Новый закон Дубая о подрядчиках

Добро пожаловать обратно на Lawgical — здесь мы распутываем юридические узлы, чтобы вам не приходилось. Я «Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)», адвокат с квалификацией в США, базирующаяся в Дубае. В каждом эпизоде мы переводим сложное законодательство на понятный, практический язык, которым можно реально пользоваться. В сегодняшнем выпуске мы обсудим новый и беспрецедентный закон Дубая, уникальный по своему содержанию, который регулирует деятельность подрядчиков в эмирате Дубай.

Это Закон № 7 от 2025 года, поэтому он очень новый. Он регулирует практику строительной подрядной деятельности. Закон был издан 8 июля 2025 года — всего несколько недель назад — и вступает в силу через шесть месяцев после публикации, то есть 8 января 2026 года. Это важно. Хотя закон уже опубликован в Официальном вестнике, сегодня мы поговорим о самом тексте закона.

Закон вступает в силу через шесть месяцев после публикации — 8 января 2026 года. Как вы услышите, закон вводит множество новых требований, квалификаций, процедур и полномочий. Поскольку это беспрецедентный нормативный акт — уникальный в своём роде — и раньше не было аналогичного закона, по крайней мере, насколько мне известно, уровень новых требований в нём значителен. Это означает, что отрасли потребуется время, чтобы организоваться и реализовать положения закона на практике.

Что касается сроков, есть ещё один дедлайн: в течение года после вступления закона в силу подрядчики и вся подрядная отрасль в Дубае должны будут внедрить эти новые правила. Итак: закон введён в июле 2025 года, официально вступит в силу в январе 2026 года, а затем у подрядчиков будет год на приведение своей деятельности в соответствие с новым регулированием.

Как уже упоминалось, закон действительно беспрецедентен. Никогда ранее не существовало закона, специально посвящённого регулированию подрядчиков. Когда я говорю о подрядчиках, я имею в виду участников строительной отрасли: людей, которых вы нанимаете для ремонта виллы или квартиры, замены кухни или ванной, покраски и т.п. Ранее не было конкретного закона, который определял бы, что требуется для того, чтобы называться подрядчиком, иметь лицензию подрядчика, какие требования предъявляются к тому, кто называет себя подрядчиком, или какие стандарты подрядчик обязан соблюдать.

Новый закон устраняет серьёзный пробел в правовой системе Дубая и нехватку регулирования, надзора и ответственности в секторе подрядных услуг. В течение многих лет клиенты и подрядчики сталкивались с спорами, некачественной работой и неквалифицированными исполнителями. Важно, что закон обладает широкой областью применения. Он распространяется на весь Дубай — напоминаю, это Дубай, а не весь ОАЭ — включая специальные зоны развития и свободные зоны, такие как DIFC. Это примечательно, поскольку DIFC обычно имеет собственные законы, суд и правовую систему. Но в отношении этого закона о подрядчиках он, по-видимому, применяется и к DIFC. Единственные исключения — работы и виды деятельности, связанные с аэропортами, которые освобождены специальными нормативами; какие именно — будет разъяснено позже.

Кратко: это важная правовая веха. Но, как и в случае с любым новым регулированием, главный вопрос — как оно будет работать на практике. Прежде чем перейти к тексту закона, обсудим несколько кейсов и существующие сегодня проблемы, чтобы понять, почему этот закон настолько важен и трансформативен.

В настоящее время фактически любой может называть себя подрядчиком. Пока что нет конкретных требований к квалификации, нет требований по финансовым гарантиям и нет минимально установленных стандартов, которым подрядчики обязаны соответствовать. Во‑первых — отсутствие стандартов квалификации. Во‑вторых — практически нет ответственности за персонал, который нанимается подрядчиками. Какие у них должны быть навыки? Есть ли у них вообще какие‑либо навыки? Какие юридические требования к ним применимы? На данный момент нет обязательных правил по компетентности людей, которые фактически появляются на объекте.

Третье — отсутствуют стандарты и нормативные ориентиры. На практике нет применимых и обеспечиваемых стандартов качества. Многие клиенты — особенно из некоторых западных стран — ожидают, что при найме для строительства, отделки или покраски существует некая подразумеваемая базовая планка качества. В реальности, по состоянию на сейчас в Дубае, такой планки нет. Например, клиент может поручить подрядчику покрасить виллу в расчёте на ровные линии, гладкие отделки и стойкую краску. На практике, исходя из нашего многолетнего опыта от имени множества клиентов, часто получается неравномерное покрытие, видимые следы кисти или отслаивание краски через несколько месяцев.

