولة، فإن هذا الترتيب يخضع لاتفاقية العمل. يُعد هذا المبلغ راتباً، ويجب على الشركة دفعه حتى لو لم يكن لدى ذلك الوسيط بطاقة وساطة. قد يترتب على فقدان البطاقة مسؤولية قانونية على شركة الوساطة نفسها، لكنه لا يسقط حق الوكيل في الحصول على راتبه في هذا السياق.

طرق الدفع والامتثال لمكافحة غسل الأموال

لقد ناقشنا طرق الدفع، ولكن دعونا نختتم بالعودة إلى موضوع مكافحة غسل الأموال.

تعاملوا مع النقد بحذر شديد. إن أكثر وسائل الدفع أماناً هي شيكات مدير البنك والتحويلات المصرفية. يجب الإبلاغ عن أي مدفوعات نقدية تتجاوز 55,000 درهم إماراتي. تُعد العملات المشفرة وسيلة دفع وليست عملة العقد، ويجب الإبلاغ عنها دائماً. يجب الإبلاغ عن جميع مدفوعات العملات المشفرة. وإذا قام طرف ثالث بالدفع بدلاً من المشتري، فهذا مؤشر خطر. أكملوا إجراءات "اعرف عميلك" والعناية الواجبة؛ فأنا أعلم أن الكثيرين لا يفعلون ذلك، لكن القانون يفرض ذلك.

يعود ذلك إلى أن الوسطاء يُصنفون كأعمال ومهن غير مالية محددة (DNFBPs). وهم يخضعون لرقابة وزارة الاقتصاد ودائرة الاقتصاد والسياحة، إلى جانب الإطار التنظيمي ذي الصلة بوزارة المالية. هناك قائمة كاملة من القوانين التي تنطبق تحديداً على الوسطاء في سياق مكافحة غسل الأموال.

متطلبات الامتثال الأساسية

لتوضيح ما تتطلبه تلك القوانين:

1. سجّل في منصة goAML التابعة لوحدة المعلومات المالية. يجب على جميع شركات الوساطة إتمام عملية التسجيل المطلوبة.
2. عَيّن مسؤول امتثال. يجب أن يكون لدى شركات الوساطة مسؤول امتثال.
3. أجرِ العناية الواجبة تجاه كل عميل، سواء كان مشترياً أو بائعاً. احرص دائماً على تحديد المستفيد الحقيقي.
4. تحقق من قوائم العقوبات وحدد الأشخاص المعرضين سياسياً.
5. احتفظ بالسجلات لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
6. قدّم تقرير النشاط العقاري عند الاقتضاء. كما ذُكر، ينطبق هذا على عمليات بيع أو شراء العقارات بنظام التملك الحر التي تتضمن مبلغ 55,000 درهم إماراتي أو أكثر نقداً، سواء في دفعة واحدة أو عدة دفعات مترابطة؛ وكذلك المدفوعات بالأصول الافتراضية؛ والأموال المحولة من أصول افتراضية. يجب الإبلاغ عن كل ذلك من خلال إطار عمل تقارير النشاط العقاري (REAR) المعني.
7. قدّم تقارير المعاملات المشبوهة كلما توفرت أسباب معقولة لذلك. لا يوجد حد أدنى للمبلغ.
8. لا تبلغ العميل أبداً بأي شكوك.

المؤشرات التحذيرية والعقوبات

تشمل المؤشرات التحذيرية ما يلي:

• الدفع من خلال طرف ثالث.
• المدفوعات النقدية.
• عدم الاهتمام الواضح بالسعر.
• الاستعجال في إتمام الصفقة.
• التردد في الكشف عن الهوية أو مصدر الأموال.
• الولايات القضائية عالية المخاطر.
• الشركات متعددة الطبقات.

انتبه جيداً، فالعقوبات قد تكون وخيمة. بموجب قواعد مكافحة غسل الأموال، تتراوح الغرامات من 50,000 درهم إلى مليون درهم عن كل مخالفة، وهي قابلة للتراكم. كما قد تؤدي هذه الممارسات إلى جرائم جنائية، مع غرامات إضافية تتراوح بين 200,000 درهم و10 ملايين درهم. ويُعد الوسطاء قطاعاً خاضعاً للرقابة بموجب تشريعات مكافحة غسل الأموال.

على سبيل المثال، فرضت الوزارة مؤخراً غرامات تجاوزت 130 مليون درهم على الأعمال والمهن غير المالية المحددة، بما في ذلك وكلاء العقارات، منذ أواخر عام 2022. فكر في هذا الأمر جيداً.

نقاط ختامية حول العملات المشفرة

العملات المشفرة ليست عملة قانونية. يجب دائماً تحديد السعر في اتفاقية البيع والشراء بالدرهم. لا تقم بالتحويل إلا من خلال منصة مرخصة، وتحقق من أن المحفظة تعود للمشتري، ووثق الترتيبات كتابةً، وأبلغ عنها دائماً. هذا هو التزامك. وإلا، فقد تتصاعد العقوبات من آلاف الدراهم إلى الملايين. هناك العديد من القضايا المنظورة أمام المحاكم بشأن هذه المسائل، وقد استعرضت أمثلة عليها خلال هذه الحلقة.

سأختتم حديثي هنا لأن الحلقة أصبحت طويلة. وكما قلت، هذا هو السبب الدقيق الذي جعلني أستغرق وقتاً طويلاً لتسجيلها؛ فقد كنت أعلم أن هناك الكثير مما يجب تغطيته.

الخلاصة والعبرة من القصة

لنختتم بالصورة الكبيرة والعبرة من القصة. لم يعد هذا السوق "غابة" كما كان يُشاع. لقد انتهى ذلك العهد منذ زمن طويل. ربما بدا الأمر كذلك في وقت ما، لكن تلك الأيام قد ولت.

هذا سوق منظم يخضع لأربعة مستويات من القوانين، وأكثر من 30 أداة تشريعية، وجهة رقابية تراقب القوائم باستخدام الذكاء الاصطناعي، ومحاكم تفرض القواعد من تلقاء نفسها. السوق الآن أكثر تطوراً وتنظيماً وقوة. والامتثال يصب في مصلحتنا جميعاً.

بالنسبة للوكلاء، تحمي المحاكم من لديه ترخيص وسجل ورقي موثق. كل قضية عمولة ناقشناها حُسمت بناءً على المستندات. أما بالنسبة للمشترين والبائعين، فيجب أن يسود اليقين: يجب أن تذهب الأموال إلى حيث ينص القانون. وجه المدفوعات دائماً إلى الوجهات القانونية. إن الثقة في العقارات تعتمد في نهاية المطاف على الإطار القانوني والتزام الجميع به.

تذكروا علامة دبي التجارية وعلامة الإمارات التجارية. كل صفقة ممتثلة للقانون تعزز من مكانتهما. اسعوا دائماً للامتثال لأنه يدعم ويقوي ويرتقي بأسواق العقارات في دبي والإمارات وعلاماتها التجارية. كل صفقة غير قانونية تلحق الضرر وتؤثر سلباً على تلك العلامات. يعتمد التقدم على الجميع؛ من وكلاء ومحامين ومطورين وجهات رقابية، في الحفاظ على هذا النهج. يجب علينا جميعاً أن نكون على دراية بالقوانين التي تنطبق علينا، وأن نفهم الإطار القانوني، ونبذل قصارى جهدنا للالتزام به.

هذا كل شيء لهذه الحلقة من Lawgical with Ludmila. إذا وجدت هذا النقاش مفيداً، يمكنك العثور على المزيد من الموارد القانونية على موقعنا الإلكتروني، lylawyers.com. يمكنك أيضاً الاستماع إلى البودكاست على Apple Podcasts وSpotify، أو مشاهدة حلقات الفيديو الكاملة على YouTube.

حتى المرة القادمة، ابقوا على اطلاع، وكونوا آمنين، والتزموا بالنهج القانوني السليم.