Ещё пример: клиент нанимает подрядчика для отделки офиса в расчёте на соблюдение сроков и качества. Вместо этого работа затягивается на месяцы, электрика выполнена с нарушениями, система кондиционирования выходит из строя, и клиент несёт ответственность за сдвинувшиеся сроки переезда и дополнительные расходы. Хронические задержки — частая проблема; за годы у нас было множество дел по этой теме. Практически все проекты — от мелкого ремонта до полного строительства — задерживаются.

Это означает продлённые обязательства по аренде, задержку в открытии бизнеса или личные неудобства для клиента. За прошлый год у нас были случаи, когда семьи нанимали подрядчика, временно переезжали в другое жильё на период ремонта и несли двойные расходы плюс оплату подрядчиков. Они арендовали временное жильё на шесть месяцев, рассчитывая, что работы завершатся в срок; через девять месяцев работы всё ещё не закончены. При этом остаётся ипотека на основное жильё, продолжаются выплаты подрядчикам и продление временной аренды. Это серьёзно нарушает распорядок семьи — например, жильё может быть далеко от школы детей.

Это лишь некоторые свежие примеры. К сожалению, у семей таких как эти не было эффективного механизма для защиты своих прав, кроме как, возможно, удерживать последний платёж. Но это не всегда правильный и адекватный способ разрешения спора и не покрывает всех дополнительных расходов и неудобств.

Другой пример — плохое качество работ. Даже когда работы завершены, они часто не соответствуют ожиданиям. Подрядчики могут использовать дешёвые материалы, низкокачественные отделки или небезопасные практики. У клиентов очень мало средств правовой защиты, поскольку нет закреплённых стандартов, на которые можно было бы сослаться: «Эта отделка должна соответствовать такому‑то стандарту». Правилника с такими подробностями нет. Если стандарты не зафиксированы в договоре — а мне не попадалось ни одного договора с такими деталями — то удержать подрядчика к ответственности практически невозможно. До какой степени детализации следует прописывать в договоре тип краски, тип лака, конкретные методы работы или способы защиты плинтусов от разбрызгивания? Много нюансов; без детализированных условий в контрактах привлечь подрядчика к ответственности сложно.

Часто возникают споры по поводу некачественной работы. Также отсутствует реальное принуждение в части лицензирования, классификации и надзора. Нет профессионального органа или ассоциации, лицензирующей подрядчиков. Споры часто заходят в тупик, и клиенты остаются разочарованы и обделены. Как доказать, что подрядчик — плохой подрядчик? Кто так решил? Без стандарта всё становится субъективным и приводит к множеству споров.

Именно эту ситуацию призван изменить новый закон. Вводя конкретные требования к лицензированию, классификации и ответственности, Дубай стремится отсеять неквалифицированных исполнителей и создать стандарты, на которые клиенты смогут опираться. Для клиентов это может стать переломным моментом. Закон отсеет нелицензированных и неквалифицированных подрядчиков, ограничит практику бесконтрольной передачи работ по субподряду и создаст потенциал для создания специализированного органа по разрешению споров между подрядчиками и заказчиками.

Последнее — возможно, одно из самых важных положений. Если споры можно будет разрешать до административного органа — аналогично Rental Dispute Center, Insurance Authority или Consumer Protection Authority — то даже относительно небольшие иски, например AED 70,000, можно будет решать гораздо эффективнее. В настоящее время многие споры по подрядным работам связаны с суммами вроде AED 70,000, 30,000 или 50,000, и при отсутствии специализированного органа, помимо судов, клиенты часто спорят с подрядчиками и в итоге сдаются.

Закон предусматривает создание ряда органов и надзорных структур. Поскольку он так нов и вступит в силу не сразу, у нас пока нет точной картины, какой именно орган будет заниматься разрешением споров. Мы предполагаем, опираясь на другие существующие органы в разных секторах — например Rental Dispute Center, Consumer Protection или Insurance Authority — что в отрасли подрядов может появиться нечто подобное. По мере того как я буду рассматривать закон и обсуждать конкретные требования и квалификации, имейте в виду: это общая правовая структура. Конкретные механизмы реализации ещё предстоит увидеть. Со временем станет ясно, какой орган будет уполномочен, каковы его мандат и полномочия. Пока что некоторые детали отсутствуют; по мере развития ситуации мы будем публиковать обновления.

По объёму закон очень широк. Он охватывает практически все подрядные работы в Дубае: гражданские, архитектурные, электрические, механические и промышленные работы. Также включены инфраструктурные объекты — дороги, мосты, туннели, железные дороги; коммунальные сети, такие как канализация, водоснабжение и системы охлаждения; а также природоохранные, сельскохозяйственные и прибрежные работы. Это действительно масштабный акт.

Для целей закона подрядчик определяется как любая компания или индивидуальное предприятие, зарегистрированное в новом реестре — реестр будет создан — и имеющее лицензию на выполнение подрядных работ. Тот, кто не зарегистрирован в этом реестре и не имеет соответствующей лицензии, не будет считаться подрядчиком в понимании дубайского законодательства. Иными словами, чтобы называться подрядчиком в Дубае, теперь потребуется и коммерческая лицензия, и профессиональная регистрация.

Аналогия с юридической профессией: как юридические консультанты, мы имеем коммерческую лицензию на ведение бизнеса. Но чтобы практиковать право, нам требуется вторичное одобрение от Dubai Legal Affairs Department (Ruler’s Court). Все адвокаты и юридические консультанты подлежат такому одобрению и должны подтверждать определённые квалификации и компетенции. Они находятся под надзором соответствующего органа. В подрядной отрасли ожидается нечто аналогичное: помимо коммерческой или бизнес‑лицензии подрядчики должны будут получить квалификацию от соответствующего совета или комитета. Они будут признаны подрядчиками только при соблюдении определённых требований к квалификации и образованию и будут подчиняться надзору этого регулирующего органа. Это похоже и в то же время очень перспективно.

На высоком уровне цели закона достаточно амбициозны и детализированы: продвижение подрядного сектора; регулирование практики в соответствии с международными стандартами — что весьма приветствуется; установление чёткой системы классификации подрядчиков — возможно, один из наиболее значимых аспектов с точки зрения влияния на рынок недвижимости и строительства в Дубае; стимулирование инвестиций; и обеспечение соответствия проектов градостроительным и строительным нормам Дубая. Иными словами, речь идёт о повышении планки для всей отрасли.

Краткое напоминание о сроках: закон издан 8 июля 2025 года. Через шесть месяцев после публикации — 8 января 2026 года — он официально вступит в силу. Затем, в течение года, до января 2027 года, подрядная отрасль Дубая должна будет адаптироваться и трансформироваться в соответствии с новым правовым режимом.

Теперь — конкретика. Есть определённые запреты, которые особенно интересны в контексте жалоб клиентов на подрядчиков.

Во‑первых, никто не может заниматься подрядной деятельностью без лицензии или регистрации. То, что кто‑то умеет красить или менять электрику, не даёт права выполнять такие работы без надлежащей лицензии и регистрации.

Во‑вторых, подрядчики не могут брать проекты вне своей классификации. Если подрядчик зарегистрирован как электрик или маляр, он не вправе оказывать иные подрядные услуги вне указанной классификации.

В‑третьих, подрядчики не могут передавать работу неквалифицированному персоналу. Это принципиальное изменение. Многие подрядчики приводят вспомогательный персонал на объект, и часто неясно, насколько этот персонал компетентен, каков его опыт и кто он вообще. Такая практика без надзора больше не будет допускаться.

Также есть важное положение: никакая организация не может заключать договор с нелицензированным подрядчиком. Это означает, что общество — физические и юридические лица — не смогут законно нанимать кого‑то, кто не зарегистрирован и не имеет нужной классификации. Если я хочу сделать отделку, а друг предлагает свои услуги, я буду нарушать закон, если найму его при отсутствии его в публичном реестре с соответствующей классификацией. Бремя соблюдения ложится и на нанимателя — в реальности за найм нелицензированного подрядчика могут последовать санкции. Ещё важнее: если что‑то пойдёт не так, вы, вероятно, не сможете законно защитить свои права против нелицензированного лица, поскольку вы не имели права заключать с ним договор.

Субподряд — ещё один важный раздел. Подрядчики обязаны выполнять работу, на которую их наняли, и могут привлекать субподрядчиков только при соблюдении конкретных условий. Субподряд допускается лишь если:

• это не запрещено основным договором — если вы хотите, чтобы основной подрядчик был полностью ответственен, впишите в договор запрет на субподряд;
• работа юридически не требует личного исполнения основного подрядчика и объём не предполагает обязательного выполнения основной компанией;
• субподрядчик имеет лицензию на соответствующий вид деятельности — лицензированный основной подрядчик не вправе привлекать нелицензированного субподрядчика;
• объём работ субподрядчика чётко определён и соответствующий орган уведомлён.

Что касается договорных обязательств в законе:

• подрядчики не могут брать на себя проекты, превышающие их финансовые или технические возможности — будут установлены финансовые и технические требования;
• подрядчики обязаны привлекать квалифицированный технический персонал пропорционально масштабу проекта — например, небольшая фирма с пятью сотрудниками не может вести многовилловый проект, требующий команды из 15–20 человек, без подтверждения достаточного штата;
• подрядчики должны соблюдать условия контрактов, указания консультантов, законы и не злоупотреблять лицензиями или рекламой без регистрации;
• весь персонал должен иметь действительные разрешения на пребывание и трудовые визы — это ключевое требование. На многих стройплощадках известен основной подрядчик, но периодически появляются посторонние люди, и не ясно, работают ли они официально на эту компанию и под какими визами. По закону, привлечённые работники должны быть сотрудниками компании, иметь её резидентские визы и соответствующие трудовые разрешения. Трудовая функция в разрешении должна соответствовать реальным обязанностям; человек с позицией «ассистент», «администратор» или «уборщик» не может выполнять строительные работы вне офиса;
• подрядчики обязаны хранить документы в течение 10 лет. Ранее такого требования не существовало. Период в 10 лет согласуется со специальным сроком исковой давности по строительным дефектам. Если через семь лет после завершения выявится дефект, подрядчик не сможет ссылаться на отсутствие документов — по закону документы должны храниться минимум 10 лет.

Далее — регистрация и лицензирование. Закон вводит центральный реестр — подобный системе Invest Dubai — но для подрядчиков. Для регистрации подрядчик должен иметь действующую коммерческую лицензию (юридическая лицензионная форма), не иметь запретов на деятельность, обладать необходимыми квалификациями и персоналом и оплачивать предусмотренные сборы. Регистрация действует один год и подлежит ежегодному продлению. Некоторым регистрациям может грозить аннулирование в случае несоответствия требованиям или при предоставлении ложной информации.

Это похоже на практику в юридической профессии: адвокаты внесены в публичный реестр Legal Affairs Department, регистрация действительна один год и требует ежегодного продления — зачастую с требованиями по повышению квалификации. Для подрядчиков, вероятно, будет аналогичная система: публичный реестр, ежегодные обновления и, возможно, требования по профессиональному обучению. Получение допуска на один год не гарантирует продления в следующем году — жалобы клиентов и профессиональная репутация могут пересматриваться при продлении.

Закон также распределяет надзор за строительной отраслью между несколькими органами:

• Исполнительный комитет Дубая будет устанавливать сборы, штрафы и исключения;
• Dubai Municipality будет управлять реестром, развивать систему классификации и выдавать сертификаты компетентности;
• орган, ответственный за выдачу коммерческих лицензий, может быть Department of Economy and Tourism (DET) или административный орган конкретной свободной зоны;
• регулирующий комитет будет контролировать внедрение, разрешать споры между органами и утверждать кодексы поведения — по сути это механизм координации между муниципалитетом, земельным департаментом, DIFC, RTA и т.д.;
• «заинтересованные органы» — это государственные структуры, курирующие отдельные виды подрядных работ; они получат полномочия по мониторингу, лицензированию, расследованию и наложению санкций.

Некоторые из этих органов уже существуют; другие будут созданы или трансформированы для осуществления формального надзора за отраслью строительства.

Как изменит ситуацию новый закон? Dubai Law No. 7 of 2025 ставит цель:

• обязать к лицензированию и регистрации — подрядчики не могут просто объявить себя таковыми; требуется регистрация в официальном реестре;
• ввести классификацию и требования по ресурсам — подрядчики будут классифицироваться по финансовой и технической мощности и не смогут брать проекты вне своей категории;
• гарантировать участие только квалифицированного персонала — технические сотрудники должны иметь сертификат профессиональной компетенции, выдаваемый муниципалитетом;
• регулировать субподрядные отношения — многослойный субподряд будет ограничен; привлекаться могут лишь лицензированные субподрядчики с чётко определённым объёмом работ;
• усилить ответственность и контроль — органы получат полномочия инспектировать, штрафовать, приостанавливать или понижать квалификацию подрядчиков; штрафы за повторные нарушения могут доходить до AED 200,000;
• установить механизм разрешения споров — хотя детали пока не ясны, предполагается, что регуляторная рамка упростит разрешение мелких исков, подобно Rental Dispute Center, позволяя эффективнее решать дела на суммы вроде AED 30,000–40,000.

Главная мысль — закон не просто добавляет бюрократию. Он вводит стандарты, надзор и механизмы защиты. Там, где раньше у клиентов не было надёжных инструментов для привлечения подрядчиков к ответственности, теперь появится система, призванная их защищать.

В заключение: новый закон Дубая о подрядчиках амбициозен. Он вводит лицензирование, регистрацию, классификацию, надзор и ответственность. При эффективном исполнении он способен трансформировать отрасль, устранить неквалифицированных исполнителей и повысить стандарты. Многое будет зависеть от применения и того, смогут ли новые регуляторные органы упростить разрешение споров, а не усложнить их. Но уже сейчас очевидно: подрядчики в Дубае больше не смогут работать в тени.

Это всё на сегодня в выпуске Lawgical с «Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova)». Если вам был полезен этот выпуск и вам нравится наша работа, вы всегда можете найти больше на нашем сайте: lylawyers.com. Мы также представлены на Apple Podcasts, Spotify, а полную версию можно посмотреть на YouTube. До следующего раза — будьте в курсе, берегите себя и действуйте по‑закону.